【導(dǎo)讀】躍的江安河沿本區(qū)域蜿蜒流淌。本項(xiàng)目地塊位于武侯科技園內(nèi)武興路?？苿?chuàng)藥業(yè)正對(duì)面。地段僻靜，環(huán)境幽雅，地貌為矩形。分內(nèi)為平地，只有少數(shù)舊存樓體。項(xiàng)目地北面緊靠科創(chuàng)藥業(yè)，南面是。特集團(tuán)鎮(zhèn)府相望。項(xiàng)目西面有小河潺潺流過(guò)。市中心與四面八方。項(xiàng)目與繁華的內(nèi)雙楠區(qū)域僅僅5分鐘車(chē)程，項(xiàng)目。武侯區(qū)是國(guó)務(wù)院定位的高科技文化區(qū)。區(qū)內(nèi)有聞名中外的武侯。武侯區(qū)特殊的區(qū)位形成科技、人才資源優(yōu)勢(shì)，構(gòu)。投資總量持續(xù)快速增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化?，F(xiàn)高開(kāi)低走的態(tài)勢(shì)，各月增速波動(dòng)幅度達(dá)個(gè)百分點(diǎn)。資力度加大的影響，也有去年同期增速較慢的因素。中增幅排在第二位，絕對(duì)值排位列第四，基本實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)任務(wù)。8712萬(wàn)元；②虧損企業(yè)虧損額大幅下降。36家虧損企業(yè)累計(jì)虧損4722. 范圍：以人民南路武侯段為軸線，輻射兩側(cè)200米范圍。貿(mào)業(yè)發(fā)展，初步形成新的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心。國(guó)家發(fā)改委審核批準(zhǔn)的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。

　　

【正文】 供應(yīng)總量的 70%。而建筑面積 90平方米以下中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）開(kāi)發(fā)量必須達(dá)到開(kāi)發(fā)總面積的 70%以上?？紤]到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，成都住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的效果估計(jì)在今年底會(huì)開(kāi)始發(fā)生明顯變化。 （ 3） 中期看房?jī)r(jià)漲幅將趨于平緩 36 2021 年城房指數(shù)值同比增幅也呈現(xiàn)明顯的回落趨勢(shì)，表明商品房?jī)r(jià)格上漲已逐漸減緩。 （ 4） 二手房市場(chǎng)仍會(huì)穩(wěn)步發(fā)展 營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅政策的調(diào)整 ，在抑制投機(jī)和投資型購(gòu)房需求的同時(shí)，也加大了二手房的流通成本，對(duì)正常需求有一定抑制作用。但是，以上稅負(fù)成本的影響畢竟有限，從去年年底（ 112月份）二手房市場(chǎng)情況看，隨著買(mǎi)賣(mài)雙方逐漸適應(yīng)新的政策取向，二手房交易明顯回暖，成交量回升到高位水平，市場(chǎng)已走出了去年第三季度交易低谷，恢復(fù)到正常發(fā)展軌道。 十一、市場(chǎng)調(diào)研部分總結(jié) 首先，從外在環(huán)境及市場(chǎng) 方面分析： 武侯科技園內(nèi)現(xiàn)目前 共引進(jìn)企業(yè) 291 家，重點(diǎn)優(yōu)勢(shì)企業(yè) 36 家。以電子類(lèi)為主體，其他類(lèi)別兼有并存。已經(jīng)形成了一個(gè)較為龐大的市場(chǎng)，人氣較足，商務(wù)辦公空間卻多數(shù)以 大企業(yè)自己圈地修建廠房或者是辦公樓，中小型企業(yè)購(gòu)買(mǎi)或者租賃僅有的 23 個(gè)不成體系和品質(zhì)較低的商務(wù)辦公樓。其現(xiàn)狀最大的問(wèn)題就是大環(huán)境已經(jīng)形成，并且逐漸向上升級(jí)式發(fā)展，而園區(qū)內(nèi)部的硬件設(shè)施特別是專(zhuān)業(yè)化的辦公環(huán)境卻沒(méi)有跟上，或者是市場(chǎng)才剛剛開(kāi)始起步。 由此，也可證明，改善 武侯科技園區(qū) 的 商務(wù)辦公 環(huán)境，加大 對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品的油畫(huà)和升級(jí)設(shè)計(jì)的 力度是實(shí)在必行的，而本項(xiàng)目的可行性 37 也非常高。 其次，從可比項(xiàng)目的情況 分析： 我 們通過(guò)調(diào)查得出在園區(qū)類(lèi)的這 23 個(gè)商務(wù)辦公項(xiàng)目的共同點(diǎn)都有一個(gè)，那就是：品質(zhì)感叫差，不能稱(chēng)為真正意義上的現(xiàn) 代商務(wù)寫(xiě)字樓。具體點(diǎn)說(shuō)就是：建筑單體設(shè)計(jì)落于時(shí)代，和園區(qū)的科技感覺(jué)不對(duì)味；建筑類(lèi)型過(guò)于復(fù)雜，多層、電梯、聯(lián)排、獨(dú)棟兼在一個(gè)項(xiàng)目，造成后期銷(xiāo)售困難，目標(biāo)群體分散；項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃雜亂，沒(méi)有人性化的設(shè)計(jì)和考慮；綠化景觀簡(jiǎn)單沒(méi)有規(guī)模更無(wú)特色和綜合性考慮（比如員工休息區(qū)、中心景觀帶等）；戶(hù)型較大，但是劃分不合理，結(jié)構(gòu)粗糙；整體而言就是這些產(chǎn)品已經(jīng)不具備品質(zhì)感。 所 以 通過(guò)對(duì)比我們認(rèn)為本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)上需要做好兩個(gè)端口的工作，一是以設(shè)計(jì)出更為優(yōu)化，更具現(xiàn)代感和品質(zhì)感的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓，也就是產(chǎn)品修煉端口；二是在項(xiàng)目的定位、策略以及推 廣上需要彩、出眾，從那些項(xiàng)目中卓然躍出，也就是策劃端口； 我司建議 其價(jià)格不能過(guò)高，可以參考商環(huán)境的最高價(jià)格進(jìn)行比較。最后我們認(rèn)為本項(xiàng)目在這樣一個(gè)方興未艾，蘊(yùn)藏商機(jī)的一塊土地上一定可以以自己的特色和品質(zhì)占有較大的市場(chǎng)，在定位明確的基礎(chǔ)上具有較高的可行性，我公司對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和打造充滿信心 。 38 第 二 部分 產(chǎn)品規(guī)劃定位思想 一、項(xiàng)目用地情況 項(xiàng)目總用地 ㎡ ，合 畝，其中代征地 ㎡ ，合 畝， 項(xiàng)目建設(shè)凈用地 ㎡ ，合 畝。地塊三面臨路，呈平行四 邊形，南北長(zhǎng) 113M，東西長(zhǎng) 225M。 二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位設(shè)想 本地塊用地性質(zhì)為商業(yè)用地，擬建高品質(zhì)商務(wù)空間形態(tài)物業(yè)。規(guī)劃物業(yè)類(lèi)型為：高層電梯商務(wù)樓和 低層庭院商業(yè)辦公樓。 三、 規(guī)劃體量分析 高層電梯商務(wù)樓臨西南向呈 Ｌ 布局，根據(jù)航空和規(guī)劃限高，建筑層高設(shè)定為 ，總高度控于 50M 內(nèi)，共 13 層；南北向可建約 90M，東西向可建約 100M，預(yù)估標(biāo)準(zhǔn)層每層的面積可達(dá) 3400 ㎡ ，高層地面總建筑面積 44000 ㎡ 。 臨武青東路和用地東側(cè)布局 2～ 3 層庭院商業(yè)辦公樓群，其可用地面積約 萬(wàn) ㎡ ，按區(qū)域容積率 計(jì)，可建建筑面積為 萬(wàn) ㎡ 。項(xiàng)目地面總建筑面積 萬(wàn) ㎡ ，容積率 ，建筑密度為 33%。 39 第 三 部分 產(chǎn)品推廣主導(dǎo)思想 鋼筋水泥澆鑄的城市里，到處境充著千篇一律的樓盤(pán)；疲軟的市場(chǎng)，激烈的競(jìng)爭(zhēng)，使得樓盤(pán)的形象包裝，不應(yīng)再是沉睡著的印刷精美的文字，而是兵不血刃的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐利器。 借科技之勢(shì) 本項(xiàng)目地處城南 武侯國(guó)際新區(qū)的范疇內(nèi)，以科技借勢(shì)，打造為極具科技含量的甲級(jí)商務(wù)樓 形態(tài)出現(xiàn)，其建筑的整體形式，將決定著本項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售與否。 使本項(xiàng)目成為該區(qū)域的一個(gè)標(biāo)志性建筑代表！ 產(chǎn)品形式?jīng)Q定產(chǎn)品內(nèi)容 本項(xiàng)目的建筑形式將考 慮與周邊建筑的協(xié)調(diào)性及融入性，并突出其自身特點(diǎn)，尤其注重建筑形式的革命性突破。 獨(dú)樹(shù)一幟的 現(xiàn)代、時(shí)尚新穎的外立面、磅礴的氣勢(shì)給予視覺(jué)上的沖擊力，以及 高科技 軟、硬件完整的配套設(shè)施將有利于銷(xiāo)售價(jià)位的拉升。 就高不就低 定位于中高檔的甲級(jí)商務(wù)樓，我司認(rèn)為以本項(xiàng)目的地理位置，若以中低檔次價(jià)格來(lái)銷(xiāo)售，反正有較大的銷(xiāo)售難度。唯有獨(dú)特的建筑形態(tài)，高端配置為特點(diǎn)，不僅可增加銷(xiāo)售利潤(rùn)也可提高開(kāi)發(fā)商的品牌效益。 北京、上海以及沿海城市建筑外立面的設(shè)計(jì)（附： 圖） 40 第 四 部分 本項(xiàng)目合作協(xié)議內(nèi)容 一、服務(wù)事項(xiàng) 41 服務(wù)事項(xiàng)一： 本項(xiàng)目市場(chǎng)的市調(diào)報(bào)告 服務(wù)事項(xiàng)二： 根據(jù)市場(chǎng) 研究確定產(chǎn)品規(guī)劃建議； 跟蹤產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃的細(xì)節(jié)優(yōu)化； 服務(wù)事項(xiàng)三： 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本預(yù)估及利潤(rùn)測(cè)算； 服務(wù)事項(xiàng)四： 產(chǎn)品整合營(yíng)銷(xiāo)策劃案，市場(chǎng)策略和價(jià)格策略的制定； 二、各事項(xiàng)具體服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)事項(xiàng)一： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 .地塊周邊的建筑物 .綠化景觀 .自然景觀 .歷史人文景觀 .環(huán)境污染狀況 地塊交通條件調(diào)查 .地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 .項(xiàng)目的水、路、空交通狀況 .地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 .購(gòu)物場(chǎng)所 .文化教育 42 .醫(yī)療衛(wèi)生 .金融服務(wù) .郵政服務(wù) .娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) .生活服務(wù) .娛樂(lè)休息設(shè)施 .周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 .歷史人文區(qū)位影響 調(diào)查工作日為： 3 個(gè)工作日 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異 項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng) 價(jià)值發(fā)現(xiàn) 商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析 土地 SWOT（深層次）分析 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) 43 項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn) 調(diào)查工作日為： 5 個(gè)工作日 事項(xiàng)二具體： 提出產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃的細(xì)節(jié)優(yōu)化設(shè)計(jì)建議 （ 1） .根據(jù)市場(chǎng) 研究確定產(chǎn)品規(guī)劃建議； 就 市場(chǎng)定位、主力客戶(hù)群定位、功能定位、建筑風(fēng)格定位 等 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃的諸項(xiàng)事宜提交工作匯報(bào) （ 2） .我司建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)參與設(shè)計(jì)過(guò)程，跟進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)：項(xiàng)目總平方案的制定，戶(hù)型的研究，外立面的設(shè)計(jì)，園林規(guī)劃的確立。 事項(xiàng)三具體 ： 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本預(yù)估及效益測(cè)算 我司建筑總監(jiān)從項(xiàng)目土地費(fèi)用、前期費(fèi)用（含報(bào)建費(fèi)）、建筑安裝費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等方面準(zhǔn)確的估算出項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本； 通地 我司建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)共同參與的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，估算出項(xiàng)目的初步效益； 通過(guò)測(cè)算可以預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目的近期和遠(yuǎn)期收益； 事項(xiàng)四具體工作內(nèi)容： 44 產(chǎn)品整合營(yíng)銷(xiāo)策劃案，提出 市場(chǎng)策略和價(jià)格策略 本階段工作方向及實(shí)施宗旨 (1) 工作方向 整合營(yíng)銷(xiāo)策劃案的制定 (2) 實(shí)施宗旨 在整合推廣策劃案的框架下，根據(jù)詳細(xì)的分階段的營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃，做出銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃 ，并預(yù)測(cè)市場(chǎng)反饋信息，提出應(yīng)對(duì)措施，以促進(jìn)銷(xiāo)售進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。 本階段工作重點(diǎn)暨項(xiàng)目銷(xiāo)售代理執(zhí)行要點(diǎn) (1) 入市時(shí)機(jī)及價(jià)格策略 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃 價(jià)格制定策略 價(jià)格調(diào)整策略 （ 2）促銷(xiāo)策略 （ 3）公關(guān)活動(dòng)策略 （ 4）銷(xiāo)售節(jié)奏及控制策略 （ 5）銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃 （ 6）資金回款計(jì)劃 三、 關(guān)于本項(xiàng)目合作的收費(fèi) 承蒙貴公司對(duì)我公司的信任，我公司本著專(zhuān)業(yè)、敬業(yè)、精業(yè)的 合作精神，以公平、公正、互惠互利為原則，擬出以下收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 45 提供服務(wù)： 本合作計(jì)劃所擬工作要點(diǎn) 合作收費(fèi)： 我方本著以真誠(chéng)地態(tài)度希望 與貴公司達(dá)成此作的合作。如果貴公司將本項(xiàng)目的 全程策劃營(yíng)銷(xiāo)代理工作交與我公司代理， 以上提出服務(wù)事項(xiàng)中的一、二、三項(xiàng)，我司采取免收前三項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容的費(fèi)用。 如果，此次沒(méi)有機(jī)會(huì)能與貴公司簽訂全程策劃營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)工作，我方對(duì)于 前四 項(xiàng)服務(wù) 內(nèi)容將按標(biāo)準(zhǔn)收取，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另呈。 合作模式： 銷(xiāo)售提成不包含廣宣費(fèi)用，按總銷(xiāo)售額的 2%提?。? 廣告方式：由 我 公司制作媒體推廣計(jì)劃送開(kāi)發(fā)商審批后執(zhí)行，廣宣費(fèi)用為總產(chǎn)值的 3%，且不超過(guò) 3%。 超過(guò)協(xié)議銷(xiāo)售均價(jià)部份，銷(xiāo)售商再提超額部份的 30%。 開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷(xiāo)售指標(biāo)的完成情況考 核銷(xiāo)售部業(yè)績(jī)。 銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)客戶(hù)談判和簽訂合同，開(kāi)發(fā)商派駐財(cái)務(wù)人員收取房款。 不詳之處，進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段時(shí)雙方再次協(xié)商。 結(jié)束語(yǔ)： 以上策劃書(shū)內(nèi)容僅為我公司與貴司的初步接觸，具體內(nèi)容以實(shí)質(zhì)性交涉之后呈送。若有不妥不之處，還望見(jiàn)諒。