【正文】 預(yù)計(jì)均價(jià)在 7500元 /㎡左右，如優(yōu)惠幅度在 3%—5%之間。蓄客期在特殊情況下可適當(dāng)延長蓄客期。 照明 在大開間情況下不低于 500LUX桌面照明 。 ? 衛(wèi)生間：墻面高檔瓷磚、地面防滑瓷磚、理石洗面臺(tái)、不銹鋼水龍頭、高級面鏡、高檔淋浴噴頭、消音排氣扇、高繃座便器、頂面高級塑鋼吊頂。30平米 租金： 2500元 /月 ? 通過對片區(qū)商業(yè)價(jià)值的評定，得到本案人民公園片區(qū)為 29分、八寶街為 48分、西大街為 48分、鹽市口為 57分； ? 鹽市口片區(qū)商業(yè)價(jià)值最高；八寶街和西大街次之；本項(xiàng)目所在的人民公園片區(qū)商業(yè)價(jià)值相對最低，原因是人民公園片區(qū)目前是以廣告、休閑以及商務(wù)辦公為主的商圈，商業(yè)業(yè)態(tài)單一，零售商業(yè)氛圍相對不足； 評定因子 權(quán)重分值 人民公園片區(qū) 八寶街 西大街 鹽市口 商圈規(guī)模 6 2 5 5 6 商圈成熟度 8 4 6 5 8 市政配套 4 3 3 3 4 業(yè)態(tài)規(guī)劃 7 2 5 6 7 地段優(yōu)勢 7 3 5 5 7 交通便利性 6 3 5 5 6 人口密度 6 4 6 6 4 商業(yè)氛圍 5 3 4 4 5 升值潛力 5 3 4 4 4 目標(biāo)消費(fèi)認(rèn)可度 6 2 5 5 6 總分值 60 29 48 48 57 區(qū)域商業(yè)價(jià)值 ? 選取可比案例，采用市場比較法權(quán)重打分，得到新城市廣場底商商業(yè)價(jià)值最高，錢江 .鉑金城、城市理想和新中興商業(yè)廣場次之，本案相對較低，為 23分 ； 評定因子 分值 人民公園 八寶街 西大街 鹽市口 本案 錢江 .鉑金城 新城市廣 場 鑫城 城市理想 新中興商業(yè)廣 場 項(xiàng)目規(guī)模 4 1 3 4 1 2 2 項(xiàng)目自身配套 2 1 2 2 1 1 1 業(yè)態(tài)規(guī)劃 3 2 3 1 1 建筑外觀 1 1 1 1 1 項(xiàng)目交通動(dòng)線 4 2 4 4 2 4 3 開間 /進(jìn)深比 6 4 5 6 5 6 6 層高 3 2 3 3 2 3 3 開發(fā)商品牌 2 1 2 2 1 1 1 物業(yè)服務(wù)水平 2 2 2 2 1 2 1 市場認(rèn)知度 4 1 2 2 1 3 2 升值潛力 5 3 4 4 3 4 4 人流量 4 4 3 3 3 4 4 項(xiàng)目總分 40 23 33 36 32 ? 綜合區(qū)域商業(yè)價(jià)值和個(gè)案商業(yè)價(jià)值得分以及結(jié)合項(xiàng)目周邊商業(yè)租賃情況， 最終得到本項(xiàng)目最終銷售均價(jià)為 32020元 /平米 (一樓 )，二樓商業(yè)價(jià)格為一樓底商價(jià)格的50%，價(jià)格預(yù)測為 16000元 /平米 。Tea的商務(wù)辦公新理念； ? 相對于嚴(yán)謹(jǐn)、拘束的大型寫字樓，擁有更多的活力和創(chuàng)意； ? 是在市場快速發(fā)展形勢下，為適應(yīng)市場需求，進(jìn)行市場細(xì)分化的產(chǎn)物，是新型的甲級寫字樓； ? 咖啡、茶水 …… ，緊張的工作中融入了更多生活化的人性關(guān)懷； ? 茶水間、休閑陽臺(tái)，在你的工作中提供了更多人性化的空間； ? 城市第三產(chǎn)業(yè)，文字、設(shè)計(jì)、藝術(shù)、咨詢類等行業(yè)是“卡帝”的追捧群體； 項(xiàng)目價(jià)格定位 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值分析 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目市場定位 結(jié)論 本案 SWOT分析 目標(biāo)客戶群分析 ? 首先作為市中心物業(yè)，區(qū)域板塊屬性之間的差異在一定程度上影響了各板塊項(xiàng)目之間的價(jià)格差異； ? 而在相關(guān)的消費(fèi)調(diào)查中，區(qū)域位置始終是消費(fèi)者選擇購買物業(yè)的首要因素。 業(yè)權(quán)統(tǒng)一或大部分統(tǒng)一 ,基本只租不售 。 優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻或大理石 /鋁合金板材 。 樓層使用率在分租情況下不低于 70%。 24小時(shí)熱水供應(yīng)。 樓宇綜合布線系統(tǒng)等 供電 高低壓兩路供電 。 著名品牌 。 中小企業(yè)甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 普通甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 中小企業(yè)甲級寫字樓 空調(diào)系統(tǒng) 著名品牌中央空調(diào)； 24小時(shí)冷熱水供應(yīng) 。 項(xiàng)目整體市場定位建議 : CBD核心區(qū) 中小企業(yè)甲級寫字樓 ?處于城市的 CBD ?擁有便捷的交通條件 ?周邊各類寫字樓密集，擁有良好的商務(wù)氛圍 ?硬件設(shè)施達(dá)到中小企業(yè)甲級寫字樓的硬件配置要求 市場定位背景 隨著近年來成都經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，外來企業(yè)不斷增加，甲級寫字樓需求量增加幅度大，且具有相對高的投資回報(bào)率，目前甲級寫字樓的租金普遍在 80—100元 /㎡ 城中心街道正南正北走向的區(qū)域叫皇城，就是如今的天府廣場附近，也是項(xiàng)目本區(qū)域的范圍內(nèi)； ? 皇城 昔日的成都皇城可以追溯到戰(zhàn)國時(shí)期，是明蜀王府遺址，在今天的天府廣場附近。 ? 低端商務(wù)樓項(xiàng)目當(dāng)前市場表現(xiàn)不理想，銷售速度和銷售價(jià)格預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi)都難以有所突破。 ，該項(xiàng)目銷售較好，但此后，受市場大勢影響，項(xiàng)目銷售遇到較大的阻力。 ? 位置：梨花街 12號 （青羊區(qū)天府廣場旁） ? 規(guī)模：占地面積 :，總建筑面積 :86000平方米，總戶數(shù) :1178戶，停車位:333（地下三層） ? 建筑形態(tài)：外觀玻璃幕墻，新現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格；建筑高度達(dá) 126米，整個(gè)項(xiàng)目由商業(yè)裙樓和兩棟塔樓構(gòu)成，包括商業(yè)、住宅、SOHO空間三種物業(yè)，商業(yè)共有四層，精裝小戶和 SOHO空間分居 A、 B塔樓之上。每天補(bǔ)助 100元，該項(xiàng)目集可變小戶型、 soho商務(wù)空間、理財(cái)式私人酒店于一體，使得客戶不管是投資還是自住選擇面較廣，這是其一大亮點(diǎn)，所以該樓盤的客戶更偏重投資性； 代表性物業(yè) —— 繽舍 代表性物業(yè) —— SOHO沸城 項(xiàng)目地址科華北路 60號 占地面積 建筑面積 38954平方米 商業(yè)建筑面積 8334平方米 公寓建筑面積 24518平方米 戶型區(qū)間 2050多平方米 容積率 戶數(shù)商鋪 8 8個(gè)，公寓戶數(shù) 563個(gè) 停車數(shù) 200個(gè) 目前實(shí)際成交價(jià)： 8000元 /㎡ 左右 租金： 2040元 /㎡ SOHO物業(yè)市場總結(jié) ? 主力戶型集中在 50— 70㎡ ； ? 商住混合，年輕白領(lǐng)階層與中小型、服務(wù)性行業(yè)的公司是這類項(xiàng)目的主要客戶群體； ? 區(qū)域內(nèi)擁有便捷的交通； ? 區(qū)域成熟的生活配套及辦公配套； ? 擁有大量從事文字性、咨詢、設(shè)計(jì)、藝術(shù)、 IT等工作的群體； ? 產(chǎn)品空間上突出居家辦公合而為一的功能特征，戶型區(qū)間一般都是50— 90平米之間； ? 城市中心和城南交通干道旁的物業(yè)投資回報(bào)相對穩(wěn)定，投資客戶所占比例較大； SOHO物業(yè)市場對項(xiàng)目的啟示 ? 從成都整體狀況來看， SOHO物業(yè)出租率較高，利于樹立投資客戶信心； ? 而由于項(xiàng)目已是準(zhǔn)現(xiàn)房，且屬于住宅用地，對比成都現(xiàn)有的同類項(xiàng)目，如城市理想和理想中心，該類項(xiàng)目若作為投資型產(chǎn)品，具有易辦按揭、總價(jià)低，回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢。月左右的下降幅度。 據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，成都現(xiàn)有甲級寫字樓的體量達(dá)到了 32萬平方米，在未來三年，供應(yīng)體量仍將持續(xù)增長。裙樓完工 租金 未定 交易形式 只租不售 成都唯一一棟選擇全冰蓄冷空調(diào)和全新風(fēng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)的高檔樓宇，唯一房間帶有大陽臺(tái)的商務(wù)大廈。 隨著政府的南遷和世界 500強(qiáng)企業(yè)紛紛的進(jìn)入該區(qū)域，預(yù)計(jì)城南區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥甲罹哂谢盍Φ纳虅?wù) CBD區(qū)域； 未來該區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥甲罘比A的CBD金融中心 甲級寫字樓現(xiàn)狀分析 —— 區(qū)域發(fā)展熱點(diǎn) 主要分布區(qū)域 ? 三個(gè)發(fā)展區(qū)域 ? 傳統(tǒng) CBD ? 人民南路以及南部新城 ? 東大街沿線 ? 集中發(fā)展區(qū)域 ? 天府廣場 —— 人民南路沿線 ? 解析 ? 天府廣場周邊區(qū)域占據(jù)了 CBD中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域 ? 人民南路連接 CBD和南部新區(qū)商務(wù)區(qū)黃金走廊的位置 ? 磨子橋至跳傘塔一帶 IT、數(shù)碼專業(yè)市場的持續(xù)繁榮 ? 各國領(lǐng)事館及 500強(qiáng)企業(yè)密集城南刺激城南高端寫字樓的市場需求 項(xiàng)目分為東西兩個(gè)塔樓，其中，東塔為 49層的超高層寫字樓，建筑高度約 190米，西塔為星級酒店和精裝公寓的綜合樓，其中 314層為星級酒店， 1531層為精裝修公寓。同時(shí)，繼續(xù)對汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。上筑 …… 力迅地產(chǎn)已開發(fā)眾多人文住宅，我們的當(dāng)務(wù)之急是 —— ?提升力迅企業(yè)品牌形象 。 討論問題的前提： 這是一個(gè) 僅以實(shí)現(xiàn)利潤為目的的項(xiàng)目 嗎？ 廣州力迅投資有限公司是以房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與管理為主的綜合性企業(yè)，旗下?lián)碛械姆鹕搅ρ阜康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司、成都力迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等多間獨(dú)立法人經(jīng)營主體， 2020年，公司總資產(chǎn)達(dá)人民幣 30億元； 力迅投資十年一直堅(jiān)守“探索中國居住文明”的企業(yè)愿景，將“推動(dòng)和提升城市居住文明”作為企業(yè)的責(zé)任和使命，在探索和創(chuàng)新中堅(jiān)持為城市人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間，為城市創(chuàng)造區(qū)域標(biāo)志性建筑和城市景觀性建筑。 ? 央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率１．０８個(gè)百分點(diǎn) 從2020年１１月２７日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各１．０８個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。而 ，使得原本開始逐漸回暖是成都房地產(chǎn)市場再次進(jìn)入一個(gè)觀望低迷期。 市中心在建甲級寫字樓物業(yè) —— 花樣年喜年廣場 市中心在建甲級寫字樓物業(yè) —— 國嘉 成都在建甲級寫字樓匯總 項(xiàng)目名稱 規(guī)模（萬方） 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 規(guī)模（萬方） 區(qū)域 國際金融中心 / 市中心 新希望大廈 人民南路 新鴻基東大街項(xiàng)目 120(總建面 ) 東大街 航天大廈 12 人民南路 花樣年 代表性物業(yè) —— 香檳廣場 ? 項(xiàng)目地址：東大街與紅星路步行街交匯處 ? 占地面積： ? 建筑面積： 65296平方米 ? 物管費(fèi)： /平方米 ? 容積率： ? 停車位： 200個(gè) ? 項(xiàng)目由各主題商業(yè)中心、酒店式寫字間以及 VIP高級寫字間三大主題部分構(gòu)成 ? 目前成交價(jià)： 7000元 /㎡ 左右 ? 租金： 2530元 /㎡ ? 商務(wù)公寓：目前入住情況在 8090%左右，以中小型企業(yè)辦公為主； 開發(fā)商 國棟集團(tuán) 項(xiàng)目地址 成都市青羊區(qū)金盾路 物業(yè)形態(tài) 乙級商務(wù)寫字樓 總建面 約 4萬平米 物管 國棟集團(tuán)所屬物業(yè) 入駐時(shí)間 2020年 凈高 最小分隔面積 130~300平方米 項(xiàng)目位于成都市天府廣場旁，交通、停車以及樓盤的硬件設(shè)施存在一定問題 但是由于地理位置十分優(yōu)越，該項(xiàng)目的出租率在 70%左右，租金價(jià)格在 60元 /平米 .月 ,目前市場接受度相對較好 。 代表性物業(yè) —— 蕭邦 項(xiàng)目地址 青羊區(qū)岳府街 規(guī)模 總建筑面積： 總戶數(shù) :426戶 , 物管費(fèi)預(yù)計(jì) /平方米 建筑形態(tài) 32層獨(dú)棟， 3個(gè)單元（分別為住宅， 3梯 7戶；小憩連鎖酒店和挑高 5。 ? 銷售情況：開盤當(dāng)日銷售面積高達(dá) 43000余平方米，銷售額達(dá) ，訂購率 98%， ? 目前二批次 D座開始接受預(yù)約。另商業(yè)為染坊街小商品城開零獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪，單位面積為 1220平方米，售價(jià) 2萬 8萬元 /平方米。 市場結(jié)論 ? 尺度地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來 2— 3年，成都市寫字樓新增供應(yīng)量將會(huì)超過 200萬㎡，其中甲級寫字樓供應(yīng)量在 100萬㎡左右，而成都現(xiàn)有的甲級寫字樓總量不超過 50萬㎡，因此，成都寫字樓市場在 2— 3年后將進(jìn)入激烈的市場競爭狀態(tài)，但從供應(yīng)的面積區(qū)間來看都相對大，如何挖掘中小企業(yè)需求的小戶型面積區(qū)間將是甲級寫字樓市場中的一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)； ? 而普通商務(wù)樓和開發(fā)較早的寫字樓項(xiàng)目，租金呈現(xiàn)出明顯下降趨勢，以成都的老三甲寫字樓冠城廣場為例，租金下降幅度在 20—30元 /㎡ 在這個(gè)區(qū)域里，老成都被分成三部分，大城、皇城和少城，這便是人們常說的三城。 ? 降低項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)性： 首先，本項(xiàng)目產(chǎn)品已經(jīng)定型，其次，目前的市場宏觀環(huán)境不理想，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入低谷期，觀望氛圍濃厚，呈現(xiàn)明顯的供應(yīng)過剩現(xiàn)象。國際金融中心，市中心的仁恒廣場、航天科技大廈，城南的萊福士廣場、新希望大廈、中信廣場等項(xiàng)目相繼投入市場，成都市甲級寫字樓供應(yīng)量大量增加。 設(shè)計(jì)容量不低于 1350公斤 。 通信 樓宇綜合布線系統(tǒng) : 大廈設(shè)垂直光纖主干 ,水平 布線采用三類及五類線 。 照明 在大開間情況下不低于 500LUX桌面照明 。 數(shù)字式或模擬式閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) , 并與大廈控制系統(tǒng)聯(lián)接。 租區(qū)內(nèi)管道預(yù)留 。 租區(qū)內(nèi)管道預(yù)留 。 CBD區(qū)域，配套完善，商業(yè)氛圍濃厚 開放時(shí)間 24小時(shí)開放。 ? 目前市場主要通過租用性開設(shè)酒店的物業(yè)一般租金在 11001300元 /月 .套（標(biāo)準(zhǔn)間），15001800元 /月 .套（套房） ? 目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)酒店套房價(jià)格集中在 238698元 /套 .天 ? 對于酒店經(jīng)營而言，租用型其對于投資回報(bào)的要求是 5年更換一次裝修， 3年內(nèi)收回總投入成本（房租、裝修、改造等） 表中可以得出，酒店運(yùn)營情況下相對穩(wěn)定的每日收入為 14319—17227元 酒店經(jīng)營收益測算（ 74套房間） 238 258 288 338 388 438 488 45%