【正文】 于 1500平方米 。 間墻至主墻距離不低于 9米 。 承重 300kg/m2 gross。 樓層使用率在分租情況下不低于 70%。 業(yè)主構(gòu)成 有經(jīng)驗 ,有信譽的業(yè)主 。 國際水平的物業(yè)管理公司提供服務(wù) 。tea office 詮釋： ? 卡帝，來源于 coffeeamp。商務(wù)酒店房價相對經(jīng)濟型酒店較高，其單間和標(biāo)間房價比經(jīng)濟型酒店高 100元左右，但由于商務(wù)酒店客群相對經(jīng)濟型酒店更為單一，其開房率一般低于經(jīng)濟型酒店因此，商務(wù)酒店和經(jīng)濟型酒店各有優(yōu)勢； ? 特色酒店市場接受度高，經(jīng)濟效益良好： ? 區(qū)域位置優(yōu)越、酒店配套相對完善、服務(wù)周到快捷、性價比高的商務(wù)酒店市場接受度高，開房率保持在 80%左右 ； 項目區(qū)域酒店經(jīng)濟效益分析 ? 區(qū)域要求明顯：區(qū)域位置、交通條件是各商務(wù)酒店對于經(jīng)營選址的首要考慮因素 ? 對于投資成本：以租為主型其普遍要求投資回報為 35年收回成本。 區(qū)域 :文翁路 業(yè)態(tài) :干雜店 商鋪面積 。 3— 6F 功能定位：商務(wù)酒店 品牌檔次：中端，標(biāo)間價格在 200—— 300元左右 銷售模式：首選整體銷售 定位支撐因素：目前，各大連鎖商務(wù)酒店進入品牌擴張期，行業(yè)內(nèi)部競爭激烈，各家酒店追求市場網(wǎng)點的擴大和市場占有率的提高，這為項目整體銷售提供了較好的市場機會；其次， 3— 5F的體量與該類酒店的需求相吻合；第三，豐富項目業(yè)態(tài)，分散項目風(fēng)險。 ? 床：木質(zhì)酒店床、附設(shè)賓館用床頭柜，頂燈燈具裝飾。 每梯服務(wù)樓面面積 5221平方米 。 緊急后備電源保障大廈基本設(shè)施及 租戶信息系統(tǒng)正常運作。 數(shù)字式或模擬式閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ,并與大廈控制系統(tǒng)聯(lián)接。在特殊形勢下，可采取提早開展優(yōu)惠促銷，加強蓄客的方式，力爭取得較好的蓄客量。 第四部分 項目營銷推廣建議 物業(yè)管理建議 價格策略 銷售前提條件 營銷策略 入市時機評估 階段性營銷推廣策略 形象包裝建議 價格策略 —— 入市均價的確定 項目入市均價的確定應(yīng)遵循以下原則： ? 入市期市場供需情況； ? 競爭對手定價策略及推盤情況； ? 針對客戶的投資回報率； ? 項目自身條件：具有良好的交通、環(huán)境條件，成熟的區(qū)域條件，但戶型為住宅項目，不具備定位為真正意義上甲級寫字樓的硬件條件； ? 入住企業(yè)均以中小型創(chuàng)業(yè)、起步型企業(yè)為主，不具備品牌影響力； ? 整體營銷策略； ? 開發(fā)商對利潤及銷售進度的要求。 ? 開盤旺銷期以均價入市，實現(xiàn)項目基本利潤。 第四部分 項目營銷推廣建議 物業(yè)管理建議 營銷策略 銷售前提條件 入市時機評估 價格策略 階段性營銷推廣策略 形象包裝建議 營銷目標(biāo) 住宅部分均價： 7500元 /平米 總體銷售周期： 12個月 住宅部分銷售總產(chǎn)值： 樹立成都第一個中小企業(yè)甲級寫字樓的市場形象 打造成都市中心最具投資價值樓盤 整體銷售周期確定 相關(guān)案例 案名 工程進度 體量 開盤時間 銷售率 價格 預(yù)計 銷售周期 蕭邦 期房 23500㎡ （ 11個多月） 30% 08年 1月開盤 9000元 /㎡,現(xiàn)在價格 7400元 /㎡ 2年 繽舍 期房 30300㎡ （ 3個多月） 20% 正常層高部分： 7800元/平方米左右 ： 10000元/平方米左右 2年 城市理想 期房 86000㎡ (8個多月 ) 該批次房源的40% 08年 4月 12日一批次開盤，最低價 10600元 /平方米，最高 13800元 /平方米，均價 12020元 /平方米左右。則整體宣傳價提高 300400元 ㎡ ； ? 9月以后第二次熱銷期如銷售情況不佳，則保持原價，如銷售情況良好，則繼續(xù)以小幅頻漲的思路調(diào)整銷售價格； ? 尾盤期如所剩房源較多，可需要運用一定的價格手段推動銷售，保證折扣后能夠?qū)崿F(xiàn)項目計劃均價。 從目前的市場現(xiàn)狀看，預(yù)計入市均價在 7500元 /平米左右 價格策略 —— 調(diào)價策略 調(diào)價的目的是為了實現(xiàn)項目價值的最大化。 第四部分 項目營銷推廣建議 物業(yè)管理建議 入市時機評估 銷售前提條件 營銷策略 價格策略 階段性營銷推廣策略 形象包裝建議 銷售前提條件 —— 入市時機評估 ? 根據(jù)目前的項目進度以及市場形勢，建議在春交會前期入市（ 2020年 4月中旬左右）入市，借房交會的聲勢正式大規(guī)模發(fā)布項目信息，宣告項目入市 。 2020年展望： 在當(dāng)前宏觀政策向好的方向發(fā)展情況下，預(yù)計樓市會逐漸回歸理念發(fā)展軌道；但席卷全球的金融風(fēng)暴是樓市回暖的一大阻力，預(yù)計 09年上半年，整體市場依然會比較冷淡，僅有少量高性價比、運作良好的樓盤會贏得市場青睞； 09年下半年，整體市場會出現(xiàn)較為明顯的恢復(fù)跡象。 控制系統(tǒng) 全自動的噴淋 ,煙感 ,和報警系統(tǒng) 。 設(shè)計容量不低于 1350公斤 。 ? 部分家電 寫字樓部分配置建議 根據(jù)項目定位為 “ 中小企業(yè)甲級寫字樓 ” 的要求，項目配置建議如下： 空調(diào)系統(tǒng) 著名品牌中央空調(diào)，租戶獨立溫控等 電梯 著名品牌 。 ? 屋面、墻面：高級乳膠漆、附掛鏡線、石膏線、臥室高級壁紙裝飾，獨立房間照明供電系統(tǒng)、房間國內(nèi)長話網(wǎng)絡(luò)電話插接口、預(yù)埋 50A獨立供電源、高級防火防爆插座，網(wǎng)絡(luò)寬帶獨立上網(wǎng)接口、衛(wèi)星電視接駁插口等。 評定因子 總分值 人民公 園片區(qū) 八寶街 西大街 鹽市口 本案 錢江 .鉑 金城 新城市廣 場 鑫城 城市 理想 新中興商業(yè) 廣場 區(qū)域總分值 60 29 48 48 48 57 57 案例屬性分值 40 23 33 36 32 案例加權(quán)總分 100 52 81 84 89 案例銷售價格 40000 35000 27500 70000 80000 本案最終價格 32020元 /平米 (一樓 ) 總結(jié) 項目區(qū)域價值分析 項目形象定位 項目市場定位 項目價格定位 本案 SWOT分析 目標(biāo)客戶群分析 結(jié)論 : ? 本案所在區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，且具有深厚的歷史文化底蘊； ? 項目自身基礎(chǔ)較好，基本能滿足定位為中小企業(yè)甲級寫字樓的需求； ? 目標(biāo)客戶群定位：項目重點需把握兩類客戶群：投資客戶、自用兼投資客戶 ? 本案在項目定位發(fā)展方向有寫字樓、 soho公寓，我司經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治稣撟C，在實現(xiàn)項目價值最大化和銷售快速銷售的目標(biāo)下，建議本案市場定位偏商務(wù)，同時通過細(xì)分商務(wù)市場發(fā)現(xiàn)中小企業(yè)的甲級寫字樓存在市場空白點，所以本案市場定位為： CBD核心區(qū)，中小企業(yè)甲級寫字樓； ? 項目形象定位：卡帝時代，以 coffeeamp。 ? 目前市場主要通過租用性開設(shè)酒店的物業(yè)一般租金在 11001300元 /月 .套（標(biāo)準(zhǔn)間），15001800元 /月 .套（套房） ? 目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)酒店套房價格集中在 238698元 /套 .天 ? 對于酒店經(jīng)營而言，租用型其對于投資回報的要求是 5年更換一次裝修， 3年內(nèi)收回總投入成本（房租、裝修、改造等） 表中可以得出，酒店運營情況下相對穩(wěn)定的每日收入為 14319—17227元 酒店經(jīng)營收益測算（ 74套房間） 238 258 288 338 388 438 488 45% 50% 8806 9546 105656 12506 14356 16206 18056 55% 116222 60% 126787 65% 137353 70% 147918 75% 13209 14319 158484 18759 21534 24309 27084 80% 169050 85% 179615 90% 190181 95% 202046 100% 17612 19092 211312 25012 28712 32412 36112 房價 出租率 項目酒店部分運營成本預(yù)測 ? 房間成本：房價 30%（含人員工資、水電、清理、服務(wù)等）每日開支 ， 3年總共開支 470萬 ? 裝修成本： 3858平米 *1000元 /平米 = ? 房租開支： /三年 (根據(jù)周邊同類租金測算 38元 /平米 .月） ? 三年總成本： ? 三年收益： 1567~1886萬 ? 在現(xiàn)有租金條件下，本項目基本吻合成都市中高檔商務(wù)酒店經(jīng)營成本標(biāo)準(zhǔn)，同時能擁有 較好的盈利能力； ? 根據(jù)以上數(shù)據(jù)可以推測出本案酒店公寓部分最大的承租水平在 51元 /平米 〃 月 。所以，在本次價格體系中，尺度公司將對目前中心城區(qū)具有幾大具有代表性的板塊作為單獨的價格體系因素進行評定； ? 本次價格評定將采用多人打分制原則，并通過最終的評定和系數(shù)修正，對本項目給出最合理的科學(xué)評定分 項目價格定位原則 項目價格定位 —— 屬性評定 ? 評定目的 評定本項目的市場可比價格 ? 評定原則 市場比較法 ? 市中心評定對象 ? 評估因子：區(qū)域價值、項目規(guī)模、項目自身配套、建筑外觀、車位配比、戶型布局、產(chǎn)品設(shè)計、公攤、產(chǎn)品創(chuàng)新性、入戶大堂、候梯廳舒適性、公共部門裝修、開發(fā)商品牌、智能化系統(tǒng)、升值潛力 項目價格定位 —— 屬性評定結(jié)果 ? 通過綜合評定，得出本項目（住宅部分）綜合分值：本案 60分； / 分值 本案 城市理想 蕭邦 繽舍 壹號公館 富力史丹尼 區(qū)域價值 10 7 10 7 7 6 7 項目規(guī)劃 4 2 3 2 2 2 2 項目自身配套 8 3 5 3 3 6 6 建筑外觀 8 5 6 5 5 5 4 車位配比 8 6 6 6 6 2 6 戶型布局 10 5 7 6 7 8 6 產(chǎn)品設(shè)計 8 5 6 5 6 6 5 公攤 4 2 3 3 3 3 3 產(chǎn)品創(chuàng)新性 5 3 4 3 4 4 3 入戶大堂 3 2 2 2 2 3 3 侯梯廳舒適度 3 2 2 2 2 3 3 公共部分裝飾 8 4 4 4 4 7 6 開發(fā)商品牌 8 4 5 4 4 6 7 智能化系統(tǒng) 8 5 4 3 3 4 6 升值潛力 5 4 5 3 3 3 4 項目總分 100 60 72 58 62 68 71 目前銷售價格 12020 7480 7800 11000 8700 ? 綜合片區(qū)綜合得分和各項目屬性得分，得到本項目最終均價 7530元 /㎡ （住宅部分） 注：由于壹號公館的價格是 2020年的歷史價格和城市理想的住宅部分價格是 2020年初的開盤（目前成都房地產(chǎn)市場價格平均降幅在 30%以上）以及兩個項目都是精裝房，所以以上兩個項目的價格對于本項目價格體系評估不具備直接參考意義； 項目價格定位 —— 價格綜合評定 區(qū)域 酒店類型 房價（元 /間 .天） 騾馬市商圈 羅曼大酒店 單間和標(biāo)間 22㎡ 290 行政標(biāo)間 22㎡ 39 429 套房 39㎡ 698 瑞城名人酒店 單間和標(biāo)間 2 26㎡ 46 525 行政房 30㎡ 565 套房 4048㎡ 665765 八寶街 — 西大街片區(qū) 九龍賓館 單間和標(biāo)間 1 28㎡ 18 200 高級單間和標(biāo)間 28㎡ 250、 328 喜百年酒店 單間和標(biāo)間 21㎡ 23 258 高級單間和標(biāo)間 2 40㎡ 328 豪華單間和標(biāo)間 2 45㎡ 348 天府廣場區(qū)域 成都西御商務(wù)酒店 豪華單間和標(biāo)間 28— 35㎡ 258— 588 四川成都華能酒店 豪華單間和標(biāo)間 20— 30㎡ 130— 170 成都皇城西御飯店 豪華單間和標(biāo)間 28— 40㎡ 238— 488 項目酒店公寓部分價格研究 目前區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟型酒店主要特征為： ? 規(guī)模： 100150間，以連鎖型酒店為主 ? 房價： 120200元 /間 .天 ? 客群特征：旅游、家庭、休閑型居多 ? 出租率： 90%左右 商務(wù)酒店： ? 規(guī)模： 200間左右，普遍在 180— 280間 ? 房價： 220400元 /間 .天 ? 客群特征：商務(wù)、旅游 ? 出租率： 80%左右 項目區(qū)域酒店情況 ? 投資成本： ? 商務(wù)酒店 經(jīng)濟型酒店。 CBD區(qū)域，配套完善，商業(yè)氛圍濃厚 開放時間 24小時開放。 高品質(zhì)的租戶組合 ,并有國際性的旗艦客戶 。 租區(qū)內(nèi)管道預(yù)留 。 不低于四星級酒店的裝修標(biāo)準(zhǔn)。 租區(qū)內(nèi)管道預(yù)留 。 大開間 ,無柱式設(shè)計 ,細(xì)分靈活 。 數(shù)字式或模擬式閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) , 并與大