【正文】 1 成都 武侯科技園項目營銷策劃方案 2021 年 3 月 2 第 一 部份 項目調(diào)研 本次市場調(diào)研對 武侯科技園武興路 項目產(chǎn) 品的宏觀環(huán)境及微觀環(huán)境進行摸底調(diào)查，包括區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展趨勢、 商業(yè)物業(yè)開發(fā)形勢、周邊 同類型 房地產(chǎn)開發(fā)項目調(diào)研 、消費者類群分析、項目 SWTO 分析 等。 一、 項目介紹 地塊位置 武侯科技園屬于成都城西武侯區(qū)，其整體環(huán)境在武侯國際新區(qū)的范疇內(nèi)，加上城西的貴氣， 人杰地靈 ,自然生態(tài)環(huán)境較優(yōu)越，清澈歡躍的江安 河 沿本區(qū)域蜿蜒流淌。 本項目地塊位于武侯科技園內(nèi)武興路科創(chuàng)藥業(yè)正對面。 地段 僻靜，環(huán)境幽雅，地貌為矩 形 。目前項目大部分內(nèi)為平地，只有少數(shù)舊存樓體。項目地北面緊靠科創(chuàng)藥業(yè)，南面是連同城市動脈的雙星大道，西方與永發(fā)印務(wù)相鄰，東面與知名企業(yè)康特集團鎮(zhèn)府相望。項目西面有小河潺潺流過。 地塊交通方便，草金路、雙星大道、武青路已交匯其間，縱橫城市中心與四面八方 。 項目與繁華的內(nèi)雙楠區(qū)域僅僅 5 分鐘車程， 項目地 在武侯區(qū)政府新興規(guī)劃的大環(huán)境中，地處經(jīng)濟、交通要扼， 發(fā)展前景樂觀 ，特別是作為高新產(chǎn)業(yè)的集中開發(fā)區(qū)域，更始充滿無限生機與活力 。 3 地塊周邊配套 學(xué)校：成都武侯科技小學(xué)、機投中學(xué)、機投小學(xué)、成都 市九中； 醫(yī)院藥房：機投醫(yī)院、成都市婦幼保健院、福利大藥房、同善藥房； 商業(yè)：紅艷超市、互惠超市、紅旗超市、昊昊便民超市、紅利超市等； 銀行：中國工商銀行、農(nóng)村信用社； 餐飲：旭日酒家、駱木匠狗肉館等； 休閑娛樂：云霧茶莊、各類水吧、酒吧、歌坊等； 公園：永康森林公園、西郊藝術(shù)公園、凱斯特體育公園等。 交通 ：公交狀況 —— 29 路、 408 路、 407路、 53 路 二、 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 武侯區(qū)概況 武侯區(qū)位于蓉城錦江之南，是 1990 年成都市行政區(qū)劃調(diào)整時建立的新城區(qū)。現(xiàn)轄雙楠街辦、火車南站街辦、玉林街辦、跳傘塔 街辦、致民路街辦、望江街辦、小天竺街辦、漿洗街辦、簇橋鄉(xiāng)、永豐鄉(xiāng)、機投鎮(zhèn)、金花鎮(zhèn)、晉陽街辦等 13 個街道辦事處、 4 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。地理 :面積 ，人口 萬人。 文化： 武侯區(qū)是國務(wù)院定位的高科技文化區(qū)。區(qū)內(nèi)有聞名中外的武侯祠、望江樓公園等名勝古跡，中國科學(xué)院成都分院等 50 多家科研單 4 位，四川大學(xué)等 10 余所高等院校，全區(qū)大專以上文化程度的人員占總?cè)丝诘?%。武侯區(qū)特殊的區(qū)位形成科技、人才資源優(yōu)勢，構(gòu)成了經(jīng)濟和社會發(fā)展得天獨厚的良好環(huán)境和有利條件。 經(jīng)濟： 武侯區(qū)建區(qū)以來，始終以經(jīng)濟建設(shè)為中心， 全區(qū)引進企業(yè) 2657多家，引進資金 億元，其中興辦“三資”企業(yè) 200 多家，引進外資 15 億元。全區(qū)現(xiàn)已基本形成了以科技創(chuàng)新為先導(dǎo)，以工業(yè)企業(yè)為骨干，以專業(yè)化大市場為龍頭，以電子信息、生物藥品、食品、皮革、家具和房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的城鄉(xiāng)一體、對外開放、多元發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟新格局 ， 其產(chǎn)值、銷售收入、稅收逐年大幅度遞增，成為武侯區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重要力量。 宏觀、微觀經(jīng)濟運行狀況 （ 1）房地產(chǎn)市場宏觀開發(fā)情況 投資總量持續(xù)快速增長，投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。 111 月全社會投資完成 億元，增長 %。其中城鎮(zhèn)投資 億元，增長 %，列全國 31個省（市、區(qū)）第 13位、西部地區(qū)第 5 位。由于去年 2 季度開始實施宏觀調(diào)控，去年投資增速呈現(xiàn)高開低走的態(tài)勢，各月增速波動幅度達 個百分點。今年四川省投資增長則趨于平穩(wěn)，各月投資均保持較快增長態(tài)勢，增速波動幅度在 個百分點以內(nèi)（見下圖）。與全國比較，四川省 111月城鎮(zhèn) 5 投資增速比全國快 個百分點。今年四川省投資快速增長，既有投資力度加大的影響，也有去年同期增速較慢的因素。 111 月，四川省城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，同比增長%；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。第一產(chǎn)業(yè)投資得到一定加強，增速比去年同期快 個百分點。 （ 2） 武侯區(qū) 經(jīng)濟 運行狀況 當(dāng)前 經(jīng)濟運行基本情況 工業(yè)生產(chǎn)情況 2021 年全口徑工業(yè)總產(chǎn)值完成產(chǎn)值 億元，增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值 億元，增長 %；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值占全口徑工業(yè)總產(chǎn)值比重達 %，超過目標(biāo)值 個百分點；規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元 ,增長 %，在五城區(qū)中增幅排在第二位 ，絕對值排位列第四，基本實現(xiàn)全年目標(biāo)任務(wù)。 整體效益情況 全區(qū) 263 家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入 億元，增長%；盈虧相抵后利潤總額為 億元，增長 %，實現(xiàn)利稅 億元，增長 %；工業(yè)經(jīng)濟的運行質(zhì)量穩(wěn)步提高。集中表現(xiàn)在：①企業(yè)獲利增加。 2021 年規(guī)模工業(yè)累計實現(xiàn)利潤 億元，同比增加8712萬元；②虧損企業(yè)虧損額大幅下降。 36家虧損企業(yè)累計虧損 4722萬元，同比下降 %，與去年同期虧損額上升 %相比，企業(yè)減 6 虧能力大大增強。 一園：武侯工業(yè)園 范圍：涵 蓋武侯科技園區(qū)和西部鞋都工業(yè)園區(qū)。 重點：武侯科技園區(qū)圍繞電子信息、生物醫(yī)藥、環(huán)保新材料、機電一體化四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高科技企業(yè)集群，建設(shè)精品高科技園區(qū)。 鞋都工業(yè)園區(qū)依托“中國女鞋之都”品牌優(yōu)勢，建設(shè)以鞋業(yè)為主，集研發(fā)、生產(chǎn)、貿(mào)易、物流為一體，產(chǎn)業(yè)鏈完善，各種服務(wù)配套的現(xiàn)代輕工業(yè)園區(qū)。 六大發(fā)展區(qū) （ 1）人民南路科技商務(wù)區(qū) 范圍：以人民南路武侯段為軸線，輻射兩側(cè) 200 米范圍。 重點：整合人民南路沿線土地資源，加快建設(shè)星級賓館、酒店、高檔寫字樓和其他大型商貿(mào)設(shè)施。大力發(fā)展總部經(jīng)濟，形成總部經(jīng)濟聚集區(qū)。 （ 2）紅牌樓 — 外雙楠 范圍：包括三環(huán)路以內(nèi)以川藏路為軸線的紅牌樓片區(qū)和以武侯大道為軸線的外雙楠片區(qū)。 重點：依托紅牌樓場鎮(zhèn)改造、二環(huán)路內(nèi)外兩側(cè)土地整合、沙河配置地開發(fā)、外雙楠高檔樓盤開發(fā)，推動商住、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，構(gòu)筑商貿(mào)經(jīng)濟新走廊。 7 （ 3） 晉陽商住商貿(mào)發(fā)展區(qū) 范圍：“五大花園”綜合整治片區(qū)，輻射晉陽、機投橋所轄部分區(qū)域和武侯科技園區(qū)配套生活服務(wù)區(qū)域。 重點：“五大花園”綜合整治基本完成，推動商住商貿(mào)業(yè)發(fā)展。帶動機投橋集中居住區(qū)商貿(mào)業(yè)和武侯科技園區(qū)配套服務(wù)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 （ 4）簇橋新經(jīng)濟業(yè)態(tài)發(fā)展區(qū) 范圍：整個簇橋片區(qū) 和金花橋所轄部分區(qū)域，包括太平寺機場搬遷范圍。 重點：高質(zhì)量推進城鄉(xiāng)一體化，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、新興商業(yè)業(yè)態(tài)，推動傳統(tǒng)專業(yè)化市場提檔升級。積極推動太平寺機場搬遷。 （ 5） 現(xiàn)代物流集中發(fā)展區(qū) 范圍：西南物流中心區(qū)域。 重點：加快中糧集團投資西南物流中心建設(shè)，基本實現(xiàn)現(xiàn)代物流園區(qū)建設(shè)目標(biāo)。 （ 6） 武侯行政新區(qū) 范圍：三環(huán)路外側(cè)、武侯大道東側(cè)區(qū)域。 重點：加快做好前期準(zhǔn)備工作，基本完成建設(shè)工程，推動房地產(chǎn)和商貿(mào)業(yè)發(fā)展，初步形成新的行政、經(jīng)濟、文化中心。 兩條經(jīng)濟帶 武侯科技園介紹 成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)武侯科技園（簡稱武 侯科技園），是經(jīng) 8 國家發(fā)改委審核批準(zhǔn)的省級開發(fā)區(qū)。 武侯科技園成立于 2021 年 8 月，規(guī)劃面積 平方公里，起步區(qū) 平方公里，目前，建成區(qū)面積已達 平方公里。園區(qū)緊臨成都市三環(huán)路西二段，距雙流國際機場 5 公里，距成都火車南站 6 公里，武侯大道、雙流機場貨運干道、新川藏公路等主干道路貫穿、環(huán)繞園區(qū)。毗鄰國家級西南物流中心，交通便利，企業(yè)物流成本低。起步區(qū)內(nèi)“九通一平”的高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施已基本建成。一個以電子信息、生物工程及制藥、機電一體化、環(huán)保新材料為主的高科技產(chǎn)業(yè)基地正在脫穎而出。 截止 2021 年 3 月，園 區(qū)共引進企業(yè) 291 家，重點優(yōu)勢企業(yè) 36 家。在所有入園企業(yè)中，電子信息類 110 家，生物工程及制藥類 40 家，機電一體化類 52 家，環(huán)保新材料類 21 家，投資及其它類 68家 。 武侯科技園周邊生活配套設(shè)施 （ 1）武侯科技園周邊居家環(huán)境優(yōu)良 有新加坡花園、中華園、錦繡花園、銀都花園、世紀(jì)錦苑、麗都花園、威尼斯花園、新城市別墅、武侯別墅、領(lǐng)袖別墅、逸都花園等中高檔居住小區(qū)；也有杜甫居住區(qū)、龍爪居住區(qū)、龍井居住區(qū)、雙楠居住區(qū)等一大批經(jīng)濟住宅小區(qū)。武侯科技園內(nèi)規(guī)劃有中、高檔住宅、商業(yè)服務(wù)中心，并已建成中國西部地區(qū)規(guī)模最大 的新世豪網(wǎng)球俱樂部。 9 （ 2）武侯科技園周邊學(xué)校 有成都武侯高級中學(xué)、武侯區(qū)簇錦中學(xué)、晉陽中學(xué)、成都譯華實驗學(xué)校、簇橋中心小學(xué)、晉陽小學(xué)、簇橋幼兒園、機投幼兒園、金花幼兒園等多所不同檔次的中、小學(xué)、幼兒園，就近解決入駐武侯科技園企業(yè)職員子女就學(xué)。同時，武侯區(qū)范圍內(nèi)還有成都七中、十二中、棕北中學(xué)、棕北聯(lián)中、龍江路小學(xué)、棕北小學(xué)、川大附小等省市重點中小學(xué)可供選擇。 （ 3） 武侯科技園周邊醫(yī)療設(shè)施 全國著名的華西醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院坐落在武侯區(qū)。武侯科技園附近有華西醫(yī)大中央花園社區(qū)醫(yī)療中心、成都兒童醫(yī)院分院、武侯區(qū)第三人民 醫(yī)院、四川省人民醫(yī)院、四川省第五人民醫(yī)院等為投資者提供滿意的醫(yī)療、保健服務(wù)。 （ 4） 武侯科技園周邊其它配套 武侯科技園附近有智能化天友國際大酒店（三星級）、華達商城、雙楠高速大廈、同輝購物廣場等高檔寫字樓。 三、成都寫字樓市場調(diào)研分析 在政策方面未來寫字樓的規(guī)劃 規(guī)劃對于一個城市的促進是顯而易見的，它將規(guī)范城市物業(yè)的開 10 發(fā)和發(fā)展。地鐵“駛?cè)搿背啥?，改變的不僅僅是人們的生活，更意味著巨大產(chǎn)業(yè)效應(yīng)的撲面而來。交通狀況的改善，