【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 20 頁(yè) ● 遵循方便、經(jīng)濟(jì)、安全和無(wú)障礙原則，盡量避免直線交割式路網(wǎng)，主要采用放射狀、環(huán)狀路網(wǎng)設(shè)計(jì)，減少交通死角、增加道路層次、保證各區(qū)域連接暢順。在廣場(chǎng)部分的鋪地則可采用較靈活的鋪裝方式，以限定空間。 米蘭風(fēng)情組團(tuán) —— 米蘭是意大利的著名文化藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)中心，其建筑既有傳統(tǒng)的巴洛克風(fēng)格、羅馬風(fēng)格、文藝復(fù)興風(fēng)格，也有現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格 □ 美國(guó)建筑師斯特恩提出后現(xiàn)代主義建筑有三個(gè)特征：采用裝飾；具有象征性或隱喻性；與現(xiàn)有環(huán)境融合。從工程角度出發(fā)，地下停車位造價(jià)較高，施工繁瑣，工期較長(zhǎng)，且不易鋪設(shè)管線，因此也不適合！ 7. 主干道的路寬的設(shè)計(jì)和小區(qū)主入口該如何設(shè)計(jì)？ 主干道路面最好 8米寬，小區(qū)主入口最好路寬 10米。Townhouse 與疊拼別墅具有別墅的一些特性，在定位上屬于經(jīng)濟(jì)型別墅，它的購(gòu)買人群是社會(huì)上 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 20 頁(yè) 的中產(chǎn)階級(jí)，而非真正意義上的富人，并且稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所，這也與定位為第二居所的單體別墅有著概念上的差別。為了緩和這個(gè)矛盾，規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，建議把最好資源都讓給做成田園風(fēng)格單體別墅（沿湖和沿濱河綠化帶第一排位置），其它資源獨(dú)占性相對(duì)較弱的位置讓給“寬 HOUSE”，再次之讓給疊加別墅。比例分配說(shuō)明； 86115 平方米的面積應(yīng)該是我項(xiàng)目的主力戶型的面積所在區(qū)間，所以他們的比例要占到絕對(duì)的大，因此 74%的比例相對(duì)穩(wěn)妥；而 116150 平方米的面積則是因?yàn)樾^(qū)景觀資源比較好的位置比較多，購(gòu)買大面積是有錢階層的 一大消費(fèi)特征，因此他們應(yīng)該是我項(xiàng)目的次消費(fèi)主力，總房款可以支付 2030 萬(wàn)元 /套，他們也是提升項(xiàng)目檔次的重要因素； 85 平方米則以下屬于經(jīng)濟(jì)條件一般，消費(fèi)能力相對(duì)較弱大約總房款也就能支付 10 萬(wàn)元左右，又有超前消費(fèi)心態(tài)的年輕人，因此他們也不可以忽視，但是他們過(guò)來(lái)到我項(xiàng)目消費(fèi)的數(shù)量顯然比較小，因此他們的可以消費(fèi)的戶型面積一定要小，量要少。因此建議除了沿湖的位置可以滿足觀景的需要，其它樓座最好是直板設(shè)計(jì)。 2社區(qū)到底要開(kāi)幾個(gè)出入口比較合適？ 小區(qū)南北西側(cè)和北側(cè)各建二個(gè)入口，總計(jì) 4 個(gè)入口，二個(gè)車行二個(gè)人行；現(xiàn)在公司爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是小區(qū)西北部是否需要開(kāi)一個(gè)口（人行或者人車混行），從物業(yè)管理的角度出發(fā)，口越多管理的難度越大，越增加社區(qū)的管理成本，但是從規(guī)劃的角度出發(fā)先期預(yù)留的一個(gè)出口可以緩解后期在開(kāi)口的困難，而且從消費(fèi)者的出行的角度考慮從小區(qū)外面西北部進(jìn)入小區(qū)西北部步行的距離近 600多米，步行距離明顯過(guò)長(zhǎng)，此處的房產(chǎn)不利于被消費(fèi)者接受。高檔小區(qū)必須提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的服務(wù)。 建議 根據(jù)建設(shè)部頒布的《商品住宅性能評(píng)價(jià)指標(biāo)體系》，建議本項(xiàng)目“安全防范系統(tǒng)、物業(yè)管理自動(dòng)化系統(tǒng)及信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)”三方面均達(dá)到商品住宅性能 A或 AA 級(jí)的要求，智能化達(dá)到建設(shè)部頒發(fā)的《全國(guó)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》中的二星級(jí) (先進(jìn)型 )標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)管理公司 我們認(rèn)為，項(xiàng)目真正打口碑宣傳是靠軟件，即服務(wù)的提升。 2是否要把所有的樓座朝向都調(diào)成正南正北？ 所有樓座未必都要做成正南正北向。目前有線，電話線，自來(lái)水基本普及了，暖氣和燃?xì)獾呐鋫溥€不完善，在高密消費(fèi)者在采暖方式上還是傾向于集中供暖，至于能夠達(dá)到分戶計(jì)量，是社區(qū)鍋爐式供 暖還是大市的管道供暖到不在意。 14. 主力戶型如何確定？ 建筑面積 90 平方米左右和 120 平方米應(yīng)該作為項(xiàng)目的二個(gè)主力戶型。頂層如果為閣樓尚好些與臥室有間隔，但如在頂層設(shè)計(jì)有臥室，有時(shí)即使耗費(fèi)不少供暖能源仍不能取得滿意的溫度；底層由于景觀需要，一般有落地窗、拉門，加上地表溫度低，故冬季供暖能源消耗較大。康樂(lè)設(shè)施可在會(huì)所中少量設(shè)置，面積不 超過(guò) 500㎡；教育配套設(shè)施可設(shè)置一所幼兒園，面積不超過(guò) 800㎡； 9. 單體別墅和其它類型的別墅物業(yè)的在本項(xiàng)目的的分配比例？ 、別墅類物業(yè)的概念 別墅就是社會(huì)上少數(shù)人為占有自然稀缺資源而通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)置的第二居所”。 6. 整個(gè)小區(qū)的停車位要控制在總戶數(shù)的 %多少合適？ 不超過(guò) 5%。為了保證群體統(tǒng)一感受，采取控制整體空間、尺度的協(xié)調(diào)，建筑材料及色彩采取局部變化整體一致的做法。 □ 適當(dāng)拉大樓間距，達(dá)到綠化豐富層次感，用精致園林小品加以點(diǎn)綴，做到移步換景的效果，各有特色及千秋。 ● 本樓盤根據(jù)高密氣候與住房消費(fèi)特點(diǎn)，遵循“ 朝向第一，兼顧景觀 ”的原則。 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 20 頁(yè) 區(qū)域環(huán)境：本區(qū)域?yàn)樾屡d的城區(qū)，交通便利，路況較好，空氣清新，但是市政配套不完善，生活成本略高于中心板塊。市場(chǎng)的商品房全部是多層，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)初步得到了重視，政府開(kāi)始嘗試采用 揭標(biāo) 的方式運(yùn)作土地， “密水景苑 ”項(xiàng)目就是第一個(gè)吃螃蟹的人，可惜美中不足的是該項(xiàng)目是由青島的開(kāi)發(fā)公司運(yùn)作的，這說(shuō)明本地的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的走向缺乏信心。體現(xiàn)在如下幾個(gè)特點(diǎn)： ※ 對(duì)價(jià)格敏感，尤其對(duì)總價(jià)的敏感性高與單價(jià)，整體購(gòu)買力并非特別強(qiáng) ； ※ 對(duì)戶型設(shè)計(jì)較為挑剔，看重方正實(shí)用的房子，對(duì)南北朝向非常在意； ※ 對(duì)城市人和鄉(xiāng)下人的心理差異大，郊區(qū)大盤引導(dǎo)工作難度大； ※ 硬件條件是影響消費(fèi)者的重要決定因素，軟件次之； ※ 首次置業(yè)比重較大，但本項(xiàng)目更多的需要二次置業(yè)者； ※ 隨著城市改造的發(fā)展，市民對(duì)郊區(qū)購(gòu)買欲望逐漸增強(qiáng)； ※ 消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的偏遠(yuǎn)意識(shí)很強(qiáng)； ※ 消費(fèi)者看重相關(guān)的配套：交通、生活、教育等； ※ 以三口之家為主，年齡集中在 35－ 50歲；多數(shù)客戶目前沒(méi)有私家車，他們主要以自行車和摩托車為主要交通工具，部分人做公交車。 劣勢(shì) ※當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，本地消費(fèi)者素質(zhì)又較低，舊的消費(fèi)習(xí)慣短期內(nèi)很難消除，他們對(duì)新的置業(yè)理念有一定的排斥心理，引導(dǎo)有風(fēng)險(xiǎn)； ※政府什么時(shí)間東遷不定，對(duì)我項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣影響很大； ※吸引外地置業(yè)者的只有別墅物業(yè)，因此價(jià)格是個(gè)門檻 ※如果項(xiàng)目不在多個(gè)方面創(chuàng)新，將很難吸引眾多的消費(fèi)者，但是這樣也間接的加大了開(kāi)發(fā)成本； ※只有部分當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)可我下項(xiàng)目所在地，推廣難度很大，需要長(zhǎng)期引導(dǎo)，倘若不能夠借政府東遷之勢(shì)，公司將投入巨額宣傳資金； ※地塊東西長(zhǎng) 600多米，東西寬為 500多米，交通路線長(zhǎng)； ※本地的房產(chǎn)按揭政策過(guò) 于死板，當(dāng)?shù)厝艘淮涡愿犊畲蠊P資金難度很大。 所謂“文化社區(qū)” 汲取高密濃郁的歷史文化底蘊(yùn)，挖掘歷史名人的典故，展現(xiàn)歷史，弘揚(yáng)高密文化，提升其國(guó)際化影響力。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 20 頁(yè) 高密市 鳳臨水岸 前期策劃案 鳳臨水岸前期策劃方案 （暫命名） 時(shí)間： 2020年 9月 目 錄 第一部分： 定位分析報(bào)告 第二部分： 項(xiàng)目地塊 SWOT分析報(bào)告 第三部分 : 消費(fèi)者市場(chǎng)分析報(bào)告 第四部分 : 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 第五部分： 項(xiàng)目規(guī)劃營(yíng)銷建議 第六部分： 項(xiàng)目新樓盤命名的建議 第七部分： 物業(yè)管理的建議報(bào)告 第八部分： 提升產(chǎn)品價(jià)值的其它建議 第九部分：營(yíng)銷體系的建立 附件： 《高密市基本情況》 《論頂層閣樓的營(yíng)銷策劃》 第一部分 :定位報(bào)告 高密的住宅市場(chǎng)不同檔次項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位以及 尚未飽和的空間 由于歷史的原因高密房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020年正式啟動(dòng)，目前所有在建項(xiàng)目仍以低檔商品房開(kāi)發(fā)為主，中檔房為輔，沒(méi)有高檔社區(qū)。 所謂“最具購(gòu)買價(jià)值” 這是本項(xiàng)目對(duì)消費(fèi)者的承諾，將為買 家打造低價(jià)格、高價(jià)值、高附加值的真正物美價(jià)廉的產(chǎn)品，為買家構(gòu)筑超值的生活環(huán)境、享受高品質(zhì)的生活。 項(xiàng)目各個(gè)區(qū)域價(jià)值的綜合分析 、臨湖濱河區(qū)域 就整個(gè)地塊而言，臨湖區(qū)域是景觀資源最佳的位置，為了最大化的利用這種資源，顯然把這里做成別墅區(qū)是最合適不過(guò)了；原因在于縱觀世界各地所謂的“豪宅”，就是要講究物業(yè)對(duì)稀缺性資源獨(dú)占性，產(chǎn)品的創(chuàng)新和配置的高低倒是次要的。 ※ 購(gòu)房 的目的以自住和便于子女成長(zhǎng)為主，少數(shù)人是為孝敬父母而置業(yè)的；多數(shù)人對(duì)精裝修顯示了很高的熱情。 2020 年中心區(qū)域和南部區(qū)域是房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，根據(jù)地理位置，價(jià)格，產(chǎn)品等特點(diǎn)，高密市的房地產(chǎn)板塊格局初步形成，可以劃分為四個(gè)板塊，分別是北部板塊，中心板塊，南部板塊，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)板 塊；房地產(chǎn)價(jià)格略有提成，相比去年平均漲幅 200 元 /平方米，讓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者初步感受到了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的 “魅力 ”。 案名 位置 總開(kāi)發(fā)量 平均單價(jià) 主力戶型 主力面積 主力總價(jià) 中國(guó)北方鞋城 西關(guān)路與城南二街交界處 1075 二室一廳一衛(wèi) 96 康成花園 康成大街西段 1350 三室二廳一衛(wèi) 翠華庭 康成大街以北，國(guó)稅據(jù)以西 1278 三室二廳一衛(wèi) 華易家園 康成大街以南。 、 單元戶數(shù)： 一梯兩戶為主。不同的娛樂(lè)設(shè)施、健身設(shè)施分散在中央主題廣場(chǎng)和宅間。 嘎吶風(fēng)情組團(tuán) —— 嘎吶是法國(guó)的著名風(fēng)景歷史小城，以藍(lán)色與白色為主調(diào)的古典浪漫主義風(fēng)格建筑是城市的主要建筑風(fēng)格。為什 么小區(qū)要設(shè)置地下車位而不是半地下車庫(kù)或者地上車庫(kù)，沒(méi)有地上停車場(chǎng)，小區(qū)的次干道也只能通過(guò) 1輛車，不允許沿街停車，目的不外就是想讓小區(qū)有個(gè)非常漂亮的社區(qū)景觀。別墅的特性是它的獨(dú)立性、稀缺性、私密性，最重要的 —— 它是第二居所。四是、壁爐冬季抽風(fēng)。之所以定為這二種戶型是有市場(chǎng)根據(jù)的，根據(jù)以前多個(gè)代理公司市調(diào)反饋的信息表明，高密房產(chǎn)市場(chǎng)雖然處于剛剛起步階段，但是消費(fèi)者有著旺盛的消費(fèi)熱情，不同的消費(fèi)群體對(duì)房屋消費(fèi)面積有著不同的定義，建筑面積 7595 平方米多數(shù)屬于首次置業(yè)的年輕人或者經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力比較弱的群體；而建筑面積 110140平方米的大戶型則多數(shù)屬于消費(fèi)能力較強(qiáng)的個(gè)體工商企業(yè)主或者二次置業(yè)的人。在安全防衛(wèi)設(shè)施上，裝的多市低劣的語(yǔ)音對(duì)講門，裝可視對(duì)講系統(tǒng)的還很少，紅外線周界防范，電子巡更，閉路電視監(jiān)控更是少見(jiàn)；因此在社區(qū)生活配套設(shè)施的完善上，項(xiàng)目還有很多潛力可以挖掘，用配套設(shè)施的完善和先進(jìn)性去吸引更多的客戶過(guò)來(lái)置業(yè)。為了欣賞沿湖優(yōu)美的景觀可以把第一排部分樓座的朝向略做調(diào)整，根據(jù)規(guī)劃應(yīng)該是朝東不超過(guò) 15 度；建議不要超過(guò) 10 度。調(diào)查顯示，大型住宅項(xiàng)目 30%以上的銷售單位是通過(guò)介紹、人際傳播來(lái)實(shí)現(xiàn)的。 家。 建議聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司，實(shí)行 品牌聯(lián)盟戰(zhàn)略，強(qiáng)強(qiáng)合作，擴(kuò)大企業(yè)以及項(xiàng)目的知名度。 2小區(qū)北部沿街部分建網(wǎng)點(diǎn)，到底一層合適還是二層合適？ 建議做成一層設(shè)計(jì)，原因在于這個(gè)位置我們?yōu)榱双@得長(zhǎng)遠(yuǎn)利益要建小高層，小高層的推廣本來(lái)就存在諸多困難，如果做成二層的網(wǎng)點(diǎn)對(duì)小高層的干擾會(huì)更大，同時(shí)也加大了開(kāi)發(fā)成本；并且小區(qū)北部是 54 米寬的鳳凰大街，按照規(guī)劃這里應(yīng)該使高密的未來(lái)的主干道，我們很難預(yù)料這里到底多久才會(huì)有旺盛的人氣，建成的大面積網(wǎng)點(diǎn)什么時(shí)候才能賣出去！為了給前幾期客戶一種高檔小區(qū)寧?kù)o，健康的感覺(jué)，建議做成一層，假設(shè)項(xiàng)目 4 期 左右真要開(kāi)發(fā)此類區(qū)域，市場(chǎng)銷售看好，再調(diào)整該區(qū)域的局部規(guī)劃也未嘗不可。 22. 社區(qū)樓座單元設(shè)計(jì)如何分布比較合理？ 在已經(jīng)提交的設(shè)計(jì)方案里，很多樓座的單元被前移和后移了少許，倘若是為了實(shí)現(xiàn)組團(tuán)之間景觀價(jià)值的最大化還可以理解， 如果僅僅是為了豐富立面的觀賞效果這就未免有些“過(guò)了”，尤其是青島市規(guī)劃設(shè)計(jì)院做的沿濱河綠化帶的樓座設(shè)計(jì)，因?yàn)檫@種單元組合讓居住的業(yè)主居家生活感受很不舒服。 15. 各種戶型的面積比例如何安排？ 7585 平方米 86100 平方米 101115 平方米 116150 平方米 8% 30% 44% 18% 這種戶室面積比只是根據(jù)市調(diào)反饋的信息做出的分析判斷，各種面積范圍分配的相對(duì)合理。 綜合所述結(jié)合高密本地的實(shí)際情況，顯然風(fēng)格迥異的單體別墅市場(chǎng)前景要明顯好于聯(lián)排別墅和疊加別墅，但是如果項(xiàng) 目資源較好的位置做成一單體別墅為主的形式雖然售價(jià)會(huì)上去，但是卻也占用了大量土地資源；如果做成聯(lián)排別墅和疊加別墅為主，單體為輔的化，市場(chǎng)引導(dǎo)的難度又會(huì)很大，因此我們陷在一個(gè)二難的境地。 “疊拼別墅 ”則由兩個(gè)復(fù)式住宅疊落起來(lái)，下層有花園，上層有屋頂花園。通過(guò)細(xì)致的普調(diào)我們發(fā)現(xiàn)，在我們有購(gòu)買能力的潛在