【正文】 幅度仍很大。二、土地出讓均價 資料來源：房地產報從上圖可以看出，長春土地出讓價格整體形勢一直表現為穩(wěn)中有升。第三部分 長春市土地市場分析一、歷年土地出讓情況 資料來源：新文化報20032005年，長春土地出讓面積增長幅度較為緩慢，2006年因棚戶區(qū)改造導致土地突然放量，上漲幅度達74%。小結： 2007年政府為了進一步控制快速上漲的房價、保持房地產市場快速平穩(wěn)的運行，政府從控制供給、引導需求和打擊炒房等幾個方面加大了宏觀調控的力度。 土地開發(fā)期限不得超過三年、單宗土地出讓規(guī)模受控制、土地閑置費按20%收?。涸谟行Т驌糸_發(fā)商囤地、防止土地資源浪費的同時，縮短了土地開發(fā)周期，加大了土地供給、加劇了開發(fā)商之間的競爭。 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定①“土地分期拿證”叫停②土地開發(fā)期限不得超過三年③單宗土地出讓規(guī)模受控制④實行凈地出讓⑤土地閑置費按20% “土地分期拿證”叫停：防止了開發(fā)商在沒完全交清土地出讓金之前取得土地使用證使用土地。⑥物業(yè)服務用房由業(yè)主共有物權法的核心問題是確立權屬，這對開發(fā)商私自更改規(guī)劃或占用綠地有一定的抑制作用，同時也加大了拆遷難度。④會所依約定確立權屬。②小區(qū)車位、車庫應首先滿足業(yè)主需要。三、土地政策：216。 土地增值稅：自2007年2月1日起，正式向轉讓房地產并取得收入的單位和個人征收3060%的土地增值稅。（對于一線城市房價下跌及眾多中介公司瀕臨倒閉的原因暫不明確，但可預計并非因首付、利率提高原因引起。 提高第二套房貸首付比例： 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。對延緩商品房價格上漲有很大作用。 十次提高存款準備金率： 自2007年1月15日以來，中國人民銀行十次上調存款準備金率，%。因此會有一部分人抽出股市資金用來還貸，但預計規(guī)模不會很大。 貸款利率的提高并不能抑制房價快速增長，相反將降低各大企業(yè)擴大再生產的能力，導致一部分原本用于擴大再生產的資金以投資的形式流入房地產市場，這將進一步推動房價上漲。 六次加息：2007年，為抑制房價快速增長，中國人民銀行曾五次提高貸款利率。但隨著政府宏觀調控政策的不斷完善和產業(yè)結構的不斷調整，經濟發(fā)展中的不健康因素將進一步得到遏制，也將為房地產業(yè)提供一個平穩(wěn)的發(fā)展平臺。 小結： 長春市經濟發(fā)展速度不斷加快，經濟總量更多，上漲幅度更大。而長春工業(yè)性質明顯，經濟增長主要靠工業(yè)（一汽）拉動這一現狀在短期內還無法改變。四、三大產業(yè)比例變化 數據來源：長春市政府工作報告(20022006)第二產業(yè)、第三產業(yè)在GDP中所占的比例相當，說明生產性行業(yè)和服務性行業(yè)處于平衡位置。同時，國家實施振興東北老工業(yè)基地政策，還將為居民提供大量的創(chuàng)收機會。三、居民消費能力數據來源：長春市政府工作報告(20032007) 2003年以來，長春市人均可支配收入快速增長，居民生活水平得到顯著提高。 同時從上面的表格可以看出，固定資產投資的增長速度遠遠超過GDP的增長速度。固定資產投資在GDP中所占的比重日益增大，成為拉動經濟增長的主要力量。但同時應注意到，經濟過熱會導致市場上的貨幣數量增加，倘若流通速度較慢，對房地產市場將產生一定的阻礙作用。2007年，長春GDP達2073億元，%，略顯過熱。（4）形象策略：統(tǒng)一裝修形象，統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一服裝，統(tǒng)一標識，統(tǒng)一規(guī)范服務，統(tǒng)一推廣。（3）開業(yè)后期：做到階段性購物抽獎活動，吸引回頭客。（2）開業(yè)開業(yè)的一個星期要大力開展活動，促進銷售，如購物贈送、抽獎、競猜、文藝表演、產品推廣、卡拉OK比賽等等。 招商項目：藥店、面包、熟食、水吧、道飾、化妝品、通訊、皮具、皮鞋、服裝、鐘表、文具、小五金、音像制品、圖書、床上用品、童裝、內衣。（九）購物袋、工衣購物袋需多種規(guī)格，按每天營業(yè)額5萬元計算，需要購物袋約4000元左右/月，上衣按65人計算，每套120元（兩件馬夾、兩件襯衣、兩條褲子）加管理人員服裝計8500元左右。（六）發(fā)電機、照明器材A、 商場照明，預計12元左右B、 發(fā)電機，預計：（七）中央空調、風涼機，預計；（八）電子秤建議使用頂尖電子秤，每臺約7000元左右，散裝1臺，熟食1臺，五谷雜糧1臺，機動臺，（熟食加工區(qū)及面包房由商場購入電子秤后，收取購秤費。（四）監(jiān)控設備，約3萬元左右，約12個站點。購物車藍：購物車籃有多種規(guī)格和式樣，購物車在普通型大約在此350元左右/輛，購物籃為22元左右/個，購物車為15臺，購物藍60個，共計7000元。豪華型單面450元，雙面750元，（預計15萬元左右）。1總服務器UPS約50000元左右。桑達錢箱：500元6臺=3000元。刷卡器與銀行聯(lián)系，安接2臺電話線及銀行聯(lián)網，可配備2名刷卡器。）打印機商場內打印機使用頻繁，建議使用愛普生帶切刀打印機。主機包括主機及9寸單色顯示器，主機使用較好配置，大約在5500元左右，（5500元6臺=33000元。三、商場設備及輔助設施（一）商場電腦POS系統(tǒng)（前臺兼收銀機）計18萬元左右服務器目前品牌有：惠普（HP），康極及潔門子等各價格不等，2—10萬元不等，價格預計：。E、 經理工資為4500—6000元，包吃住。C、 辦公室主任，主管，工資為1200元，全勤獎50元，包吃包住。（3）員工工次結構A、 員工包括營業(yè)員，配送員，工資可暫定為450元底薪，全勤獎50元，包吃包住。營運部（計46人）設賣場主管2名，一名負責食品，一名負責非食品及專柜管理，領班2名，倉庫存管理員及配送員3名，采購1名，美工1名，前臺2名，其中1名兼節(jié)目主持人，食品組員工20名，非食品組員工16名。副總下設經理一名，協(xié)助管理好公司的幾個部門，（辦公室、財務部、營運部）（2） 部門員工配置說明辦公室：（設18名）設辦公室主任一名，直接負責公司的行政，后勤，防損部的工作，其中設行政文員一員名，電工2名，防員隊長1名，防損員10名，清潔工2名，飯?zhí)脧N工3名。把每月做必要支出相加后，商場每月支出應在17—20萬元間（含租金核算），若商場綜合毛利率為20個百分點左右，每天營業(yè)額需達互3萬元為平衡點，超過3萬元可贏利，低于3萬元將虧損。12個月=150萬元左右/月 月平易銷售額150萬元20%=30萬元/月，加其它收入1萬元左右=31萬元/月，31萬元/月12個月=372萬元/年。（費用1——12項相加預計每月為20萬元左右，但實際操作過程中費用相對來說要低）。1 商品削價150萬元2%=3000元。 員工宿舍及伙食費用月預計1萬元左右。 水電費約5萬元左右/月。 商品損耗150萬元%=1800元。 應攤地租5萬元左右。A、促銷堆頭費、端架費 B、節(jié)假日贊助費 C、促銷管理費D、紙皮、紙箱 E、耗品耗材做分攤 F、場外促銷費（三）管理費與經營費用的攤銷 。 月平均銷售毛利額150萬元20%=30萬元。（一）目標市場的分析