【正文】 定 交易形式 只租不售 成都唯一一棟選擇全冰蓄冷空調(diào)和全新風(fēng)調(diào)節(jié)系統(tǒng)的高檔樓宇，唯一房間帶有大陽臺的商務(wù)大廈。 市中心在建甲級寫字樓物業(yè) —— 來福士廣場 地址 人民南路四段 3號 開發(fā)商 新加坡凱德置地 開工時(shí)間 建筑形態(tài) 辦公樓、酒店、購物中心、停車場 總建面 入駐時(shí)間 2020 凱德置地在中國自主開發(fā)、管理和持有 ， 寫字樓 77624 ㎡ ，零售商場 73784 ㎡ ，酒店43128 ㎡ ，服務(wù)公寓 13013 ㎡， SOHO 27571 ㎡ 。寫字樓只租不售。喜年廣場 13 東大街 中國水電大廈 新城南 東方廣場 2期 東大街 錦江國際 / 新城南 國嘉 據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，成都現(xiàn)有甲級寫字樓的體量達(dá)到了 32萬平方米，在未來三年，供應(yīng)體量仍將持續(xù)增長。另一方面，受到全球金融危機(jī)影響，甲級寫字樓市場短期內(nèi)壓力不小。商業(yè)場 開發(fā)商 成都錦江房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司 項(xiàng)目地址 錦江區(qū)華興街 39號 物業(yè)形態(tài) 商務(wù)寫字樓 總建面 約 3萬平米 物管 成都和錦物業(yè) 開盤時(shí)間 08年 11月 層高 分隔面積 50~300平方米 該項(xiàng)目位于春熙路王府井百貨旁 ,小面積的精裝修商務(wù)寫字樓 ,不能銀行按揭 ,目前一次性付款優(yōu)惠 15%,價(jià)格在 6800—8000元 /平米 ,08年 11月開盤以來 ,銷售情況不理想 。 代表性物業(yè) —— 國棟大廈 普通商務(wù)寫字樓小結(jié) ? 據(jù)統(tǒng)計(jì) 2020年上半年，成都市甲、乙級寫字樓的市場比重達(dá)到了 66%，特別是甲級寫字樓比例比去年上升了 9個百分點(diǎn)，成都寫字樓市場的檔次將處于快速升級換代階段，甲級寫字樓租金穩(wěn)定， ? 而普通商務(wù)樓和開發(fā)較早的寫字樓項(xiàng)目，租金呈現(xiàn)出明顯下降趨勢，以成都的老三甲寫字樓冠城廣場為例，租金下降幅度在 20—30元 /㎡ 月左右的下降幅度。 商務(wù)寫字樓對項(xiàng)目啟示 ? 尺度地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來 2— 3年，成都市寫字樓新增供應(yīng)量將會超過 200萬㎡，其中甲級寫字樓供應(yīng)量在 100萬㎡左右，而成都現(xiàn)有的甲級寫字樓總量不超過 50萬㎡，因此，成都寫字樓市場在 2— 3年后將進(jìn)入激烈的市場競爭狀態(tài)，但從供應(yīng)的面積區(qū)間來看都相對大，如何挖掘中小企業(yè)需求的小戶型面積區(qū)間將是甲級寫字樓市場中的一個機(jī)會點(diǎn)； ? 低端的商務(wù)樓項(xiàng)目當(dāng)前市場表現(xiàn)不理想，銷售速度和銷售價(jià)格預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi)都難以有所突破。 4梯14戶交房標(biāo)準(zhǔn)：清水房 08年 1月開盤，目前均價(jià) 7680元 /平方米，共有住宅 322套，物管公司為申安物業(yè)，物管費(fèi)預(yù)計(jì) /平方米，預(yù)計(jì)交房時(shí)間 2020年 ，項(xiàng)目可外銷，該物業(yè)片區(qū)偏重居住型，從產(chǎn)品特征來說，居住較適用，辦公欠缺，算不上真正意義 soho公寓，故該項(xiàng)目的客戶群范圍偏窄（周邊換房客戶和市區(qū)工作的外地購房客戶占主要），投資客戶所占比例較小，對其銷售受到一定影響。 8米 LOFT公寓， 3梯 12（ 14）戶。每天補(bǔ)助 100元，該項(xiàng)目集可變小戶型、 soho商務(wù)空間、理財(cái)式私人酒店于一體，使得客戶不管是投資還是自住選擇面較廣，這是其一大亮點(diǎn)，所以該樓盤的客戶更偏重投資性； 代表性物業(yè) —— 繽舍 代表性物業(yè) —— SOHO沸城 項(xiàng)目地址科華北路 60號 占地面積 建筑面積 38954平方米 商業(yè)建筑面積 8334平方米 公寓建筑面積 24518平方米 戶型區(qū)間 2050多平方米 容積率 戶數(shù)商鋪 8 8個，公寓戶數(shù) 563個 停車數(shù) 200個 目前實(shí)際成交價(jià)： 8000元 /㎡ 左右 租金： 2040元 /㎡ SOHO物業(yè)市場總結(jié) ? 主力戶型集中在 50— 70㎡ ； ? 商住混合，年輕白領(lǐng)階層與中小型、服務(wù)性行業(yè)的公司是這類項(xiàng)目的主要客戶群體； ? 區(qū)域內(nèi)擁有便捷的交通； ? 區(qū)域成熟的生活配套及辦公配套； ? 擁有大量從事文字性、咨詢、設(shè)計(jì)、藝術(shù)、 IT等工作的群體； ? 產(chǎn)品空間上突出居家辦公合而為一的功能特征，戶型區(qū)間一般都是50— 90平米之間； ? 城市中心和城南交通干道旁的物業(yè)投資回報(bào)相對穩(wěn)定，投資客戶所占比例較大； SOHO物業(yè)市場對項(xiàng)目的啟示 ? 從成都整體狀況來看， SOHO物業(yè)出租率較高，利于樹立投資客戶信心； ? 而由于項(xiàng)目已是準(zhǔn)現(xiàn)房，且屬于住宅用地，對比成都現(xiàn)有的同類項(xiàng)目，如城市理想和理想中心，該類項(xiàng)目若作為投資型產(chǎn)品，具有易辦按揭、總價(jià)低，回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢。而城市理想、繽舍將客戶瞄準(zhǔn)了投資型客戶和中小型公司，在功能上以 SOHO型物業(yè)作為主題定位，市場接受度相對較高。 商務(wù)寫字樓市場分析 同類型物業(yè)案例分析 SOHO公寓市場分析 服務(wù)式公寓市場分析 同類典型案例研究 —— 理想中心 ? 地址：高新區(qū)天益街 78號 （宜家對面） ? 交房時(shí)間： 2020年底 ? 產(chǎn)權(quán)： 70年住宅產(chǎn)權(quán) ? 面積區(qū)間： 601700㎡ ? 主力： 60100㎡ ? 電梯： 25部（ A幢 4部） ? 層高：商業(yè) ,寫字樓部分 3m ? 價(jià)格：優(yōu)惠后 49005000元 /平米左右 , 3980元 /㎡至 7000元以上 /㎡ 不等（目前層價(jià)差在 20元左右，同層不同位置價(jià)格差） ? 物管：第一太平戴維斯（顧問） ? 物管費(fèi)： 5元 /㎡ ? 付款方式：最低可首付三成。 ? 投資客戶比例：超過 50% 同類典型案例研究 —— 理想中心 ? 理想中心是將居住用地用作商務(wù)樓的典型項(xiàng)目，其成功之處在于擁有極強(qiáng)的投資價(jià)值，吸引力大批投資客戶的關(guān)注并最終下單。 ? 位置：梨花街 12號 （青羊區(qū)天府廣場旁） ? 規(guī)模：占地面積 :，總建筑面積 :86000平方米，總戶數(shù) :1178戶，停車位:333（地下三層） ? 建筑形態(tài)：外觀玻璃幕墻，新現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格；建筑高度達(dá) 126米，整個項(xiàng)目由商業(yè)裙樓和兩棟塔樓構(gòu)成，包括商業(yè)、住宅、SOHO空間三種物業(yè)，商業(yè)共有四層，精裝小戶和 SOHO空間分居 A、 B塔樓之上。梯戶數(shù)為 4梯 22戶 ? 戶型區(qū)間： 3570㎡ 平方米精裝修小戶型。 代表性物業(yè) —— 城市理想 ? 該項(xiàng)目 08年 4月 12日一批次開盤，最低價(jià) 10600元 /平方米，最高 13800元 /平方米，均價(jià) 12020元 /平方米左右，層差價(jià) 60— 80元， 08年 4月開盤到目前已銷售 40%左右，寫字樓還未開盤，預(yù)計(jì)交房時(shí)間為 2020年 10月。 ? 該項(xiàng)目處于市中心不可復(fù)制的優(yōu)質(zhì)地段，是市中心天府廣場旁唯一在售的項(xiàng)目，受到眾多投資者的關(guān)注。 ，該項(xiàng)目銷售較好，但此后，受市場大勢影響，項(xiàng)目銷售遇到較大的阻力。 ? 從 2020年前后，成都甲級寫字樓市場開始啟動，到 2020年進(jìn)入快速發(fā)展階段，成都寫字樓市場迎來了一個發(fā)展高潮；眾多甲級寫字樓紛紛開建，比如新加坡仁恒廣場、花樣年喜年廣場、中信廣場等。在成都經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下，預(yù)計(jì)到 2020年，成都甲級寫字樓總供應(yīng)量將達(dá)到 100萬平方米左右，供需失衡狀況初現(xiàn)，另一方面，受到全球金融危機(jī)影響，甲級寫字樓市場短期內(nèi)壓力不小。月左右；其他商務(wù)樓租金也有10—20元 /㎡ ? 低端商務(wù)樓項(xiàng)目當(dāng)前市場表現(xiàn)不理想，銷售速度和銷售價(jià)格預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi)都難以有所突破。 ? 將住宅作為寫字樓銷售的物業(yè)，投資價(jià)值高，銷售情況較好。 ? 老皇城 ——成都的文化之根；本區(qū)域是成都老皇城的輻射區(qū)域，有著深厚的歷史文化底蘊(yùn)， 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值分析 成都老皇城 ? “ 二軸四片 ” 建設(shè)，將以人民路、東大街（含攀成鋼）為中軸的兩側(cè)地帶；鹽市口片區(qū)、猛追灣 —游樂園片區(qū)、騾馬市片區(qū)、 天府廣場 — 陜西街片區(qū)為重點(diǎn)， 對中心城區(qū)城市空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化；對區(qū)域內(nèi)建筑空間形態(tài)、道路交通系統(tǒng)、地下空間綜合開發(fā)利用、人文景觀等方面編制城市設(shè)計(jì)； ? 從區(qū)域整體而言，本板塊的未來發(fā)展仍將是建筑空間、道路交通體系、地下空間綜合開發(fā)等城市升級的重點(diǎn)區(qū)域之一； 項(xiàng)目區(qū)域板塊規(guī)劃 項(xiàng)目區(qū)域人文歷史 老皇城 —— 最成都、最中心 ? 成都市內(nèi)環(huán)線包圍的城區(qū)素有老成都之稱。三城的分布在現(xiàn)在的地圖上仍清晰可辨。城中心街道正南正北走向的區(qū)域叫皇城，就是如今的天府廣場附近，也是項(xiàng)目本區(qū)域的范圍內(nèi)； ? 皇城 昔日的成都皇城可以追溯到戰(zhàn)國時(shí)期，是明蜀王府遺址，在今天的天府廣場附近。 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值分析 目標(biāo)客戶群分析 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目價(jià)格定位 結(jié)論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目周邊環(huán)境圖片： 項(xiàng)目 建筑面積（㎡） 套數(shù)（套） 項(xiàng)目總建筑面積 一房一廳（ 7195 ㎡ ） 221 二房一廳（ 132140 ㎡ ） 18 酒店標(biāo)準(zhǔn)間（ ㎡ ） 66 酒店豪華套房（ ㎡ ） 8 項(xiàng)目 SWOT優(yōu)劣勢分析 基于競爭、發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會 基于競爭、利用機(jī)會，克服劣勢 基于競爭、發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 基于競爭、減少劣勢，避免威脅 ?市中心天府廣場、 CBD 核心區(qū)域，資源稀缺 ?項(xiàng)目位于成都?xì)v史上的老皇城的輻射區(qū)域，有利于項(xiàng)目打歷史文化牌； ?周邊成熟的市政、商務(wù)配套 ?工程形象，現(xiàn)房銷售 ?人民公園旁，周圍環(huán)境優(yōu)越 ?開發(fā)商實(shí)力及品牌 ?項(xiàng)目規(guī)模小，不易形成品牌效應(yīng)； ?未臨主干道； ?套一戶型區(qū)間偏大，總價(jià)較高； ?CBD核心區(qū)域，周邊有著很強(qiáng)的商務(wù)辦公氛圍； ?政府救市，出臺優(yōu)惠政策鼓勵消費(fèi)者購房；本案是住宅用地性質(zhì)物業(yè)有利于銀行按揭貸款； ?市場缺少同類物業(yè)； ?戶型區(qū)間 71— 95㎡ ，與市場同類產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)差異化 ?受到金融危機(jī)影響，樓市將持續(xù)低迷； ?未來成都甲級寫字樓將放量 ?城市理想等同區(qū)域樓盤近期將推出新房源，競爭加劇； 目標(biāo)客戶群分析 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值分析 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目價(jià)格定位 結(jié)論 本案 SWOT分析 區(qū)域競爭樓盤目標(biāo)客戶總述 城市理想 ? 多次置業(yè)者； ? 年齡主要集中在 4050歲之間； ? 政府公務(wù)員、私企業(yè)主、高層管理人員為主； ? 自用和投資比重各占一半 蕭邦 ? 主要以一次置業(yè)居多； ? 年齡集中在 3045歲之間； ? 白領(lǐng)、個體戶為主 ? 以自用為主，投資占一部分 繽舍 ? 主要以一次置業(yè)居多，有部分是多次置業(yè) ? 年齡集中在 3040歲之間； ? 白領(lǐng)、個體戶為主 ? 以自用為主，投資占一部分 區(qū)域客群分析： 從對本區(qū)域內(nèi)類似競爭樓盤客群調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，目前區(qū)域客群有以下置業(yè)特征； 置業(yè)用途：投資、自用客戶各占一定比例； 客群年齡： 40—50歲中年為主； 客群來源區(qū)域比較分散； 從銷售情況看，針對投資客戶、具有較好投資價(jià)值的樓盤銷售情況較好，而自住型項(xiàng)目受市場影響較大，銷售緩慢。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群構(gòu)成 核心客戶 重點(diǎn)客戶 輔助客戶 1 2 3 來自川內(nèi)二級城市以及外省市的偶得客戶 投資客戶，家庭年收于在 20萬以上，有著強(qiáng) 烈的投資置業(yè)欲望，要求投資物業(yè)要有增值 、回報(bào)長期而穩(wěn)定； 有一定的資金實(shí)力，對辦公場所的品牌形象 有一定要求的中小型企業(yè)、以及市中心從事 金融產(chǎn)業(yè)的外延人群辦公需求客戶； 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群構(gòu)成 ? 核心客群 —— 投資客群 ? 來源：主要來自成都市區(qū)、川內(nèi)二級城市 ? 職業(yè)描述：私營業(yè)主、高級公務(wù)員、企業(yè)高層管理 ? 家庭收入：年收入 20萬以上 ? 置業(yè)需求：多次置業(yè)、投資 ? 價(jià)值取向：投資回報(bào)長期、穩(wěn)定 ? 置業(yè)特征：炫耀性心理，同時(shí)關(guān)注實(shí)惠 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群構(gòu)成 ? 重點(diǎn)客群 —— 自用兼投資客群 ? 來源：主要來自成都市區(qū) ? 職業(yè)描述：有實(shí)力創(chuàng)業(yè)自由置業(yè)者和金融、藝術(shù)、咨詢等服務(wù)業(yè)的中小企業(yè)； ? 置業(yè)需求：自用兼投資 ? 價(jià)值取向：城市 CBD核心區(qū)、物業(yè)有升值潛力、高品質(zhì)的樓盤形象 ? 置業(yè)特征：極為理性、有自己的價(jià)值思想觀念 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值分析 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目價(jià)格定位 結(jié)論 本案 SWOT分析 目標(biāo)客戶群分析 項(xiàng)目市場定位目標(biāo) ? 最大化利用項(xiàng)目資源： 本項(xiàng)目位于城市中心區(qū)域，地理位置較好，地段賦予項(xiàng)目本身極大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此在項(xiàng)目的發(fā)展中，必須最大化利用項(xiàng)目資源，是項(xiàng)目的價(jià)值得以最大化。因此，項(xiàng)目運(yùn)作存在較大的難度和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，在當(dāng)前的市場情形下，在項(xiàng)目運(yùn)作過程中降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)是必須考慮的首要因素。 項(xiàng)目整體市場定位建議 : CBD核心區(qū) 中小企業(yè)甲級寫字樓 ?處于城市的 CBD ?擁有便捷的交通條件 ?周邊各類寫字樓密集，擁有良好的商務(wù)氛圍 ?硬件設(shè)施達(dá)到中小企