【正文】 621萬元，成交均價(jià)相對 07年下半年下降了 %，進(jìn)入 08年第三季度，觀望氛圍更加濃厚， “ 觀望 ” 成為成都樓市的代名詞，該季度成交面積 ，在上一季度的基礎(chǔ)上又減少 %，市場進(jìn)一步萎縮。 兩棟塔樓呈對角線分布： A塔樓，為 37層和 30層的3570㎡ 精裝戶型， 10梯 22戶 ， 704套； B塔樓，為 28層和 23層精裝 SOHO商務(wù)空間， 474套。 ? SOHO類物業(yè)對車位要求相對較低，且較依賴公共交通，這正好彌補(bǔ)項(xiàng)目在硬件上的缺陷，發(fā)揮公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)的優(yōu)勢； ? 在目前宏觀市場背景下，幾乎所有的住宅類項(xiàng)目的銷售都進(jìn)入停滯狀態(tài)，以上所了解的 SOHO類物業(yè)，肖邦在推廣上作為純住宅定位，銷售情況較差。 ? 預(yù)計(jì)在寫字樓市場快速放量的形勢下（包括甲級寫字樓、乙級寫字樓），20 2020年普通商務(wù)寫字樓市場租金還會有所下降； ? 08年開始，成都寫字樓市場進(jìn)入快速增長階段，表現(xiàn)為開發(fā)量大幅度上升，大量公司、企業(yè)從原有的商住樓、商務(wù)樓和老寫字樓向新寫字樓搬遷的趨勢，也既是用戶對于目前的辦公場所表現(xiàn)出明顯的升級換代要求。在成都經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下，預(yù)計(jì)到2020年，成都甲級寫字樓總供應(yīng)量將達(dá)到 100萬平方米左右，供需失衡狀況初現(xiàn)。 該項(xiàng)目已于 2020年 9月開始興建，計(jì)劃于 2020年10月完工。整棟寫字樓配備有目前先進(jìn)的 5a智能化配套設(shè)施， 13臺知名品牌電梯，中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)均采用國際品牌，同時(shí)使用節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)理念，引領(lǐng)健康建筑。 四川省近期樓市新政 四川省政府出臺樓市“十六條” 各級政府應(yīng)安排一定資金用于投資收購 50平方米以下小戶型普通商品住房和公房改造作為廉租住房 ； 兩年內(nèi)，災(zāi)區(qū)各級政府要投資收購和新建、改建、配建 5萬套廉租住房，力爭 2020年基本完成災(zāi)區(qū)群眾家家有房住的目標(biāo)任務(wù)； 個(gè)人首次購買 90平方米以下普通商品住房的，契稅由原來的 3%—5%暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，貸款利率下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 ，最低首付比例調(diào)整為 20% ； …… 房地產(chǎn)整體環(huán)境分析 —— 房地產(chǎn)投資額 ? 房地產(chǎn)投資完成額穩(wěn)步上升 20202020年六年間，成都房地產(chǎn)穩(wěn)步上升， 2020年，房地產(chǎn)投資額完成額為 ? 房地產(chǎn)投資速度波動較大 20202020年，成都房地產(chǎn)投資快速增長，到了 20202020年，投資速度相對減緩 ? 結(jié)論 經(jīng)過了幾年的快速發(fā)展，成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨于理性，房地產(chǎn)市場日趨成熟，市場競爭日趨激烈； 2 0 0 1 2 0 0 7 房地產(chǎn)投資情況分析020040060080010000102030405060房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（億元）1 7 0 . 8 2 0 3 . 3 2 4 5 . 4 2 9 1 . 4 4 5 0 . 5 6 1 9 . 2 9 0 9 . 9增長率（ % ） 19 2 0 . 7 1 8 . 7 5 4 . 6 3 7 . 4 322020 2020 2020 2020 2020 2020 2020房地產(chǎn)整體環(huán)境分析 —— 施工面積 ? 商品房施工面積穩(wěn)步上升 20202020年七年間，成都房地產(chǎn)穩(wěn)步上升。 ?實(shí)現(xiàn)由住宅市場向更高層次商業(yè)地產(chǎn)市場的探索； 第一部分 宏觀政策以及房地產(chǎn)市場分析 第二部分 項(xiàng)目定位分析 第三部分 產(chǎn)品分區(qū)以及設(shè)計(jì)建議 第四部分 項(xiàng)目營銷推廣建議 目 錄 市場背景 ? 07年，成都房地產(chǎn)市場在國內(nèi)市場迅速發(fā)展的帶動下，在供應(yīng)和成交方面均達(dá)到近年來的頂峰水平， 2020年主城區(qū)供應(yīng)量 ㎡，相比上一年度增加 ㎡，漲幅達(dá)到 %，全年成交面積達(dá)到 ㎡，同比增長 %，在價(jià)格方面， 07年成交均價(jià)達(dá)到 5620元，同比增長 %?？ǖ蹠r(shí)代 —— 項(xiàng)目營銷方案 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司所有，未經(jīng)成都尺度地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。一邊是國家至地方為刺激經(jīng)濟(jì)大舉推出基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，一邊是“ 18億畝耕地紅線”，為及早應(yīng)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和耕地保護(hù)兩者可能出現(xiàn)的矛盾，國土資源部擬加大土地整理力度，力推“先補(bǔ)后占”政策，并抓緊制定國家和省級補(bǔ)充耕地計(jì)劃，謀劃一批大型土地整理項(xiàng)目。 注：其中 12月成交情況為 128日數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 總結(jié)： ? 從 2020年底開始，樓市受政策影響呈現(xiàn)出持續(xù)低迷的形勢， 2020年一開年，各種打折促銷手段鋪天蓋地。臨時(shí)售樓部在索菲特萬達(dá)酒店。寫字樓只租不售。商業(yè)場 開發(fā)商 成都錦江房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司 項(xiàng)目地址 錦江區(qū)華興街 39號 物業(yè)形態(tài) 商務(wù)寫字樓 總建面 約 3萬平米 物管 成都和錦物業(yè) 開盤時(shí)間 08年 11月 層高 分隔面積 50~300平方米 該項(xiàng)目位于春熙路王府井百貨旁 ,小面積的精裝修商務(wù)寫字樓 ,不能銀行按揭 ,目前一次性付款優(yōu)惠 15%,價(jià)格在 6800—8000元 /平米 ,08年 11月開盤以來 ,銷售情況不理想 。 4梯14戶交房標(biāo)準(zhǔn)：清水房 08年 1月開盤，目前均價(jià) 7680元 /平方米，共有住宅 322套，物管公司為申安物業(yè)，物管費(fèi)預(yù)計(jì) /平方米，預(yù)計(jì)交房時(shí)間 2020年 ，項(xiàng)目可外銷，該物業(yè)片區(qū)偏重居住型，從產(chǎn)品特征來說，居住較適用，辦公欠缺，算不上真正意義 soho公寓，故該項(xiàng)目的客戶群范圍偏窄（周邊換房客戶和市區(qū)工作的外地購房客戶占主要），投資客戶所占比例較小，對其銷售受到一定影響。 商務(wù)寫字樓市場分析 同類型物業(yè)案例分析 SOHO公寓市場分析 服務(wù)式公寓市場分析 同類典型案例研究 —— 理想中心 ? 地址：高新區(qū)天益街 78號 （宜家對面） ? 交房時(shí)間： 2020年底 ? 產(chǎn)權(quán)： 70年住宅產(chǎn)權(quán) ? 面積區(qū)間： 601700㎡ ? 主力： 60100㎡ ? 電梯： 25部（ A幢 4部） ? 層高：商業(yè) ,寫字樓部分 3m ? 價(jià)格：優(yōu)惠后 49005000元 /平米左右 , 3980元 /㎡至 7000元以上 /㎡ 不等（目前層價(jià)差在 20元左右，同層不同位置價(jià)格差） ? 物管：第一太平戴維斯（顧問） ? 物管費(fèi)： 5元 /㎡ ? 付款方式：最低可首付三成。 代表性物業(yè) —— 城市理想 ? 該項(xiàng)目 08年 4月 12日一批次開盤，最低價(jià) 10600元 /平方米，最高 13800元 /平方米，均價(jià) 12020元 /平方米左右，層差價(jià) 60— 80元， 08年 4月開盤到目前已銷售 40%左右，寫字樓還未開盤，預(yù)計(jì)交房時(shí)間為 2020年 10月。在成都經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大背景下，預(yù)計(jì)到 2020年，成都甲級寫字樓總供應(yīng)量將達(dá)到 100萬平方米左右，供需失衡狀況初現(xiàn)，另一方面，受到全球金融危機(jī)影響，甲級寫字樓市場短期內(nèi)壓力不小。 ? 老皇城 ——成都的文化之根；本區(qū)域是成都老皇城的輻射區(qū)域，有著深厚的歷史文化底蘊(yùn)， 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值分析 成都老皇城 ? “ 二軸四片 ” 建設(shè)，將以人民路、東大街（含攀成鋼）為中軸的兩側(cè)地帶；鹽市口片區(qū)、猛追灣 —游樂園片區(qū)、騾馬市片區(qū)、 天府廣場 — 陜西街片區(qū)為重點(diǎn)， 對中心城區(qū)城市空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化；對區(qū)域內(nèi)建筑空間形態(tài)、道路交通系統(tǒng)、地下空間綜合開發(fā)利用、人文景觀等方面編制城市設(shè)計(jì)； ? 從區(qū)域整體而言，本板塊的未來發(fā)展仍將是建筑空間、道路交通體系、地下空間綜合開發(fā)等城市升級的重點(diǎn)區(qū)域之一； 項(xiàng)目區(qū)域板塊規(guī)劃 項(xiàng)目區(qū)域人文歷史 老皇城 —— 最成都、最中心 ? 成都市內(nèi)環(huán)線包圍的城區(qū)素有老成都之稱。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群構(gòu)成 核心客戶 重點(diǎn)客戶 輔助客戶 1 2 3 來自川內(nèi)二級城市以及外省市的偶得客戶 投資客戶，家庭年收于在 20萬以上，有著強(qiáng) 烈的投資置業(yè)欲望，要求投資物業(yè)要有增值 、回報(bào)長期而穩(wěn)定； 有一定的資金實(shí)力，對辦公場所的品牌形象 有一定要求的中小型企業(yè)、以及市中心從事 金融產(chǎn)業(yè)的外延人群辦公需求客戶； 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群構(gòu)成 ? 核心客群 —— 投資客群 ? 來源：主要來自成都市區(qū)、川內(nèi)二級城市 ? 職業(yè)描述：私營業(yè)主、高級公務(wù)員、企業(yè)高層管理 ? 家庭收入：年收入 20萬以上 ? 置業(yè)需求：多次置業(yè)、投資 ? 價(jià)值取向：投資回報(bào)長期、穩(wěn)定 ? 置業(yè)特征：炫耀性心理，同時(shí)關(guān)注實(shí)惠 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群構(gòu)成 ? 重點(diǎn)客群 —— 自用兼投資客群 ? 來源：主要來自成都市區(qū) ? 職業(yè)描述：有實(shí)力創(chuàng)業(yè)自由置業(yè)者和金融、藝術(shù)、咨詢等服務(wù)業(yè)的中小企業(yè)； ? 置業(yè)需求：自用兼投資 ? 價(jià)值取向：城市 CBD核心區(qū)、物業(yè)有升值潛力、高品質(zhì)的樓盤形象 ? 置業(yè)特征：極為理性、有自己的價(jià)值思想觀念 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值分析 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目價(jià)格定位 結(jié)論 本案 SWOT分析 目標(biāo)客戶群分析 項(xiàng)目市場定位目標(biāo) ? 最大化利用項(xiàng)目資源： 本項(xiàng)目位于城市中心區(qū)域，地理位置較好，地段賦予項(xiàng)目本身極大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此在項(xiàng)目的發(fā)展中，必須最大化利用項(xiàng)目資源，是項(xiàng)目的價(jià)值得以最大化。天府時(shí)代廣場、九龍倉 電梯速度不低于 /秒 。 設(shè)計(jì)容量不低于 1350公斤 。 緊急后備電源保障大廈基本設(shè)施及 租戶信息系統(tǒng)正常運(yùn)作。 知名品牌 ,全自動的大廈控制系統(tǒng) 。 樓層公共水房 。 樓層無黑房 。 車位比 至少每 200平方米有一個(gè)停車位，對于綜合用途的項(xiàng)目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供 約 154㎡ 一個(gè)車位，超過甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 公共交通 方便的公共及私人交通 CBD區(qū)域，交通方便 商業(yè)環(huán)境 完善成熟的商業(yè)環(huán)境 。即包括整體期限內(nèi)房租、裝修成本在內(nèi)， 35年收回投資成本，在此基礎(chǔ)上其可有 23年純盈利時(shí)間；而對于自用型酒店而言，自建或自行購買其要求的投資回報(bào)年限為 1113年 ? 對于建筑要求：消防設(shè)施要求是其對建筑要求的首要因素，其次是管線、電梯、系統(tǒng)等配套設(shè)施 項(xiàng)目區(qū)域酒店經(jīng)營特征描述 項(xiàng)目酒店部分價(jià)格 租金倒推： ? 周邊商務(wù)酒店因素： ROMA國際目前酒店運(yùn)營性租金成本 1100元 /月 .套（標(biāo)準(zhǔn)間 42平米戶型）， 1600元 /月 .套（套一戶型），單位租金為 26元 /平米，其投資回報(bào)率以目前市價(jià)測算為 4%(本案區(qū)域位置要優(yōu)于 ROMA國際 ,租金水平預(yù)測在 30元 /平米 .月 )。 7— 23F 功能定位：中小企業(yè)甲級寫字樓 銀行、證券 一樓商業(yè)以及配套業(yè)態(tài)規(guī)劃 寫字樓和酒店大堂 咖啡、西餐廳 商務(wù)茶樓 二樓商業(yè)以及配套業(yè)態(tài)規(guī)劃 項(xiàng)目配置建議 ?酒店公寓部分： ? 若是酒店公寓整體出售 ,建議直接清水交房 ； ? 若是拆散零售 ,建議先招商 ,酒店運(yùn)營公司提供酒店公寓精裝修 ,然后通過帶租約返租的形式向零散客戶出售精裝酒店公寓 ,提升項(xiàng)目的附加值 ； 項(xiàng)目配置建議 ? 酒店公寓精裝標(biāo)準(zhǔn)建議 : ? 門窗：木制進(jìn)戶門、高級電腦管理磁卡鎖、窗戶森線條包邊裝飾，塑鋼推拉玻璃窗、陽臺墻裙高級壁紙不同風(fēng)格裝飾。 電梯速度不低于 /秒 。 物業(yè)管理 國際水平的物業(yè)公司提供服務(wù) 第四部分 項(xiàng)目營銷推廣建議 第三部分 產(chǎn)品分區(qū)以及設(shè)計(jì)建議 第一部分 宏觀政策以及房地產(chǎn)市場分析 第二部分 項(xiàng)目定位分析 第四部分 項(xiàng)目營銷推廣建議 物業(yè)管理建議 銷售前提條件 入市時(shí)機(jī)評估 營銷策略 價(jià)格策略 階段性營銷推廣策略 形象包裝建議 銷售前提條件 —— 市場宏觀形勢 市場宏觀形勢 2020年回顧： 春節(jié)過后，成都樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，成交量增幅明顯，但突如其來的 ； 10月過后，隨著系列宏觀調(diào)控政策的出臺，以及價(jià)格變化因素影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定的回暖跡象，成交面積小幅增長。 針對上述因素，對于入市價(jià)格，我們確定了中開高走的基本思路，一是為了確保為項(xiàng)目整 體營銷順利完成打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，前期的銷售進(jìn)展將會促進(jìn)整體銷售的順利完成；二 是在保證銷售進(jìn)度，在保證資金回籠的前提下獲得更大的利潤。 2年 卡帝時(shí)代 現(xiàn)房 28552 ㎡ 住宅部份： 7500元 /㎡ 酒店部分： 7000元 /㎡ 商業(yè)部份 :1600032020元 /㎡ 1年 同類樓盤銷售周期 成都