【導讀】模式，近幾年成為中國零售業(yè)的開發(fā)熱點，引起市場和媒體的極大關注。將數量眾多的巨型商業(yè)建筑與形形色色的中小型商業(yè)建筑、景觀。轉，沒有科學、合理的營銷策略為支撐和指導，顯然是不行的。

　　

【正文】 體驗 個性家裝實景體驗，休閑娛樂設施 香港名店廊 特色商品下的港島風情 實景打造的港味風情步行街 以上主題的設計是基于目標消費群體的消費心理、行為特點，以及在實際經營中實用性的考慮而形成的，具有相當的可行性： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 33 頁 共 61 頁 “溫馨家天下” ? 熱帶雨林水景觀休閑吧： ? 由于“ xx 之家”的目標消費群是定位于中高收入、講求較高生活質量和格調的消費群，而該類消費者往往比較 排斥嘈雜、人多的購物環(huán)境，喜歡在悠閑、輕松、安靜的環(huán)境中購物。因此景觀的設置比較重要并應給其留出足夠的休憩空間； ? 兼具“未來之光”的展示功能，常年將國際最新家居潮流以“概念商品”的形式進行展出和感受，使消費者親身體驗到家居文明的發(fā)展； ? 貫穿組團的人造溪流，溪流上方鋪設強化玻璃地板，作為休閑吧地板； ? 溪流兩旁栽種椰子樹、棕櫚樹等高大熱帶植物； ? 現場小舞臺，專人現場演奏 /演唱，符合目標消費者對情調的需求，不僅吸引人流，也可成為一個家居廣場的休閑吧，作為商家與重要客戶的洽談場所，輕松、愜意的環(huán)境也有益于洽談的成功 ；并且這種細節(jié)上的考慮還體現了“ xx 之家”細致、周到的 VIP 服務風格； ? 休閑吧使用的桌椅等家具均使用賣場所經營的商品，并以一定的方式對消費者進行告知，使休閑吧也具備大展示場的功效； ? “ xx 之家”因其經營項目及相應消費行為的特點，使其不可 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 34 頁 共 61 頁 能如后期所經營的快速消費品等類項目的組團那樣人流如織，這也為設置休閑吧等設施提供了條件； ? 該區(qū)域可考慮向參與展示的商家收取費用； ? 餐飲、娛樂店鋪： ? 引進各類主力店，依靠主力店自身的特色和號召力吸引人流。 ? 娛樂主力店方面，根據賣場增設環(huán)行步行街，建議選擇卡丁車項目比較適宜； ? 在 2 樓設置如星巴克、狼群派克等知名特色咖啡館，憑借其魅力吸引人流； ? 3樓設置以“民俗文化”、“流金歲月”為主題的景觀書吧，與咖啡館相輝映，給中老年消費者的休閑活動提供多一些選擇； “建材精品印象館” ? 個性家裝實景體驗區(qū)： ? 中央步行街提供場地由商家進行個性家裝風格、效果實景展示； ? 裝修的標準、風格由商家自己設計，由賣場按照風格進行協調組合； ? 各個實景板塊之間留通道，消費者在不損壞物品的前提下， 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 35 頁 共 61 頁 可自由穿行體驗區(qū)，零距離感受； ? 也可搭配國內外家裝發(fā)展歷程和經典家裝范例的介紹和展示； ? 步行街和“我愛廚房”、 “家清源”共同組成 1F 的超大展示體驗區(qū)； ? 在初期建議免費提供給商家使用，待形成較穩(wěn)定的特色后收費； ? 步行街休閑區(qū)： ? 中央步行街個性家裝風格、效果實景展示區(qū)外的空白區(qū)域設若干小規(guī)模； ? 部分休閑區(qū)供消費者免費休憩，部分可租賃給商家進行小型快餐、飲料等的營利性經營； ? 休閑區(qū)風格可呈現多樣化，但不得與步行街整體風格相沖突，并應盡量與中央步行街整體風格相融合（含營利性場所）； ? 娛樂店鋪： ? 2 樓的特色陶 /布吧可以為消費者提供休憩、陶藝制作、布藝制作等項目，參與性強； ? 3樓設置小型室內靶場，以手槍射擊為主，輔以步槍、 弓箭等項目，對男性消費者頗有吸引力； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 36 頁 共 61 頁 ? 附屬娛樂設施： ? 在步行街設置如：彩色貼紙自助照相機、投幣唱機等小娛樂設施； ? 此類設施也能起到一定的吸引人流的作用； “香港名店廊” ? 選擇一條香港最著名的商業(yè)步行街作為藍本； ? 仿照藍本，打造一條實景步行街，街道的布置和店鋪風格都需和藍本基本一致； ? 名店廊內設置液晶顯示屏，播放藍本在香港風土人情和藍本實地的景象影片和商品廣告； ? 以此展現港島濃郁的商業(yè)人文風情； 3) 三個中庭的景觀設計：中庭以玻璃為墻壁，增強通透性和展示性。 建材組團的中庭 ? 由于該中庭在調整之后，會面向 主干道，因此建議以強化其展示功能為主要目標； ? 中庭搭建造型新穎的大型舞臺，做促銷、表演之用； ? 每周舉行不同商品的促銷、展示活動，以吸引人流；前期可免費提供場地供商家使用，待后期形成較穩(wěn)定的人流之后，收取 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 37 頁 共 61 頁 場地費用； 家居組團的中庭 ? 鑒于家居中央步行街的熱帶雨林風格，建議此組團的中庭設置應與內部統一； ? 中庭建設熱帶雨林風格景觀，與 熱帶雨林水景觀休閑吧相連接，作為其南端終點； 組團間室外步行街中庭 ? 由于是 2 組團人流的連接中樞，因此建議同樣作為促銷、展示區(qū)； ? 因為人造溪流和 熱帶雨林水景觀休閑吧連接，此處建大水池 并在水池上方搭建舞臺； ? 舞臺四周設置噴泉，可以增強舞臺展示氣氛； ? 如此設計可在 2 組團之間起到引導人流、承上啟下的功效； 7． 廣告位的建議： a) 盡可能地采用液晶顯示屏作為廣告位；動態(tài)的廣告更有沖擊力和吸引力，規(guī)避平面廣告對外觀的影響； b) 賣場入口處設顯示屏 1— 2 塊，作為廣告位； c) 賣場內可設若干廣告位； d) 店鋪門口的燈箱廣告位是有效的補充； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 38 頁 共 61 頁 e) 其他形式的廣告： i. 組團內的裝修全部采用賣場內商品；在醒目位置設銅牌，標注材料的材質、品牌、優(yōu)點和店鋪位置等信息，形成最直觀的感官體驗； ii. 在休閑區(qū)域，全部使用家居賣場內商品，并在商品 旁說明商品特點、品牌和店鋪位置等；既可形成直觀體驗，又可要求商家免費提供抵消廣告費，節(jié)約成本； iii. 這樣的方式可以達到“展示無處不在”的效果，充分發(fā)揮“啟發(fā)式營銷”的效力； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 39 頁 共 61 頁 —— —— —— —— 商商 鋪鋪 投投 資資 的的 關關 注注 因因 素素 —— —— ———— 商鋪投資有其自身特殊性，它對地段的 要 求達到了極其苛刻的程度。如人口密集度、人口結構、日均人流量、消費能力、消費結構、商業(yè)設施網點數及結構、配套設施結構等。 對于 商鋪投資而言，投資者普遍比較關注以下因素： ① 商鋪投資收益的穩(wěn)定性 投資者對商鋪投 資的最終目的就是是否能夠為其帶來長期可觀 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 40 頁 共 61 頁 的收益，因此商鋪收益的 穩(wěn)定性是商鋪 投資者渴求的一個關鍵因素。 ② 投資的商鋪是否具備長期的升值潛力 商鋪的投資是一個長期過程，它 一般 不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪 會 因其稀有性 并伴 隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。 因此，投資者在選擇商鋪位置時比較傾向于考慮地段的商業(yè)發(fā)展空間。 ③ 商鋪投資是否具有高回報率 與人們傳統的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高 ，通常 商鋪的投資回報率為 6%至 12%，有的甚至達到 15%以上。 高回報率的收益始終是投資者追求的目標。 ④ 商鋪的經 營出租 商鋪可出租、亦可經營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素 。在商鋪投資者中， 50%是自己經營， 35%40%用于出租，還有 10%左右的是投機商純粹是為了在買進賣出中賺取差價。 ⑤ 公用分攤面積 一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的３０％－４０％，有的甚至超過５０％。要避免此種情況的出現，建議開發(fā)商在合同中 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 41 頁 共 61 頁 明確約定公攤面積的大小與產權歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設計。 ⑥ 返租承諾 從表面上看，返租帶給商鋪投資者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實并非如此，很多開發(fā)商給出的承諾往往無法承兌，許多投資者對此也失去信心。 ⑦ 貸款風險 個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。另外，銀行對商鋪貸款者資質的審核比住宅貸款更嚴。當投資者考慮貸款買鋪位時，意識到貸款申請不能通過時，將使項目的銷售陷入困境。 將以上因素加以綜合 ， 我們會發(fā)現投資者 投資商鋪最 著重 考慮的問題歸根結底只有兩個： 一個是投資回報率，另一個是投資安全性。 —— —— —— —— 項項 目目 租租 售售 的的 前前 提提 條條 件件 —— —— —— —— 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 42 頁 共 61 頁 ① 明確經營目標 為了保證招商目標能夠成功地實現，因而在實施招商之前首先需要在投資回報經濟分析的基礎上確定“ xx 之家”短、中、長期的經營目標。 ② 確定經營開發(fā)模 式 針對“ xx 之家”（甚至整個 xxMALL） 考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提，提出“產權與自營相結合”（產權式：資金回籠快；自營：持續(xù)的利潤體現）的經營開發(fā)模式，即：“ 622”的開發(fā)模式， 60%的產權銷售（保本）、 20%的概念店（招睞）、 20%的自營（盈利）。 ③ 明確管理模式 本項目應充分實現所有權、經營權和管理權的分離，導入集中管理和分散經營的經營思路。 —— —— —— —— 項項 目目 經經 營營 開開 發(fā)發(fā) 模模 式式 ———— —— —— 針對“ xx 之家”（甚至整個 xxMALL） 考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提，敝司提出“產權與 自營相結合”（產權式：資金回籠快；