商業(yè)地產公司策劃方案(文件)
【正文】 個環(huán)節(jié)：在住宅開發(fā)中，開發(fā)商有機會當甩手掌柜，開盤、營銷、交樓后就結束。有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會，以招入主力店作為吸引其它商家的手段?！ 《≌话悴淮嬖谡猩虇栴}，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經營戶，但一般前者居多，以品牌店來帶動住宅銷售，提升住宅價值?！ ∩虡I(yè)地產實際上更多的是一種投資的概念。住宅地產純投資在目前的經濟水平下相對消費群不多，但有快速增長的趨勢，他們關心的是該區(qū)域長遠發(fā)展以及今后出租的前景問題。投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報的周期?！ ∩虡I(yè)地產在這一點上與住宅地產完全不同，商業(yè)地產能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場支撐和足夠的人群消費，所以商業(yè)地產一般都是在一個相對成熟的區(qū)域進行開發(fā)，這樣投資總額相對很高，但是實際開發(fā)面積相對小，吸收的客戶也少，所以營銷周期要求盡可能短，否則戰(zhàn)線過長，市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多?！ 》康禺a推廣的一個營銷周期一般由幾個遞進的階段構成：預熱期(市場引導/培育期)、內部認購期、開盤期、強銷期、持續(xù)期和清盤期。如果先天條件優(yōu)越，不違背當地市場價格體系，可能開盤時就直接進入了清盤期。更多的時候是投入信息量大的平面廣告。 現在任何一個住宅項目的工地包裝已經越來越趨向于高成本，并追求夢幻般的效果，售樓處富麗堂皇，售樓小姐個個都有親和力，售樓處的氛圍更象一個家，即使是工地圍擋也在造夢的原則上吸引消費者?！ ∩虡I(yè)地產因為周期短，一般預熱時間在2030天較適宜，廣告費用幾乎全部集中在開盤前后一個月的時間內。商業(yè)地產公司策劃方案 ?！ ∩虡I(yè)地產面對的都是在商場上打拼多年的生意人，一般的促銷手段之作用微乎其微，所以幾乎很少進行專門性的優(yōu)惠活動，更多的是公關性質的活動：比如專業(yè)人士組成的投資報告會、商家交流會等。售樓處可能是臨時的，工地廣告充滿了濃厚的商業(yè)味道，工地施工很快就能完成每一個信息都在提醒客戶時間不多，趁早出手才有機會?！ ∠鄬τ诖箜椖慷?，可以在開盤前后進行一個月左右的電視廣告輔助?！ 《虡I(yè)地產因為周期短，很多媒介都無法考慮。否則市場引導不夠，項目優(yōu)勢展示不全、消費者對今后生活的了解不夠，市場接受就有限?！ ∩虡I(yè)地產客戶關心的問題是：地段、價格、后續(xù)管理、開發(fā)商實力、主力店?！ I銷周期和市場供給量是密不可分的。首先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標也分兩類：用于自己經營的業(yè)主和用于投資的業(yè)主?！ ∽≌康禺a面對的消費群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資的購房者?！ I銷層面的差異 消費者在購買任何一種商品的時候，購買的實際上都是一種夢想，這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換?！ 〗y一銷售，統一經營，統一管理，使擁有權、經營權、管理權三權分離。 招商是商業(yè)地產成功開發(fā)的關鍵所在?！ ∩虡I(yè)地產的定位更為復雜和系統化：商業(yè)地產的定位來自廣泛而細致的調研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結構、未來供應量、消費力的需求、租售目標客戶細分、商鋪升值潛力等方面的分析?！ ∩虡I(yè)地產由于各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產項目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家以及消費者的需求，這是關系到一個商業(yè)項目能否成功銷售、招商和做旺的關鍵?？傊?，商業(yè)地產與傳統住宅地產的千差萬別，必然要求開發(fā)商進行理念和心態(tài)的調整。在資金回籠方面，住宅開發(fā)商通過預售融資來進行資金周轉和滾動開發(fā)，很快實現資金回籠，而商業(yè)地產收益很大部分來自租金?！ ∩虡I(yè)地產開發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求。因此，商業(yè)地產的可持續(xù)性發(fā)展是項目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長期效益。而商業(yè)地產開發(fā)的從嚴格意義上說不僅僅是產品，更是資本，它通過經營能不斷衍生出新的價值，增值空間很大。除土地成本、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業(yè)的人群相對較少，加之現今人們理智投資理念加強，所以為降低市場運作風險，商業(yè)地產開發(fā)必須具有有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產顧問及經驗豐富的物業(yè)管理公司三大要素，以有場有市為開發(fā)目的，這樣才能增強投資者的信心，降低開發(fā)風險及提高開發(fā)價值。 與住宅開發(fā)相比，住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構成單一價值鏈，而商業(yè)地產的價值鏈上除了開發(fā)商，還包括消費者、經營
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