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正文內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)公司策劃方案(文件)

 

【正文】 個(gè)環(huán)節(jié):在住宅開發(fā)中,開發(fā)商有機(jī)會(huì)當(dāng)甩手掌柜,開盤、營(yíng)銷、交樓后就結(jié)束。有主力店的地方,就有無窮的商業(yè)機(jī)會(huì),以招入主力店作為吸引其它商家的手段?! 《≌话悴淮嬖谡猩虇栴},帶底商的住宅,具體銷售依住宅定位而定,是以招品牌連鎖店為主,或是一般經(jīng)營(yíng)戶,但一般前者居多,以品牌店來帶動(dòng)住宅銷售,提升住宅價(jià)值?! ∩虡I(yè)地產(chǎn)實(shí)際上更多的是一種投資的概念。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平下相對(duì)消費(fèi)群不多,但有快速增長(zhǎng)的趨勢(shì),他們關(guān)心的是該區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問題。投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報(bào)的周期?! ∩虡I(yè)地產(chǎn)在這一點(diǎn)上與住宅地產(chǎn)完全不同,商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場(chǎng)支撐和足夠的人群消費(fèi),所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個(gè)相對(duì)成熟的區(qū)域進(jìn)行開發(fā),這樣投資總額相對(duì)很高,但是實(shí)際開發(fā)面積相對(duì)小,吸收的客戶也少,所以營(yíng)銷周期要求盡可能短,否則戰(zhàn)線過長(zhǎng),市場(chǎng)冷卻后再積聚溫度那就困難得多?!   》康禺a(chǎn)推廣的一個(gè)營(yíng)銷周期一般由幾個(gè)遞進(jìn)的階段構(gòu)成:預(yù)熱期(市場(chǎng)引導(dǎo)/培育期)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、開盤期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期和清盤期。如果先天條件優(yōu)越,不違背當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格體系,可能開盤時(shí)就直接進(jìn)入了清盤期。更多的時(shí)候是投入信息量大的平面廣告。    現(xiàn)在任何一個(gè)住宅項(xiàng)目的工地包裝已經(jīng)越來越趨向于高成本,并追求夢(mèng)幻般的效果,售樓處富麗堂皇,售樓小姐個(gè)個(gè)都有親和力,售樓處的氛圍更象一個(gè)家,即使是工地圍擋也在造夢(mèng)的原則上吸引消費(fèi)者?! ∩虡I(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙蹋话泐A(yù)熱時(shí)間在2030天較適宜,廣告費(fèi)用幾乎全部集中在開盤前后一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)。商業(yè)地產(chǎn)公司策劃方案 ?! ∩虡I(yè)地產(chǎn)面對(duì)的都是在商場(chǎng)上打拼多年的生意人,一般的促銷手段之作用微乎其微,所以幾乎很少進(jìn)行專門性的優(yōu)惠活動(dòng),更多的是公關(guān)性質(zhì)的活動(dòng):比如專業(yè)人士組成的投資報(bào)告會(huì)、商家交流會(huì)等。售樓處可能是臨時(shí)的,工地廣告充滿了濃厚的商業(yè)味道,工地施工很快就能完成每一個(gè)信息都在提醒客戶時(shí)間不多,趁早出手才有機(jī)會(huì)。  相對(duì)于大項(xiàng)目而言,可以在開盤前后進(jìn)行一個(gè)月左右的電視廣告輔助?! 《虡I(yè)地產(chǎn)因?yàn)橹芷诙?,很多媒介都無法考慮。否則市場(chǎng)引導(dǎo)不夠,項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)展示不全、消費(fèi)者對(duì)今后生活的了解不夠,市場(chǎng)接受就有限。  商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問題是:地段、價(jià)格、后續(xù)管理、開發(fā)商實(shí)力、主力店?!   I(yíng)銷周期和市場(chǎng)供給量是密不可分的。首先是將商鋪出售或出租出去,推廣的目標(biāo)也分兩類:用于自己經(jīng)營(yíng)的業(yè)主和用于投資的業(yè)主?!   ∽≌康禺a(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體主要分兩種:用于自住的購(gòu)房者和用于投資的購(gòu)房者。  營(yíng)銷層面的差異    消費(fèi)者在購(gòu)買任何一種商品的時(shí)候,購(gòu)買的實(shí)際上都是一種夢(mèng)想,這種夢(mèng)想在某一個(gè)方面滿足了他們的需求,所以愿意付出貨幣等值或不等值交換?! 〗y(tǒng)一銷售,統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),統(tǒng)一管理,使擁有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離?! ≌猩淌巧虡I(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在?! ∩虡I(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化:商業(yè)地產(chǎn)的定位來自廣泛而細(xì)致的調(diào)研,包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來供應(yīng)量、消費(fèi)力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分、商鋪升值潛力等方面的分析?! ∩虡I(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有特殊性,而大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜,人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當(dāng)繁瑣,在滿足功能要求的前提下,如何滿足未來大量商家以及消費(fèi)者的需求,這是關(guān)系到一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否成功銷售、招商和做旺的關(guān)鍵。總之,商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬(wàn)別,必然要求開發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)的調(diào)整。在資金回籠方面,住宅開發(fā)商通過預(yù)售融資來進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)和滾動(dòng)開發(fā),很快實(shí)現(xiàn)資金回籠,而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來自租金?!   ∩虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求。因此,商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項(xiàng)目能否成功的重要條件,它更著眼于一種長(zhǎng)期效益。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的從嚴(yán)格意義上說不僅僅是產(chǎn)品,更是資本,它通過經(jīng)營(yíng)能不斷衍生出新的價(jià)值,增值空間很大。除土地成本、土建費(fèi)用及一些稅費(fèi)管理等因素比住宅用地高外,一般投資商業(yè)的人群相對(duì)較少,加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強(qiáng),所以為降低市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須具有有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司三大要素,以有場(chǎng)有市為開發(fā)目的,這樣才能增強(qiáng)投資者的信心,降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及提高開發(fā)價(jià)值?! ∨c住宅開發(fā)相比,住宅僅僅通過發(fā)展商和購(gòu)買者兩個(gè)環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價(jià)值鏈,而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈上除了開發(fā)商,還包括消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)
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