【正文】 ? 步行街休閑區(qū)： ? 中央步行街個(gè)性家裝風(fēng)格、效果實(shí)景展示區(qū)外的空白區(qū)域設(shè)若干小規(guī)模； ? 部分休閑區(qū)供消費(fèi)者免費(fèi)休憩，部分可租賃給商家進(jìn)行小型快餐、飲料等的營利性經(jīng)營； ? 休閑區(qū)風(fēng)格可呈現(xiàn)多樣化，但不得與步行街整體風(fēng)格相沖突，并應(yīng)盡量與中央步行街整體風(fēng)格相融合（含營利性場(chǎng)所）； ? 娛樂店鋪： ? 2 樓的特色陶 /布吧可以為消費(fèi)者提供休憩、陶藝制作、布藝制作等項(xiàng)目，參與性強(qiáng)； ? 3樓設(shè)置小型室內(nèi)靶場(chǎng)，以手槍射擊為主，輔以步槍、 弓箭等項(xiàng)目，對(duì)男性消費(fèi)者頗有吸引力； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 36 頁 共 61 頁 ? 附屬娛樂設(shè)施： ? 在步行街設(shè)置如：彩色貼紙自助照相機(jī)、投幣唱機(jī)等小娛樂設(shè)施； ? 此類設(shè)施也能起到一定的吸引人流的作用； “香港名店廊” ? 選擇一條香港最著名的商業(yè)步行街作為藍(lán)本； ? 仿照藍(lán)本，打造一條實(shí)景步行街，街道的布置和店鋪風(fēng)格都需和藍(lán)本基本一致； ? 名店廊內(nèi)設(shè)置液晶顯示屏，播放藍(lán)本在香港風(fēng)土人情和藍(lán)本實(shí)地的景象影片和商品廣告； ? 以此展現(xiàn)港島濃郁的商業(yè)人文風(fēng)情； 3) 三個(gè)中庭的景觀設(shè)計(jì)：中庭以玻璃為墻壁，增強(qiáng)通透性和展示性。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí)，意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過時(shí)，將使項(xiàng)目的銷售陷入困境。要避免此種情況的出現(xiàn)，建議開發(fā)商在合同中 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 41 頁 共 61 頁 明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。愜意 綠色生態(tài)水景觀音樂休閑吧（設(shè)小舞臺(tái)，現(xiàn)場(chǎng)演奏與播放音樂相結(jié)合） 建材廣場(chǎng) 休閑 amp。同時(shí)也導(dǎo)入與建材組團(tuán)同樣的印象館展示模式，與其一道傳播“展示無處不在”的理念。 樓 層 主題 功 能 組 合 1F 我愛廚房 以整體廚房樣板展示廚具專區(qū)為主； 家清源 以展示衛(wèi)浴潔具專區(qū)為主； 燈火輝煌 燈飾展示專區(qū) 設(shè)計(jì) 沙龍 邀知名家裝設(shè)計(jì)公司設(shè)常年設(shè)計(jì)室 休閑設(shè)施 特色景觀休閑步行街，以水吧、書吧穿插其間，點(diǎn)綴步行街的休閑性。 1F 主力店 世界知名家居主力店。 收費(fèi)合理、質(zhì)量良好的物業(yè)管理服務(wù)。 “ xx 之家”業(yè)態(tài)組合存在的問題在于，因?yàn)橄嗷ラg消費(fèi)行為類型的不同，使得“特定目的的計(jì)劃性消費(fèi)”與 “非特定目的消費(fèi)”兩者存在矛盾。 優(yōu)點(diǎn)： ? 雖然降低了有效營業(yè)面積最大可租、可售性，但是可以將一部分面積充分利用進(jìn)行景觀、附屬設(shè)施的建設(shè)，改善了賣場(chǎng)環(huán)境，提高整體的檔次； ? 賣場(chǎng)購物環(huán)境和品牌形象的提升會(huì)對(duì)招商，尤其是名品的招商起到促進(jìn)作用； ? 賣場(chǎng)整體形象、檔次的提升，為抬高租金單價(jià)帶來了可能性； ? 良好的賣場(chǎng)環(huán)境對(duì)吸引人流、客流量也是有幫助的； 缺點(diǎn)： ? 在以形象、環(huán)境、檔次的營造來抬高單位租金時(shí)，其抬高的額度仍具有有限性和不確定性； ? 如果租金過高，仍然會(huì)對(duì)招商帶來難度； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 61 頁 通過對(duì)上述兩種方式的分析，我們建議采取第 2 種方式，優(yōu)化賣場(chǎng)景觀環(huán)境，提高賣場(chǎng)整 體形象，確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 “ xx 之家”組團(tuán)用地面積 83, 平方米，地上總建筑面積124, 平方米，包括有“家居廣場(chǎng)”（ 41, 平方米）、“建材廣場(chǎng)”（ 18, 平方米）、“特色零售商店”（ 25, 平方米）、“美食廣場(chǎng)”（ 28, 平方米）和“辦公區(qū) /銀行商業(yè)”（ 10, 平方米）五個(gè)板塊區(qū)域；地下建筑面積 18, 平方米，包括有“家居廣場(chǎng)”(4, 平方米 )、“倉庫” (3, 平方米 )、“停車場(chǎng)”（ 9,平方米）。 家居廣場(chǎng)樓高 5 層（地下 1 層），建材廣場(chǎng)樓高 3 層，沿街零售商店樓高 2 層，整個(gè)建筑物呈南高北低的走勢(shì)。 只有確立各階段的營銷目標(biāo)， 尤其是遠(yuǎn)期目標(biāo)之后，在營銷目標(biāo)的指引下，才能進(jìn)行有針對(duì)性的定位。 ? 相關(guān)商品與服務(wù)的“一站式”專業(yè)賣場(chǎng)。因此，我們將“ xx之家”的品牌形象及功能定位為 集主題購物、餐飲、娛樂、休閑、景觀于一體，時(shí)尚家居、建材產(chǎn)品的購物公園。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁 共 61 頁 休閑設(shè)施 情調(diào)咖啡 /西餐廳。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁 共 61 頁 ? 特色商鋪 以香港“購物天堂”的商業(yè)風(fēng)情為背景，打造原汁原味的港島室 內(nèi)商業(yè)步行街，建議本項(xiàng)目室內(nèi)步行街可參照香港某一室內(nèi)商業(yè)步行街實(shí)景打造。我們?cè)趯?duì)各商鋪位置布局進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，應(yīng)充分考慮到核心主力店所具備的“磁極”與“錨固點(diǎn)”對(duì)組織人流所發(fā)揮的作用。 建材組團(tuán)的中庭 ? 由于該中庭在調(diào)整之后，會(huì)面向 主干道，因此建議以強(qiáng)化其展示功能為主要目標(biāo)； ? 中庭搭建造型新穎的大型舞臺(tái)，做促銷、表演之用； ? 每周舉行不同商品的促銷、展示活動(dòng)，以吸引人流；前期可免費(fèi)提供場(chǎng)地供商家使用，待后期形成較穩(wěn)定的人流之后，收取 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 37 頁 共 61 頁 場(chǎng)地費(fèi)用； 家居組團(tuán)的中庭 ? 鑒于家居中央步行街的熱帶雨林風(fēng)格，建議此組團(tuán)的中庭設(shè)置應(yīng)與內(nèi)部統(tǒng)一； ? 中庭建設(shè)熱帶雨林風(fēng)格景觀，與 熱帶雨林水景觀休閑吧相連接，作為其南端終點(diǎn)； 組團(tuán)間室外步行街中庭 ? 由于是 2 組團(tuán)人流的連接中樞，因此建議同樣作為促銷、展示區(qū)； ? 因?yàn)槿嗽煜骱?熱帶雨林水景觀休閑吧連接，此處建大水池 并在水池上方搭建舞臺(tái)； ? 舞臺(tái)四周設(shè)置噴泉，可以增強(qiáng)舞臺(tái)展示氣氛； ? 如此設(shè)計(jì)可在 2 組團(tuán)之間起到引導(dǎo)人流、承上啟下的功效； 7． 廣告位的建議： a) 盡可能地采用液晶顯示屏作為廣告位；動(dòng)態(tài)的廣告更有沖擊力和吸引力，規(guī)避平面廣告對(duì)外觀的影響； b) 賣場(chǎng)入口處設(shè)顯示屏 1— 2 塊，作為廣告位； c) 賣場(chǎng)內(nèi)可設(shè)若干廣告位； d) 店鋪門口的燈箱廣告位是有效的補(bǔ)充； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 38 頁 共 61 頁 e) 其他形式的廣告： i. 組團(tuán)內(nèi)的裝修全部采用賣場(chǎng)內(nèi)商品；在醒目位置設(shè)銅牌，標(biāo)注材料的材質(zhì)、品牌、優(yōu)點(diǎn)和店鋪位置等信息，形成最直觀的感官體驗(yàn)； ii. 在休閑區(qū)域，全部使用家居賣場(chǎng)內(nèi)商品，并在商品 旁說明商品特點(diǎn)、品牌和店鋪位置等；既可形成直觀體驗(yàn)，又可要求商家免費(fèi)提供抵消廣告費(fèi)，節(jié)約成本； iii. 這樣的方式可以達(dá)到“展示無處不在”的效果，充分發(fā)揮“啟發(fā)式營銷”的效力； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 39 頁 共 61 頁 —— —— —— —— 商商 鋪鋪 投投 資資 的的 關(guān)關(guān) 注注 因因 素素 —— —— ———— 商鋪投資有其自身特殊性，它對(duì)地段的 要 求達(dá)到了極其苛刻的程度。 將以上因素加以綜合 ， 我們會(huì)發(fā)現(xiàn)投資者 投資商鋪?zhàn)?著重 考慮的問題歸根結(jié)底只有兩個(gè)： 一個(gè)是投資回報(bào)率，另一個(gè)是投資安全性。 ⑤ 公用分?jǐn)偯娣e 一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的３０％－４０％，有的甚至超過５０％。步行街景觀 設(shè)計(jì)的具體為： 組團(tuán) 主題 景觀內(nèi)容 家居廣場(chǎng) 休閑 amp。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁 共 61 頁 2) “家居廣場(chǎng)”調(diào)整為 “溫馨家天下” ； 努力營造溫馨的氛圍，既拉近與消費(fèi)者之間的距離，增強(qiáng)品牌的親和力，又表現(xiàn)出商品齊全的特點(diǎn)。 “建材廣場(chǎng)”將作為整個(gè)“ xx 供應(yīng)鏈聯(lián)盟”體系中展覽廳和交易辦公功能平臺(tái)而存在，“展覽廳”仍以賣場(chǎng)模式出現(xiàn)，具備精品展示、批發(fā)交易和零售功能。 倉庫、室內(nèi)停車位。 ? 運(yùn)作方式新 —— 對(duì)經(jīng)營商提供適度的廣告支持。因此，未來的經(jīng)營過程中，在一 定程度上前者需要依靠后者來拉動(dòng)賣場(chǎng)的人氣。） ? 在一定程度上可以增加商品經(jīng)營的種類； 缺點(diǎn)： ? 店鋪數(shù)量的增多無形中加大了招商工作的難度，而這種困難很可能導(dǎo)致：商鋪招租率低，空置率高；在沒有完成招商目標(biāo)后，資金無法回籠；為求資金的快速回收，只有依靠降低租金來完成招 商，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)； ? 店鋪過于密集會(huì)造成整個(gè)賣場(chǎng)顯得擁擠、雜亂； ? 商品種類過多，則很難保證入駐的都是精品，且影響限制了展示功能的發(fā)揮，最終很可能輪為一個(gè)簡(jiǎn) 單 批發(fā)市場(chǎng)； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 61 頁 ? 由上述原因帶來了賣場(chǎng)檔次甚至品牌形象的降低，而很多名牌商品，尤其是國外知名品牌，在選擇經(jīng)營場(chǎng)所時(shí)，通常會(huì)考慮賣場(chǎng)的品牌形象、發(fā)展方向是否與本品的品牌形象相符，這樣很可能造成對(duì)名品招商的障礙； ? 賣場(chǎng)形象的降低，將會(huì)帶來更多的同檔次競(jìng)爭(zhēng)者； 2． 犧牲一定的營業(yè)面積，用于店鋪環(huán)境、格調(diào)建設(shè)，提高店鋪的整體檔次，從而據(jù)此提高租金來獲取更多的收益。 —— —— —— —— 項(xiàng)項(xiàng) 目目 簡(jiǎn)簡(jiǎn) 介介 —— —— —— —— 本項(xiàng)目地塊位于西安市南郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的西南角，北鄰丈八東路以及目前正在建設(shè)中的西部電子社區(qū)；西鄰前往長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要干道 —— 西萬公路和規(guī)劃中的高新區(qū)第三期發(fā)展用地；南側(cè)緊臨繞城高速公路南段；東面的大部分則仍是未開發(fā)的郊區(qū)地段。 xx 之家基地位置圖 中國最大的管