成都府河天成項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告-在線瀏覽
2025-06-01 01:09本頁面
【正文】 狀 整體呈凹型，形狀不規(guī)整。 地塊基本情況 ?地塊內(nèi)部視野 地塊三面視野都受外部建筑物的影響 城市中心區(qū)域 ? 城市發(fā)展實(shí)力最強(qiáng)最迅速區(qū)域； ? 未來樓盤稀缺區(qū)域； ? 項(xiàng)目處于城市中心偏北，人口密度最高的區(qū)域 ； ? 大型商業(yè)聚集區(qū)； 中鐵二局片區(qū) ? 一環(huán)線內(nèi)離市中心最近區(qū)域 ? 區(qū)域擁有良好府河資源 ? 區(qū)域配套成熟 ? 交通可達(dá)性良好 ? 多個(gè)大型集中式商業(yè)市場和中鐵二局的強(qiáng)力支撐 項(xiàng)目地處成都中心區(qū)域 中鐵二局片區(qū) 華西集團(tuán)片區(qū) 本案 中心區(qū)域 本項(xiàng)目是成都府河最后的珍藏 府河 —— 成都的母親河 是成都文化的搖籃，成都城市經(jīng)濟(jì)文化和社會(huì)發(fā)展離不開錦江的滋潤和哺育，故成都人又深情的稱她為母親河。 成都人習(xí)慣并且依賴于這條母親河，但是府河旁的可售項(xiàng)目稀少，而本項(xiàng)目正是處于府河畔的最后珍藏。 本項(xiàng)目地處一環(huán)旁，未來幾年，環(huán)線內(nèi)土地供應(yīng)稀少。 ?城市化資源的稀缺： 緊鄰一環(huán) 城市化發(fā)展成熟 本案 府河 （圖中藍(lán)色標(biāo)記為現(xiàn)有樓盤） 項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)知 價(jià)值認(rèn)知 區(qū)位、地段價(jià)值 資源價(jià)值 未來價(jià)值 稀缺性 ?緊鄰一環(huán)，城市中心， 城市繁華區(qū)域 ? 區(qū)域新盤源甚少但需求量大 ? 府河畔最后的絕版收藏 ? 戶戶全方位觀景、城市天然氧吧 ? 一線府河景觀規(guī)劃中的沿河城市公園 ?城北二環(huán)內(nèi)未來土地成交少，現(xiàn)成交土地多分布在二環(huán)外且低價(jià)較高；且區(qū)域需求量大。 區(qū)域配套 自然資源：府河河景資源 商業(yè)配套：府河橋市場、五塊石市場、荷花池等 購物配套：百佳超市、國美電器等 醫(yī)療配套：世紀(jì)怡和醫(yī)院、木綜廠職工醫(yī)院、省林業(yè)中心醫(yī)院 教育配套：西南交通大學(xué)、成都鐵中、成都市第 31中等 金融配套：中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等 賓館飯店：中北飯店、蜀蓉酒店等 區(qū)域商業(yè)配套檔次低且缺乏大型生活購物配套及休閑配套 SWOT分析 SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak ?區(qū)位優(yōu)勢： 項(xiàng)目緊鄰一環(huán)，屬于城市中心區(qū)域； ?良好的河景資源： 府河風(fēng)景盡收眼底 ?規(guī)模大 ：項(xiàng)目規(guī)模大，區(qū)域鮮有 ?交通方便 ?地塊形狀不規(guī)整： 地塊呈凹形，整個(gè)地塊被劃分成三塊，不利于整體打造； ?配套不完善 ：商業(yè)配套單一，缺乏大型購物場所； ?項(xiàng)目外部環(huán)境差，影響項(xiàng)目形象。 ?充分利用城市中心區(qū)域的優(yōu)勢，運(yùn)用良好的河景資源，打造獨(dú)一無二的高尚河景大盤。 威脅 Threaten 抓住機(jī)會(huì) 轉(zhuǎn)化威脅 銷售周期長： ?銷售周期長，市場不確定性大。 ?借助區(qū)域空白，將本項(xiàng)目打造到極致； ?充分挖掘客戶的需求。 城北發(fā)展現(xiàn)狀及前景預(yù)計(jì) 項(xiàng)目定位 微觀競爭 產(chǎn)品定位 客戶定位 市場定位 報(bào)告結(jié)構(gòu) 區(qū)域概況 周邊配套 自然資源 項(xiàng)目自身 項(xiàng)目屬性 大勢及競爭 產(chǎn)品研究及價(jià)值挖掘 營銷推廣策略 總體推廣思路 全盤推廣計(jì)劃 營銷費(fèi)用預(yù)算 廣告公司擇選 商業(yè)租售策略 價(jià)格策略及銷售回款 整體定價(jià)策略 銷售回款計(jì)劃 價(jià)格體系制定 銷售執(zhí)行 項(xiàng)目屬性定位 城市中心，一環(huán)北，府河畔，絕版尊貴府邸 產(chǎn)品定位 近觀繁華 坐擁舒居 產(chǎn)品定位 擁有一線河景資源 規(guī)劃中的沿河城市公園 30萬方臨河大盤 1萬平方米商業(yè)， 1000平方米生活配套 …… 府河畔的絕世珍藏 我們的項(xiàng)目是 —— 城市中心新地標(biāo) 主要客戶來源區(qū)域： ?大城北（金牛區(qū)、成華區(qū)等）、成都市中心區(qū)域、省內(nèi)二線城市等 區(qū)域客戶特征 ,主要來源于大城北區(qū)域 大城北區(qū)域主要包括： ?項(xiàng)目強(qiáng)輻射范圍的金牛區(qū)、成華區(qū)、新都城區(qū)、石板灘、新都物流區(qū)、北部商貿(mào)區(qū)等區(qū)域； ?以成都為核心的東北部衛(wèi)星城市如：青白江區(qū)、金堂縣、彭州等區(qū)域 青白江 新都 彭州 金牛 成華 金堂 區(qū)域購房客戶居住區(qū)域 38% 5% 3% 17% 10% 8% 2% 12% 5% 金牛區(qū) 青羊區(qū) 武侯區(qū) 成華區(qū) 錦江區(qū) 省內(nèi) 省外 北郊區(qū) 其它 數(shù)據(jù)來源：易居中國 區(qū)域客戶身份特征分析 區(qū)域主要客戶身份特征： ?荷花池、五塊石、府河橋市場等大型專業(yè)市場商貿(mào)經(jīng)營人群 ?鐵路線工作人員 ?城北舊城改造大量搬遷居民 ?區(qū)域大型工業(yè)企業(yè)帶來的企業(yè)主、從業(yè)人員 ?西南交大等教育機(jī)構(gòu)人員 ?城市中心原住民 ?區(qū)域原住民 ?外地購房者（德陽、綿陽、攀枝花、內(nèi)江、自貢、省外客戶等）到成都經(jīng)商、工作、教育等。 ?身份：荷花池、五塊石、府河橋市場等專業(yè)市場經(jīng)營人員 ?習(xí)慣居住靠近城北區(qū)，要求營業(yè)市場區(qū)與住處通便利； 習(xí)慣群居且社交圈廣，會(huì)相互影響臵業(yè)選擇。 ?身份：區(qū)域原住民及搬遷居民 ?習(xí)慣本區(qū)域生活環(huán)境，想改善居住條件，尋求更好的居住環(huán)境，要求配套完善。要求交通便利，配套完善。 項(xiàng)目客戶定位 ?項(xiàng)目緊鄰府河橋市場等專業(yè)市場 ?交通方便 ?本項(xiàng)目為城市舊改項(xiàng)目 ?靠近大量鐵路等企業(yè) ?一線的河景資源，環(huán)境怡人 ?配套成熟 ?緊鄰大型專業(yè)市場 ?項(xiàng)目周圍人流量大 ?項(xiàng)目地處城市中心區(qū)域 ?配套成熟、交通方便 ?區(qū)域稀缺型河景樓盤 府河橋市場的等大型專業(yè)經(jīng)營市場人員 區(qū)域搬遷居民 （迫切需求） 鐵路或其他大型企業(yè)人員 來專業(yè)市場購物客戶 市中心居住者 項(xiàng)目屬性 區(qū)域客戶特征 本項(xiàng)目主要客戶 隨著項(xiàng)目的推售和影響力的擴(kuò)大 項(xiàng)目主要客戶 形象定位思考 …… 項(xiàng)目賣點(diǎn)推導(dǎo)核心價(jià)值支撐 項(xiàng)目賣點(diǎn)推導(dǎo) 產(chǎn)品配臵 優(yōu)質(zhì)河景 成熟配套 規(guī)模 區(qū)位價(jià)值 核心價(jià)值支撐 依托： 30萬大盤規(guī)模、成熟的區(qū)域配套、豐富的產(chǎn)品配臵 主推：一環(huán)側(cè) 府河畔 絕版地段 蝶。變 基因 1：區(qū)域價(jià)值被弱化，區(qū)域環(huán)境急需改善 蝶。變 基因 3：為鐵二局片區(qū)舊城改造提供經(jīng)驗(yàn)參考 蝶。變 基因 5：區(qū)域配套亟待升級(jí) 蝶。 變 基因
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