商業(yè)地產(chǎn)策劃流程(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-05-08 23:05:02 本頁(yè)面
【正文】 ，重點(diǎn)在公共部分進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)。鋪設(shè)仿古地磚，青磚墻，人字形玻璃瓦，石英直射燈。尚開(kāi)式，圍合式設(shè)計(jì)為主1020㎡占50%2030㎡占30%3050㎡占20%F4西關(guān)美食體現(xiàn)傳統(tǒng)美食文化，營(yíng)造高雅氛圍，重點(diǎn)在公共部分裝修，鋪麻石青磚和紅木板。圍合式設(shè)計(jì)為主300500㎡占20%500800㎡占20%800㎡以上占60%天面樓層露天西餐酒廊體現(xiàn)自然交融的特色，增強(qiáng)觀光休閑功能，天面建造八角涼廳式拱形西式塔樓，四周栽種花卉點(diǎn)綴，增設(shè)戶(hù)外休閑活動(dòng)場(chǎng)所。—— 商戶(hù)組合建議 主辦口散戶(hù) 樓層目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶(hù) 商場(chǎng)名稱(chēng) 比 例比例 流行前線狀元坊商戶(hù)日韓時(shí)尚用品商戶(hù)IT B1 前衛(wèi)快車(chē) 音像制品商戶(hù) F1ESPRIT，G2000，U2，CK。甘溪F2LV，CD，PARDE，卡佛連，CHANEL，姿生堂等蘭湖F3銀記、伍湛記吳才記、成珠樓南信、杏花樓池 東座記云吞面、德昌咸煎餅歐成記上湯鮮蝦云吞面雁翅城 順記椰子雪糕等 F3 清平市場(chǎng)、古玩玉器街步騭城西座 泮溪酒家、蓮香樓、廣州酒家、菜根香、北園、 F4 1 榮城 南園、西園、大公酒樓等 天橋 第二層青云巷第三層火巷走廊 操作步驟5：營(yíng)銷(xiāo)推廣投資回報(bào)分析 確定一個(gè)明確的招商思路，貫穿始終，樹(shù)立長(zhǎng)期品牌，先形象后規(guī)劃。籌備初期，著重項(xiàng)目整體形象宣傳，再針對(duì)商家宣傳商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念，功能規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，投資前景。先主力后散戶(hù)首先將具號(hào)召力的品牌龍頭商戶(hù)引入（如崇光、迪生數(shù)碼）給予租金優(yōu)惠，再借其品牌優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)散戶(hù)進(jìn)場(chǎng)。先收緊后放松遵循“高品味，低門(mén)檻”策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶(hù)適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶(hù)，在開(kāi)業(yè)前再放松各級(jí)散戶(hù)，力求“滿(mǎn)場(chǎng)開(kāi)業(yè)”效果。價(jià)格定位基礎(chǔ)參考區(qū)域各行業(yè)租金水平及各主要競(jìng)爭(zhēng)商場(chǎng)租金水平，作前期租金價(jià)格參考。樓層面積（m2）月租金回報(bào) （元/m2）月租金回報(bào) （萬(wàn)元/月）年租金回報(bào) （萬(wàn)元/年）B137602504509416911282028F12856750110024131525683780F2402625035010114112121692F340261502006081720972F44026801503260384720 租價(jià)以建筑面積算負(fù)一層:250450元/m178。首層:7501100元/m178。二層:250350元/m178。三層:150200元/m178。四層:80150元/m178。(飲食部分,租金可按實(shí)用面積＋管理理費(fèi)計(jì)算)天面:待定 租金回報(bào)分析表(純租金收入)小計(jì):501765萬(wàn)元/月,總計(jì):60129192萬(wàn)元/年根據(jù)上表所列,假設(shè)其銷(xiāo)售水平可實(shí)現(xiàn)的前提下,作如下分析:總面積:18794m178。租金均價(jià)：470元/m178。月租金:501765萬(wàn)元/月年租金:60129192萬(wàn)元/月 以商鋪F1做返租回報(bào)假設(shè)樓層面積（m2）售價(jià)（萬(wàn)元/m2）月租（元/m2）返租回報(bào)10% 5年（萬(wàn)元）返租回報(bào)8%5年（萬(wàn)元）F1285681000114249139 如發(fā)展商按上表租金出租,5年實(shí)際租金收入總額與發(fā)展商售鋪后的返租回報(bào)率.5年期年回報(bào)率10%之回報(bào)總額多高于實(shí)際租金。５年租金總額17136萬(wàn)元。5年期10%回報(bào)總額11424萬(wàn)元。抵償業(yè)主的回報(bào)總額同上例，多回籠7997萬(wàn)元，約467萬(wàn)元/㎡/月。本分析表未計(jì)租金年遞增幅，若計(jì)算年增比率，則發(fā)展之收益應(yīng)高于上表金額。若與租鋪客戶(hù)簽訂年期租約，可用時(shí)收取春五年租裝集資費(fèi)，成為額外收入來(lái)源。根據(jù)上表分析發(fā)展商商鋪總收益=商鋪總銷(xiāo)售額+（5年租金總額5年回報(bào)總額）+租金年遞增額+租戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修集資收益+其它收益。返租銷(xiāo)售的設(shè)計(jì)從商場(chǎng)開(kāi)業(yè)之月起，由發(fā)展商向業(yè)主提供5年年回報(bào)8%或10%。返租總回報(bào)率為商鋪成交總額的40%。40%的返租回報(bào)在業(yè)主購(gòu)鋪時(shí)即付10%，商鋪交付時(shí)付30%。發(fā)展商在前期銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)后即可回收90|%的商場(chǎng)資金。商鋪交付時(shí)，相信整體項(xiàng)目的銷(xiāo)售已基本完結(jié)，資金回收已到位，商場(chǎng)的招商工作已全面鋪開(kāi)。30%的回報(bào)不可能對(duì)發(fā)展商造成壓力和負(fù)擔(dān)。業(yè)主購(gòu)鋪后即辦返租，即得返租回報(bào)交鋪前即可得到5年的全額回報(bào)，免除一切后顧之憂(yōu)。 前期遵循“高品味，低門(mén)檻”原則。招商采用“媒體宣傳+公關(guān)活動(dòng)推廣+直銷(xiāo)推廣”形式進(jìn)行，同時(shí)與工程進(jìn)度配合。以純租金形式為主，風(fēng)險(xiǎn)較低；合作分成，保底分成形成為輔助，主要針對(duì)臨時(shí)商品展示推廣及開(kāi)業(yè)前部分商鋪招商等方面。租賃期限，根據(jù)各行業(yè)而定： 行 業(yè)租 期所占比例百貨零售業(yè)23年70%35年30%飲食娛樂(lè)業(yè)58年90%810年10% 臨租按日/周/月/季度計(jì)算 免租裝修期 飲食娛樂(lè)約60120日百貨零售業(yè)約3050日期 限招商階段時(shí)間樓 層招商目標(biāo)回籠資金1認(rèn)知階段67月中旬FFB1向各主力行業(yè)龍頭商戶(hù)作內(nèi)部推廣 2
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1