商業(yè)地產(chǎn)策劃范例(已改無錯字)
2023-05-08 23:05:02 本頁面
【正文】 鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標，品質自然有保證；2）品位CLD生活概念創(chuàng)新3）情感享受高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要（成就感）4）文化社區(qū)位于眾多學校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁②功能定位1）自由空間、自由組合框架結構設計2）投資潛力大地處繁華地段，未來的“湖南路”3）生活的便利電梯為小孩、老人的出入帶來了方便4）盡享都市繁華坐擁繁華景象（高層建筑）③品牌定位通過對本項目的整合推廣，使本項目成為鎮(zhèn)江市品牌項目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達到雙贏的目的。項目“USP”的提煉通過對于項目的分析以及市場定位，我司認為如何提升項目的“USP”（UniqueSellingProposition，即獨特銷售主張）是關鍵?！裢怀龉δ茉V求，以項目功能特點來提升USP；（黃金地段、全框架結構，任意分割組合）●高位嫁接，從形象上提升USP；①時尚性（外觀設計的前瞻性）②舒適性（遠離了城市的喧囂，獨享寧靜生活）③高貴性（生活品質的全面提升）④文化性（將教育嫁接于本項目）⑤便利性（交通的便利，生活的便捷）四、項目推廣思路總的思路：以商鋪的旺銷帶動住宅的銷售，同時通過住宅的銷售促進商鋪的最大價值化。具體的推廣思路：1）商鋪對于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進行（操作方法見推廣策略）對于斜橋路商鋪采用市場營銷，對于單個投資者進行（操作方法見推廣策略）2）住宅①將教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造一個以文化為主題的高尚生活社區(qū)（充分將十五中、三中、十三中、十二中以及江蘇大學北固校區(qū)嫁接于本項目，發(fā)揮教育地產(chǎn)優(yōu)勢）：②以倡導新生活方式為主題進行推廣（如“CLD”生活）：③通過商鋪的營銷造勢，帶動住宅的銷售；◇倡導“文化社區(qū)”概念：將周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過教育產(chǎn)業(yè)來顯現(xiàn)本案的文化底蘊，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化，將本案打造成一個文化社區(qū)，從而使得項目的形象以及品質得以更高的提升。五、項目建議案名設計紫金花園過于平庸，同本項目的高貴氣質完全不符，沒有體現(xiàn)出本項目的特色；建議采用以“****華庭“命名，體現(xiàn)項目的非凡品質；如國嘉華庭等以“****府邸“命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位，如江南府邸產(chǎn)品建議建議本案采用智能化設計，以滿足現(xiàn)代人對生活的要求。景觀園林設計建議整個花園應遵循圍而不合的設計理念來進行設計，并充分的展現(xiàn)項目的優(yōu)勢，對于小區(qū)可以通過高大喬木來減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感。建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來增大項目的綠化率，同時也為本案創(chuàng)造賣點。建筑外觀建議本項目在與周圍建筑保持協(xié)調的基礎上，外立面要新穎、獨特，色調搭配體現(xiàn)一種高貴的氣質。物業(yè)管理建議考慮到本案的特殊性，物業(yè)管理服務可能會成為本項目的一個抗性，因而對于物業(yè)管理我司在整合推廣方案中重點予以建議說明。第二部分整合推廣策略（一）商鋪推廣策略一、商鋪功能策劃：1）對于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來作為招商重點宣傳；主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對象可以擴大為各地的商人。2）對于大西路商鋪；①整體推出；如銀行、證券所等金融機構；大型的商場、連鎖店等商業(yè)設施；大型的餐飲娛樂設施；主要通過關系營銷予以推廣。②分體推出：將商鋪的功能細分化，并且予以分隔推出?？梢詫⑵浞指魹橐韵聨讉€功能區(qū)，時尚坊（通訊器材、音響制品等），童趣坊（兒童服飾、玩具、文化用品等）、麗人坊（服飾、化妝品、時裝包等）二、定價原則：針對于斜橋街商鋪采用變動定價原則，對于銷售的不同階段采用不同的價格進行銷控；針對于大西路商鋪：1）如果整體推出，可以采用最高定價策略，而后可以進行調整；2）如果進行分割招商可以采用價格系數(shù)定價原則，不同商位采用不同定價策略，從而避免了死角的產(chǎn)生；并且對于營銷造勢也不無裨益。三、價格策略（1）“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價入市，以優(yōu)質優(yōu)價的形象打入市場，搶占人份額，獲得市場關注，聚集人氣。實踐證明，這種策略是最為保險而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。（2）不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應結合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應推出相對較好的鋪位，價格亦做相應提升。（3）“特價單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價出售，作為“特價單位”，以超低價造成熱銷、搶購場面。（4）消化風險單位促銷策略：在一定階段對質素較差的單位制定一套促銷方法，以低價限時、限量的形式轟動推出，達到暢銷的目的。四、行銷推廣策略：通過關系營銷及市場營銷分階段進行推廣關系營銷主要通過新聞等方式將項目整體形象傳播出去，吸引目標客戶通過各種渠道前來洽談，培養(yǎng)市場饑渴感，以利于銷售的主動性，而市場營銷則是以單個鋪面銷售為主。先關系營銷，后市場營銷關系營銷主要是針對于大宗的購買客戶，而市場營銷則是針對于單個客戶。以賣為主，以租為輔對于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當市場旺銷時全力銷售，而市場反應冷清則可采用租賃為主（應急策略）。其具體的定價及銷售價格策略、銷售執(zhí)行策略及廣告策略詳見整合推廣方案（二）本案的全程推廣方案策略的選擇我司認為采用“概念策劃”的策略較為適宜：（本項目定位于鎮(zhèn)江的高檔社區(qū)，通過概念炒作來吸引目標客戶群體,并且通過概念策劃能夠成就項目品牌。特點：推薦項目優(yōu)點，對于銷售起引導作用，購房者容易產(chǎn)生對概念有一個直觀的認識，而樓盤的品牌同時得以提高；其能夠達到促銷的目的，減少開發(fā)商的成本。缺點：其概念較為單一，延續(xù)性較差。概念設計之一：以“首席高檔電梯公寓”進行設計概念設計之二：以“品位CLD生活”為主題進行宣傳設計概念設計之三：以“新生活、新主張”為主題設計概念設計之四：以“教育、文化社區(qū)”為主題設計概念設計之五：以“商住兩用的SOHO社區(qū)”為主題設計等等……具體執(zhí)行的策略分析1）定價策略本案建議采用不同樓層的差異化定價（每層遞增50元），而后對于不同的朝向運用價格系數(shù)進行調整；2）價格策略分析建議采用“低價開盤”策略，其一能夠迅速占領房地產(chǎn)投資市場；其二有利于以后的價格浮動；其三能夠提升項目形象，給消費者信心。價格策略實施：1）不公開售價，客戶可以交納誠意金，開盤時采用低于市場價策略（轟動效應），同時迅速聚集人氣。（低價單位控制比例在6%左右）2）開盤期交納誠意金的客戶通過抽簽形式挑選單位（造勢），如果挑選不到合適單位或價格不能接受，誠意金可以退還。此策略適用于入世初期。3）營銷渠道分析采用以第一營銷渠道（銷售現(xiàn)場及業(yè)務代表推薦）為主，銷售現(xiàn)場作為沙盤以及單體模型的展示地，對于客戶來說是以直觀的認識，同時也能夠讓客戶產(chǎn)生購房的沖動；其次考慮到鎮(zhèn)江本地的消費心理及消費習慣，建議采用業(yè)務推廣的方式來擴大本項目的目標客戶群體，并由此來推動本項目的廣泛傳播；通過業(yè)務代表直銷推廣可以快速占領市場，并在最短的時間內將項目推售到一定的高度。以第二營銷渠道（“口碑效應”）為輔，我司認為第二營銷渠道在本項目中將有明顯的作用；考慮到本項目的特殊性，客戶之間的傳播效果可能比硬性
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