【導(dǎo)讀】本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司所有，構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。這是一個(gè)僅以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為目的的項(xiàng)目嗎？力迅地產(chǎn)，一個(gè)探索城市居住文明的先鋒！實(shí)現(xiàn)由住宅市場(chǎng)向更高層次商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的探索；07年，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)迅速發(fā)展的帶動(dòng)下，在供應(yīng)和成交方面均達(dá)到近年。年成交均價(jià)達(dá)到5620元，同比增長(zhǎng)%。交面積，在上一季度的基礎(chǔ)上又減少%，市場(chǎng)進(jìn)一步萎縮。投資4萬(wàn)億拉動(dòng)內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)。央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率１．０８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，從2020年１２月５日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中。金率１個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率２個(gè)百分點(diǎn)。繼續(xù)對(duì)汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。貸款基準(zhǔn)利率的，最低首付比例調(diào)整為20%；2020-2020年，成都房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，商品房施工面積穩(wěn)步上升。商品房施工面積增長(zhǎng)率波動(dòng)較大

　　

【正文】 市口 ? 五個(gè)案例：錢江 .鉑金城、新城市廣場(chǎng)、鑫城、城市理想、新中興商業(yè)廣場(chǎng)的臨街底商物業(yè)； 評(píng)定方法 ? 分為兩大板塊，區(qū)域商業(yè)價(jià)值分值和個(gè)案屬性分值評(píng)定 ? 設(shè)定項(xiàng)目總分值為 100分，區(qū)域權(quán)重占 60%，個(gè)案權(quán)重為 40%； ? 綜合兩大板塊分值，最終得出本項(xiàng)目商業(yè)銷售價(jià)格； 項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)情況 ? 目前項(xiàng)目周邊沒有大型的商業(yè)形態(tài)物業(yè)，多以銀行、小型超市和一些生活配套商業(yè)為主，其商業(yè)承租能力不是很強(qiáng)，租金水平大約在 80— 150元 /平米 .月 。 區(qū)域 :文翁路 業(yè)態(tài) :干雜店 商鋪面積 。30平米 租金： 2500元 /月 ? 通過(guò)對(duì)片區(qū)商業(yè)價(jià)值的評(píng)定，得到本案人民公園片區(qū)為 29分、八寶街為 48分、西大街為 48分、鹽市口為 57分； ? 鹽市口片區(qū)商業(yè)價(jià)值最高；八寶街和西大街次之；本項(xiàng)目所在的人民公園片區(qū)商業(yè)價(jià)值相對(duì)最低，原因是人民公園片區(qū)目前是以廣告、休閑以及商務(wù)辦公為主的商圈，商業(yè)業(yè)態(tài)單一，零售商業(yè)氛圍相對(duì)不足； 評(píng)定因子 權(quán)重分值 人民公園片區(qū) 八寶街 西大街 鹽市口 商圈規(guī)模 6 2 5 5 6 商圈成熟度 8 4 6 5 8 市政配套 4 3 3 3 4 業(yè)態(tài)規(guī)劃 7 2 5 6 7 地段優(yōu)勢(shì) 7 3 5 5 7 交通便利性 6 3 5 5 6 人口密度 6 4 6 6 4 商業(yè)氛圍 5 3 4 4 5 升值潛力 5 3 4 4 4 目標(biāo)消費(fèi)認(rèn)可度 6 2 5 5 6 總分值 60 29 48 48 57 區(qū)域商業(yè)價(jià)值 ? 選取可比案例，采用市場(chǎng)比較法權(quán)重打分，得到新城市廣場(chǎng)底商商業(yè)價(jià)值最高，錢江 .鉑金城、城市理想和新中興商業(yè)廣場(chǎng)次之，本案相對(duì)較低，為 23分 ； 評(píng)定因子 分值 人民公園 八寶街 西大街 鹽市口 本案 錢江 .鉑金城 新城市廣 場(chǎng) 鑫城 城市理想 新中興商業(yè)廣 場(chǎng) 項(xiàng)目規(guī)模 4 1 3 4 1 2 2 項(xiàng)目自身配套 2 1 2 2 1 1 1 業(yè)態(tài)規(guī)劃 3 2 3 1 1 建筑外觀 1 1 1 1 1 項(xiàng)目交通動(dòng)線 4 2 4 4 2 4 3 開間 /進(jìn)深比 6 4 5 6 5 6 6 層高 3 2 3 3 2 3 3 開發(fā)商品牌 2 1 2 2 1 1 1 物業(yè)服務(wù)水平 2 2 2 2 1 2 1 市場(chǎng)認(rèn)知度 4 1 2 2 1 3 2 升值潛力 5 3 4 4 3 4 4 人流量 4 4 3 3 3 4 4 項(xiàng)目總分 40 23 33 36 32 ? 綜合區(qū)域商業(yè)價(jià)值和個(gè)案商業(yè)價(jià)值得分以及結(jié)合項(xiàng)目周邊商業(yè)租賃情況， 最終得到本項(xiàng)目最終銷售均價(jià)為 32020元 /平米 (一樓 )，二樓商業(yè)價(jià)格為一樓底商價(jià)格的50%，價(jià)格預(yù)測(cè)為 16000元 /平米 。 評(píng)定因子 總分值 人民公 園片區(qū) 八寶街 西大街 鹽市口 本案 錢江 .鉑 金城 新城市廣 場(chǎng) 鑫城 城市 理想 新中興商業(yè) 廣場(chǎng) 區(qū)域總分值 60 29 48 48 48 57 57 案例屬性分值 40 23 33 36 32 案例加權(quán)總分 100 52 81 84 89 案例銷售價(jià)格 40000 35000 27500 70000 80000 本案最終價(jià)格 32020元 /平米 (一樓 ) 總結(jié) 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值分析 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 本案 SWOT分析 目標(biāo)客戶群分析 結(jié)論 : ? 本案所在區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，且具有深厚的歷史文化底蘊(yùn)； ? 項(xiàng)目自身基礎(chǔ)較好，基本能滿足定位為中小企業(yè)甲級(jí)寫字樓的需求； ? 目標(biāo)客戶群定位：項(xiàng)目重點(diǎn)需把握兩類客戶群：投資客戶、自用兼投資客戶 ? 本案在項(xiàng)目定位發(fā)展方向有寫字樓、 soho公寓，我司經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治稣撟C，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化和銷售快速銷售的目標(biāo)下，建議本案市場(chǎng)定位偏商務(wù)，同時(shí)通過(guò)細(xì)分商務(wù)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)中小企業(yè)的甲級(jí)寫字樓存在市場(chǎng)空白點(diǎn)，所以本案市場(chǎng)定位為： CBD核心區(qū)，中小企業(yè)甲級(jí)寫字樓； ? 項(xiàng)目形象定位：卡帝時(shí)代，以 coffeeamp。tea office作為形象定位出發(fā)點(diǎn)，以柔性辦公空間為服務(wù)理念，打造出適合中小企業(yè)的甲級(jí)寫字樓； ? 市場(chǎng)價(jià)格定位： 一樓商鋪均價(jià)： 32020元 /平米 二樓商鋪均價(jià)： 16000元 /平米 酒店式公寓均價(jià) :7200元 /平米 住宅公寓均價(jià) : 7380元 /平米 第三部分 產(chǎn)品分區(qū)以及設(shè)計(jì)建議 第四部分 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議 第一部分 宏觀政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第二部分 項(xiàng)目定位分析 產(chǎn)品功能定位及劃分 1— 2F 商業(yè)部分，業(yè)態(tài)為銀行、證券類，入戶大廳以及商務(wù)咖啡和西餐廳等。 3— 6F 功能定位：商務(wù)酒店 品牌檔次：中端，標(biāo)間價(jià)格在 200—— 300元左右 銷售模式：首選整體銷售 定位支撐因素：目前，各大連鎖商務(wù)酒店進(jìn)入品牌擴(kuò)張期，行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈，各家酒店追求市場(chǎng)網(wǎng)點(diǎn)的擴(kuò)大和市場(chǎng)占有率的提高，這為項(xiàng)目整體銷售提供了較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；其次， 3— 5F的體量與該類酒店的需求相吻合；第三，豐富項(xiàng)目業(yè)態(tài)，分散項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 7— 23F 功能定位：中小企業(yè)甲級(jí)寫字樓 銀行、證券 一樓商業(yè)以及配套業(yè)態(tài)規(guī)劃 寫字樓和酒店大堂 咖啡、西餐廳 商務(wù)茶樓 二樓商業(yè)以及配套業(yè)態(tài)規(guī)劃 項(xiàng)目配置建議 ?酒店公寓部分： ? 若是酒店公寓整體出售 ,建議直接清水交房 ； ? 若是拆散零售 ,建議先招商 ,酒店運(yùn)營(yíng)公司提供酒店公寓精裝修 ,然后通過(guò)帶租約返租的形式向零散客戶出售精裝酒店公寓 ,提升項(xiàng)目的附加值 ； 項(xiàng)目配置建議 ? 酒店公寓精裝標(biāo)準(zhǔn)建議 : ? 門窗：木制進(jìn)戶門、高級(jí)電腦管理磁卡鎖、窗戶森線條包邊裝飾，塑鋼推拉玻璃窗、陽(yáng)臺(tái)墻裙高級(jí)壁紙不同風(fēng)格裝飾。 ? 屋面、墻面：高級(jí)乳膠漆、附掛鏡線、石膏線、臥室高級(jí)壁紙裝飾，獨(dú)立房間照明供電系統(tǒng)、房間國(guó)內(nèi)長(zhǎng)話網(wǎng)絡(luò)電話插接口、預(yù)埋 50A獨(dú)立供電源、高級(jí)防火防爆插座，網(wǎng)絡(luò)寬帶獨(dú)立上網(wǎng)接口、衛(wèi)星電視接駁插口等。 ? 地面：臥室高檔防滑瓷磚或高檔復(fù)合地板。 ? 床：木質(zhì)酒店床、附設(shè)賓館用床頭柜，頂燈燈具裝飾。 ? 衛(wèi)生間：墻面高檔瓷磚、地面防滑瓷磚、理石洗面臺(tái)、不銹鋼水龍頭、高級(jí)面鏡、高檔淋浴噴頭、消音排氣扇、高繃座便器、頂面高級(jí)塑鋼吊頂。 ? 部分家電 寫字樓部分配置建議 根據(jù)項(xiàng)目定位為 “ 中小企業(yè)甲級(jí)寫字樓 ” 的要求，項(xiàng)目配置建議如下： 空調(diào)系統(tǒng) 著名品牌中央空調(diào)，租戶獨(dú)立溫控等 電梯 著名品牌 。 等待時(shí)間不超過(guò) 30秒 。 每梯服務(wù)樓面面積 5221平方米 。 電梯速度不低于 /秒 。 設(shè)計(jì)容量不低于 1350公斤 。 通信 樓宇綜合布線系統(tǒng)等 供電 電量設(shè)計(jì)為每平方米 4090伏安 。 緊急后備電源保障大廈基本設(shè)施及 租戶信息系統(tǒng)正常運(yùn)作。 照明 在大開間情況下不低于 500LUX桌面照明 。 控制系統(tǒng) 全自動(dòng)的噴淋 ,煙感 ,和報(bào)警系統(tǒng) 。 知名品牌 ,全自動(dòng)的大廈控制系統(tǒng) 。 數(shù)字式或模擬式閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ,并與大廈控制系統(tǒng)聯(lián)接。 物業(yè)管理 國(guó)際水平的物業(yè)公司提供服務(wù) 第四部分 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議 第三部分 產(chǎn)品分區(qū)以及設(shè)計(jì)建議 第一部分 宏觀政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第二部分 項(xiàng)目定位分析 第四部分 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議 物業(yè)管理建議 銷售前提條件 入市時(shí)機(jī)評(píng)估 營(yíng)銷策略 價(jià)格策略 階段性營(yíng)銷推廣策略 形象包裝建議 銷售前提條件 —— 市場(chǎng)宏觀形勢(shì) 市場(chǎng)宏觀形勢(shì) 2020年回顧： 春節(jié)過(guò)后，成都樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，成交量增幅明顯，但突如其來(lái)的 ； 10月過(guò)后，隨著系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，以及價(jià)格變化因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定的回暖跡象，成交面積小幅增長(zhǎng)。 2020年展望： 在當(dāng)前宏觀政策向好的方向發(fā)展情況下，預(yù)計(jì)樓市會(huì)逐漸回歸理念發(fā)展軌道；但席卷全球的金融風(fēng)暴是樓市回暖的一大阻力，預(yù)計(jì) 09年上半年，整體市場(chǎng)依然會(huì)比較冷淡，僅有少量高性價(jià)比、運(yùn)作良好的樓盤會(huì)贏得市場(chǎng)青睞； 09年下半年，整體市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)較為明顯的恢復(fù)跡象。 銷售前提條件 —— 蓄客情況 800名 有效登記客戶 400名 產(chǎn)品推介會(huì) 200份 誠(chéng)意登記金 約 100套 一批次房源 蓄客期的主要目的不是追求銷售量，而是積聚人氣，做好蓄客工作，以 各種營(yíng)銷手段吸引客戶。在特殊形勢(shì)下，可采取提早開展優(yōu)惠促銷，加強(qiáng)蓄客的方式，力爭(zhēng)取得較好的蓄客量。蓄客期在特殊情況下可適當(dāng)延長(zhǎng)蓄客期。 第四部分 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議 物業(yè)管理建議 入市時(shí)機(jī)評(píng)估 銷售前提條件 營(yíng)銷策略 價(jià)格策略 階段性營(yíng)銷推廣策略 形象包裝建議 銷售前提條件 —— 入市時(shí)機(jī)評(píng)估 ? 根據(jù)目前的項(xiàng)目進(jìn)度以及市場(chǎng)形勢(shì)，建議在春交會(huì)前期入市（ 2020年 4月中旬左右）入市，借房交會(huì)的聲勢(shì)正式大規(guī)模發(fā)布項(xiàng)目信息，宣告項(xiàng)目入市 。 ? 2020年春交會(huì)承載了眾多開發(fā)商、代理商以及消費(fèi)者的期盼：開發(fā)商希望借房交會(huì)的東風(fēng)刺激市場(chǎng)回暖，代理商則希望房交會(huì)能夠帶動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)前行，而消費(fèi)者則希望得知市場(chǎng)價(jià)格是否觸底，房地產(chǎn)市場(chǎng)是回暖或是平穩(wěn)前行還是繼續(xù)低迷，成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)， ? 如屆時(shí)市場(chǎng)形勢(shì)依然疲軟，則可以暫時(shí)不公布項(xiàng)目?jī)r(jià)格等具體信息，如市場(chǎng)有所回暖，反彈在望，則可以適時(shí)開展正式銷售并乘勢(shì)追擊。 第四部分 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議 物業(yè)管理建議 價(jià)格策略 銷售前提條件 營(yíng)銷策略 入市時(shí)機(jī)評(píng)估 階段性營(yíng)銷推廣策略 形象包裝建議 價(jià)格策略 —— 入市均價(jià)的確定 項(xiàng)目入市均價(jià)的確定應(yīng)遵循以下原則： ? 入市期市場(chǎng)供需情況； ? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定價(jià)策略及推盤情況； ? 針對(duì)客戶的投資回報(bào)率； ? 項(xiàng)目自身?xiàng)l件：具有良好的交通、環(huán)境條件，成熟的區(qū)域條件，但戶型為住宅項(xiàng)目，不具備定位為真正意義上甲級(jí)寫字樓的硬件條件； ? 入住企業(yè)均以中小型創(chuàng)業(yè)、起步型企業(yè)為主，不具備品牌影響力； ? 整體營(yíng)銷策略； ? 開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)及銷售進(jìn)度的要求。 針對(duì)上述因素，對(duì)于入市價(jià)格，我們確定了中開高走的基本思路，一是為了確保為項(xiàng)目整 體營(yíng)銷順利完成打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，前期的銷售進(jìn)展將會(huì)促進(jìn)整體銷售的順利完成；二 是在保證銷售進(jìn)度，在保證資金回籠的前提下獲得更大的利潤(rùn)。 從目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀看，預(yù)計(jì)入市均價(jià)在 7500元 /平米左右 價(jià)格策略 —— 調(diào)價(jià)策略 調(diào)價(jià)的目的是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化。 為保證項(xiàng)目平穩(wěn)回款，建議市場(chǎng)較敏感時(shí)期采取穩(wěn)定的價(jià)格策略：項(xiàng)目的樓盤的售價(jià)始終 保持相對(duì)穩(wěn)定，既不大幅提價(jià)，也不大幅降價(jià)的原則。 ? 開盤旺銷期以均價(jià)入市，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目基本利潤(rùn)。預(yù)計(jì)均價(jià)在 7500元 /㎡左右，如優(yōu)惠幅度在 3%—5%之間。則整體宣傳價(jià)提高 300400元 ㎡ ； ? 9月以后第二次熱銷期如銷售情況不佳，則保持原價(jià)，如銷售情況良好，則繼續(xù)以小幅頻漲的思路調(diào)整銷售價(jià)格； ? 尾盤期如所剩房源較多，可需要運(yùn)用一定的價(jià)格手段推動(dòng)銷售，保證折扣后能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目計(jì)劃均價(jià)。如所剩房源不多，則可保持旺銷期價(jià)格不作調(diào)整。 第四部分 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議 物業(yè)管理建議 營(yíng)銷策略 銷售前提條件 入市時(shí)機(jī)評(píng)估 價(jià)格策略 階段性營(yíng)銷推廣策略 形象包裝建議 營(yíng)銷目標(biāo) 住宅部分均價(jià)： 7500元 /平米 總體銷售周期： 12個(gè)月 住宅部分銷售總產(chǎn)值： 樹立成都第一個(gè)中小企業(yè)甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)形象 打造成都市中心最具投資價(jià)值樓盤 整體銷售周期確定 相關(guān)案例 案名 工程進(jìn)度 體量 開盤時(shí)間 銷售率 價(jià)格 預(yù)計(jì) 銷售周期 蕭邦 期房 23500㎡ （ 11個(gè)多月） 30% 08年 1月開盤 9000元 /㎡,現(xiàn)在價(jià)格 7400元 /㎡ 2年 繽舍 期房 30300㎡ （ 3個(gè)多月） 20% 正常層高部分： 7800元/平方米左右 ： 10000元/平方米左右 2年 城市理想 期房 86000㎡ (8個(gè)多月 ) 該批次房源的40% 08年 4月 12日一批次開盤，最低價(jià) 10600元 /平方米，最高 13800元 /平方米，均價(jià) 12020元 /平方米左右。 2年 卡帝時(shí)代 現(xiàn)房 28552 ㎡ 住宅部份： 7500元 /㎡ 酒店部分： 7000元 /㎡ 商業(yè)部份 :1600032020元 /㎡ 1年 同類樓盤銷售周期