【正文】 體檢、娛樂(lè)休閑、商務(wù)交流等項(xiàng)目，并可為住客提供比較完善周到的軟性服務(wù)，從而使住客享受到一種簡(jiǎn)易方便、輕松自如 的生活。 具體經(jīng)營(yíng)者 青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 33 購(gòu)買后用于自主經(jīng)營(yíng)的投資者，一般情況下這部分客戶現(xiàn)在已經(jīng)在其它地方擁有正在營(yíng)業(yè)的物業(yè)。 另外，還有一批游離于城際線之間的投資客，他們的主要置業(yè)方向就是投資，因此，更容易被我項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)所吸引。青島得天獨(dú)厚的地理及氣候優(yōu)勢(shì)、沿海美麗的山海風(fēng)光及提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應(yīng)。 同時(shí)不管是塔樓部分的 CONDO 還是裙樓的商業(yè)部分，其主要的購(gòu)買群體應(yīng)該集中于投資性客戶，因此強(qiáng)調(diào)其產(chǎn)品的投資回報(bào)率和低風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。但是由于第一種方式，需要開發(fā)商有較大的前期投入，另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，但很難操作成功（即：難于成交）。 產(chǎn)權(quán)商鋪，分割出售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)：將物業(yè)從空間上分割開，每一部分都有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，銷售的同時(shí)簽訂統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的協(xié)議，業(yè)主不可以自主經(jīng)營(yíng)，必須要專門的經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)或者招商。 分割出售，自主經(jīng)營(yíng)：將物業(yè)分割成為獨(dú)立的商鋪，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售，銷售后有業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，或者出租。這種操作方式風(fēng)險(xiǎn)不大，但是對(duì)于整個(gè)商業(yè)物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展會(huì)有一定的影響。該方式操作屬于短平快的操作方式，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目操作周期 較短，資金回收速度較快，當(dāng)然利潤(rùn)相對(duì)也較低。通過(guò)旅游商圈將其輻射半徑放大為國(guó)內(nèi)各地。 附：數(shù)碼港三 度空間部分裝修配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)（供參考） 青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 28 東陶衛(wèi)浴設(shè)備 圣象木地板 奧迪斯電梯 特靈中央空調(diào) 有線衛(wèi)星電視系統(tǒng) 每戶 25 吋海信電視 美的微波爐 喬吉抽油煙機(jī) 關(guān)于商業(yè) 該項(xiàng)目商業(yè)部分由于其緊鄰火車站和風(fēng)景名勝棧橋，其旅游商業(yè)和旅行商業(yè)的可操作性和空間較大。 目前，酒店式公寓在青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然屬于一種新的概念，包括“新世界數(shù)碼港”、“天泰國(guó)際精英公寓”在內(nèi)，還沒(méi)有一個(gè)達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓。 本案公寓的人群與普通公寓的市場(chǎng)輻射是完全不同的。 所謂 酒店式公寓是一種新的住宅形態(tài)， 是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓 ， 酒店式公寓一般分布在城市商圈或次級(jí)商圈。 選擇運(yùn)營(yíng)公司的威脅：如果開發(fā)酒店式公寓，后期的物業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)公司非常重要，否則很容易做成簡(jiǎn)單的小戶型住宅項(xiàng)目，失去其原有的投資價(jià)值。在搞好浮山灣地區(qū)建設(shè)和中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的基礎(chǔ)上，將充分利用海濱旅游資源的優(yōu)勢(shì)，嚴(yán)格控制前海一線的用地以及開發(fā)建設(shè)，以前海一線原有的旅游海濱通道為基礎(chǔ)，補(bǔ)充完善配套設(shè)施。 ? 火車站周圍的賓館旅店普遍檔次較低，星級(jí)不高，服務(wù)不佳，由于未來(lái)火車提速，必將產(chǎn)生一批高層次消費(fèi)群體乘坐火車，而該板塊缺乏一個(gè)高檔次的接待酒店，如果我項(xiàng)目引入星級(jí)酒店的物業(yè)管理，必將可以搶占該板塊的市場(chǎng)空白青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 25 點(diǎn)。如果我 項(xiàng)目能夠從戶型設(shè)計(jì)采用復(fù)式、躍式、三錯(cuò)層、入戶花園等設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新，則存在著較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ? 投資空白點(diǎn)：由于青島房地產(chǎn)市場(chǎng)中，真正提出來(lái)酒店式公寓概念的應(yīng)當(dāng)是數(shù)碼港的三度空間，但是由于該項(xiàng)目的后期管理空白，使該項(xiàng)目大打折扣，失去酒店式公寓的根本優(yōu)勢(shì)，使得這種在市場(chǎng)上低投資高回報(bào)的酒店式公寓整體稀缺。 未來(lái)市場(chǎng)放量的競(jìng)爭(zhēng) 由于青島市 2020 年開工總量和正在施工總量共 2200 多萬(wàn)平方米，其中市內(nèi)四區(qū)共占約 20%，共計(jì) 430 多萬(wàn)平方米，再加上今年即將開工的經(jīng)濟(jì)適用房， 2020 年和 2020 年的竣工總量預(yù)計(jì)要比 2020 年有大幅增長(zhǎng)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的銷售壓力。 人流優(yōu)勢(shì)：緊靠火車站，是進(jìn)出青島的重要通道，人流量大，人氣旺，商業(yè)價(jià)值高； 交通優(yōu)勢(shì)：交通樞紐，適合推廣站前物業(yè)。 經(jīng)濟(jì)效益：銷售價(jià)格 按 保守估計(jì) 7000 元 /平方米 就可以創(chuàng)造接近 40%的投資回報(bào)率，買家輕松置業(yè)，開發(fā)商順利掙錢。從如意大廈（主力戶型 120— 140 平方米）目前普遍被一些公司企業(yè)租賃作為辦公用房，但其租金收益率就非常低，也可以看出， 所在地塊不適合 作大戶型高檔住宅項(xiàng)目。由于目前該板塊各項(xiàng)目的定位和建筑設(shè)計(jì)等存在著各種缺陷，造成了許多項(xiàng)目的銷售不力，同時(shí)也為市場(chǎng)化運(yùn)作留下了機(jī)會(huì)和空白。測(cè)算地塊周邊年平均酒店消費(fèi)價(jià)格在 126 元 /天 /間，酒店消費(fèi)總量超過(guò) 6000 萬(wàn)元。日 雙星月（含電梯費(fèi)） 租金水平 元 /平方米日 項(xiàng)目賣點(diǎn) 中山路地標(biāo)性 建筑，南觀棧橋 二手市場(chǎng)掛牌情況 少 備注 共 49 層，其中 18 層購(gòu)物中心； 911 層集團(tuán)辦公； 1326 國(guó)際商務(wù)中心； 2837 天下君臨（以辦公為主）； 3848 美食城；其余為設(shè)備層 青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 14 物業(yè)名稱 發(fā)達(dá)商廈 開發(fā)商 山東發(fā)達(dá)集團(tuán) 物業(yè)管理公司 發(fā)達(dá)公司保安部代管 地理位置 中山路和蘭山路交匯處 總建筑面積 55000 平方米 竣工時(shí)間 1996 年底 銷售率 目前銷售價(jià)格 商住 6100 元 /平方米 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格 包括中央空調(diào)，電梯費(fèi)等 元 /平方米日；寫字樓 — 元 /平方米 另外由于青島作為北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城內(nèi)外的投資者的目光， 作為投資型的物業(yè)，將會(huì)吸5 5 . 71 0 6 . 57 7 . 8 3924 2 . 3 41 5 . 73 1 . 52 0 . 33 9 . 71 4 . 70204060801001201999 2020 2020 2020 2020銷售額增長(zhǎng)幅度( % )青島市歷年商品房銷售額（億元） 青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 11 引大量本地和外來(lái)投資者的眼球。 2363 8 7 . 0 24 2 9 . 14533 0 0 . 75 . 65 . 63 2 . 5 2 7 . 4 2 8 . 70501001502002503003504004505001999 2020 2020 2020 2020銷售面積增長(zhǎng)幅度( % )青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 10 青島市商品房銷售額從 99 年 ～ 2020 年逐年增長(zhǎng)，從 99 年的 億元增長(zhǎng)至 2020 年的 92 億元，增幅超過(guò) 100%；各年增幅從99 年 ～ 2020 年穩(wěn)定增長(zhǎng)，分別是 %、 %和 %； 2020 年 ～ 2020 年增幅有所回落，為 %， 2020 年的增幅為 %。 青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 8 第二部分 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 供應(yīng)量與需求量 青島市近 6 年商品房屋竣工面積 青島市商品房竣工面積從 98 年開始呈現(xiàn)出隔年大幅增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，從柱形圖上我們可以看出兩條線：一條是 98 年、 2020 年、2020 年構(gòu)成的上升線，一條是 99 年、 2020 年、 2020 年形成的上升線，這兩條線所表現(xiàn)出的都是穩(wěn)步上升，增幅逐漸 變小的發(fā)展趨勢(shì)。近年來(lái)，青島市致力于改善投資環(huán)境，不斷擴(kuò)大對(duì)外開放，已有 95 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)在青島投資，其中，可口可樂(lè)、朗訊、德固薩、雀巢、三菱重工等大財(cái)團(tuán)、大公司在青島投資的項(xiàng)目已投產(chǎn)或已開工運(yùn)營(yíng)，并獲得成功。方興未艾的城市經(jīng)營(yíng)、良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和可期待的發(fā)展前景對(duì)本案的開發(fā)比較有利。 青島市主要年份固定資產(chǎn)投資完成情況7 3 9 . 45 28165 161 16119127932138447801002003004005006007008001980 1990 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020單位：億元青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 6 區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展方向 青島市作為環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈和沿黃流域經(jīng)濟(jì)帶的主要中心城市，通過(guò)區(qū)域經(jīng)濟(jì)分工與合作，將充分發(fā)揮與日、韓、朝合作的前沿和窗口作用，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的互補(bǔ)性，鞏固已有的制造業(yè)的合作，促進(jìn)技術(shù)合作。每年將投資 40～ 60 億元建設(shè)生態(tài)環(huán)保城市，擬投資 59 億元建設(shè)“五大通訊工程”，投資 億元興建 20 座立交橋，新增高速公路 1660 千米，完成環(huán)青島海岸線的“濱海觀光大道”，建設(shè)旅游 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和中央指示導(dǎo)游系統(tǒng)，實(shí)施綠色奧運(yùn)“七大工程”。 華華華 藝藝藝 公公公 司司司 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 全全全 程程程 營(yíng)營(yíng)營(yíng) 銷銷銷 策策策 劃劃劃 方方方 案案案 漢漢漢 世世世 佳佳佳 投投投 資資資 顧顧顧 問(wèn)問(wèn)問(wèn) 有有有 限限限 公公公 司司司 2020515 青島漢世佳投資顧問(wèn)有限公司 華藝項(xiàng)目項(xiàng)目建議書 (共 42 頁(yè) ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 1 目 錄 目 錄 1 第一部分 青島市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 4 青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況 ............................................................................................................................................................4 承辦奧運(yùn)項(xiàng)目給青島帶來(lái)的影響 .........................................................................................................................................................5 區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展方向 ..........................................................................................................................................................................6 第二部分 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分 析 8 供應(yīng)量與需求量 .................................................................................................................................................................................8 6年商品房屋竣工面積 ......................................................................................................................................