【正文】 針對(duì)上述因素，對(duì)于入市價(jià)格，我們確定了中開(kāi)高走的基本思路，一是為了確保為項(xiàng)目整 體營(yíng)銷順利完成打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，前期的銷售進(jìn)展將會(huì)促進(jìn)整體銷售的順利完成；二 是在保證銷售進(jìn)度，在保證資金回籠的前提下獲得更大的利潤(rùn)。 電梯速度不低于 /秒 。即包括整體期限內(nèi)房租、裝修成本在內(nèi)， 35年收回投資成本，在此基礎(chǔ)上其可有 23年純盈利時(shí)間；而對(duì)于自用型酒店而言，自建或自行購(gòu)買其要求的投資回報(bào)年限為 1113年 ? 對(duì)于建筑要求：消防設(shè)施要求是其對(duì)建筑要求的首要因素，其次是管線、電梯、系統(tǒng)等配套設(shè)施 項(xiàng)目區(qū)域酒店經(jīng)營(yíng)特征描述 項(xiàng)目酒店部分價(jià)格 租金倒推： ? 周邊商務(wù)酒店因素： ROMA國(guó)際目前酒店運(yùn)營(yíng)性租金成本 1100元 /月 .套（標(biāo)準(zhǔn)間 42平米戶型）， 1600元 /月 .套（套一戶型），單位租金為 26元 /平米，其投資回報(bào)率以目前市價(jià)測(cè)算為 4%(本案區(qū)域位置要優(yōu)于 ROMA國(guó)際 ,租金水平預(yù)測(cè)在 30元 /平米 .月 )。 樓層無(wú)黑房 。 知名品牌 ,全自動(dòng)的大廈控制系統(tǒng) 。 設(shè)計(jì)容量不低于 1350公斤 。天府時(shí)代廣場(chǎng)、九龍倉(cāng) ? 老皇城 ——成都的文化之根；本區(qū)域是成都老皇城的輻射區(qū)域，有著深厚的歷史文化底蘊(yùn)， 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值分析 成都老皇城 ? “ 二軸四片 ” 建設(shè)，將以人民路、東大街（含攀成鋼）為中軸的兩側(cè)地帶；鹽市口片區(qū)、猛追灣 —游樂(lè)園片區(qū)、騾馬市片區(qū)、 天府廣場(chǎng) — 陜西街片區(qū)為重點(diǎn)， 對(duì)中心城區(qū)城市空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化；對(duì)區(qū)域內(nèi)建筑空間形態(tài)、道路交通系統(tǒng)、地下空間綜合開(kāi)發(fā)利用、人文景觀等方面編制城市設(shè)計(jì)； ? 從區(qū)域整體而言，本板塊的未來(lái)發(fā)展仍將是建筑空間、道路交通體系、地下空間綜合開(kāi)發(fā)等城市升級(jí)的重點(diǎn)區(qū)域之一； 項(xiàng)目區(qū)域板塊規(guī)劃 項(xiàng)目區(qū)域人文歷史 老皇城 —— 最成都、最中心 ? 成都市內(nèi)環(huán)線包圍的城區(qū)素有老成都之稱。 代表性物業(yè) —— 城市理想 ? 該項(xiàng)目 08年 4月 12日一批次開(kāi)盤，最低價(jià) 10600元 /平方米，最高 13800元 /平方米，均價(jià) 12020元 /平方米左右，層差價(jià) 60— 80元， 08年 4月開(kāi)盤到目前已銷售 40%左右，寫字樓還未開(kāi)盤，預(yù)計(jì)交房時(shí)間為 2020年 10月。 4梯14戶交房標(biāo)準(zhǔn)：清水房 08年 1月開(kāi)盤，目前均價(jià) 7680元 /平方米，共有住宅 322套，物管公司為申安物業(yè)，物管費(fèi)預(yù)計(jì) /平方米，預(yù)計(jì)交房時(shí)間 2020年 ，項(xiàng)目可外銷，該物業(yè)片區(qū)偏重居住型，從產(chǎn)品特征來(lái)說(shuō)，居住較適用，辦公欠缺，算不上真正意義 soho公寓，故該項(xiàng)目的客戶群范圍偏窄（周邊換房客戶和市區(qū)工作的外地購(gòu)房客戶占主要），投資客戶所占比例較小，對(duì)其銷售受到一定影響。寫字樓只租不售。 注：其中 12月成交情況為 128日數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 總結(jié)： ? 從 2020年底開(kāi)始，樓市受政策影響呈現(xiàn)出持續(xù)低迷的形勢(shì)， 2020年一開(kāi)年，各種打折促銷手段鋪天蓋地?？ǖ蹠r(shí)代 —— 項(xiàng)目營(yíng)銷方案 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司所有，未經(jīng)成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 四川省近期樓市新政 四川省政府出臺(tái)樓市“十六條” 各級(jí)政府應(yīng)安排一定資金用于投資收購(gòu) 50平方米以下小戶型普通商品住房和公房改造作為廉租住房 ； 兩年內(nèi)，災(zāi)區(qū)各級(jí)政府要投資收購(gòu)和新建、改建、配建 5萬(wàn)套廉租住房，力爭(zhēng) 2020年基本完成災(zāi)區(qū)群眾家家有房住的目標(biāo)任務(wù)； 個(gè)人首次購(gòu)買 90平方米以下普通商品住房的，契稅由原來(lái)的 3%—5%暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，貸款利率下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 ，最低首付比例調(diào)整為 20% ； …… 房地產(chǎn)整體環(huán)境分析 —— 房地產(chǎn)投資額 ? 房地產(chǎn)投資完成額穩(wěn)步上升 20202020年六年間，成都房地產(chǎn)穩(wěn)步上升， 2020年，房地產(chǎn)投資額完成額為 ? 房地產(chǎn)投資速度波動(dòng)較大 20202020年，成都房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，到了 20202020年，投資速度相對(duì)減緩 ? 結(jié)論 經(jīng)過(guò)了幾年的快速發(fā)展，成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈； 2 0 0 1 2 0 0 7 房地產(chǎn)投資情況分析020040060080010000102030405060房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額（億元）1 7 0 . 8 2 0 3 . 3 2 4 5 . 4 2 9 1 . 4 4 5 0 . 5 6 1 9 . 2 9 0 9 . 9增長(zhǎng)率（ % ） 19 2 0 . 7 1 8 . 7 5 4 . 6 3 7 . 4 322020 2020 2020 2020 2020 2020 2020房地產(chǎn)整體環(huán)境分析 —— 施工面積 ? 商品房施工面積穩(wěn)步上升 20202020年七年間，成都房地產(chǎn)穩(wěn)步上升。 該項(xiàng)目已于 2020年 9月開(kāi)始興建，計(jì)劃于 2020年10月完工。 ? 預(yù)計(jì)在寫字樓市場(chǎng)快速放量的形勢(shì)下（包括甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓），20 2020年普通商務(wù)寫字樓市場(chǎng)租金還會(huì)有所下降； ? 08年開(kāi)始，成都寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段，表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)量大幅度上升，大量公司、企業(yè)從原有的商住樓、商務(wù)樓和老寫字樓向新寫字樓搬遷的趨勢(shì)，也既是用戶對(duì)于目前的辦公場(chǎng)所表現(xiàn)出明顯的升級(jí)換代要求。 兩棟塔樓呈對(duì)角線分布： A塔樓，為 37層和 30層的3570㎡ 精裝戶型， 10梯 22戶 ， 704套； B塔樓，為 28層和 23層精裝 SOHO商務(wù)空間， 474套。 ? SOHO型物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好，從市場(chǎng)宏觀環(huán)境、項(xiàng)目的區(qū)位環(huán)境、產(chǎn)品定位看，本案具有定位為 SOHO型物業(yè)的可行性，但能否實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值，還有待考證 。月左右，投資回報(bào)率普遍超過(guò) 10%。 等待時(shí)間不超過(guò) 30秒 。 知名品牌 ,全自動(dòng)的大廈控制系統(tǒng) 。 不低于四星級(jí)酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)。所以，在本次價(jià)格體系中，尺度公司將對(duì)目前中心城區(qū)具有幾大具有代表性的板塊作為單獨(dú)的價(jià)格體系因素進(jìn)行評(píng)定； ? 本次價(jià)格評(píng)定將采用多人打分制原則，并通過(guò)最終的評(píng)定和系數(shù)修正，對(duì)本項(xiàng)目給出最合理的科學(xué)評(píng)定分 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位原則 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 —— 屬性評(píng)定 ? 評(píng)定目的 評(píng)定本項(xiàng)目的市場(chǎng)可比價(jià)格 ? 評(píng)定原則 市場(chǎng)比較法 ? 市中心評(píng)定對(duì)象 ? 評(píng)估因子：區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目自身配套、建筑外觀、車位配比、戶型布局、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、公攤、產(chǎn)品創(chuàng)新性、入戶大堂、候梯廳舒適性、公共部門裝修、開(kāi)發(fā)商品牌、智能化系統(tǒng)、升值潛力 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 —— 屬性評(píng)定結(jié)果 ? 通過(guò)綜合評(píng)定，得出本項(xiàng)目（住宅部分）綜合分值：本案 60分； / 分值 本案 城市理想 蕭邦 繽舍 壹號(hào)公館 富力史丹尼 區(qū)域價(jià)值 10 7 10 7 7 6 7 項(xiàng)目規(guī)劃 4 2 3 2 2 2 2 項(xiàng)目自身配套 8 3 5 3 3 6 6 建筑外觀 8 5 6 5 5 5 4 車位配比 8 6 6 6 6 2 6 戶型布局 10 5 7 6 7 8 6 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 8 5 6 5 6 6 5 公攤 4 2 3 3 3 3 3 產(chǎn)品創(chuàng)新性 5 3 4 3 4 4 3 入戶大堂 3 2 2 2 2 3 3 侯梯廳舒適度 3 2 2 2 2 3 3 公共部分裝飾 8 4 4 4 4 7 6 開(kāi)發(fā)商品牌 8 4 5 4 4 6 7 智能化系統(tǒng) 8 5 4 3 3 4 6 升值潛力 5 4 5 3 3 3 4 項(xiàng)目總分 100 60 72 58 62 68 71 目前銷售價(jià)格 12020 7480 7800 11000 8700 ? 綜合片區(qū)綜合得分和各項(xiàng)目屬性得分，得到本項(xiàng)目最終均價(jià) 7530元 /㎡ （住宅部分） 注：由于壹號(hào)公館的價(jià)格是 2020年的歷史價(jià)格和城市理想的住宅部分價(jià)格是 2020年初的開(kāi)盤（目前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格平均降幅在 30%以上）以及兩個(gè)項(xiàng)目都是精裝房，所以以上兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格對(duì)于本項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系評(píng)估不具備直接參考意義； 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 —— 價(jià)格綜合評(píng)定 區(qū)域 酒店類型 房?jī)r(jià)（元 /間 .天） 騾馬市商圈 羅曼大酒店 單間和標(biāo)間 22㎡ 290 行政標(biāo)間 22㎡ 39 429 套房 39㎡ 698 瑞城名人酒店 單間和標(biāo)間 2 26㎡ 46 525 行政房 30㎡ 565 套房 4048㎡ 665765 八寶街 — 西大街片區(qū) 九龍賓館 單間和標(biāo)間 1 28㎡ 18 200 高級(jí)單間和標(biāo)間 28㎡ 250、 328 喜百年酒店 單間和標(biāo)間 21㎡ 23 258 高級(jí)單間和標(biāo)間 2 40㎡ 328 豪華單間和標(biāo)間 2 45㎡ 348 天府廣場(chǎng)區(qū)域 成都西御商務(wù)酒店 豪華單間和標(biāo)間 28— 35㎡ 258— 588 四川成都華能酒店 豪華單間和標(biāo)間 20— 30㎡ 130— 170 成都皇城西御飯店 豪華單間和標(biāo)間 28— 40㎡ 238— 488 項(xiàng)目酒店公寓部分價(jià)格研究 目前區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店主要特征為： ? 規(guī)模： 100150間，以連鎖型酒店為主 ? 房?jī)r(jià)： 120200元 /間 .天 ? 客群特征：旅游、家庭、休閑型居多 ? 出租率： 90%左右 商務(wù)酒店： ? 規(guī)模： 200間左右，普遍在 180— 280間 ? 房?jī)r(jià)： 220400元 /間 .天 ? 客群特征：商務(wù)、旅游 ? 出租率： 80%左右 項(xiàng)目區(qū)域酒店情況 ? 投資成本： ? 商務(wù)酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店。 ? 部分家電 寫字樓部分配置建議 根據(jù)項(xiàng)目定位為 “ 中小企業(yè)甲級(jí)寫字樓 ” 的要求，項(xiàng)目配置建議如下： 空調(diào)系統(tǒng) 著名品牌中央空調(diào)，租戶獨(dú)立溫控等 電梯 著名品牌 。 第四部分 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議 物業(yè)管理建議 入市時(shí)機(jī)評(píng)估 銷售前提條件 營(yíng)銷策略 價(jià)格策略 階段性營(yíng)銷推廣策略 形象包裝建議 銷售前提條件 —— 入市時(shí)機(jī)評(píng)估 ? 根據(jù)目前的項(xiàng)目進(jìn)度以及市場(chǎng)形勢(shì)，建議在春交會(huì)前期入市（ 2020年 4月中旬左右）入市，借房交會(huì)的聲勢(shì)正式大規(guī)模發(fā)布項(xiàng)目信息，宣告項(xiàng)目入市 。 ? 開(kāi)盤旺銷期以均價(jià)入市，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目基本利潤(rùn)。 緊急后備電源保障大廈基本設(shè)施及 租戶信息系統(tǒng)正常運(yùn)作。 區(qū)域 :文翁路 業(yè)態(tài) :干雜店 商鋪面積 。 業(yè)主構(gòu)成 有經(jīng)驗(yàn) ,有信譽(yù)的業(yè)主 。 單層樓面面積不小于 1500平方米 。 電腦接地。 因此，本案定位為中小企業(yè)甲級(jí)寫字樓，從差異化競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)，具有市場(chǎng)可行性 市場(chǎng)定位依據(jù) ? 此外，項(xiàng)目定位為中小企業(yè)甲級(jí)寫字樓，還有如下依據(jù)： ? 提升項(xiàng)目檔次和價(jià)值； ? 提高租金預(yù)期值，從而提高投資回報(bào)率； ? 根據(jù)尺度地產(chǎn) 08年寫字樓市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，甲級(jí)寫字樓需求面積在 300㎡ 以內(nèi)的甲級(jí)寫字樓的客戶占總需求量的 50%以上； 綜合供應(yīng)和需求情況綜合分析，將本案定位為中小企業(yè)甲級(jí)寫字樓。城東街道向東北和西南傾斜的區(qū)域叫大城，城西街道分布像蜈蚣一樣的區(qū)域就是少城。該項(xiàng)目由于在市中心商業(yè)集中區(qū)域，所以不管是住宅還是寫字樓、商業(yè)投資性較高，得到多數(shù)人的認(rèn)可。 外觀玻璃幕墻，現(xiàn)代主義風(fēng)格 銷售價(jià)格及進(jìn)度 正常層高部分： 7800元 /平方米左右 ： 10000元 /平方米左右 銷售進(jìn)度 20% 戶型區(qū)間及配套 35—— 100平米私享多元空間 該項(xiàng)目在王府井百貨背后、臨近太升南路，憑借齊全的配套，定位為核心資源的私享者； 交房標(biāo)準(zhǔn)：清水房 代表性物業(yè) —— 繽舍 1棟 32層， 3個(gè)單元，一個(gè)單元為 70產(chǎn)權(quán)住宅價(jià)價(jià) 72008000元，另一單元為 40年產(chǎn)權(quán)的酒店公寓， 37層為投資型酒店價(jià)格 75008000元， 12年租約 89%的年回報(bào)率， 另一單元為挑高 ，銷售面積 65平米，開(kāi)盤售價(jià) 90001萬(wàn)，開(kāi)盤時(shí)間： 08年 9月份， 從 7月 10日起開(kāi)始排號(hào)： 2萬(wàn)元排號(hào)費(fèi)額外優(yōu)惠 2%到開(kāi)盤為止。新視界 東大街 萊佛士廣場(chǎng) 人民南路 愛(ài)美高文化宮項(xiàng)目 / 市中心 中信大廈 13 新城南 天府時(shí)代廣場(chǎng) 東大街 仁恒廣場(chǎng) 人民南路 鐵獅門項(xiàng)目 / 東大街 拉德方斯 9 新城南