【正文】 示 示范區(qū)展示 10月 15日前預(yù)售證取得 + + + 階段性推廣主題 國際化社區(qū)的未來 ?祥云國際社區(qū) 成都的新面孔 ?祥云國際社區(qū)與大悅城 ?下一個國際社區(qū)在哪里 ?三地聯(lián)合關(guān)注中糧祥云啟動 高層產(chǎn)品開盤動作： 國際收藏品大展（政府）暨準(zhǔn)業(yè)主交流酒會 公關(guān)活動 時間： 2022年 名稱 主題 專案確定 活動執(zhí)行 高層產(chǎn)品開盤動作 國際收藏品大展（政府）暨準(zhǔn)業(yè)主交流酒會 活勱前 1個月 11月 7日 （暫定） 參與人員 準(zhǔn)業(yè)主、業(yè)主、意向客戶、高端客戶 活勱目的 通過“國際收藏品大展”集合高端客戶群，為項目蓄客的同時進行準(zhǔn)業(yè)主交流酒會，傳達祥云國際純正國際化生活理念。為高端客戶圈層人士提供一個聚會和交流的機會和平臺。 會所系列活動 跨界資源聯(lián)動推廣聚集現(xiàn)場人氣 給兩到三個示意圖 公關(guān)活動 時間： 2022年 所需資源 名稱 主題 專案確定 活動執(zhí)行 合作資源 執(zhí)行團隊 媒體配合 中糧資源跨界營銷 活勱 紅酒品鑒 金融投資講座 高爾夫精英賽 皮劃艇會 家?guī)?Party 高端品牌嫁接 【 如名車勞斯萊斯 】 活勱前 1個月 10月 ~12月 中糧 易居 中糧為主 易居策劃 ? 對位相應(yīng)活勱圈層的雜志； ? 高端會所海報； ? 祥云生活速遞。 備注 以中糧品牌館、祥云國際會所為基地，整合中糧各業(yè)務(wù)板塊客戶資源，分階段進行主題圈層活勱。 國際 VIP客戶紅酒原產(chǎn)地品鑒之旅 公關(guān)活動 時間： 2022年 名稱 主題 專案確定 活動執(zhí)行 VIP客戶紅酒原產(chǎn)地品鑒之旅 回歸紅酒原鄉(xiāng) 紅酒品鑒之旅 6月 30日前 11月 15日 ~ 12月底 參與對象 準(zhǔn)業(yè)主、業(yè)主、資源客戶、圈層高端客戶 活動目的 根據(jù)蓄客情況及成交情況，定期組織準(zhǔn)業(yè)主 VIP客戶旅游“英國紅酒原產(chǎn)地”進行“回歸紅酒原鄉(xiāng) 紅酒品鑒之旅”。讓客戶體驗和認(rèn)同祥云國際的生活理念。 【 】 營銷費用鋪排 階段性鋪排 階 段 時 間 媒體運用 費用安排 備 注 品牌期 宣傳物料類： 海報、形象樓書、戶型單頁、手提袋、 VI系統(tǒng)等銷售道具、禮品； 包裝類： 圍墻、售樓處包裝、風(fēng)情街包裝、品牌館包裝、環(huán)境的布置、導(dǎo)視 媒體發(fā)布類： 報紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、電視臺、電臺、短信 營銷活動： “媒體見面會” 、國際兒童攝影展、媒體茶話會、國際學(xué)校資源聯(lián)絡(luò) 200萬 形象展示 銷售期 開盤前期 宣傳物料類： 海報、產(chǎn)品樓書、戶型單頁、 VI系統(tǒng)等銷售道具、禮品； 包裝類： 圍墻換畫面、道路導(dǎo)視 、風(fēng)情街展示 媒體發(fā)布類： 報紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、電視臺、電臺、站臺、分眾媒體、影院廣告、短信 營銷活動： 六一兒童節(jié)愛心活動、英倫夏令營啟動及主題活動 400萬 蓄客 3000組 開盤中期 宣傳物料類： 各類宣傳品及銷售道具、活動禮品； 包裝類： 樣板樓展示、會所售樓部及街區(qū)景觀展示區(qū)展示 媒體發(fā)布類： 報紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、電視臺、站臺、影視廣告、分眾媒體、短信 營銷活動： 疊墅推介會、國際收藏品交流酒會、秋交會及主題活動 300萬 疊墅銷售達到 95% 開盤后期 2022年春節(jié)前 宣傳物料類： 各類宣傳品及銷售道具、活動禮品； 包裝類： 樣板房展示、會所售樓部及街區(qū)景觀展示區(qū)展示 媒體發(fā)布類： 報紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、電視臺、二級市場媒體聯(lián)合、短信 營銷活動： 資源聯(lián)誼會、圈層主題活動 100萬 高層產(chǎn)品銷售達到90% 合計 1000萬 項目推案及定價策略 第六部分 ?推盤及定價原則 ?價格策略 ?推售策略 ? 穩(wěn)步快跑，以銷定價； ? 以遞增的形式逐步高推。 【 】 推案總體原則 “出頭椽子”； ，差異應(yīng)對客群不同需求； ，批次開盤前及時修正； 【 】 項目整體定價 原則 保證銷售進度 根據(jù)不同的產(chǎn)品類型，制定合理的價格體系，平衡項目的銷售速度和利潤。 科學(xué)合理 項目內(nèi)自身產(chǎn)品綜合比較，通過對位置、景觀、視野、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計等因素的權(quán)重分析，采用加權(quán)方式制定完成各樓棟及各戶型、各戶均價。 加大競爭力 考慮項目疊墅特點，結(jié)合其優(yōu)勢，加大項目競爭力。 整盤考慮 進行通盤考慮．一批次全疊墅入市，提升項目形象，分步驟逐步打開價格空間，通過價格拉升，造成項目升值印象，其后價格持續(xù)提升，創(chuàng)造利潤最大化。 價格 開發(fā)成本 供求關(guān)系 競爭關(guān)系 營銷策略 價格支撐 產(chǎn)品附加值 項目品牌 企業(yè)品牌 現(xiàn)場包裝 營銷推廣 樣板間 示范區(qū) 口碑 價格加分因素 【 】 項目整體定價 原則 【 】 價格策略 市場競品價格 競爭項目當(dāng)前銷售均價 項目名稱 項目規(guī)模 經(jīng)濟指標(biāo) 產(chǎn)品類型 面積配比 銷售均價 目前銷售情況 置信麗府 占地 103畝 1期建筑面積 21萬方 總戶數(shù)： 1290戶 容積率： 3 綠化率： 30% 高層 120300㎡ 高層： 9000~萬 /m178。 9棟預(yù)計 7月開盤， 4月 24開始排號 保利花園 占地 260畝 建筑面積 50萬 ㎡ 總戶數(shù)： 4223戶 容積率： 綠化率： 30% 高層 76180㎡ 7500元 /m178。左右 目前排號中，排號優(yōu)惠 5000元， 5月 1日亮相 鷺島國際 1總占地 422畝 3期建筑面積 21萬 ㎡ 總戶數(shù)： 1995戶 容積率： 綠化率： 44% 高層 91280㎡ 均價 /m178。 均價 15000元 /m178。，一次性付款優(yōu)惠 2% 中海城南 1號 占地 227畝 建筑面積 33萬 ㎡ 總戶數(shù)： 1798 容積率： 綠化率： 35% 高層 160253㎡ 均價 178。 售罄，成銷 2億 譽峰 占地 280畝 建筑面積 17萬 ㎡ 總戶數(shù)： 2022戶 容積率： 綠化率： 50% 高層 170380㎡ 均價 2萬 /m178。左右 3棟 92套，已售 70% 首期 (毛坯 )量價關(guān)系 / 1期純板高層： 開盤價 10000元 /平 計劃盤中價 12022元 /平 疊墅：開盤價 16000元 /平 計劃盤中價 18000元 /平 洋房：待定 (計劃上市期 2022年，根據(jù)當(dāng)期市場綜合定價 ) 【 】 價格策略 產(chǎn)品價格建議 產(chǎn)品價格差異化建議（高層層差） 150 0 200 100 400 350 300 550 500 450 700 650 600 850 800 750 900 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 12F 13F 14F 15F 16F 17F 18F 高層價格思考： ，層差即準(zhǔn)尋市場 基本原則加價（每層遞加）； ，除頂躍戶型外，總價控制在 250萬左右，與疊墅 B戶型（ 3躍 4）價格均衡； ，由于位置及景觀的優(yōu)勢，總價 略高于疊墅 B戶型。 【 】 價格策略 產(chǎn)品差異化定價 A戶型 C戶型 B戶型 總價 450萬 — 500萬 總價 250萬 — 300萬 總價 400萬 — 450萬 疊墅價格思考： 1. 疊墅戶型屬于稀缺產(chǎn)品，定價原則按一房一價制定； 2. A戶型由于贈送面積最大等各種優(yōu)勢， 故價格最高，屬于小區(qū)內(nèi)的頂級住宅； 3. B戶型屬于舒適性住宅，贈送面積最小，且考 慮到樓層原因總價相對較低，同時，可利用此房 源去化高層戶型； 4. C戶型屬于享受性住宅，總價基本控制在 400萬左右，個別戶型由于樓棟的位置及景觀的 不同，總價在 450萬左右。 【 】 價格策略 產(chǎn)品差異化定價 批次房源銷售均價 銷售總額預(yù)計 批次房源 推出時間 基礎(chǔ)價 自然增長 批次產(chǎn)品優(yōu)勢溢價 銷售 均價 增長 月份 月增 長率 一批次 18000 20% － 20220 2 —— 二批次 12022 30 80 15000 2 % 三批次 15000/22022 30 100 18000 2 % 【 】 項目銷售均價 批次推出 推出時間 推量 價格（均價） 任務(wù)完成總計 高層 疊拼 合計推出 高層 去化 疊拼 去化 樓棟 套數(shù) 面積 樓棟 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 比例 完成金額 比例 完成金額 第一批次 \ \ \ 9 90 90 \ \ \ 18000元 /㎡ 90% 第二批次 1 115 102 \ \ \ 102 12022元 /㎡ 65% \ \ \ 第三批次 12 66 14371 5 24 90 13800元 /㎡ 45% 9千萬 22500元 /㎡ 75% 1億 2億 合計 \ 168 114 282 \ \ \ \ \ \ 6樓王 14 1. 依據(jù)去化總量及今年市場態(tài)勢延伸，劃分五批次放量； 2. 每批次設(shè)置主推樓棟和加推樓棟，形成精準(zhǔn)控盤和銷售搶購姿態(tài)； 1. 10月 16日內(nèi)部疊墅預(yù)定，推出 9，共90套； 2. 11月 7日開盤高層，推出 11 15，共 102套； 15 13 1 2 3 4 5 7 8 9 12 【 】 推盤策略 推案總體部署 海量蓄客 三重轉(zhuǎn)化 多重優(yōu)惠 兩線并舉 【 】 推盤策略 項目開盤部署 疊拼開盤 品牌館開放 臨時接待中心開放 項目亮相 北京推介會 共四個階段的銷售培訓(xùn) 售樓處開放 VIP客戶辦理 12周 范蓄水（項目現(xiàn)場） 完成 400組 誠意金交納 1 高層開盤 疊拼、高層齊開盤 3周 高層意向客戶蓄水（項目現(xiàn)場） 4周 意向客戶蓄水（項目現(xiàn)場）年底沖量 4周 完成今年所有成交客戶的簽約 完成全年成銷指標(biāo) 完成 1200組客戶范蓄水 3周 意向客戶蓄水（項目現(xiàn)場） 銷售培訓(xùn) 媒體見面會及業(yè)內(nèi)傳播 城市精英專項疊墅推介會 國際收藏品鑒賞會暨高層開盤 國際兒童攝影展全線活動 分類 6月 7月 8月 9月 10月 開盤 11月 開盤 12月 合計(萬元） 各渠道比例 報媒 30 20 30 45 15 140 14% 戶外 200 20% 小眾渠道 8 10 10 14 14 56 % 公關(guān)活動 20 20 40 80 50 16 243 % 物料 20 20 20 15 15 90 9% 營銷代理費用 200 200 20% 廣告公司