商業(yè)地產(chǎn)公司策劃方案(已改無錯字)
2024-12-06 22 本頁面
【正文】 面，商業(yè)物業(yè)的功能增加，管理成本增加，對人員提出更高的要求。在銷售方面，前者針對的目標(biāo)群體的行為屬于典型的專業(yè)理財行為，而后者主要是一種消費行為，因此相應(yīng)的銷售手法呈現(xiàn)多樣性，如委托經(jīng)營、售后返租、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等。在資金回籠方面，住宅開發(fā)商通過預(yù)售融資來進行資金周轉(zhuǎn)和滾動開發(fā)，很快實現(xiàn)資金回籠，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來自租金?！ ∩虡I(yè)地產(chǎn)根據(jù)項目開發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶群，如在招商階段的客戶是商家，而且特別重視主力店的作用。在銷售階段的客戶主要是有一定經(jīng)濟實力投資者。在經(jīng)營階段的客戶群則是終端消費群?？傊?，商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬別，必然要求開發(fā)商進行理念和心態(tài)的調(diào)整。 希望中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專業(yè)、更合理、也更繁榮的方向發(fā)展，在贏得巨大財富同時為活躍商業(yè)、繁榮經(jīng)濟作出貢獻。 規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)項目的存亡。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)之初，根本就沒有考慮過做什么的問題，他們多數(shù)先把項目蓋起來，最后到了商業(yè)定位的時候問題就出現(xiàn)了，要么就是結(jié)構(gòu)不合理，要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商異常困難，往往出現(xiàn)理想的商家不愿進，進駐的商家不理想的結(jié)果?！ ∩虡I(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當(dāng)繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家以及消費者的需求，這是關(guān)系到一個商業(yè)項目能否成功銷售、招商和做旺的關(guān)鍵。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程更為嚴(yán)謹、復(fù)雜。 商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研在住宅開發(fā)市場調(diào)研基礎(chǔ)上，增加了區(qū)域結(jié)構(gòu)、城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況、未來供應(yīng)量、地塊交通、自然、社會條件、商圈等方面的分析 商業(yè)地產(chǎn)的選址過程更嚴(yán)謹：通常情況下，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，均要在投標(biāo)拿地前進行初步的市場調(diào)研。但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經(jīng)營者、消費者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程比住宅開發(fā)更為嚴(yán)謹?！ ∩虡I(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化：商業(yè)地產(chǎn)的定位來自廣泛而細致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來供應(yīng)量、消費力的需求、租售目標(biāo)客戶細分、商鋪升值潛力等方面的分析?！ ∩虡I(yè)地產(chǎn)推廣更具針對性：商鋪作為非生活必需品，與住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價值和投資潛力，側(cè)重于商鋪的回報率和回報周期，以及未來的經(jīng)營管理，確保市場能夠持續(xù)經(jīng)營?！ ∩虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營、管理三個環(huán)節(jié)：在住宅開發(fā)中，開發(fā)商有機會當(dāng)甩手掌柜，開盤、營銷、交樓后就結(jié)束。一個商業(yè)地產(chǎn)如果想持續(xù)盈利，必須在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場后自營，所以，開發(fā)商不能抱著當(dāng)甩手掌柜的心態(tài)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而必須抓好運營、管理兩個后續(xù)環(huán)節(jié)，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤?！ ≌猩淌巧虡I(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在。一個商業(yè)項目，如百貨、專業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實行招商先行的營銷策略，以招商來帶動銷售。有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是寄生業(yè)態(tài)，它本身不具備聚客能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值?！ 〗y(tǒng)一銷售，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，使擁有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離。商業(yè)項目要充分發(fā)揮經(jīng)營管理公司的作用，盡早介入項目整體開發(fā)，為招商及后期經(jīng)營管理作好準(zhǔn)備?！ 《≌话悴淮嬖谡猩虇栴}，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經(jīng)營戶，但一般前者居多，以品牌店來帶動住宅銷售，提升住宅價值。但底商需要科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營及規(guī)劃比例，這點也非常重要?！ I銷層面的差異 消費者在購買任何一種商品的時候，購買的實際上都是一種夢想，這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對于住宅來說，消費者購買的是一種他們需要的生活方式，因為無論怎樣講，房子本身沒有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵，所以宣傳主題往往側(cè)重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真。 商業(yè)地產(chǎn)實際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言，回報率和回報周期才是消費者真正關(guān)心之所在?！ ∽≌康禺a(chǎn)面對的消費群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資的購房者。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者，他們的心態(tài)是完全不同的。住
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