【導(dǎo)讀】本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司所有，構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。這是一個僅以實現(xiàn)利潤為目的的項目嗎？力迅地產(chǎn)，一個探索城市居住文明的先鋒！實現(xiàn)由住宅市場向更高層次商業(yè)地產(chǎn)市場的探索；07年，成都房地產(chǎn)市場在國內(nèi)市場迅速發(fā)展的帶動下，在供應(yīng)和成交方面均達到近年。年成交均價達到5620元，同比增長%。交面積，在上一季度的基礎(chǔ)上又減少%，市場進一步萎縮。投資4萬億拉動內(nèi)需、刺激經(jīng)濟。央行下調(diào)存貸款基準利率１．０８個百分點。８個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，從2020年１２月５日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中。金率１個百分點，下調(diào)中小型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率２個百分點。繼續(xù)對汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準備金率。貸款基準利率的，最低首付比例調(diào)整為20%；2020-2020年，成都房地產(chǎn)投資快速增長，商品房施工面積穩(wěn)步上升。商品房施工面積增長率波動較大

　　

【正文】 市口 ? 五個案例：錢江 .鉑金城、新城市廣場、鑫城、城市理想、新中興商業(yè)廣場的臨街底商物業(yè)； 評定方法 ? 分為兩大板塊，區(qū)域商業(yè)價值分值和個案屬性分值評定 ? 設(shè)定項目總分值為 100分，區(qū)域權(quán)重占 60%，個案權(quán)重為 40%； ? 綜合兩大板塊分值，最終得出本項目商業(yè)銷售價格； 項目周邊區(qū)域商業(yè)情況 ? 目前項目周邊沒有大型的商業(yè)形態(tài)物業(yè)，多以銀行、小型超市和一些生活配套商業(yè)為主，其商業(yè)承租能力不是很強，租金水平大約在 80— 150元 /平米 .月 。 區(qū)域 :文翁路 業(yè)態(tài) :干雜店 商鋪面積 。30平米 租金： 2500元 /月 ? 通過對片區(qū)商業(yè)價值的評定，得到本案人民公園片區(qū)為 29分、八寶街為 48分、西大街為 48分、鹽市口為 57分； ? 鹽市口片區(qū)商業(yè)價值最高；八寶街和西大街次之；本項目所在的人民公園片區(qū)商業(yè)價值相對最低，原因是人民公園片區(qū)目前是以廣告、休閑以及商務(wù)辦公為主的商圈，商業(yè)業(yè)態(tài)單一，零售商業(yè)氛圍相對不足； 評定因子 權(quán)重分值 人民公園片區(qū) 八寶街 西大街 鹽市口 商圈規(guī)模 6 2 5 5 6 商圈成熟度 8 4 6 5 8 市政配套 4 3 3 3 4 業(yè)態(tài)規(guī)劃 7 2 5 6 7 地段優(yōu)勢 7 3 5 5 7 交通便利性 6 3 5 5 6 人口密度 6 4 6 6 4 商業(yè)氛圍 5 3 4 4 5 升值潛力 5 3 4 4 4 目標消費認可度 6 2 5 5 6 總分值 60 29 48 48 57 區(qū)域商業(yè)價值 ? 選取可比案例，采用市場比較法權(quán)重打分，得到新城市廣場底商商業(yè)價值最高，錢江 .鉑金城、城市理想和新中興商業(yè)廣場次之，本案相對較低，為 23分 ； 評定因子 分值 人民公園 八寶街 西大街 鹽市口 本案 錢江 .鉑金城 新城市廣 場 鑫城 城市理想 新中興商業(yè)廣 場 項目規(guī)模 4 1 3 4 1 2 2 項目自身配套 2 1 2 2 1 1 1 業(yè)態(tài)規(guī)劃 3 2 3 1 1 建筑外觀 1 1 1 1 1 項目交通動線 4 2 4 4 2 4 3 開間 /進深比 6 4 5 6 5 6 6 層高 3 2 3 3 2 3 3 開發(fā)商品牌 2 1 2 2 1 1 1 物業(yè)服務(wù)水平 2 2 2 2 1 2 1 市場認知度 4 1 2 2 1 3 2 升值潛力 5 3 4 4 3 4 4 人流量 4 4 3 3 3 4 4 項目總分 40 23 33 36 32 ? 綜合區(qū)域商業(yè)價值和個案商業(yè)價值得分以及結(jié)合項目周邊商業(yè)租賃情況， 最終得到本項目最終銷售均價為 32020元 /平米 (一樓 )，二樓商業(yè)價格為一樓底商價格的50%，價格預(yù)測為 16000元 /平米 。 評定因子 總分值 人民公 園片區(qū) 八寶街 西大街 鹽市口 本案 錢江 .鉑 金城 新城市廣 場 鑫城 城市 理想 新中興商業(yè) 廣場 區(qū)域總分值 60 29 48 48 48 57 57 案例屬性分值 40 23 33 36 32 案例加權(quán)總分 100 52 81 84 89 案例銷售價格 40000 35000 27500 70000 80000 本案最終價格 32020元 /平米 (一樓 ) 總結(jié) 項目區(qū)域價值分析 項目形象定位 項目市場定位 項目價格定位 本案 SWOT分析 目標客戶群分析 結(jié)論 : ? 本案所在區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，且具有深厚的歷史文化底蘊； ? 項目自身基礎(chǔ)較好，基本能滿足定位為中小企業(yè)甲級寫字樓的需求； ? 目標客戶群定位：項目重點需把握兩類客戶群：投資客戶、自用兼投資客戶 ? 本案在項目定位發(fā)展方向有寫字樓、 soho公寓，我司經(jīng)過嚴謹?shù)姆治稣撟C，在實現(xiàn)項目價值最大化和銷售快速銷售的目標下，建議本案市場定位偏商務(wù)，同時通過細分商務(wù)市場發(fā)現(xiàn)中小企業(yè)的甲級寫字樓存在市場空白點，所以本案市場定位為： CBD核心區(qū)，中小企業(yè)甲級寫字樓； ? 項目形象定位：卡帝時代，以 coffeeamp。tea office作為形象定位出發(fā)點，以柔性辦公空間為服務(wù)理念，打造出適合中小企業(yè)的甲級寫字樓； ? 市場價格定位： 一樓商鋪均價： 32020元 /平米 二樓商鋪均價： 16000元 /平米 酒店式公寓均價 :7200元 /平米 住宅公寓均價 : 7380元 /平米 第三部分 產(chǎn)品分區(qū)以及設(shè)計建議 第四部分 項目營銷推廣建議 第一部分 宏觀政策以及房地產(chǎn)市場分析 第二部分 項目定位分析 產(chǎn)品功能定位及劃分 1— 2F 商業(yè)部分，業(yè)態(tài)為銀行、證券類，入戶大廳以及商務(wù)咖啡和西餐廳等。 3— 6F 功能定位：商務(wù)酒店 品牌檔次：中端，標間價格在 200—— 300元左右 銷售模式：首選整體銷售 定位支撐因素：目前，各大連鎖商務(wù)酒店進入品牌擴張期，行業(yè)內(nèi)部競爭激烈，各家酒店追求市場網(wǎng)點的擴大和市場占有率的提高，這為項目整體銷售提供了較好的市場機會；其次， 3— 5F的體量與該類酒店的需求相吻合；第三，豐富項目業(yè)態(tài)，分散項目風(fēng)險。 7— 23F 功能定位：中小企業(yè)甲級寫字樓 銀行、證券 一樓商業(yè)以及配套業(yè)態(tài)規(guī)劃 寫字樓和酒店大堂 咖啡、西餐廳 商務(wù)茶樓 二樓商業(yè)以及配套業(yè)態(tài)規(guī)劃 項目配置建議 ?酒店公寓部分： ? 若是酒店公寓整體出售 ,建議直接清水交房 ； ? 若是拆散零售 ,建議先招商 ,酒店運營公司提供酒店公寓精裝修 ,然后通過帶租約返租的形式向零散客戶出售精裝酒店公寓 ,提升項目的附加值 ； 項目配置建議 ? 酒店公寓精裝標準建議 : ? 門窗：木制進戶門、高級電腦管理磁卡鎖、窗戶森線條包邊裝飾，塑鋼推拉玻璃窗、陽臺墻裙高級壁紙不同風(fēng)格裝飾。 ? 屋面、墻面：高級乳膠漆、附掛鏡線、石膏線、臥室高級壁紙裝飾，獨立房間照明供電系統(tǒng)、房間國內(nèi)長話網(wǎng)絡(luò)電話插接口、預(yù)埋 50A獨立供電源、高級防火防爆插座，網(wǎng)絡(luò)寬帶獨立上網(wǎng)接口、衛(wèi)星電視接駁插口等。 ? 地面：臥室高檔防滑瓷磚或高檔復(fù)合地板。 ? 床：木質(zhì)酒店床、附設(shè)賓館用床頭柜，頂燈燈具裝飾。 ? 衛(wèi)生間：墻面高檔瓷磚、地面防滑瓷磚、理石洗面臺、不銹鋼水龍頭、高級面鏡、高檔淋浴噴頭、消音排氣扇、高繃座便器、頂面高級塑鋼吊頂。 ? 部分家電 寫字樓部分配置建議 根據(jù)項目定位為 “ 中小企業(yè)甲級寫字樓 ” 的要求，項目配置建議如下： 空調(diào)系統(tǒng) 著名品牌中央空調(diào)，租戶獨立溫控等 電梯 著名品牌 。 等待時間不超過 30秒 。 每梯服務(wù)樓面面積 5221平方米 。 電梯速度不低于 /秒 。 設(shè)計容量不低于 1350公斤 。 通信 樓宇綜合布線系統(tǒng)等 供電 電量設(shè)計為每平方米 4090伏安 。 緊急后備電源保障大廈基本設(shè)施及 租戶信息系統(tǒng)正常運作。 照明 在大開間情況下不低于 500LUX桌面照明 。 控制系統(tǒng) 全自動的噴淋 ,煙感 ,和報警系統(tǒng) 。 知名品牌 ,全自動的大廈控制系統(tǒng) 。 數(shù)字式或模擬式閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ,并與大廈控制系統(tǒng)聯(lián)接。 物業(yè)管理 國際水平的物業(yè)公司提供服務(wù) 第四部分 項目營銷推廣建議 第三部分 產(chǎn)品分區(qū)以及設(shè)計建議 第一部分 宏觀政策以及房地產(chǎn)市場分析 第二部分 項目定位分析 第四部分 項目營銷推廣建議 物業(yè)管理建議 銷售前提條件 入市時機評估 營銷策略 價格策略 階段性營銷推廣策略 形象包裝建議 銷售前提條件 —— 市場宏觀形勢 市場宏觀形勢 2020年回顧： 春節(jié)過后，成都樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，成交量增幅明顯，但突如其來的 ； 10月過后，隨著系列宏觀調(diào)控政策的出臺，以及價格變化因素影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定的回暖跡象，成交面積小幅增長。 2020年展望： 在當前宏觀政策向好的方向發(fā)展情況下，預(yù)計樓市會逐漸回歸理念發(fā)展軌道；但席卷全球的金融風(fēng)暴是樓市回暖的一大阻力，預(yù)計 09年上半年，整體市場依然會比較冷淡，僅有少量高性價比、運作良好的樓盤會贏得市場青睞； 09年下半年，整體市場會出現(xiàn)較為明顯的恢復(fù)跡象。 銷售前提條件 —— 蓄客情況 800名 有效登記客戶 400名 產(chǎn)品推介會 200份 誠意登記金 約 100套 一批次房源 蓄客期的主要目的不是追求銷售量，而是積聚人氣，做好蓄客工作，以 各種營銷手段吸引客戶。在特殊形勢下，可采取提早開展優(yōu)惠促銷，加強蓄客的方式，力爭取得較好的蓄客量。蓄客期在特殊情況下可適當延長蓄客期。 第四部分 項目營銷推廣建議 物業(yè)管理建議 入市時機評估 銷售前提條件 營銷策略 價格策略 階段性營銷推廣策略 形象包裝建議 銷售前提條件 —— 入市時機評估 ? 根據(jù)目前的項目進度以及市場形勢，建議在春交會前期入市（ 2020年 4月中旬左右）入市，借房交會的聲勢正式大規(guī)模發(fā)布項目信息，宣告項目入市 。 ? 2020年春交會承載了眾多開發(fā)商、代理商以及消費者的期盼：開發(fā)商希望借房交會的東風(fēng)刺激市場回暖，代理商則希望房交會能夠帶動市場平穩(wěn)前行，而消費者則希望得知市場價格是否觸底，房地產(chǎn)市場是回暖或是平穩(wěn)前行還是繼續(xù)低迷，成為眾人關(guān)注的焦點， ? 如屆時市場形勢依然疲軟，則可以暫時不公布項目價格等具體信息，如市場有所回暖，反彈在望，則可以適時開展正式銷售并乘勢追擊。 第四部分 項目營銷推廣建議 物業(yè)管理建議 價格策略 銷售前提條件 營銷策略 入市時機評估 階段性營銷推廣策略 形象包裝建議 價格策略 —— 入市均價的確定 項目入市均價的確定應(yīng)遵循以下原則： ? 入市期市場供需情況； ? 競爭對手定價策略及推盤情況； ? 針對客戶的投資回報率； ? 項目自身條件：具有良好的交通、環(huán)境條件，成熟的區(qū)域條件，但戶型為住宅項目，不具備定位為真正意義上甲級寫字樓的硬件條件； ? 入住企業(yè)均以中小型創(chuàng)業(yè)、起步型企業(yè)為主，不具備品牌影響力； ? 整體營銷策略； ? 開發(fā)商對利潤及銷售進度的要求。 針對上述因素，對于入市價格，我們確定了中開高走的基本思路，一是為了確保為項目整 體營銷順利完成打下一個良好的基礎(chǔ)，前期的銷售進展將會促進整體銷售的順利完成；二 是在保證銷售進度，在保證資金回籠的前提下獲得更大的利潤。 從目前的市場現(xiàn)狀看，預(yù)計入市均價在 7500元 /平米左右 價格策略 —— 調(diào)價策略 調(diào)價的目的是為了實現(xiàn)項目價值的最大化。 為保證項目平穩(wěn)回款，建議市場較敏感時期采取穩(wěn)定的價格策略：項目的樓盤的售價始終 保持相對穩(wěn)定，既不大幅提價，也不大幅降價的原則。 ? 開盤旺銷期以均價入市，實現(xiàn)項目基本利潤。預(yù)計均價在 7500元 /㎡左右，如優(yōu)惠幅度在 3%—5%之間。則整體宣傳價提高 300400元 ㎡ ； ? 9月以后第二次熱銷期如銷售情況不佳，則保持原價，如銷售情況良好，則繼續(xù)以小幅頻漲的思路調(diào)整銷售價格； ? 尾盤期如所剩房源較多，可需要運用一定的價格手段推動銷售，保證折扣后能夠?qū)崿F(xiàn)項目計劃均價。如所剩房源不多，則可保持旺銷期價格不作調(diào)整。 第四部分 項目營銷推廣建議 物業(yè)管理建議 營銷策略 銷售前提條件 入市時機評估 價格策略 階段性營銷推廣策略 形象包裝建議 營銷目標 住宅部分均價： 7500元 /平米 總體銷售周期： 12個月 住宅部分銷售總產(chǎn)值： 樹立成都第一個中小企業(yè)甲級寫字樓的市場形象 打造成都市中心最具投資價值樓盤 整體銷售周期確定 相關(guān)案例 案名 工程進度 體量 開盤時間 銷售率 價格 預(yù)計 銷售周期 蕭邦 期房 23500㎡ （ 11個多月） 30% 08年 1月開盤 9000元 /㎡,現(xiàn)在價格 7400元 /㎡ 2年 繽舍 期房 30300㎡ （ 3個多月） 20% 正常層高部分： 7800元/平方米左右 ： 10000元/平方米左右 2年 城市理想 期房 86000㎡ (8個多月 ) 該批次房源的40% 08年 4月 12日一批次開盤，最低價 10600元 /平方米，最高 13800元 /平方米，均價 12020元 /平方米左右。 2年 卡帝時代 現(xiàn)房 28552 ㎡ 住宅部份： 7500元 /㎡ 酒店部分： 7000元 /㎡ 商業(yè)部份 :1600032020元 /㎡ 1年 同類樓盤銷售周期