【正文】 如所剩房源不多，則可保持旺銷期價(jià)格不作調(diào)整。 為保證項(xiàng)目平穩(wěn)回款，建議市場較敏感時(shí)期采取穩(wěn)定的價(jià)格策略：項(xiàng)目的樓盤的售價(jià)始終 保持相對(duì)穩(wěn)定，既不大幅提價(jià)，也不大幅降價(jià)的原則。 ? 2020年春交會(huì)承載了眾多開發(fā)商、代理商以及消費(fèi)者的期盼：開發(fā)商希望借房交會(huì)的東風(fēng)刺激市場回暖，代理商則希望房交會(huì)能夠帶動(dòng)市場平穩(wěn)前行，而消費(fèi)者則希望得知市場價(jià)格是否觸底，房地產(chǎn)市場是回暖或是平穩(wěn)前行還是繼續(xù)低迷，成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)， ? 如屆時(shí)市場形勢依然疲軟，則可以暫時(shí)不公布項(xiàng)目價(jià)格等具體信息，如市場有所回暖，反彈在望，則可以適時(shí)開展正式銷售并乘勢追擊。 銷售前提條件 —— 蓄客情況 800名 有效登記客戶 400名 產(chǎn)品推介會(huì) 200份 誠意登記金 約 100套 一批次房源 蓄客期的主要目的不是追求銷售量，而是積聚人氣，做好蓄客工作，以 各種營銷手段吸引客戶。 知名品牌 ,全自動(dòng)的大廈控制系統(tǒng) 。 通信 樓宇綜合布線系統(tǒng)等 供電 電量設(shè)計(jì)為每平方米 4090伏安 。 等待時(shí)間不超過 30秒 。 ? 地面：臥室高檔防滑瓷磚或高檔復(fù)合地板。tea office作為形象定位出發(fā)點(diǎn)，以柔性辦公空間為服務(wù)理念，打造出適合中小企業(yè)的甲級(jí)寫字樓； ? 市場價(jià)格定位： 一樓商鋪均價(jià)： 32020元 /平米 二樓商鋪均價(jià)： 16000元 /平米 酒店式公寓均價(jià) :7200元 /平米 住宅公寓均價(jià) : 7380元 /平米 第三部分 產(chǎn)品分區(qū)以及設(shè)計(jì)建議 第四部分 項(xiàng)目營銷推廣建議 第一部分 宏觀政策以及房地產(chǎn)市場分析 第二部分 項(xiàng)目定位分析 產(chǎn)品功能定位及劃分 1— 2F 商業(yè)部分，業(yè)態(tài)為銀行、證券類，入戶大廳以及商務(wù)咖啡和西餐廳等。 ? 按照目前成都市場成熟的商務(wù)酒店普遍的年投資回報(bào)率在 5— 6%之間； ? 在滿足較高的穩(wěn)定 回 報(bào)率前提下，本項(xiàng)目酒店部分價(jià)格在 76009100元 /平米，結(jié)合酒店收支平衡以及對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)等因素的考慮， 最終本項(xiàng)目的酒店公寓整體較為平衡的價(jià)格為 8200元 /平米 （精裝房帶家電）； 項(xiàng)目酒店公寓部分價(jià)格估算 項(xiàng)目商業(yè)部分價(jià)格評(píng)估 評(píng)定原則 ? 采用市場比較法，權(quán)重打分； ? 參考案例，具有可比性原則； 選取案例 ? 四大片區(qū)：人民公園片區(qū)、八寶街、西大街、鹽市口 ? 五個(gè)案例：錢江 .鉑金城、新城市廣場、鑫城、城市理想、新中興商業(yè)廣場的臨街底商物業(yè)； 評(píng)定方法 ? 分為兩大板塊，區(qū)域商業(yè)價(jià)值分值和個(gè)案屬性分值評(píng)定 ? 設(shè)定項(xiàng)目總分值為 100分，區(qū)域權(quán)重占 60%，個(gè)案權(quán)重為 40%； ? 綜合兩大板塊分值，最終得出本項(xiàng)目商業(yè)銷售價(jià)格； 項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)情況 ? 目前項(xiàng)目周邊沒有大型的商業(yè)形態(tài)物業(yè)，多以銀行、小型超市和一些生活配套商業(yè)為主，其商業(yè)承租能力不是很強(qiáng)，租金水平大約在 80— 150元 /平米 .月 。商務(wù)酒店的裝修成本、服務(wù)人員配置、配套設(shè)施基本上達(dá)到三星 /四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，經(jīng)營成本較高；經(jīng)濟(jì)型酒店一般通過購買 /租用舊房 /公寓的形式，通過整體裝修后經(jīng)營，成本相對(duì)較低； ? 經(jīng)營效益： ? 商務(wù)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店各有優(yōu)勢。 24小時(shí)開放 從項(xiàng)目的現(xiàn)有狀況看，有條件達(dá)到甲級(jí)寫字樓的基本配置標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值分析 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目價(jià)格定位 結(jié)論 本案 SWOT分析 目標(biāo)客戶群分析 項(xiàng)目形象定位 力迅 〃 卡帝時(shí)代 —— coffeeamp。 中小企業(yè)、發(fā)展中企業(yè) 物業(yè)管理 國際水平的物業(yè)管理服務(wù) 。 優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻或大理石 /鋁合金板材 。 凈層高不低于 。 樓層設(shè)行政衛(wèi)生間 。 樓層無黑房 。 中小企業(yè)甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 普通甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 中小企業(yè)甲級(jí)寫字樓 樓宇結(jié)構(gòu) 凈層高不低于 。 數(shù)字式或模擬式閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ,并與大廈 控制系統(tǒng)聯(lián)接。 在大開間情況下不低于 500LUX桌面 照明 。 緊急后備電源保障大廈基本設(shè)施及租戶信息 系統(tǒng)正常運(yùn)作。 多種形式的接入服務(wù) 。 每梯服務(wù)樓面面積 5221平方米 。 高層建筑中電梯分區(qū)控制 。 等待時(shí)間不超過 30秒 。 寫字樓 區(qū)域 租金水平 國航世紀(jì)中心 人民南路 120150元（先期報(bào)價(jià)，目前價(jià)格在 65元左右 —— 清水） 匯日央擴(kuò) 人民南路 110115元（無房源空出） 時(shí)代廣場 市中心 90130元左右（實(shí)際成交價(jià) 100元，不開票 80元左右） 川信廣場 市中心 90120元（實(shí)際成交價(jià) 70元） 冠城廣場 市中心 90120元（實(shí)際成交價(jià) 70，不開票 50元） 城市之心 市中心 8590元 市場定位依據(jù) ? 雖然目前市場的新增供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場現(xiàn)有的需求，但是，對(duì)于本案來說，仍然具有非常大的市場空間，這是由以下因素決定的： ? 市場新增項(xiàng)目的交房時(shí)間普遍在 2020年以后，而在此之前，成都市甲級(jí)寫字樓市場仍然會(huì)存在供不應(yīng)求的局面； ? 新增甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目定位均為高端客戶，其表現(xiàn)為劃分面積大、硬件設(shè)施完善、單價(jià)及總價(jià)高，對(duì)于中小個(gè)體投資者來說難以介入； ? 目前的成都寫字樓市場，在產(chǎn)品供應(yīng)上升級(jí)換代的趨勢已經(jīng)非常明顯，而與此對(duì)應(yīng)，在需求上，也出現(xiàn)了一定規(guī)模的客戶流動(dòng)現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為：從舊的項(xiàng)目向新項(xiàng)目搬遷，從商住樓向普通寫字樓搬遷，從普通寫字樓向新興甲級(jí)寫字樓搬遷的現(xiàn)象。 正是在這種市場背景下，東大街的花樣年 因此，項(xiàng)目運(yùn)作存在較大的難度和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，在當(dāng)前的市場情形下，在項(xiàng)目運(yùn)作過程中降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)是必須考慮的首要因素。 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值分析 目標(biāo)客戶群分析 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目價(jià)格定位 結(jié)論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目周邊環(huán)境圖片： 項(xiàng)目 建筑面積（㎡） 套數(shù)（套） 項(xiàng)目總建筑面積 一房一廳（ 7195 ㎡ ） 221 二房一廳（ 132140 ㎡ ） 18 酒店標(biāo)準(zhǔn)間（ ㎡ ） 66 酒店豪華套房（ ㎡ ） 8 項(xiàng)目 SWOT優(yōu)劣勢分析 基于競爭、發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì) 基于競爭、利用機(jī)會(huì)，克服劣勢 基于競爭、發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 基于競爭、減少劣勢，避免威脅 ?市中心天府廣場、 CBD 核心區(qū)域，資源稀缺 ?項(xiàng)目位于成都?xì)v史上的老皇城的輻射區(qū)域，有利于項(xiàng)目打歷史文化牌； ?周邊成熟的市政、商務(wù)配套 ?工程形象，現(xiàn)房銷售 ?人民公園旁，周圍環(huán)境優(yōu)越 ?開發(fā)商實(shí)力及品牌 ?項(xiàng)目規(guī)模小，不易形成品牌效應(yīng)； ?未臨主干道； ?套一戶型區(qū)間偏大，總價(jià)較高； ?CBD核心區(qū)域，周邊有著很強(qiáng)的商務(wù)辦公氛圍； ?政府救市，出臺(tái)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)消費(fèi)者購房；本案是住宅用地性質(zhì)物業(yè)有利于銀行按揭貸款； ?市場缺少同類物業(yè)； ?戶型區(qū)間 71— 95㎡ ，與市場同類產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)差異化 ?受到金融危機(jī)影響，樓市將持續(xù)低迷； ?未來成都甲級(jí)寫字樓將放量 ?城市理想等同區(qū)域樓盤近期將推出新房源，競爭加劇； 目標(biāo)客戶群分析 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值分析 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目價(jià)格定位 結(jié)論 本案 SWOT分析 區(qū)域競爭樓盤目標(biāo)客戶總述 城市理想 ? 多次置業(yè)者； ? 年齡主要集中在 4050歲之間； ? 政府公務(wù)員、私企業(yè)主、高層管理人員為主； ? 自用和投資比重各占一半 蕭邦 ? 主要以一次置業(yè)居多； ? 年齡集中在 3045歲之間； ? 白領(lǐng)、個(gè)體戶為主 ? 以自用為主，投資占一部分 繽舍 ? 主要以一次置業(yè)居多，有部分是多次置業(yè) ? 年齡集中在 3040歲之間； ? 白領(lǐng)、個(gè)體戶為主 ? 以自用為主，投資占一部分 區(qū)域客群分析： 從對(duì)本區(qū)域內(nèi)類似競爭樓盤客群調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，目前區(qū)域客群有以下置業(yè)特征； 置業(yè)用途：投資、自用客戶各占一定比例； 客群年齡： 40—50歲中年為主； 客群來源區(qū)域比較分散； 從銷售情況看，針對(duì)投資客戶、具有較好投資價(jià)值的樓盤銷售情況較好，而自住型項(xiàng)目受市場影響較大，銷售緩慢。三城的分布在現(xiàn)在的地圖上仍清晰可辨。 ? 將住宅作為寫字樓銷售的物業(yè)，投資價(jià)值高，銷售情況較好。月左右；其他商務(wù)樓租金也有10—20元 /㎡ ? 從 2020年前后，成都甲級(jí)寫字樓市場開始啟動(dòng)，到 2020年進(jìn)入快速發(fā)展階段，成都寫字樓市場迎來了一個(gè)發(fā)展高潮；眾多甲級(jí)寫字樓紛紛開建，比如新加坡仁恒廣場、花樣年喜年廣場、中信廣場等。 ? 該項(xiàng)目處于市中心不可復(fù)制的優(yōu)質(zhì)地段，是市中心天府廣場旁唯一在售的項(xiàng)目，受到眾多投資者的關(guān)注。梯戶數(shù)為 4梯 22戶 ? 戶型區(qū)間： 3570㎡ 平方米精裝修小戶型。 ? 投資客戶比例：超過 50% 同類典型案例研究 —— 理想中心 ? 理想中心是將居住用地用作商務(wù)樓的典型項(xiàng)目，其成功之處在于擁有極強(qiáng)的投資價(jià)值，吸引力大批投資客戶的關(guān)注并最終下單。而城市理想、繽舍將客戶瞄準(zhǔn)了投資型客戶和中小型公司，在功能上以 SOHO型物業(yè)作為主題定位，市場接受度相對(duì)較高。 8米 LOFT公寓， 3梯 12（ 14）戶。 商務(wù)寫字樓對(duì)項(xiàng)目啟示 ? 尺度地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來 2— 3年，成都市寫字樓新增供應(yīng)量將會(huì)超過 200萬㎡，其中甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量在 100萬㎡左右，而成都現(xiàn)有的甲級(jí)寫字樓總量不超過 50萬㎡，因此，成都寫字樓市場在 2— 3年后將進(jìn)入激烈的市場競爭狀態(tài)，但從供應(yīng)的面積區(qū)間來看都相對(duì)大，如何挖掘中小企業(yè)需求的小戶型面積區(qū)間將是甲級(jí)寫字樓市場中的一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)； ? 低端的商務(wù)樓項(xiàng)目當(dāng)前市場表現(xiàn)不理想，銷售速度和銷售價(jià)格預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi)都難以有所突破。 代表性物業(yè) —— 國棟大廈 普通商務(wù)寫字樓小結(jié) ? 據(jù)統(tǒng)計(jì) 2020年上半年，成都市甲、乙級(jí)寫字樓的市場比重達(dá)到了 66%，特別是甲級(jí)寫字樓比例比去年上升了 9個(gè)百分點(diǎn)，成都寫字樓市場的檔次將處于快速升級(jí)換代階段，甲級(jí)寫字樓租金穩(wěn)定， ? 而普通商務(wù)樓和開發(fā)較早的寫字樓項(xiàng)目，租金呈現(xiàn)出明顯下降趨勢，以成都的老三甲寫字樓冠城廣場為例，租金下降幅度在 20—30元 /㎡ 另一方面，受到全球金融危機(jī)影響，甲級(jí)寫字樓市場短期內(nèi)壓力不小。喜年廣場 13 東大街 中國水電大廈 新城南 東方廣場 2期 東大街 錦江國際 / 新城南 國嘉 市中心在建甲級(jí)寫字樓物業(yè) —— 來福士廣場 地址 人民南路四段 3號(hào) 開發(fā)商 新加坡凱德置地 開工時(shí)間 建筑形態(tài) 辦公樓、酒店、購物中心、停車場 總建面 入駐時(shí)間 2020 凱德置地在中國自主開發(fā)、管理和持有 ， 寫字樓 77624 ㎡ ，零售商場 73784 ㎡ ，酒店43128 ㎡ ，服務(wù)公寓 13013 ㎡， SOHO 27571 ㎡ 。新視界 開發(fā)商 國嘉房產(chǎn)、成房置業(yè) 項(xiàng)目地址 東大街與二環(huán)路的交匯處 占地 總建面 87470 ㎡ 寫字樓情況 建面 2萬方 電梯 6部品牌電梯 車位 445個(gè) 大堂 單層面積 900㎡ 層高 交易形式 銷售 售價(jià) 8900元 /㎡ 物管 國嘉 物管費(fèi) 8元 /㎡ 本項(xiàng)目位于成都 “ 金融一條街 ” 東大街的新鴻基的國際金融中心對(duì)面，寫字樓品質(zhì)比較高 ,同時(shí)國嘉操作過時(shí)代廣場成都頂級(jí)寫字樓的經(jīng)驗(yàn) ,而且有一定的客戶資源優(yōu)勢 ,目前針對(duì)低樓層部分，采用 8900元 /平米的銷售低價(jià)策略 。 開發(fā)商 成都通和置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址 東大街古玩城旁 (10加 1地塊 ) 總建面 13萬平米 竣工時(shí)間 工程進(jìn)度 主體 10F 入駐時(shí)間 2020 容積率 層高 單層面積 1400㎡ 大堂層高 電梯數(shù)量 3部 銷售面積 1001400㎡ 車位 606個(gè) 層數(shù) 東塔 49層，西塔 31層 售價(jià)： 13000元 /㎡ 形式：物業(yè)自持為主 匯聚了國際甲級(jí)寫字樓、精裝酒店式公寓、星級(jí)酒店、商業(yè)中心四大物業(yè)形態(tài)，是一個(gè)多功能的城市商務(wù)復(fù)合體。 成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨于理性，房地產(chǎn)市場日趨成熟 2020年成都房地產(chǎn)市場供應(yīng)大于求，進(jìn)入買方市場，預(yù)計(jì) 2020年市場將重新趨于供需平衡； 商品房竣工面積 商品房銷售面積 各類形態(tài)物業(yè)市場分析 商務(wù)寫字樓市場分析 普通商務(wù)樓 甲級(jí)寫字樓 同類型物業(yè)案例分析 SOHO公寓市場分析 熱點(diǎn)區(qū)域 市中區(qū) CBD 城南區(qū)域以及南部新城 東大街沿線 預(yù)測理由 依托核心 CBD發(fā)達(dá)的商業(yè)貿(mào)易完善的金融服務(wù)和良好的辦公基礎(chǔ)等，該區(qū)域的部分閑置土地可能為寫字樓發(fā)展提供空間。