【導(dǎo)讀】華華華藝藝藝公公公司司司項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目目目。全全全程程程營(yíng)營(yíng)營(yíng)銷銷銷策策策劃劃劃方方方案案案。漢漢漢世世世佳佳佳投投投資資資顧顧顧問(wèn)問(wèn)問(wèn)有有有限限限公公公司司司。青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書。第一部分青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析4. 第二部分青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析8. 第三部分項(xiàng)目周邊項(xiàng)目及可類比項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果12. 第四部分項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析20. 第五部分項(xiàng)目SWOT分析及總體開(kāi)發(fā)思路擬定22

　　

【正文】 4 小時(shí)自助式健身房等；五類線入戶，集寬帶、傳真、電話、閉路電視電影為一體； 商務(wù)中心、送餐、洗衣、維修、訂票、清潔等數(shù)十種專項(xiàng)服務(wù)，更設(shè)有室內(nèi)游泳池、桑那浴、健身中心、酒吧、桌球室、中西餐飲等會(huì)員制場(chǎng)所，全面滿足海內(nèi)外成功人士居住、商務(wù)、社交、休閑的需求。 附：數(shù)碼港三 度空間部分裝修配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)（供參考） 青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 28 東陶衛(wèi)浴設(shè)備 圣象木地板 奧迪斯電梯 特靈中央空調(diào) 有線衛(wèi)星電視系統(tǒng) 每戶 25 吋海信電視 美的微波爐 喬吉抽油煙機(jī) 關(guān)于商業(yè) 該項(xiàng)目商業(yè)部分由于其緊鄰火車站和風(fēng)景名勝棧橋，其旅游商業(yè)和旅行商業(yè)的可操作性和空間較大。旅游商業(yè)主要指的是結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜问袌?chǎng)特色推出的專門針對(duì)外地游客采購(gòu)本地或世界各地相關(guān)的旅游特色產(chǎn)品的一種商業(yè)形態(tài)。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該項(xiàng)目周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。 通過(guò)上述分析，由于該地的獨(dú) 特地理位置，其商業(yè)應(yīng)該是獨(dú)立于社區(qū)型商圈和地域型商圈的一種更高形態(tài)的商圈形式。通過(guò)旅游商圈將其輻射半徑放大為國(guó)內(nèi)各地。因此，市場(chǎng)機(jī)會(huì)增大，可以采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式進(jìn)行運(yùn)作。 青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 29 商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作方式初探： 結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)布局和國(guó)內(nèi)外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來(lái)看，商業(yè)物業(yè)前期運(yùn)作主要采取以下幾種方式： 整體出售：開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)規(guī)劃、建設(shè)，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營(yíng)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。這種方式一般要定向生產(chǎn)建設(shè)，根據(jù)買家的需求，進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，然后建設(shè)。該方式操作屬于短平快的操作方式，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目操作周期 較短，資金回收速度較快，當(dāng)然利潤(rùn)相對(duì)也較低。這種操作一般能夠比較成功地進(jìn)行后期經(jīng)營(yíng)。 整體出租：開(kāi)發(fā)商建設(shè)完成后，將物業(yè)整體出租給一家專營(yíng)公司，這樣一般不需要定向建設(shè)，開(kāi)發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過(guò)專家的論證進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、開(kāi)發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營(yíng)或者進(jìn)行二次招商。該操作方式要求開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)有一定的操作經(jīng)驗(yàn)，并且這種方式開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)有長(zhǎng)期的收益，屬于回報(bào)速度慢，但是比較持久的方式。這種操作方式風(fēng)險(xiǎn)不大，但是對(duì)于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會(huì)有一定的影響。 自主招商經(jīng)營(yíng)：一般是開(kāi)發(fā)商建設(shè)完成 后，成立專門的經(jīng)營(yíng)公司或部門對(duì)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。這種操作方式回報(bào)期比較長(zhǎng)，同時(shí)也是對(duì)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的嚴(yán)重考驗(yàn)。如果前期招商經(jīng)營(yíng)不善，會(huì)對(duì)整個(gè)物業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重傷害，因此有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 分割出售，自主經(jīng)營(yíng)：將物業(yè)分割成為獨(dú)立的商鋪，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，或者出租。這種方式的資金回收較快，銷售控制在前期經(jīng)營(yíng)中比較重要。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有統(tǒng)一性，很難將整個(gè)物業(yè)價(jià)值充分利用起來(lái)，很容易造成物業(yè)的后期頹廢。因此，這種方式雖然對(duì)開(kāi)發(fā)商而言風(fēng)險(xiǎn)不大，但對(duì)于該物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看存在著較 大的風(fēng)險(xiǎn)。 產(chǎn)權(quán)商鋪，分割出售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)：將物業(yè)從空間上分割開(kāi)，每一部分都有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，銷售的同時(shí)簽訂統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的協(xié)議，業(yè)主不可以自主經(jīng)營(yíng)，必須要專門的經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)或者招商。這種方式一方面可以使購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的業(yè)務(wù)對(duì)投資回報(bào)放心，另一方青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 30 面也可以使經(jīng)營(yíng)者不用投入太多資金（如果購(gòu)買商鋪，投資額將會(huì)大增）既可以入住比較繁華的商業(yè)地段，同時(shí)由于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，容易形成統(tǒng)一的品牌力。這種方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商、投資業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者三方面來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)都比較小，能夠形成共贏的局面。 綜合以上五種運(yùn)作方式，對(duì)于該項(xiàng)目地段來(lái)說(shuō)，最好的運(yùn)作方式 應(yīng)該是采取第 第 第 5 種方式比較理想。但是由于第一種方式，需要開(kāi)發(fā)商有較大的前期投入，另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，但很難操作成功（即：難于成交）。對(duì)于第 2 種方式，投資回收周期較長(zhǎng)，并且需要選擇一家比較理想、志同道合的專營(yíng)公司介入，也存在著一定的不可預(yù)見(jiàn)性。而第 5種方式投資的回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，對(duì)于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。 項(xiàng)目總體定位 關(guān)鍵詞： 投資、 CONDO、產(chǎn)權(quán)式商鋪 要點(diǎn)： 為了避開(kāi)由于數(shù)碼港可能給酒店式公寓帶來(lái)的不良影響，我們提出 CONDO 概念，避而不談酒店式公寓，從概念上造成區(qū)隔 。 同時(shí)不管是塔樓部分的 CONDO 還是裙樓的商業(yè)部分，其主要的購(gòu)買群體應(yīng)該集中于投資性客戶，因此強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品的投資回報(bào)率和低風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 31 第六部分 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 目標(biāo)客戶群定位 1. “金領(lǐng)階級(jí)” 比如外國(guó)金融保險(xiǎn)貿(mào)易機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司駐青公司高管等；對(duì)于來(lái)自于另外的文化的這一群體，與異域文化融合的最佳結(jié)合點(diǎn)就是生活在同胞或朋友聚集的區(qū)域，且購(gòu)物、休閑方便，則他們?cè)谌魏螄?guó)家都會(huì)首選頂級(jí)物業(yè)，這里有他們相對(duì)熟悉的文化小環(huán) 境和社交圈，有助于其生意的順利開(kāi)展和對(duì)市場(chǎng)的逐步了解和接軌。 2. “中產(chǎn)階級(jí)” 外企高管、企業(yè)主、歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人員。 3. “資產(chǎn)階級(jí)” 在青島投資及置業(yè)的本地外地甚至外籍之二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者。青島得天獨(dú)厚的地理及氣候優(yōu)勢(shì)、沿海美麗的山海風(fēng)光及提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應(yīng)。而隨著沿海地段開(kāi)發(fā)和投資的逐漸飽和、物業(yè)素質(zhì)提高與價(jià)格提升之間的不同步，許多青島本地二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者將熱情轉(zhuǎn)向同樣擁有景觀資源、而功能和品質(zhì)逐漸完善的物業(yè)，閑置資金得到有效利用，而物業(yè)在二級(jí)市場(chǎng) 的接受程度，決定其投資導(dǎo)向。據(jù)青島統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，近幾年此區(qū)域房?jī)r(jià)近兩年的漲幅以 30%左右的速度遞增！ 青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 32 4. 外來(lái)置業(yè)者 許多外地置業(yè)青島的人群，主要目的就是選擇一處海景房，由于我項(xiàng)目的獨(dú)特的地理位置，可以說(shuō)是戶戶有景，東、南、西可以觀海聽(tīng)濤，北面可以看到改造后的中山路， 選擇我們的項(xiàng)目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年中山路，也就是等于選擇青島！ 個(gè)體旅行社經(jīng)營(yíng)者 本項(xiàng)目無(wú)可替代的位置優(yōu)勢(shì)及獨(dú)有的星級(jí)酒店服務(wù)體系，為私營(yíng)旅行社的經(jīng)營(yíng)者提供了一個(gè)可投資購(gòu)買用于酒店接待，將原本交給酒店的費(fèi)用變?yōu)樽约旱睦麧?rùn)的大 好機(jī)會(huì)。此類人群將成為我們一個(gè)特殊的購(gòu)買群體，同時(shí)可為酒店式公寓的后期運(yùn)作經(jīng)營(yíng)帶來(lái)廣闊的商業(yè)機(jī)會(huì)。 另外，還有一批游離于城際線之間的投資客，他們的主要置業(yè)方向就是投資，因此，更容易被我項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)所吸引。 商業(yè)客戶群定位 根據(jù)以上分析，該商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售比較有利，因此其客戶群體應(yīng)當(dāng)如下界定： 大買家 也就是大型連鎖商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，他們一般對(duì)各地的商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃有著比較敏感和獨(dú)特的認(rèn)識(shí)，一般情況下針對(duì)這類買家應(yīng)當(dāng)采取按單定做比較切實(shí)可行。 投 資者 主要是一些中小投資者，其投資總額度在 50—300 萬(wàn)元之間。這也是我們商業(yè)部分的主要目標(biāo)客戶群體。 具體經(jīng)營(yíng)者 青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 33 購(gòu)買后用于自主經(jīng)營(yíng)的投資者，一般情況下這部分客戶現(xiàn)在已經(jīng)在其它地方擁有正在營(yíng)業(yè)的物業(yè)。 第七部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)建議 7． 1 開(kāi)發(fā)主題定位 宜家宜商 CONDO 國(guó)際公寓 附一： CONDO 八大生活準(zhǔn)則 都市的 一定是繁華都市，城市必須是現(xiàn)代化的具備國(guó)際水準(zhǔn)的 年輕的 CONDO 是年輕人的精神樂(lè)園，各種各樣的性格可以兼容、不拒絕另類 核心的 一定是在城市核心區(qū)域，又與核心區(qū)域保持一個(gè)恰到好處的距離，工作和生活兩不誤 小尺度的 CONDO 一定是小戶型的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間，快樂(lè)空間無(wú)限延伸 陽(yáng)光的、景觀的 最大限度的享受陽(yáng)光和景觀，青春因此而飛揚(yáng) 軌道上的 對(duì)于匆匆的都市年輕一族，交通是最重要的生活標(biāo)準(zhǔn)，交通方便節(jié)約時(shí)間成本 便利的 依存于社會(huì)配套，周邊有完善的生活配套，享受才能理所當(dāng)然 共享的 有一個(gè)豐富的社區(qū)共享空間，參與和分享，快樂(lè)才可以倍增 青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 34 附二： Condo 釋義 Condo 源自國(guó)外，全稱為 Condominiums，中文可譯為“共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓”，專指具備臥室、起居室、浴室、廚房等常用房屋功能，配備生活必備的全套家具電器及住戶可共享的完備的酒店式配套和休閑設(shè)施，并由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)的公寓式住房。 Condo 產(chǎn)權(quán)一般歸個(gè)人所有，但其內(nèi)外設(shè)施的維護(hù)、維修及管理則由專門的公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)，公寓所有者按月交納一定的管理費(fèi)。 Condo 的公共部分一般附有功能齊備的酒店配套設(shè)施，包括運(yùn)動(dòng)健身、養(yǎng)生體檢、娛樂(lè)休閑、商務(wù)交流等項(xiàng)目，并可為住客提供比較完善周到的軟性服務(wù)，從而使住客享受到一種簡(jiǎn)易方便、輕松自如 的生活。 作為一種房屋形態(tài)， Condo 起源于上世紀(jì)八十年代的美國(guó)。如今作為一種高檔物業(yè)， Condo 普遍流行于歐美及東南亞地區(qū)，是酒店式公寓的升級(jí)換代產(chǎn)品。在其發(fā)展歷程中， Condo 還表現(xiàn)出一種地域上的自然取向， Condo 主要集中 在風(fēng)景優(yōu)美、自然環(huán)境良好、交通方便、距離城市中心較近的地方。 Condo 的出現(xiàn)，從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)考慮，是由于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的高度發(fā)展帶來(lái)的必然。這種新型的房屋類型的出現(xiàn)，將進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，細(xì)分目標(biāo)客戶，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的走向有著深刻的借鑒意 義。 青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 35 7． 2 整體設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一生產(chǎn)力，只有做到這一點(diǎn)，才能充分發(fā)掘土地價(jià)值，把房地產(chǎn)價(jià)值最大化；規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性一方面是供給推動(dòng)的結(jié)果，另一方面更是需求拉動(dòng)的產(chǎn)物。 具體規(guī)劃上講求如下幾點(diǎn)： 1．標(biāo)志性： 項(xiàng)目所在地的獨(dú)特位置優(yōu)勢(shì)，必將成為島城內(nèi)外關(guān)注的建筑項(xiàng)目，我們必須在規(guī)劃上考慮其對(duì)整個(gè)青島中心西區(qū)的地標(biāo)性，樹(shù)立絕版地塊的絕版建筑雕塑品牌。 2．人文性 ：建筑除了其藝術(shù)性以外，更重要的是其功能，只有被高效率的使用才能體現(xiàn)其最根本的價(jià)值，在人居、時(shí)間上要具有兼容性， 充分考慮人居的舒適性、人與建筑的兼容性，具有前瞻性，充分考慮住戶的長(zhǎng)遠(yuǎn)要求。充分利用所有公共空間進(jìn)行景觀建設(shè)，彌補(bǔ)項(xiàng)目受面積限制外圍環(huán)境建設(shè)不足的缺憾。 3．和諧性 ：由于地處火車站和青島標(biāo)志性景點(diǎn)棧橋，另外，考慮緊靠中山路，我們?cè)谝?guī)劃過(guò)程中要參考所在地塊的這些特點(diǎn)，做到和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一而又能夠獨(dú)立成景。 戶型建議 1. 宜家宜商 CONDO 國(guó)際公寓 戶型是公寓的核心組成部分，包括標(biāo)準(zhǔn)層、復(fù)式、躍層式等，其中內(nèi)部躍層因其布局及功能上的均好型很受青島市場(chǎng)歡迎；挑高兩層，凈內(nèi)空 米層高的客廳；大角度、寬 視野的觀景陽(yáng)臺(tái)；解決小戶型黑走廊的樓層空間花園等關(guān)鍵要素。 青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 36 （ 1）戶型設(shè)計(jì)上要講究功能分區(qū) ? 公私分區(qū)：公共活動(dòng)空間（廳、廚房）和個(gè)人活動(dòng)空間（臥室等）分開(kāi)、不交叉。 ? 干濕分區(qū)：需保持干燥的空間（廳、臥室等）和常常被水浸潤(rùn)的空間（