商業(yè)地產(chǎn)公司策劃方案-文庫吧資料
2024-12-06 22:43本頁面
【正文】 ，它更著眼于一種長期效益。其次，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多，有shopping摩購物中心、主題商場、商業(yè)街、社區(qū)街鋪等。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的從嚴(yán)格意義上說不僅僅是產(chǎn)品，更是資本，它通過經(jīng)營能不斷衍生出新的價值，增值空間很大。 開發(fā)層面的差異 住宅地產(chǎn)開發(fā)的住宅是終端消費品，主要功能是用來滿足消費者的居住要求。除土地成本、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業(yè)的人群相對較少，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強，所以為降低市場運作風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須具有有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司三大要素，以有場有市為開發(fā)目的，這樣才能增強投資者的信心，降低開發(fā)風(fēng)險及提高開發(fā)價值。因此，為了平衡不同主體的利益，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮地段，更要考慮市場定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷售策略、投資回報等因素?！ ∨c住宅開發(fā)相比，住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈上除了開發(fā)商，還包括消費者、經(jīng)營者和投資者，每個參與者都有自己的利益出發(fā)點，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營者要求好用，投資者要求高回報而經(jīng)營者要求先培育市場，以及商鋪租與售的矛盾等。經(jīng)營者通過經(jīng)營獲取經(jīng)營效益。 開發(fā)者通過項目獲得利益。第三是經(jīng)營者，就是進(jìn)入這個商業(yè)里面從事商品經(jīng)營者?！ ￠_發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復(fù)雜，它的價值鏈?zhǔn)峭顿Y者開發(fā)商營運商經(jīng)營者終端消費者?！ 耐顿Y角度來看，住宅可以買來自用，是保值投資，風(fēng)險性極小，而商業(yè)項目一旦沒做旺，其價值就極低，甚至一文不值，風(fēng)險性極大。 而住宅的價值在于居住，保值升值。 商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃的區(qū)別 價值層面的差異 商業(yè)物業(yè)的價值在于經(jīng)營，通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價格的價值。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場，不像西方市場那樣有據(jù)可查?！ ∈袌稣{(diào)查80%*數(shù)據(jù)，20%*直覺。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化，每一個城市有這個城市特有的性格。重在把握社會運行的脈搏，脈象既明，即可將區(qū)域文化底蘊注入項目的理念(概念)開發(fā)及市場推廣策略之中，?？色@厚積薄發(fā)、石破天驚之效。在尊重傳統(tǒng)市場調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上，更注重社會學(xué)式的感悟式調(diào)查，通過交流取樣。策劃最有神韻之處，往往體現(xiàn)在對每一個地方文化底蘊的把握，發(fā)揮、利用和體現(xiàn)上。面對時代的快速變革，一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，能否打造百年老店，不在于它一時的技術(shù)領(lǐng)先或市場的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時度勢，在一個又一個時代的轉(zhuǎn)折點上，及時調(diào)整企業(yè)的航向，好風(fēng)憑借力，送我上青云，是企業(yè)戰(zhàn)略運營的最佳境界。趨勢的潛流就在現(xiàn)實平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向，通過創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向，借勢、借力，被潮流推著走?！ l條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路。消化企業(yè)家，再造企業(yè)家，也許是我們的工作室在跟市場經(jīng)濟(jì)對接時一個鮮明的特點。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡?這是分工協(xié)作所使然，亦是信息爆炸、機(jī)會風(fēng)險頻生的知識經(jīng)濟(jì)所使然?；蛘哒f，他本身就具備策劃人的素質(zhì)，就像一個好的導(dǎo)演同時也常常是一個好的編劇一樣?！ ∮邉澙习澹叵瘸酝咐习?。 所以我們堅持與老板們的直接交流，也堅持幫助企業(yè)家實現(xiàn)方法論以及知識智慧上的升級換代?！ 〔邉澔顒釉谀撤N意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響。他不僅是權(quán)利的源泉，也是企業(yè)智慧的主要來源。故預(yù)留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現(xiàn)在，更是項目的未來。故此法則實際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統(tǒng)?！ ☆A(yù)留管線需要策劃人具有超前長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。要為未來的發(fā)展預(yù)留充分的空間，埋下可以發(fā)揮的伏筆，為未來的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對接口，為未來的利潤增長點培育胚胎。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來考量，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置、產(chǎn)品在市場中的位置、品牌在社會中的位置。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提。正如一句英格蘭名言：對于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)。服裝設(shè)計師要根據(jù)每一個人的體形和氣質(zhì)，揚長避短，再參考社會的時尚和潮流，進(jìn)行獨家創(chuàng)作。 因人：針對企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性，設(shè)計不同的戰(zhàn)略和策略。 因時：即審時度勢，把對象放在時代的背
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