【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 20 頁(yè) 對(duì)于水環(huán)境的開(kāi)發(fā)，強(qiáng)調(diào)戶戶見(jiàn)水，并發(fā)掘高密的文化傳統(tǒng)特色，將文化和景觀融為一體；配套上，強(qiáng)調(diào)商業(yè)和娛樂(lè)多元化結(jié)合。 本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群 體定位方位應(yīng)該是立足本地，輻射青島、濰坊。 ※當(dāng)?shù)氐膽粜驮O(shè)計(jì)不到位，室內(nèi)空間布局不合理，使用空間浪費(fèi)嚴(yán)重； ※靠近新市政府和體育場(chǎng)，業(yè)主有較多的活動(dòng)空間； 威脅 ※市政府對(duì)面的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位是高品質(zhì)物業(yè)，一段時(shí)間以內(nèi)他將與我項(xiàng)目將共同爭(zhēng)奪有限的高端客戶置業(yè)群體； ※政府將在不久的將來(lái)把新市政府周邊用地繼續(xù)拍賣，競(jìng)爭(zhēng)形式會(huì)越來(lái)越嚴(yán)峻； ※當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)不夠規(guī)范，違規(guī)操作很多； ※政府沒(méi)有 一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃整個(gè)城市到處搞開(kāi)發(fā)； ※政府允許單位聯(lián)建房，因此不利于商品房的銷售。此處不僅有開(kāi)挖的蝴蝶湖還有濱河綠化帶，青島設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的道路系統(tǒng)也便于把別墅和消費(fèi)多層普通客戶的居住區(qū)域形成隱性分割，優(yōu)美的景色，安靜的環(huán)境，能夠滿足購(gòu)買別墅業(yè)主的尊貴心理需求。還有一個(gè)不利的因素就是為了滿足業(yè)主的生活需求，我們必須要建一些網(wǎng)點(diǎn)，這些網(wǎng)點(diǎn)的后期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目我們很難控制，那么這樣事必也要破壞小區(qū)的高檔品味。 、東部區(qū)域 這個(gè)區(qū)域相對(duì)比較安靜，即靠近濱河綠化帶，又離學(xué)校和幼兒園比較近，湖的北側(cè)有休閑廣場(chǎng)，文化長(zhǎng)廊和亭臺(tái)樓榭，因此可以建少量的別墅，雖然景觀資源不如中心區(qū)域和濱河綠化帶的南部 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 20 頁(yè) 區(qū)域，但是它明顯優(yōu)于西部和北部區(qū)域，鑒于此這個(gè)區(qū)域應(yīng)該放在第四期開(kāi)發(fā)比較合適，它的價(jià)位可以中心區(qū) 域持平。 第三部分 : 消費(fèi)者市場(chǎng)分析報(bào)告 對(duì)項(xiàng)目潛在客戶群初步分析 、項(xiàng)目潛在客戶群購(gòu)房消費(fèi)的心理特點(diǎn)分析 高密作為一個(gè)縣級(jí)城市，民風(fēng)樸實(shí)，購(gòu)房者的心理比較復(fù)雜，即看重形象檔次又深諳精打細(xì)算。 ※ 大部分客戶購(gòu)房以三居室為主，輔以少量的四居室和二居室，沒(méi)有人選擇一居室；購(gòu)房面積集中在 80－ 130平方米之間；消費(fèi)單價(jià)普遍偏低，以 1200元 /平方米以下的選擇居多。 . 對(duì)高密市我項(xiàng)目潛在客戶群體的統(tǒng)計(jì)分析 高密人均收入對(duì)比表 類別 2020年 2020年 增長(zhǎng)幅度 全部職工年平均工資 7345元 /人 8169元 /人 % 在崗職工年平均工資 8005元 /人 8848元 /人 % 農(nóng)民人均純收入 3422元 /人 3755元 /人 % 按照在崗職工的年平均工資數(shù)，以每家三口人，二人上班計(jì)算，家庭年收入 在 17696元，扣調(diào)日常開(kāi)支和人情事故的費(fèi)用能夠有 1萬(wàn)元的節(jié)余的理想結(jié)果計(jì)算，他們工作 3年左右年就應(yīng)該有購(gòu)房需求，如果他們做銀行按揭，可以不依靠其它人的經(jīng)濟(jì)幫助購(gòu)買 10－ 15 萬(wàn)一套的房子，這也是為什么現(xiàn)在高密市 10－ 15萬(wàn) /套熱銷的原因。 、 從高密市參加養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)統(tǒng)計(jì)資料分析市區(qū)在職人數(shù) 2020年全市有 754個(gè)單位參加了養(yǎng)老保險(xiǎn)，參保人數(shù)達(dá)到 61336人，其 中包含退休的 13215人。 ........（略） 第四部分 : 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述 、市場(chǎng)發(fā)展歷程 2020 年是高密市房地產(chǎn)發(fā)展的里程碑 高密市的房地產(chǎn)發(fā)展正式啟動(dòng)實(shí)在 2020 年，那是最活躍的就是沿街商鋪開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)上很少有商品房在售， 且市場(chǎng)接受度業(yè)不高，房?jī)r(jià)多數(shù)在 100 元 /平方米以下，銷售情況一般， KK 商貿(mào)城就是在那時(shí)進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的，留給高密房地產(chǎn)卻是揮之不去的傷痛。 2020 年是高密房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的一年 2020 年房地產(chǎn)的土地供應(yīng)量、開(kāi)發(fā)量，消化量突然得到釋放，從政府有關(guān)部門獲悉，今年政府預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)量在 70－ 80 萬(wàn)平方米。幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還未出現(xiàn)小高層和高層住宅，但是已經(jīng)在新行政中心出現(xiàn)了由上海某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的少量單體別墅，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在初露端倪。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)育的較好，氛圍較濃，大配套成熟，交通便利，大型購(gòu)物廣場(chǎng)多座落在本區(qū)域，也是新建商品房比較集中的區(qū)域。 案名 位置 總開(kāi)發(fā)量 平均單價(jià) 主力戶型 主力面積 主力總價(jià) 交運(yùn)小區(qū) 健康路與經(jīng)貿(mào)街交界 18000 平方米 1200 元 /平方米 二室二廳一衛(wèi) 平方米 萬(wàn)元 華達(dá)新苑 振興街與交通路交界 30000 平方米 1135 元 /平方米 二室二廳一衛(wèi) 平方米 萬(wàn)元 北王新區(qū) 順和路以東，站北街二側(cè) 28000 平方米 1123 元 /平方米 二室二廳一衛(wèi) 平方米 萬(wàn)元 北部板塊在所有的板塊中算是發(fā)展相對(duì)比較緩慢的，這和他的最初的城市定位 —— 工業(yè)園區(qū)導(dǎo)致的，這里的周邊環(huán)境差，污染企業(yè)多，配套不全，消費(fèi)者多是收入較低的工薪階層有很大的相連關(guān)系，因此本區(qū)域的價(jià)格多數(shù)在 900－ 1200 元 /平方米之間，主力戶型總房款控制在 10 萬(wàn)元左右 ，開(kāi)發(fā)的商品房全部是低檔物業(yè)，消費(fèi) 者多是周邊工作的人群，雖然在建項(xiàng)目銷售率較高但是消化周期普遍較長(zhǎng)，產(chǎn)品缺乏特色，市場(chǎng)接受度不高，產(chǎn)品去化抗性較大。國(guó)稅據(jù)以東 1280 三室二廳一衛(wèi) 100 南湖小區(qū) 南湖路以西，康成大街以南 1590 三室二廳一衛(wèi) 88 文苑小區(qū) 康成大街與南湖路 1200 三室二廳一衛(wèi) 90－ 100 南部區(qū)域是高密市房地產(chǎn)發(fā)展較早的區(qū)域 ，本區(qū)域住宅項(xiàng)目自規(guī)劃和景觀綠化設(shè)計(jì)道建筑戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，處處體現(xiàn)了 中檔社區(qū) 的應(yīng)有理念，從戶型比例分析來(lái)看以 三房居多 ，主力戶型的面積但是 并不大，集中在 90－ 100平方 米左右，因此可以判斷出本區(qū)域的客戶群的消費(fèi)能力一般。 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì) 、設(shè)計(jì)思路 ● 構(gòu)筑 建筑生態(tài)、環(huán)境生態(tài)、人文生態(tài) 高度協(xié)調(diào)統(tǒng)一的新型居住模式。 、設(shè)計(jì)細(xì)化要點(diǎn) 、 總平面布局形式。 ● 圍合建筑不應(yīng)將組團(tuán)景觀與組團(tuán)外空間完全封閉隔離，而是連為一體，自然過(guò)渡。 、綠地： ● 綠地分為公共綠地、宅基綠地、配套公建綠地、道路綠地 。 2. 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)建議 據(jù)調(diào)查高密所有以開(kāi)發(fā)的和正在建設(shè)的項(xiàng)目雖然容積率很低，但是并沒(méi)有很高的綠化率，大部分項(xiàng)目的綠化率介于 25－ 35％之間 ，綠化手段單一，綠化目的是僅限于不讓地表裸露，樹(shù)木多是草皮和冬青，效果呆板，只有最近幾個(gè)新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目出現(xiàn)了 小型中央廣場(chǎng)和噴泉 等小景觀。倡導(dǎo)人與自然，生活與景觀的和諧共融，巧具匠心的“ 漾、碧、游、怡 ”四主題，塑造了一個(gè)寧?kù)o舒適的園林之夢(mèng)， 讓居者俯仰之間盡感遠(yuǎn)離都市的平和與回味。在社區(qū)園林的不同角度配以不同的花木創(chuàng)造不同季節(jié)的色澤、質(zhì)感及香氣。 景觀設(shè)施主要包括鋪地、噴水、小品雕塑等。 休息設(shè)施主要包括座椅、連廊等。 綠化以草坪為基調(diào)，輔以灌木、喬木，豐富綠化在空間上的層次感。 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 20 頁(yè) 形成建筑群 體風(fēng)格時(shí)注意使其在建筑形式上單體有個(gè)性、群體有共性，即變化中求統(tǒng)一、整體協(xié)調(diào)中求變化。 格調(diào)清新、高雅的“水岸社區(qū)”，源于 巴黎塞納河畔的左岸生活 。 取集傳統(tǒng)風(fēng)格與現(xiàn)代風(fēng)格與一體的米蘭風(fēng)情 能夠吸引到對(duì)老市區(qū)有情結(jié)的消費(fèi)者。 巴斯風(fēng)情組團(tuán) —— 巴斯位于英格蘭，具有濃厚的貴族氣質(zhì)，被美麗的田野和獨(dú)特的鄉(xiāng)村所包圍，田園風(fēng)格和鄉(xiāng)村別墅是其建筑的特色，具有典型的 英國(guó)建筑風(fēng)格，被譽(yù)為英格蘭最美的城市 。 5. 項(xiàng)目南部沿濱河綠化帶一側(cè)，樓座應(yīng)該如何安排？ 項(xiàng)目南部沿濱河綠化帶一側(cè)的樓座有二種設(shè)計(jì)方式， 其 一是、從湖邊自東向西，小區(qū)車行道以南部分用 2/3的占地面積開(kāi)發(fā)高端物業(yè)建成小區(qū)最大的別墅區(qū)，用來(lái)吸引本地的高端客戶群體和外來(lái)投資者，別墅以單體為主，輔以雙拼和疊加。應(yīng)該說(shuō)這種地下車位存在較大的滯銷風(fēng)險(xiǎn)。次干道可以考慮做成 ，小區(qū)主入口最好做成 10米寬，因?yàn)樾^(qū)主入口是小區(qū)的門面所在，如果和主干道一樣寬，加上門柱的視線遮擋，顯得社區(qū)不夠氣派和過(guò)于拘謹(jǐn)。這樣的設(shè)計(jì)即顯的很大氣，很現(xiàn)代，成本相比磚混結(jié)構(gòu)又不會(huì)增加多少。 □ 選擇一些有特色，有新意的服務(wù)項(xiàng)目 ,于項(xiàng)目品質(zhì)相符 ,與區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀有所區(qū)別 □ 選擇便于在銷售期間以實(shí)物、模型或圖片展示的會(huì)所設(shè)施以吸引客戶眼球， 深化項(xiàng)目印象。聯(lián)排別墅”即 Townhouse，起源于 19 世紀(jì)四五十年代的英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期，上見(jiàn)天，下見(jiàn)地，有自己的院子和車庫(kù)，但都是三個(gè)或三個(gè)以上的住宅連在一起。 TOWNHOUSE 一般具有 3 個(gè)特點(diǎn)：第一、聯(lián)排別墅基本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對(duì)市區(qū)要低得多，另一方面規(guī)模 化的產(chǎn)出也使建筑成本大大降低。 TOWNHOUSE 雖有其突出長(zhǎng)處，但在實(shí)際居住使用中，也有不盡如人意之處，主要在于：一是、其私密性遠(yuǎn)不如單體別墅，建筑外觀的獨(dú)特風(fēng)格變化受限制。聯(lián)排別墅一般多采用分戶式家庭鍋爐、燃?xì)鉅t、供暖和熱水。西洋式聯(lián)排別墅有的設(shè)計(jì)有壁爐及煙道和煙囪，但如果壁爐不點(diǎn)火使用而成為一種風(fēng)格裝飾，在冬季它就成了一個(gè)天然的抽風(fēng)道。如果要建網(wǎng)點(diǎn)，那么網(wǎng)點(diǎn)可能是要被用來(lái)經(jīng)營(yíng)的，雖然前期我們?cè)阡N售的時(shí)候可以有選擇性的銷售，但是我們不能約束業(yè)主后期不改變經(jīng)營(yíng)用途，一但經(jīng)營(yíng)業(yè)主經(jīng)營(yíng)污染大，檔次不高的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目將對(duì)我項(xiàng)目的高檔形象帶來(lái)致命的影響；此外項(xiàng)目一期不會(huì)有人經(jīng)營(yíng)，二期開(kāi)工后才有可能有業(yè)主過(guò)來(lái)經(jīng)營(yíng)，價(jià)格也不會(huì)和住宅有太大的差距并且有滯銷的危險(xiǎn)。 該 公建的位置建議上提到小區(qū)車行主入口以南的位置，公建的門建議朝南開(kāi)，公建的門前設(shè)置噴泉，旗桿，停車位。 13. 小區(qū)的日照間距還是多大合適？ 小區(qū)的日照間距還是 1： 比較合理。綜合這二方面原因我項(xiàng)目為了降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)， 吸引更多的潛在客戶，主力戶型必須滿足這二個(gè)群體的消費(fèi)心態(tài)。 17. 小區(qū)戶型設(shè)計(jì)中的廳，臥的位置應(yīng)該如何安排？ 南廳北臥應(yīng)該作為我項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)的特點(diǎn)。之所以把建面 110 平方米作為一個(gè)分界線，是因?yàn)?110 平方米是我項(xiàng)目的一個(gè)主力戶型，購(gòu)買這種戶型的人多屬于有著非常強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力的群體，比較容易接受新鮮事物，而且雙衛(wèi)這種主客衛(wèi)的概念應(yīng)該是一種消費(fèi)趨勢(shì)。但要注意一點(diǎn)沒(méi)有室外儲(chǔ)藏室的住戶，家里一定要設(shè)計(jì)儲(chǔ)藏間。 21. 開(kāi)挖的蝴蝶湖如何作好景觀開(kāi)發(fā)？ 在青島設(shè)計(jì)院的幾次設(shè)計(jì)方案里，把蝴蝶湖中間都設(shè)置了一個(gè)景觀小品，這樣做不僅前期投資大，后期還面臨著眾多的維修和安保的責(zé)任；不僅如此還在湖的西北角有設(shè)計(jì)了一個(gè)小的廣場(chǎng)，這也是典型的資源浪費(fèi)，因?yàn)橹鼙橐呀?jīng)有了一個(gè)大的活動(dòng) 廣場(chǎng)，它這么設(shè)計(jì)完全是處于設(shè)計(jì)美學(xué)的考慮，因此在對(duì)湖的資源價(jià)值挖掘上沒(méi)有必要化很多錢，我們完全可以在湖里種植大面的藕，氣候溫暖的時(shí)候，放眼望去是一片片的荷花和碧葉，水里養(yǎng)殖大量的鰱魚(yú)，草魚(yú)，鯽魚(yú)，鯉魚(yú)，鯰魚(yú)，金魚(yú)??穿梭不停，湖的周遍可以開(kāi)辟幾個(gè)有償垂釣點(diǎn)，既滿足了業(yè)主休閑的樂(lè)趣，又能讓養(yǎng)殖者有豐厚的經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)，屬于典型的投資小見(jiàn)效快的運(yùn)做方式。 23. 景觀好的樓座面積如何安排？ 按照青島的設(shè)計(jì)方案，小區(qū)內(nèi)的大面積房子所占比例有些過(guò)大。因此建議道路面寬 —9 米，小學(xué)的門口還要向東移二米，以滿足家長(zhǎng)等人的需要。原因在于小高層的造價(jià)高，成本大約在 1200 元 /平方米左右；高密市場(chǎng)上還沒(méi)有小高層，消費(fèi)者接受這種新生事物還需要時(shí)間；同時(shí)小高層從發(fā)展的角度來(lái)看多出現(xiàn)在地價(jià)昂貴的地 區(qū)，要么是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，要么是寸土寸金繁華的老成區(qū)；在高密這種土地資源獲得相對(duì)容易，地價(jià)不是很高的地區(qū)，短期建小高層存在巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此雖然從項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮可以做小高層試探，但一定要控制建設(shè)規(guī)模和開(kāi)發(fā)時(shí)間。 5 個(gè)區(qū)域的樓座的單體在不同的位置可以略有圍合 狀，既可以一該呆板的兵營(yíng)式排列，又能夠形成樓座之間豐富的組團(tuán)景觀資源。 2一期的網(wǎng)點(diǎn)和公建到底建多大面積合適？ 一期的網(wǎng)點(diǎn)和公建不超過(guò) 6500 平方米比較合適。據(jù)調(diào)查在目前的高密市場(chǎng)居民普遍對(duì)物業(yè)公司認(rèn)可度較差，多數(shù)高端消費(fèi)群認(rèn)為本地的物業(yè)管理和服務(wù)不到位，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： □ 代交費(fèi)服務(wù)跟不上，以至于業(yè)主必須跑到很遠(yuǎn)的地方去交納各種費(fèi)用；小區(qū)沒(méi)有統(tǒng)一的收電費(fèi)的人員，必須由業(yè)主輪流收取，非常的不方便。 □ 部分住戶的要求小區(qū)設(shè)備，公用設(shè)施維修不及時(shí)，比如單元對(duì)講門的維修。服務(wù)工作細(xì)節(jié)化，我們會(huì)有事半功倍的效果。為了項(xiàng)目良好形象的推出，我們可要求其提前進(jìn)駐銷售現(xiàn)場(chǎng)。 建議： ◆申報(bào)“濰坊社區(qū)文化建設(shè)試點(diǎn)小區(qū)”； ◆在小區(qū)環(huán)境建設(shè)中，增加人性化設(shè)施； ◆辦項(xiàng)目?jī)?nèi)部刊物，定期出版發(fā)表在小區(qū)文化宣傳欄內(nèi)； ◆不定期的組織各類社區(qū)活動(dòng)； 第八部分：提升產(chǎn)品價(jià)值的其它建議 智能化配置 根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)劃主題的需求，智能化是本項(xiàng)目凸現(xiàn)的重要訴求點(diǎn)。 □ 細(xì)節(jié)筑就品質(zhì)，一個(gè)高檔小區(qū)一定是面面俱