【正文】 預(yù)計均價在 7500元 /㎡左右，如優(yōu)惠幅度在 3%—5%之間。蓄客期在特殊情況下可適當(dāng)延長蓄客期。 照明 在大開間情況下不低于 500LUX桌面照明 。 ? 衛(wèi)生間：墻面高檔瓷磚、地面防滑瓷磚、理石洗面臺、不銹鋼水龍頭、高級面鏡、高檔淋浴噴頭、消音排氣扇、高繃座便器、頂面高級塑鋼吊頂。30平米 租金： 2500元 /月 ? 通過對片區(qū)商業(yè)價值的評定，得到本案人民公園片區(qū)為 29分、八寶街為 48分、西大街為 48分、鹽市口為 57分； ? 鹽市口片區(qū)商業(yè)價值最高；八寶街和西大街次之；本項目所在的人民公園片區(qū)商業(yè)價值相對最低，原因是人民公園片區(qū)目前是以廣告、休閑以及商務(wù)辦公為主的商圈，商業(yè)業(yè)態(tài)單一，零售商業(yè)氛圍相對不足； 評定因子 權(quán)重分值 人民公園片區(qū) 八寶街 西大街 鹽市口 商圈規(guī)模 6 2 5 5 6 商圈成熟度 8 4 6 5 8 市政配套 4 3 3 3 4 業(yè)態(tài)規(guī)劃 7 2 5 6 7 地段優(yōu)勢 7 3 5 5 7 交通便利性 6 3 5 5 6 人口密度 6 4 6 6 4 商業(yè)氛圍 5 3 4 4 5 升值潛力 5 3 4 4 4 目標(biāo)消費認可度 6 2 5 5 6 總分值 60 29 48 48 57 區(qū)域商業(yè)價值 ? 選取可比案例，采用市場比較法權(quán)重打分，得到新城市廣場底商商業(yè)價值最高，錢江 .鉑金城、城市理想和新中興商業(yè)廣場次之，本案相對較低，為 23分 ； 評定因子 分值 人民公園 八寶街 西大街 鹽市口 本案 錢江 .鉑金城 新城市廣 場 鑫城 城市理想 新中興商業(yè)廣 場 項目規(guī)模 4 1 3 4 1 2 2 項目自身配套 2 1 2 2 1 1 1 業(yè)態(tài)規(guī)劃 3 2 3 1 1 建筑外觀 1 1 1 1 1 項目交通動線 4 2 4 4 2 4 3 開間 /進深比 6 4 5 6 5 6 6 層高 3 2 3 3 2 3 3 開發(fā)商品牌 2 1 2 2 1 1 1 物業(yè)服務(wù)水平 2 2 2 2 1 2 1 市場認知度 4 1 2 2 1 3 2 升值潛力 5 3 4 4 3 4 4 人流量 4 4 3 3 3 4 4 項目總分 40 23 33 36 32 ? 綜合區(qū)域商業(yè)價值和個案商業(yè)價值得分以及結(jié)合項目周邊商業(yè)租賃情況， 最終得到本項目最終銷售均價為 32020元 /平米 (一樓 )，二樓商業(yè)價格為一樓底商價格的50%，價格預(yù)測為 16000元 /平米 。Tea的商務(wù)辦公新理念； ? 相對于嚴(yán)謹(jǐn)、拘束的大型寫字樓，擁有更多的活力和創(chuàng)意； ? 是在市場快速發(fā)展形勢下，為適應(yīng)市場需求，進行市場細分化的產(chǎn)物，是新型的甲級寫字樓； ? 咖啡、茶水 …… ，緊張的工作中融入了更多生活化的人性關(guān)懷； ? 茶水間、休閑陽臺，在你的工作中提供了更多人性化的空間； ? 城市第三產(chǎn)業(yè)，文字、設(shè)計、藝術(shù)、咨詢類等行業(yè)是“卡帝”的追捧群體； 項目價格定位 項目區(qū)域價值分析 項目形象定位 項目市場定位 結(jié)論 本案 SWOT分析 目標(biāo)客戶群分析 ? 首先作為市中心物業(yè)，區(qū)域板塊屬性之間的差異在一定程度上影響了各板塊項目之間的價格差異； ? 而在相關(guān)的消費調(diào)查中，區(qū)域位置始終是消費者選擇購買物業(yè)的首要因素。 業(yè)權(quán)統(tǒng)一或大部分統(tǒng)一 ,基本只租不售 。 優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻或大理石 /鋁合金板材 。 樓層使用率在分租情況下不低于 70%。 24小時熱水供應(yīng)。 樓宇綜合布線系統(tǒng)等 供電 高低壓兩路供電 。 著名品牌 。 中小企業(yè)甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 普通甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 中小企業(yè)甲級寫字樓 空調(diào)系統(tǒng) 著名品牌中央空調(diào)； 24小時冷熱水供應(yīng) 。 項目整體市場定位建議 : CBD核心區(qū) 中小企業(yè)甲級寫字樓 ?處于城市的 CBD ?擁有便捷的交通條件 ?周邊各類寫字樓密集，擁有良好的商務(wù)氛圍 ?硬件設(shè)施達到中小企業(yè)甲級寫字樓的硬件配置要求 市場定位背景 隨著近年來成都經(jīng)濟迅速發(fā)展，外來企業(yè)不斷增加，甲級寫字樓需求量增加幅度大，且具有相對高的投資回報率，目前甲級寫字樓的租金普遍在 80—100元 /㎡ 城中心街道正南正北走向的區(qū)域叫皇城，就是如今的天府廣場附近，也是項目本區(qū)域的范圍內(nèi)； ? 皇城 昔日的成都皇城可以追溯到戰(zhàn)國時期，是明蜀王府遺址，在今天的天府廣場附近。 ? 低端商務(wù)樓項目當(dāng)前市場表現(xiàn)不理想，銷售速度和銷售價格預(yù)計在未來幾年內(nèi)都難以有所突破。 ，該項目銷售較好，但此后，受市場大勢影響，項目銷售遇到較大的阻力。 ? 位置：梨花街 12號 （青羊區(qū)天府廣場旁） ? 規(guī)模：占地面積 :，總建筑面積 :86000平方米，總戶數(shù) :1178戶，停車位:333（地下三層） ? 建筑形態(tài)：外觀玻璃幕墻，新現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格；建筑高度達 126米，整個項目由商業(yè)裙樓和兩棟塔樓構(gòu)成，包括商業(yè)、住宅、SOHO空間三種物業(yè)，商業(yè)共有四層，精裝小戶和 SOHO空間分居 A、 B塔樓之上。每天補助 100元，該項目集可變小戶型、 soho商務(wù)空間、理財式私人酒店于一體，使得客戶不管是投資還是自住選擇面較廣，這是其一大亮點，所以該樓盤的客戶更偏重投資性； 代表性物業(yè) —— 繽舍 代表性物業(yè) —— SOHO沸城 項目地址科華北路 60號 占地面積 建筑面積 38954平方米 商業(yè)建筑面積 8334平方米 公寓建筑面積 24518平方米 戶型區(qū)間 2050多平方米 容積率 戶數(shù)商鋪 8 8個，公寓戶數(shù) 563個 停車數(shù) 200個 目前實際成交價： 8000元 /㎡ 左右 租金： 2040元 /㎡ SOHO物業(yè)市場總結(jié) ? 主力戶型集中在 50— 70㎡ ； ? 商住混合，年輕白領(lǐng)階層與中小型、服務(wù)性行業(yè)的公司是這類項目的主要客戶群體； ? 區(qū)域內(nèi)擁有便捷的交通； ? 區(qū)域成熟的生活配套及辦公配套； ? 擁有大量從事文字性、咨詢、設(shè)計、藝術(shù)、 IT等工作的群體； ? 產(chǎn)品空間上突出居家辦公合而為一的功能特征，戶型區(qū)間一般都是50— 90平米之間； ? 城市中心和城南交通干道旁的物業(yè)投資回報相對穩(wěn)定，投資客戶所占比例較大； SOHO物業(yè)市場對項目的啟示 ? 從成都整體狀況來看， SOHO物業(yè)出租率較高，利于樹立投資客戶信心； ? 而由于項目已是準(zhǔn)現(xiàn)房，且屬于住宅用地，對比成都現(xiàn)有的同類項目，如城市理想和理想中心，該類項目若作為投資型產(chǎn)品，具有易辦按揭、總價低，回報穩(wěn)定的優(yōu)勢。月左右的下降幅度。 據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，成都現(xiàn)有甲級寫字樓的體量達到了 32萬平方米，在未來三年，供應(yīng)體量仍將持續(xù)增長。裙樓完工 租金 未定 交易形式 只租不售 成都唯一一棟選擇全冰蓄冷空調(diào)和全新風(fēng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)的高檔樓宇，唯一房間帶有大陽臺的商務(wù)大廈。 隨著政府的南遷和世界 500強企業(yè)紛紛的進入該區(qū)域，預(yù)計城南區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥甲罹哂谢盍Φ纳虅?wù) CBD區(qū)域； 未來該區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥甲罘比A的CBD金融中心 甲級寫字樓現(xiàn)狀分析 —— 區(qū)域發(fā)展熱點 主要分布區(qū)域 ? 三個發(fā)展區(qū)域 ? 傳統(tǒng) CBD ? 人民南路以及南部新城 ? 東大街沿線 ? 集中發(fā)展區(qū)域 ? 天府廣場 —— 人民南路沿線 ? 解析 ? 天府廣場周邊區(qū)域占據(jù)了 CBD中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域 ? 人民南路連接 CBD和南部新區(qū)商務(wù)區(qū)黃金走廊的位置 ? 磨子橋至跳傘塔一帶 IT、數(shù)碼專業(yè)市場的持續(xù)繁榮 ? 各國領(lǐng)事館及 500強企業(yè)密集城南刺激城南高端寫字樓的市場需求 項目分為東西兩個塔樓，其中，東塔為 49層的超高層寫字樓，建筑高度約 190米，西塔為星級酒店和精裝公寓的綜合樓，其中 314層為星級酒店， 1531層為精裝修公寓。同時，繼續(xù)對汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準(zhǔn)備金率。上筑 …… 力迅地產(chǎn)已開發(fā)眾多人文住宅，我們的當(dāng)務(wù)之急是 —— ?提升力迅企業(yè)品牌形象 。 討論問題的前提： 這是一個 僅以實現(xiàn)利潤為目的的項目 嗎？ 廣州力迅投資有限公司是以房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營與管理為主的綜合性企業(yè)，旗下?lián)碛械姆鹕搅ρ阜康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司、成都力迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等多間獨立法人經(jīng)營主體， 2020年，公司總資產(chǎn)達人民幣 30億元； 力迅投資十年一直堅守“探索中國居住文明”的企業(yè)愿景，將“推動和提升城市居住文明”作為企業(yè)的責(zé)任和使命，在探索和創(chuàng)新中堅持為城市人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間，為城市創(chuàng)造區(qū)域標(biāo)志性建筑和城市景觀性建筑。 ? 央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率１．０８個百分點 從2020年１１月２７日起，下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各１．０８個百分點，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。而 ，使得原本開始逐漸回暖是成都房地產(chǎn)市場再次進入一個觀望低迷期。 市中心在建甲級寫字樓物業(yè) —— 花樣年喜年廣場 市中心在建甲級寫字樓物業(yè) —— 國嘉 成都在建甲級寫字樓匯總 項目名稱 規(guī)模（萬方） 區(qū)域 項目名稱 規(guī)模（萬方） 區(qū)域 國際金融中心 / 市中心 新希望大廈 人民南路 新鴻基東大街項目 120(總建面 ) 東大街 航天大廈 12 人民南路 花樣年 代表性物業(yè) —— 香檳廣場 ? 項目地址：東大街與紅星路步行街交匯處 ? 占地面積： ? 建筑面積： 65296平方米 ? 物管費： /平方米 ? 容積率： ? 停車位： 200個 ? 項目由各主題商業(yè)中心、酒店式寫字間以及 VIP高級寫字間三大主題部分構(gòu)成 ? 目前成交價： 7000元 /㎡ 左右 ? 租金： 2530元 /㎡ ? 商務(wù)公寓：目前入住情況在 8090%左右，以中小型企業(yè)辦公為主； 開發(fā)商 國棟集團 項目地址 成都市青羊區(qū)金盾路 物業(yè)形態(tài) 乙級商務(wù)寫字樓 總建面 約 4萬平米 物管 國棟集團所屬物業(yè) 入駐時間 2020年 凈高 最小分隔面積 130~300平方米 項目位于成都市天府廣場旁，交通、停車以及樓盤的硬件設(shè)施存在一定問題 但是由于地理位置十分優(yōu)越，該項目的出租率在 70%左右，租金價格在 60元 /平米 .月 ,目前市場接受度相對較好 。 代表性物業(yè) —— 蕭邦 項目地址 青羊區(qū)岳府街 規(guī)模 總建筑面積： 總戶數(shù) :426戶 , 物管費預(yù)計 /平方米 建筑形態(tài) 32層獨棟， 3個單元（分別為住宅， 3梯 7戶；小憩連鎖酒店和挑高 5。 ? 銷售情況：開盤當(dāng)日銷售面積高達 43000余平方米，銷售額達 ，訂購率 98%， ? 目前二批次 D座開始接受預(yù)約。另商業(yè)為染坊街小商品城開零獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪，單位面積為 1220平方米，售價 2萬 8萬元 /平方米。 市場結(jié)論 ? 尺度地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，未來 2— 3年，成都市寫字樓新增供應(yīng)量將會超過 200萬㎡，其中甲級寫字樓供應(yīng)量在 100萬㎡左右，而成都現(xiàn)有的甲級寫字樓總量不超過 50萬㎡，因此，成都寫字樓市場在 2— 3年后將進入激烈的市場競爭狀態(tài)，但從供應(yīng)的面積區(qū)間來看都相對大，如何挖掘中小企業(yè)需求的小戶型面積區(qū)間將是甲級寫字樓市場中的一個機會點； ? 而普通商務(wù)樓和開發(fā)較早的寫字樓項目，租金呈現(xiàn)出明顯下降趨勢，以成都的老三甲寫字樓冠城廣場為例，租金下降幅度在 20—30元 /㎡ 在這個區(qū)域里，老成都被分成三部分，大城、皇城和少城，這便是人們常說的三城。 ? 降低項目運作的風(fēng)險性： 首先，本項目產(chǎn)品已經(jīng)定型，其次，目前的市場宏觀環(huán)境不理想，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入低谷期，觀望氛圍濃厚，呈現(xiàn)明顯的供應(yīng)過?，F(xiàn)象。國際金融中心，市中心的仁恒廣場、航天科技大廈，城南的萊福士廣場、新希望大廈、中信廣場等項目相繼投入市場，成都市甲級寫字樓供應(yīng)量大量增加。 設(shè)計容量不低于 1350公斤 。 通信 樓宇綜合布線系統(tǒng) : 大廈設(shè)垂直光纖主干 ,水平 布線采用三類及五類線 。 照明 在大開間情況下不低于 500LUX桌面照明 。 數(shù)字式或模擬式閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) , 并與大廈控制系統(tǒng)聯(lián)接。 租區(qū)內(nèi)管道預(yù)留 。 租區(qū)內(nèi)管道預(yù)留 。 CBD區(qū)域，配套完善，商業(yè)氛圍濃厚 開放時間 24小時開放。 ? 目前市場主要通過租用性開設(shè)酒店的物業(yè)一般租金在 11001300元 /月 .套（標(biāo)準(zhǔn)間），15001800元 /月 .套（套房） ? 目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)酒店套房價格集中在 238698元 /套 .天 ? 對于酒店經(jīng)營而言，租用型其對于投資回報的要求是 5年更換一次裝修， 3年內(nèi)收回總投入成本（房租、裝修、改造等） 表中可以得出，酒店運營情況下相對穩(wěn)定的每日收入為 14319—17227元 酒店經(jīng)營收益測算（ 74套房間） 238 258 288 338 388 438 488 45%