【導(dǎo)讀】由于歷史的原因高密房地產(chǎn)市場(chǎng)2020年正式啟動(dòng)，目前所有在建項(xiàng)目仍以低檔商品房開發(fā)為主，中檔房為輔，沒有高檔社區(qū)。各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，高密市的房地產(chǎn)業(yè)還沒有培育成拉動(dòng)高。放量，預(yù)計(jì)2020年的開發(fā)面積在70多萬(wàn)平方米；由此我們不難看出高密房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的混亂。間的同時(shí)業(yè)包含者較大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。這從高密的宏觀經(jīng)濟(jì)等方面也可以驗(yàn)證這個(gè)道理?？傮w來(lái)說(shuō)高密是的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)在濰坊地區(qū)較高，年發(fā)生巨大的變化。以滿足家長(zhǎng)望子成龍的心情；綜合上述情況項(xiàng)目的最終開發(fā)主題是：“高密首席原生態(tài)健康教育社區(qū)”。打河居文化牌有別于高密市場(chǎng)上的老城區(qū)牌，收國(guó)際化產(chǎn)品理念、品牌理念、文化理念打造居國(guó)際化水準(zhǔn)的生活住宅。對(duì)于水環(huán)境的開發(fā)，強(qiáng)調(diào)戶戶見水，并發(fā)掘高密的文化傳統(tǒng)特色，將文化和景觀融為一體；高密市黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，※周邊還沒有成型的大規(guī)模社區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少；

　　

【正文】 平方米 101115 平方米 116150 平方米 8% 30% 44% 18% 這種戶室面積比只是根據(jù)市調(diào)反饋的信息做出的分析判斷，各種面積范圍分配的相對(duì)合理。比例分配說(shuō)明； 86115 平方米的面積應(yīng)該是我項(xiàng)目的主力戶型的面積所在區(qū)間，所以他們的比例要占到絕對(duì)的大，因此 74%的比例相對(duì)穩(wěn)妥；而 116150 平方米的面積則是因?yàn)樾^(qū)景觀資源比較好的位置比較多，購(gòu)買大面積是有錢階層的 一大消費(fèi)特征，因此他們應(yīng)該是我項(xiàng)目的次消費(fèi)主力，總房款可以支付 2030 萬(wàn)元 /套，他們也是提升項(xiàng)目檔次的重要因素； 85 平方米則以下屬于經(jīng)濟(jì)條件一般，消費(fèi)能力相對(duì)較弱大約總房款也就能支付 10 萬(wàn)元左右，又有超前消費(fèi)心態(tài)的年輕人，因此他們也不可以忽視，但是他們過(guò)來(lái)到我項(xiàng)目消費(fèi)的數(shù)量顯然比較小，因此他們的可以消費(fèi)的戶型面積一定要小，量要少。 16. 一期的戶室比怎么安排？ 根據(jù)市調(diào)反饋的信息，一期的房屋主力戶型一定要控制在 20 萬(wàn) /套以內(nèi)， 15—20 萬(wàn) /套應(yīng)該作為項(xiàng)目一期的主力，占 60%； 10—15 萬(wàn) /套作為次主力， 占 30%，； 20 多萬(wàn) /套的房子少建，占 10%；10 萬(wàn)元 /套以下的房子不建。 17. 小區(qū)戶型設(shè)計(jì)中的廳，臥的位置應(yīng)該如何安排？ 南廳北臥應(yīng)該作為我項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)的特點(diǎn)。過(guò)于由于高密采暖設(shè)施不完善，人們?cè)诙九P室活動(dòng)又較多，因此比較傾向于北廳南臥；現(xiàn)在隨著人們生活水平的提高，有條件改善家庭冬季采暖的條件，且客廳活動(dòng)明顯多于臥室，因此對(duì)“南廳北臥”的戶型設(shè)計(jì)青睞有佳。據(jù)了解密水景苑是高密第一個(gè)采用南廳北臥設(shè)計(jì)的住宅小區(qū)，雖然只有部分房源是這種戶型設(shè)計(jì)，但一經(jīng)推出短期內(nèi)就銷售一空。 18. 大戶型是否需要采用雙衛(wèi) 設(shè)計(jì)？ 建筑面積在 110 平方米以上的戶型大部分可以采用雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，別墅可以采用多衛(wèi)設(shè)計(jì)。之所以把建面 110 平方米作為一個(gè)分界線，是因?yàn)?110 平方米是我項(xiàng)目的一個(gè)主力戶型，購(gòu)買這種戶型的人多屬于有著非常強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力的群體，比較容易接受新鮮事物，而且雙衛(wèi)這種主客衛(wèi)的概念應(yīng)該是一種消費(fèi)趨勢(shì)。且這種設(shè)計(jì)在高密還不多見，我項(xiàng)目既然是高檔項(xiàng)目就在細(xì)微之處應(yīng)該處處 中國(guó)最大管理資源中心 第 17 頁(yè) 共 20 頁(yè) 領(lǐng)先。 19. 儲(chǔ)藏室的占總戶數(shù)的比例？ 儲(chǔ)藏室占總戶數(shù)的 90%以上比較合理。雖然項(xiàng)目要做地下停車車位要占用一部分儲(chǔ)藏室的空間，使之不能每戶一個(gè)；但是不可忽視的高 密作為一個(gè)縣城而且房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)把雜物不放在儲(chǔ)藏室的消費(fèi)習(xí)慣很難扭轉(zhuǎn)，因此儲(chǔ)藏室的面積占總戶數(shù)的比例絕對(duì)不能低于 85%，最好是 90%以上，這樣既能滿足大多數(shù)的消費(fèi)堆放雜物的需求，有可以促進(jìn)儲(chǔ)藏室的銷售。但要注意一點(diǎn)沒有室外儲(chǔ)藏室的住戶，家里一定要設(shè)計(jì)儲(chǔ)藏間。 20. 配套設(shè)施是否要齊全？ 從某種意義上說(shuō)配套設(shè)施的配備情況就決定了一個(gè)樓盤是否是高檔樓盤。目前有線，電話線，自來(lái)水基本普及了，暖氣和燃?xì)獾呐鋫溥€不完善，在高密消費(fèi)者在采暖方式上還是傾向于集中供暖，至于能夠達(dá)到分戶計(jì)量，是社區(qū)鍋爐式供 暖還是大市的管道供暖到不在意。在安全防衛(wèi)設(shè)施上，裝的多市低劣的語(yǔ)音對(duì)講門，裝可視對(duì)講系統(tǒng)的還很少，紅外線周界防范，電子巡更，閉路電視監(jiān)控更是少見；因此在社區(qū)生活配套設(shè)施的完善上，項(xiàng)目還有很多潛力可以挖掘，用配套設(shè)施的完善和先進(jìn)性去吸引更多的客戶過(guò)來(lái)置業(yè)。 21. 開挖的蝴蝶湖如何作好景觀開發(fā)？ 在青島設(shè)計(jì)院的幾次設(shè)計(jì)方案里，把蝴蝶湖中間都設(shè)置了一個(gè)景觀小品，這樣做不僅前期投資大，后期還面臨著眾多的維修和安保的責(zé)任；不僅如此還在湖的西北角有設(shè)計(jì)了一個(gè)小的廣場(chǎng)，這也是典型的資源浪費(fèi)，因?yàn)橹鼙橐呀?jīng)有了一個(gè)大的活動(dòng) 廣場(chǎng)，它這么設(shè)計(jì)完全是處于設(shè)計(jì)美學(xué)的考慮，因此在對(duì)湖的資源價(jià)值挖掘上沒有必要化很多錢，我們完全可以在湖里種植大面的藕，氣候溫暖的時(shí)候，放眼望去是一片片的荷花和碧葉，水里養(yǎng)殖大量的鰱魚，草魚，鯽魚，鯉魚，鯰魚，金魚??穿梭不停，湖的周遍可以開辟幾個(gè)有償垂釣點(diǎn)，既滿足了業(yè)主休閑的樂趣，又能讓養(yǎng)殖者有豐厚的經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)，屬于典型的投資小見效快的運(yùn)做方式。 22. 社區(qū)樓座單元設(shè)計(jì)如何分布比較合理？ 在已經(jīng)提交的設(shè)計(jì)方案里，很多樓座的單元被前移和后移了少許，倘若是為了實(shí)現(xiàn)組團(tuán)之間景觀價(jià)值的最大化還可以理解， 如果僅僅是為了豐富立面的觀賞效果這就未免有些“過(guò)了”，尤其是青島市規(guī)劃設(shè)計(jì)院做的沿濱河綠化帶的樓座設(shè)計(jì)，因?yàn)檫@種單元組合讓居住的業(yè)主居家生活感受很不舒服。因此建議除了沿湖的位置可以滿足觀景的需要，其它樓座最好是直板設(shè)計(jì)。 其二，按照設(shè)計(jì)院提供的單元設(shè)計(jì)方案來(lái)看，單元南北長(zhǎng)多為 — 米左右，東西寬則在15—24 米左右；如果取東西寬 18 米計(jì)算，四個(gè)單元東西距離就要達(dá)到 72 米長(zhǎng)，即便是 15 米寬，四個(gè)單元也要東西長(zhǎng) 60 米，這樣一個(gè)長(zhǎng)度會(huì)給人一種非常呆板，一堵長(zhǎng)墻的感覺，因此建議社區(qū)樓座以三個(gè)單元的樓座為 主，二個(gè)單元和四個(gè)單元的為輔來(lái)排列組合。 23. 景觀好的樓座面積如何安排？ 按照青島的設(shè)計(jì)方案，小區(qū)內(nèi)的大面積房子所占比例有些過(guò)大。沿濱河綠化帶是二排的TOWHOUSE，蝴蝶湖的周遍又有單體別墅和二排的 TOWHOUSE 以及一個(gè)和二個(gè)單元的多層，從市場(chǎng)角度和觀賞角度出發(fā)，這里的市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)該是最大的，但是我不能把這里的房間全部設(shè)計(jì)成大戶型的尤其是多層。對(duì)于多層建議做成 5+1 一梯二戶的樓房， 12 層最好是單層，以上每二層為一戶復(fù)式或躍層設(shè)計(jì)，單層面積要控制在 90100 平方米；這樣即解決了一層的銷售問(wèn)題，又解 決了高樓層欣賞好景觀的問(wèn)題。 24. 小學(xué)和幼兒園的門前道路系統(tǒng)和網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)計(jì)？ 從現(xiàn)在幼兒教育的現(xiàn)狀來(lái)看，每次上學(xué)和放學(xué)學(xué)校門口都會(huì)擠滿了學(xué)生的家屬和親屬以及接送他們的人，路的二側(cè)也會(huì)停滿各種車輛（汽車 /摩托車 /自行車等），如果按照現(xiàn)在的道路設(shè)計(jì)勢(shì)必會(huì)造成以后的交通擁堵，家長(zhǎng)們?cè)孤曒d道。因此建議道路面寬 —9 米，小學(xué)的門口還要向東移二米，以滿足家長(zhǎng)等人的需要。 從青島設(shè)計(jì)方案來(lái)看，小學(xué)和幼兒園的應(yīng)該只有一個(gè)總的出入口，那么考慮到幼兒園教育的特殊 中國(guó)最大管理資源中心 第 18 頁(yè) 共 20 頁(yè) 性，建議幼兒園最好在朝西側(cè)的路面單獨(dú)開一個(gè)口，幼兒園也要相對(duì) 封閉，排除小學(xué)內(nèi)的學(xué)生對(duì)幼兒課外活動(dòng)的人為干擾。 在青島的設(shè)計(jì)方案里已經(jīng)考慮了為了滿足學(xué)生的購(gòu)物需要，在小區(qū)內(nèi)部靠近學(xué)校一側(cè)沿路設(shè)計(jì)了二排網(wǎng)點(diǎn)房，根據(jù)學(xué)生的消費(fèi)特點(diǎn)，網(wǎng)點(diǎn)房面積一定要小，控制在 40—60 平方米 /戶左右。 2小高層到底建在那里合適？ 小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行入口，沿會(huì)所的周邊的小高層不要；應(yīng)該改成 6 層的住宅。原因在于小高層的造價(jià)高，成本大約在 1200 元 /平方米左右；高密市場(chǎng)上還沒有小高層，消費(fèi)者接受這種新生事物還需要時(shí)間；同時(shí)小高層從發(fā)展的角度來(lái)看多出現(xiàn)在地價(jià)昂貴的地 區(qū)，要么是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，要么是寸土寸金繁華的老成區(qū)；在高密這種土地資源獲得相對(duì)容易，地價(jià)不是很高的地區(qū)，短期建小高層存在巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此雖然從項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮可以做小高層試探，但一定要控制建設(shè)規(guī)模和開發(fā)時(shí)間。綜合考慮上述情況小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行入口。 2是否要把所有的樓座朝向都調(diào)成正南正北？ 所有樓座未必都要做成正南正北向。為了欣賞沿湖優(yōu)美的景觀可以把第一排部分樓座的朝向略做調(diào)整，根據(jù)規(guī)劃應(yīng)該是朝東不超過(guò) 15 度；建議不要超過(guò) 10 度。 5 個(gè)區(qū)域的樓座的單體在不同的位置可以略有圍合 狀，既可以一該呆板的兵營(yíng)式排列，又能夠形成樓座之間豐富的組團(tuán)景觀資源。 2小區(qū)北部沿街部分建網(wǎng)點(diǎn)，到底一層合適還是二層合適？ 建議做成一層設(shè)計(jì)，原因在于這個(gè)位置我們?yōu)榱双@得長(zhǎng)遠(yuǎn)利益要建小高層，小高層的推廣本來(lái)就存在諸多困難，如果做成二層的網(wǎng)點(diǎn)對(duì)小高層的干擾會(huì)更大，同時(shí)也加大了開發(fā)成本；并且小區(qū)北部是 54 米寬的鳳凰大街，按照規(guī)劃這里應(yīng)該使高密的未來(lái)的主干道，我們很難預(yù)料這里到底多久才會(huì)有旺盛的人氣，建成的大面積網(wǎng)點(diǎn)什么時(shí)候才能賣出去！為了給前幾期客戶一種高檔小區(qū)寧?kù)o，健康的感覺，建議做成一層，假設(shè)項(xiàng)目 4 期 左右真要開發(fā)此類區(qū)域，市場(chǎng)銷售看好，再調(diào)整該區(qū)域的局部規(guī)劃也未嘗不可。 2社區(qū)到底要開幾個(gè)出入口比較合適？ 小區(qū)南北西側(cè)和北側(cè)各建二個(gè)入口，總計(jì) 4 個(gè)入口，二個(gè)車行二個(gè)人行；現(xiàn)在公司爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是小區(qū)西北部是否需要開一個(gè)口（人行或者人車混行），從物業(yè)管理的角度出發(fā)，口越多管理的難度越大，越增加社區(qū)的管理成本，但是從規(guī)劃的角度出發(fā)先期預(yù)留的一個(gè)出口可以緩解后期在開口的困難，而且從消費(fèi)者的出行的角度考慮從小區(qū)外面西北部進(jìn)入小區(qū)西北部步行的距離近 600多米，步行距離明顯過(guò)長(zhǎng)，此處的房產(chǎn)不利于被消費(fèi)者接受。因此綜合 考慮還是要建一個(gè)人行入口。 2一期的網(wǎng)點(diǎn)和公建到底建多大面積合適？ 一期的網(wǎng)點(diǎn)和公建不超過(guò) 6500 平方米比較合適。因?yàn)橐黄诘拈_工量也就是在 6 萬(wàn)平方米左右，6500 平方米的商業(yè)房幾乎占到了一期總的開發(fā)量的 10%，這個(gè)量顯然已經(jīng)非常大了，這還是考慮為了增加一期周邊的住宅區(qū)服務(wù)功能半徑。 第七部分： 物業(yè)管理的建議報(bào)告 今天的消費(fèi)者賣房子決不是單單買房子，而是真正為了提升自己的生活品質(zhì)，為了一種全新的生活方式，同時(shí)也是了實(shí)現(xiàn)房屋的“保值增值”功能。從某種意義上說(shuō)物業(yè)管理費(fèi)是客戶入住后需要長(zhǎng)期支付的一筆不小的費(fèi) 用，因此收費(fèi)的高低將直接影響客戶的購(gòu)買行為。據(jù)調(diào)查在目前的高密市場(chǎng)居民普遍對(duì)物業(yè)公司認(rèn)可度較差，多數(shù)高端消費(fèi)群認(rèn)為本地的物業(yè)管理和服務(wù)不到位，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： □ 代交費(fèi)服務(wù)跟不上，以至于業(yè)主必須跑到很遠(yuǎn)的地方去交納各種費(fèi)用；小區(qū)沒有統(tǒng)一的收電費(fèi)的人員，必須由業(yè)主輪流收取，非常的不方便。 □ 小區(qū)內(nèi)部的草皮和花草的維護(hù)不及時(shí)，沒有做到按時(shí)消殺，除草。 □ 社區(qū)內(nèi)部公共道路的衛(wèi)生和樓梯走廊的衛(wèi)生打掃，做不到每天一次，文生環(huán)境不容樂觀。 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 20 頁(yè) □ 社區(qū)安全保衛(wèi)工作一般，保安人員多數(shù)是退休的老人，工作起來(lái)既沒有 激情也沒有形象，很難給業(yè)主以安全感，所以本地人底層住戶都在窗戶外面加防盜網(wǎng)。 □ 部分住戶的要求小區(qū)設(shè)備，公用設(shè)施維修不及時(shí)，比如單元對(duì)講門的維修。 □ 所有的社區(qū)都是由開發(fā)商自己組建的隊(duì)伍管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)受政府干擾較大，收費(fèi)多數(shù)集中在 0.15 元 /平方米，過(guò)低的利潤(rùn)很難吸引品牌的介入和發(fā)展業(yè)務(wù)。 物業(yè)管理公司 我們認(rèn)為，項(xiàng)目真正打口碑宣傳是靠軟件，即服務(wù)的提升。調(diào)查顯示，大型住宅項(xiàng)目 30%以上的銷售單位是通過(guò)介紹、人際傳播來(lái)實(shí)現(xiàn)的。服務(wù)工作細(xì)節(jié)化，我們會(huì)有事半功倍的效果。 建議聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司，實(shí)行 品牌聯(lián)盟戰(zhàn)略，強(qiáng)強(qiáng)合作，擴(kuò)大企業(yè)以及項(xiàng)目的知名度。高檔小區(qū)必須提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的服務(wù)。對(duì)外表現(xiàn)形象必須保持良好，統(tǒng)一的甚至可以標(biāo)新立異的著裝，規(guī)范的用語(yǔ)和態(tài)度，以及保安、保潔、工程設(shè)備設(shè)施維修等等。為了項(xiàng)目良好形象的推出，我們可要求其提前進(jìn)駐銷售現(xiàn)場(chǎng)。 客戶服務(wù) 前期成立客戶服務(wù)部，聽取已購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理的建議贏得重視物業(yè)管理的良好印象；及時(shí)通報(bào)工程進(jìn)度和銷售情況，咨詢已購(gòu)房者意見?? 社區(qū)文化 如同人之氣質(zhì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目亦有自己的氣質(zhì) —— 社區(qū)文化。由曾經(jīng)的“地段”、“環(huán)境”至今，成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)已轉(zhuǎn) 化為內(nèi)涵的競(jìng)爭(zhēng)。社區(qū)文化成為提升小區(qū)綜合素質(zhì)的關(guān)鍵，為高售價(jià)、高利潤(rùn)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 建議： ◆申報(bào)“濰坊社區(qū)文化建設(shè)試點(diǎn)小區(qū)”； ◆在小區(qū)環(huán)境建設(shè)中，增加人性化設(shè)施； ◆辦項(xiàng)目?jī)?nèi)部刊物，定期出版發(fā)表在小區(qū)文化宣傳欄內(nèi)； ◆不定期的組織各類社區(qū)活動(dòng)； 第八部分：提升產(chǎn)品價(jià)值的其它建議 智能化配置 根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)劃主題的需求，智能化是本項(xiàng)目凸現(xiàn)的重要訴求點(diǎn)。其內(nèi)涵就是通過(guò)建筑技術(shù)與通訊網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的完美結(jié)合，實(shí)現(xiàn)樓宇自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、安防自動(dòng)化、家居智能化等目標(biāo)。高智能化必將換來(lái)本項(xiàng)目物業(yè)管理的高效率、高質(zhì) 量及低成本。 、智能化配套的必要性： □ 綜合素質(zhì)高，意識(shí)超前，注重提升生活品質(zhì)等是本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者的特點(diǎn)，智能化配套是他們的關(guān)注重點(diǎn)。 □ 細(xì)節(jié)筑就品質(zhì)，一個(gè)高檔小區(qū)一定是面面俱到。 □ 有利于促進(jìn)銷售盡快回籠資金。 建議 根據(jù)建設(shè)部頒布的《商品住宅性能評(píng)價(jià)指標(biāo)體系》，建議本項(xiàng)目“安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理自動(dòng)化系統(tǒng)及信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)”三方面均達(dá)到商品住宅性能 A或 AA 級(jí)的要求，智能化達(dá)到建設(shè)部頒發(fā)的《全國(guó)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》中的二星級(jí) (先進(jìn)型 )標(biāo)準(zhǔn)。 家