商業(yè)地產(chǎn)公司策劃方案-在線瀏覽
2024-12-06 22:43本頁面
【正文】 往將這一過程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。使企業(yè)或項目通過這些中間的支點，順利達成最后的目標。大處著眼，小處著手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎法則。 寸有所長，尺有所短。策劃應該因時、因地、因人制宜，把策劃對象放在這個坐標里面，對他進行準確的定位，幫助他對擁有的資源要素進行梳理和整合，以期達到最佳效果，也就是度身定造。 因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源，和文化底蘊，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢，從而聚人氣、地氣、財氣。策劃家相當于服裝設計師而不是裁縫。 策劃最講究的是戰(zhàn)略，在戰(zhàn)略方向沒有確定之前，任何戰(zhàn)術都無所謂好壞?！ 蚀_的市場定位是成功策劃的關鍵。我們策劃時首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的位置?！ 〔邉澆灰獌H局限于眼前，而要有長遠的考慮，寬打窄用。形象的說法就是預留管線?！ ☆A留管線法則要求，既要保證當前項目的成功，還要預見項目在未來的發(fā)展態(tài)勢，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來的成功接軌。這個系統(tǒng)的開放性面向未來?！ ∑髽I(yè)家是企業(yè)的頭腦?！ 〔邉澮粋€企業(yè)，在很大程度上就是策劃一個企業(yè)家，幫助他實現(xiàn)知識和智慧的充實，以及升級換代。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變，則成功的策劃活動就無從說起。用時髦的數(shù)字化生存時代的語言來說，就是為老板換芯片?！ ∧艹蔀槔习澹溟啔v和智慧定有過人之處，一般都非等閑之輩。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功，肯定是把握住了現(xiàn)實中的某種規(guī)律。作為企業(yè)分外看重的外腦機構(gòu)，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán)。由于我們這個特殊的職業(yè)，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業(yè)家用血肉、靈魂數(shù)十年打拼出來的精華，再轉(zhuǎn)化為我們的能量。所以，策劃實際是一個教學相長的過程。最近是指順應大勢，吻合規(guī)律，盡可能不走彎路。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規(guī)則的制定者?！ ∶频谋澈笫俏幕?。工作室策劃方法論的一大特征是更強調(diào)區(qū)域文化背景的分析。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個性與社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及消費心理偏好。 中國有句古話一方水土養(yǎng)一方人。從事房地產(chǎn)開發(fā)，除必備的專業(yè)知識以外，如何做到近水知魚性，隔山識鳥音，準確為地域文化解碼，是關乎地產(chǎn)商生死存亡的大事。尤其是在知識經(jīng)濟時代，市場瞬息萬變，*統(tǒng)計得來的數(shù)據(jù)很難準確反映處于動態(tài)中的市場變化，搞不好就會是刻舟求劍。所以，我說市場調(diào)查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得*直覺、經(jīng)驗來把握。一個商業(yè)項目必須要系統(tǒng)考慮項目的商業(yè)定位、招商、經(jīng)營，才能實現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，達到預期的贏利目標。其關鍵是準確的產(chǎn)品定位及目標消費群體定位，最后通過銷售實現(xiàn)開發(fā)價值?！ 闹黧w上說，住宅地產(chǎn)的價值鏈顯然單一得多，即開發(fā)商終端消費者。其中包含這四種權(quán)益關系，開發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營者的權(quán)益、管理者，的權(quán)益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式密不可分。所有者是商鋪真正的擁有者。大型與中小型商場都需要有一個統(tǒng)一的管理者實施有效的管理。所有者通過出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入。管理者通過管理獲取管理利益。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權(quán)衡四角戀愛的利益關系?！ ￠_發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤的同時，也存在著一定的市場風險?！ 《≌鄬碚f開發(fā)風險較小，因為住宅消費群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體。樓盤除了消極被動的隨市場供求關系變動而升值外，無法帶來額外的利潤，因此增值空間小。但應該同時看到，商業(yè)地產(chǎn)的風險也要更大，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司?！ ∩虡I(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè)，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度，也有人說住宅地產(chǎn)開發(fā)的是城，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的是市，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。而住宅地產(chǎn)相對要簡單的多，房子只要賣出，投資的價值就可以實現(xiàn)。正是因為商業(yè)地產(chǎn)更具復雜性和風險性，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項目的可行性調(diào)研、分析，更要充分運用SWOT分析法，發(fā)現(xiàn)商機，發(fā)揮優(yōu)勢，彌補不足，降低風險。在建筑設計方面，戶型、景觀不再是重點，配套設施會更多，規(guī)劃、設計、施工、交驗在每個階段的技術要求都高于住宅。在銷售方面，前者針對的目標群體的行為屬于典型的專業(yè)理財行為，而后者主要是一種消費行為，因此相應的銷售手法呈現(xiàn)多樣性，如委托經(jīng)營、售后返租、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等?！ ∩虡I(yè)地產(chǎn)
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