【導讀】躍的江安河沿本區(qū)域蜿蜒流淌。本項目地塊位于武侯科技園內(nèi)武興路?？苿?chuàng)藥業(yè)正對面。地段僻靜，環(huán)境幽雅，地貌為矩形。分內(nèi)為平地，只有少數(shù)舊存樓體。項目地北面緊靠科創(chuàng)藥業(yè)，南面是。特集團鎮(zhèn)府相望。項目西面有小河潺潺流過。市中心與四面八方。項目與繁華的內(nèi)雙楠區(qū)域僅僅5分鐘車程，項目。武侯區(qū)是國務院定位的高科技文化區(qū)。區(qū)內(nèi)有聞名中外的武侯。武侯區(qū)特殊的區(qū)位形成科技、人才資源優(yōu)勢，構(gòu)。投資總量持續(xù)快速增長，投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化?，F(xiàn)高開低走的態(tài)勢，各月增速波動幅度達個百分點。資力度加大的影響，也有去年同期增速較慢的因素。中增幅排在第二位，絕對值排位列第四，基本實現(xiàn)全年目標任務。8712萬元；②虧損企業(yè)虧損額大幅下降。36家虧損企業(yè)累計虧損4722. 范圍：以人民南路武侯段為軸線，輻射兩側(cè)200米范圍。貿(mào)業(yè)發(fā)展，初步形成新的行政、經(jīng)濟、文化中心。國家發(fā)改委審核批準的省級開發(fā)區(qū)。

　　

【正文】 供應總量的 70%。而建筑面積 90平方米以下中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用房）開發(fā)量必須達到開發(fā)總面積的 70%以上。考慮到房地產(chǎn)開發(fā)周期，成都住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整的效果估計在今年底會開始發(fā)生明顯變化。 （ 3） 中期看房價漲幅將趨于平緩 36 2021 年城房指數(shù)值同比增幅也呈現(xiàn)明顯的回落趨勢，表明商品房價格上漲已逐漸減緩。 （ 4） 二手房市場仍會穩(wěn)步發(fā)展 營業(yè)稅和個人所得稅政策的調(diào)整 ，在抑制投機和投資型購房需求的同時，也加大了二手房的流通成本，對正常需求有一定抑制作用。但是，以上稅負成本的影響畢竟有限，從去年年底（ 112月份）二手房市場情況看，隨著買賣雙方逐漸適應新的政策取向，二手房交易明顯回暖，成交量回升到高位水平，市場已走出了去年第三季度交易低谷，恢復到正常發(fā)展軌道。 十一、市場調(diào)研部分總結(jié) 首先，從外在環(huán)境及市場 方面分析： 武侯科技園內(nèi)現(xiàn)目前 共引進企業(yè) 291 家，重點優(yōu)勢企業(yè) 36 家。以電子類為主體，其他類別兼有并存。已經(jīng)形成了一個較為龐大的市場，人氣較足，商務辦公空間卻多數(shù)以 大企業(yè)自己圈地修建廠房或者是辦公樓，中小型企業(yè)購買或者租賃僅有的 23 個不成體系和品質(zhì)較低的商務辦公樓。其現(xiàn)狀最大的問題就是大環(huán)境已經(jīng)形成，并且逐漸向上升級式發(fā)展，而園區(qū)內(nèi)部的硬件設施特別是專業(yè)化的辦公環(huán)境卻沒有跟上，或者是市場才剛剛開始起步。 由此，也可證明，改善 武侯科技園區(qū) 的 商務辦公 環(huán)境，加大 對本項目產(chǎn)品的油畫和升級設計的 力度是實在必行的，而本項目的可行性 37 也非常高。 其次，從可比項目的情況 分析： 我 們通過調(diào)查得出在園區(qū)類的這 23 個商務辦公項目的共同點都有一個，那就是：品質(zhì)感叫差，不能稱為真正意義上的現(xiàn) 代商務寫字樓。具體點說就是：建筑單體設計落于時代，和園區(qū)的科技感覺不對味；建筑類型過于復雜，多層、電梯、聯(lián)排、獨棟兼在一個項目，造成后期銷售困難，目標群體分散；項目內(nèi)部規(guī)劃雜亂，沒有人性化的設計和考慮；綠化景觀簡單沒有規(guī)模更無特色和綜合性考慮（比如員工休息區(qū)、中心景觀帶等）；戶型較大，但是劃分不合理，結(jié)構(gòu)粗糙；整體而言就是這些產(chǎn)品已經(jīng)不具備品質(zhì)感。 所 以 通過對比我們認為本項目在開發(fā)上需要做好兩個端口的工作，一是以設計出更為優(yōu)化，更具現(xiàn)代感和品質(zhì)感的專業(yè)寫字樓，也就是產(chǎn)品修煉端口；二是在項目的定位、策略以及推 廣上需要彩、出眾，從那些項目中卓然躍出，也就是策劃端口； 我司建議 其價格不能過高，可以參考商環(huán)境的最高價格進行比較。最后我們認為本項目在這樣一個方興未艾，蘊藏商機的一塊土地上一定可以以自己的特色和品質(zhì)占有較大的市場，在定位明確的基礎上具有較高的可行性，我公司對項目的開發(fā)和打造充滿信心 。 38 第 二 部分 產(chǎn)品規(guī)劃定位思想 一、項目用地情況 項目總用地 ㎡ ，合 畝，其中代征地 ㎡ ，合 畝， 項目建設凈用地 ㎡ ，合 畝。地塊三面臨路，呈平行四 邊形，南北長 113M，東西長 225M。 二、項目產(chǎn)品定位設想 本地塊用地性質(zhì)為商業(yè)用地，擬建高品質(zhì)商務空間形態(tài)物業(yè)。規(guī)劃物業(yè)類型為：高層電梯商務樓和 低層庭院商業(yè)辦公樓。 三、 規(guī)劃體量分析 高層電梯商務樓臨西南向呈 Ｌ 布局，根據(jù)航空和規(guī)劃限高，建筑層高設定為 ，總高度控于 50M 內(nèi)，共 13 層；南北向可建約 90M，東西向可建約 100M，預估標準層每層的面積可達 3400 ㎡ ，高層地面總建筑面積 44000 ㎡ 。 臨武青東路和用地東側(cè)布局 2～ 3 層庭院商業(yè)辦公樓群，其可用地面積約 萬 ㎡ ，按區(qū)域容積率 計，可建建筑面積為 萬 ㎡ 。項目地面總建筑面積 萬 ㎡ ，容積率 ，建筑密度為 33%。 39 第 三 部分 產(chǎn)品推廣主導思想 鋼筋水泥澆鑄的城市里，到處境充著千篇一律的樓盤；疲軟的市場，激烈的競爭，使得樓盤的形象包裝，不應再是沉睡著的印刷精美的文字，而是兵不血刃的營銷實踐利器。 借科技之勢 本項目地處城南 武侯國際新區(qū)的范疇內(nèi)，以科技借勢，打造為極具科技含量的甲級商務樓 形態(tài)出現(xiàn)，其建筑的整體形式，將決定著本項目的成功銷售與否。 使本項目成為該區(qū)域的一個標志性建筑代表！ 產(chǎn)品形式?jīng)Q定產(chǎn)品內(nèi)容 本項目的建筑形式將考 慮與周邊建筑的協(xié)調(diào)性及融入性，并突出其自身特點，尤其注重建筑形式的革命性突破。 獨樹一幟的 現(xiàn)代、時尚新穎的外立面、磅礴的氣勢給予視覺上的沖擊力，以及 高科技 軟、硬件完整的配套設施將有利于銷售價位的拉升。 就高不就低 定位于中高檔的甲級商務樓，我司認為以本項目的地理位置，若以中低檔次價格來銷售，反正有較大的銷售難度。唯有獨特的建筑形態(tài)，高端配置為特點，不僅可增加銷售利潤也可提高開發(fā)商的品牌效益。 北京、上海以及沿海城市建筑外立面的設計（附： 圖） 40 第 四 部分 本項目合作協(xié)議內(nèi)容 一、服務事項 41 服務事項一： 本項目市場的市調(diào)報告 服務事項二： 根據(jù)市場 研究確定產(chǎn)品規(guī)劃建議； 跟蹤產(chǎn)品設計規(guī)劃的細節(jié)優(yōu)化； 服務事項三： 項目總開發(fā)成本預估及利潤測算； 服務事項四： 產(chǎn)品整合營銷策劃案，市場策略和價格策略的制定； 二、各事項具體服務內(nèi)容 服務事項一： 項目用地周邊環(huán)境分析 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 .地塊周邊的建筑物 .綠化景觀 .自然景觀 .歷史人文景觀 .環(huán)境污染狀況 地塊交通條件調(diào)查 .地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 .項目的水、路、空交通狀況 .地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 周邊市政配套設施調(diào)查 .購物場所 .文化教育 42 .醫(yī)療衛(wèi)生 .金融服務 .郵政服務 .娛樂、餐飲、運動 .生活服務 .娛樂休息設施 .周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 .歷史人文區(qū)位影響 調(diào)查工作日為： 3 個工作日 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關的政策法規(guī) 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場 價值發(fā)現(xiàn) 商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析 土地 SWOT（深層次）分析 項目地塊的優(yōu)勢 項目地塊的劣勢 項目地塊的機會點 43 項目地塊的威脅及困難點 調(diào)查工作日為： 5 個工作日 事項二具體： 提出產(chǎn)品設計規(guī)劃的細節(jié)優(yōu)化設計建議 （ 1） .根據(jù)市場 研究確定產(chǎn)品規(guī)劃建議； 就 市場定位、主力客戶群定位、功能定位、建筑風格定位 等 項目產(chǎn)品規(guī)劃的諸項事宜提交工作匯報 （ 2） .我司建筑設計顧問參與設計過程，跟進整個項目的建筑設計：項目總平方案的制定，戶型的研究，外立面的設計，園林規(guī)劃的確立。 事項三具體 ： 項目總開發(fā)成本預估及效益測算 我司建筑總監(jiān)從項目土地費用、前期費用（含報建費）、建筑安裝費、財務費用、管理費、公共設施配套費、營銷費用等方面準確的估算出項目總開發(fā)成本； 通地 我司建筑設計顧問共同參與的規(guī)劃設計方案，估算出項目的初步效益； 通過測算可以預見項目的近期和遠期收益； 事項四具體工作內(nèi)容： 44 產(chǎn)品整合營銷策劃案，提出 市場策略和價格策略 本階段工作方向及實施宗旨 (1) 工作方向 整合營銷策劃案的制定 (2) 實施宗旨 在整合推廣策劃案的框架下，根據(jù)詳細的分階段的營銷推廣計劃，做出銷售進度計劃 ，并預測市場反饋信息，提出應對措施，以促進銷售進度，實現(xiàn)銷售目標。 本階段工作重點暨項目銷售代理執(zhí)行要點 (1) 入市時機及價格策略 入市時機規(guī)劃 價格制定策略 價格調(diào)整策略 （ 2）促銷策略 （ 3）公關活動策略 （ 4）銷售節(jié)奏及控制策略 （ 5）銷售進度計劃 （ 6）資金回款計劃 三、 關于本項目合作的收費 承蒙貴公司對我公司的信任，我公司本著專業(yè)、敬業(yè)、精業(yè)的 合作精神，以公平、公正、互惠互利為原則，擬出以下收費標準： 45 提供服務： 本合作計劃所擬工作要點 合作收費： 我方本著以真誠地態(tài)度希望 與貴公司達成此作的合作。如果貴公司將本項目的 全程策劃營銷代理工作交與我公司代理， 以上提出服務事項中的一、二、三項，我司采取免收前三項服務內(nèi)容的費用。 如果，此次沒有機會能與貴公司簽訂全程策劃營銷顧問工作，我方對于 前四 項服務 內(nèi)容將按標準收取，具體收費標準另呈。 合作模式： 銷售提成不包含廣宣費用，按總銷售額的 2%提??； 廣告方式：由 我 公司制作媒體推廣計劃送開發(fā)商審批后執(zhí)行，廣宣費用為總產(chǎn)值的 3%，且不超過 3%。 超過協(xié)議銷售均價部份，銷售商再提超額部份的 30%。 開發(fā)商通過銷售指標的完成情況考 核銷售部業(yè)績。 銷售部負責客戶談判和簽訂合同，開發(fā)商派駐財務人員收取房款。 不詳之處，進入實質(zhì)階段時雙方再次協(xié)商。 結(jié)束語： 以上策劃書內(nèi)容僅為我公司與貴司的初步接觸，具體內(nèi)容以實質(zhì)性交涉之后呈送。若有不妥不之處，還望見諒。