【正文】 由單純住宅地產(chǎn) 向以消費(fèi)者為導(dǎo)向的 綜合服務(wù)型地產(chǎn)轉(zhuǎn)變； 與城市的發(fā)展建設(shè)相結(jié)合， 而非簡(jiǎn)單的蓋樓賣(mài)樓； 成為城市景觀 和業(yè)界的里程碑， 而非普通的居民小區(qū)； 一座城市的起點(diǎn) 國(guó)際化生活社區(qū) 中糧 在住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃的各個(gè)方面，均能體現(xiàn)出最新的國(guó)際人居生活理念，如徹底的人車(chē)分流，綠化景觀的規(guī)劃概念，不同產(chǎn)品的規(guī)劃格局，對(duì)空間的應(yīng)用與理解，等等。 一個(gè)時(shí)代的世界之城，永遠(yuǎn)是眾人心目中的光榮與夢(mèng)想。 正如今天的成都， 正如今天的中糧， 正如今天的祥云國(guó)際社區(qū)。 只有當(dāng)一座城市對(duì)自己的實(shí)力有充分信心的時(shí)候， 才有勇氣敞開(kāi)大門(mén)，歡迎五湖四海的友人。 【 】 成都國(guó)際化社區(qū)的背景與基礎(chǔ) 中糧是營(yíng)造國(guó)際化生活的實(shí)踐者： 豐富的高端國(guó)際化地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) 和強(qiáng)大的國(guó)際資源是堅(jiān)實(shí)后盾 盛世包容，海納百川。取長(zhǎng)補(bǔ)短，海納百川，這是每一個(gè)快速崛起中的希望之城所共有的需求。 有了羅馬柱和巴洛克雕花，并不意味著真的成為了“國(guó)際化”。 成都人骨子里的樂(lè)觀、和諧、豁達(dá)也使這座城市成為了中國(guó)西部的一個(gè)異類(lèi)；從城市的文化氣候角度講，成都在接收國(guó)際化生活方面幾乎沒(méi)有障礙。 祥云 必將成為成都國(guó)際化社區(qū)典范 【 】 成都國(guó)際化社區(qū)典范 中糧 祥云 聚合 標(biāo)志 責(zé)任 負(fù)有強(qiáng)烈歷史責(zé)任感 穩(wěn)扎穩(wěn)打的行業(yè)作風(fēng) 人居資源的集大成者 獨(dú)樹(shù)一幟的行業(yè)標(biāo)桿 把全世界最好的生活 方式帶給中國(guó)消費(fèi)者 對(duì)于進(jìn)步的成功演繹 引 領(lǐng) 市 場(chǎng) 潮 流 性格的契合 【 】 成都國(guó)際化社區(qū)典范 中糧 【 】 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 國(guó)際化理解 中糧 每個(gè)時(shí)代的世界，都有屬于自己的世界之城。 自信與實(shí)力之下， 才能從容自在的對(duì)所有新鮮事物取長(zhǎng)補(bǔ)短，充實(shí)自己。 所謂國(guó)際化，并不是讓中國(guó)人改用刀叉而放棄筷子， 改吃漢堡而放棄紅燒肉；這更多的是表示一種標(biāo)準(zhǔn)和姿態(tài)。 【 】 項(xiàng)目 SWOT分析 威脅 SWOT分析 1. 三環(huán)內(nèi)，外雙楠成熟居住板塊 2. 低密度，高舒適，產(chǎn)品均好性 3. 高層公寓板式布局，露臺(tái)等提升品質(zhì) 4. 開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì) 5. 全小區(qū)人車(chē)分流 6. 大悅城的配套 項(xiàng)目周邊形象較差 景觀檔次不突出 高層產(chǎn)品缺乏明顯高端特色 成都高端項(xiàng)目?jī)r(jià)值洼地吸引更多的 外來(lái)置業(yè)投資者 地鐵 3號(hào)線等交通條件的改善 區(qū)域快速發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì)。消費(fèi)者普遍認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商整體策劃執(zhí)行力對(duì)景觀效果形成有重要影響，大家認(rèn)同高品質(zhì)景觀均出自品牌開(kāi)發(fā)商。 【 】 產(chǎn)品解析 /項(xiàng)目配套 【 】 產(chǎn)品解析 /景觀分析 ? 貝爾高林的園林設(shè)計(jì)理念； ? 英式古典風(fēng)格，尊貴 +浪漫； ? 英倫風(fēng)情街，互動(dòng)式街區(qū)； ? 10畝公園 +小區(qū)內(nèi)小組團(tuán)景觀。 【 】 產(chǎn)品解析 /產(chǎn)品建筑 產(chǎn)品解讀 —— 大悅城，補(bǔ)充一個(gè)城市的理想 國(guó)際綜合體 / ? 大悅城，絕對(duì)是對(duì)一個(gè)城市理想的改寫(xiě)。 —— 尊正英倫，貴胄原生 建筑 / ? 新英倫貴族情結(jié)，地道英格蘭 ? 低密度低容積，原生英吉利風(fēng)情 ? 尊容雍雅，端淑萬(wàn)種，身份優(yōu)越，上流哲學(xué)。 ?應(yīng)避刀型鈍銳，建造田型格局，講求中國(guó)堪輿。 ? 瞄準(zhǔn)城市頂級(jí)標(biāo)桿個(gè)案 —— 譽(yù)峰 ，鎖定基地價(jià)格標(biāo)桿個(gè)案 —— 麗府，創(chuàng)制產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略、服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略、生活方式領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略，文化圈層領(lǐng)導(dǎo)戰(zhàn)略，實(shí)施城市二級(jí)價(jià)差戰(zhàn)術(shù)，降解區(qū)位營(yíng)銷(xiāo)品級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，蓄積后勢(shì)奪人。 ? 本案區(qū)位上，屬城市新貴及準(zhǔn)貴階層最為購(gòu)買(mǎi)接受度最高的高潛質(zhì)區(qū)位之一，但周界環(huán)境還不足打造標(biāo) 桿產(chǎn)品所需的高端物業(yè)區(qū)域性聚合、生活配套高級(jí)品質(zhì)化、及商業(yè)配置品牌化的三大要件，由此 祥云國(guó)際與大悅城，須以相輔相成的格局切入成都標(biāo)桿物業(yè)極品領(lǐng)域，以異曲同工之勢(shì)體現(xiàn)中糧城市運(yùn)營(yíng)能力力和對(duì)區(qū)位競(jìng)銷(xiāo)價(jià)值的強(qiáng)勢(shì)制導(dǎo)能力。 區(qū)域規(guī)劃 【 】 區(qū)域分析 /區(qū)域規(guī)劃 探底周?chē)袌?chǎng)量?jī)r(jià)關(guān)系，確立祥云國(guó)際成都戰(zhàn)略 ? 中糧品牌進(jìn)軍成都市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)說(shuō)依靠三支主力：別墅系、公寓系、綜合體。武侯區(qū)正變得越來(lái)越時(shí)尚，越來(lái)越宜居。 該區(qū)以武侯科技園、西部鞋都工業(yè)園為載體，形成了電子信息、生物制藥、機(jī)電一體化、新材料等 四大高新技術(shù)支柱產(chǎn)業(yè)和皮鞋、家具等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)并存的產(chǎn)業(yè)體系 ；同時(shí)西南成都物流中心致力于發(fā)展成為西南一流的綜合性現(xiàn)代化物流中心。 祥云國(guó)際社區(qū)誕生于成都國(guó)際化進(jìn)程中，時(shí)逢標(biāo)桿物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)鏖戰(zhàn)，純正的產(chǎn)品差異，升級(jí)客戶圈層營(yíng)銷(xiāo)，標(biāo)桿性產(chǎn)品整合力，方能明哲保身，去化出彩 項(xiàng)目本體研判 第二部分 ?項(xiàng)目區(qū)域分析 ?基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?產(chǎn)品解析 ?SWOT分析 【 】 區(qū)域分析 /地塊四至 西北面 ：武侯大道 東南面 ：大悅城 東北面 ：外雙楠區(qū)域 西南面 ：三環(huán)路 中糧祥云 ? 項(xiàng)目地處地處二環(huán)與三環(huán)之間，距市中心天府廣場(chǎng)約 ㎞，距離雙流機(jī)場(chǎng)約 15公里； ? 項(xiàng)目位于成都市西南方向，是連接西貴南富的中間版塊； ? 項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為成熟的外雙楠高端住宅區(qū)，也是武侯區(qū)未來(lái)重點(diǎn)打造的區(qū)域。 4. 豪宅產(chǎn)品的入市與周邊普通商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)競(jìng)合態(tài)勢(shì)。 2. 主城區(qū)物業(yè)進(jìn)一步標(biāo)桿化，成房市場(chǎng)從譽(yù)峰開(kāi)始登臨標(biāo)桿時(shí)代。 麗府 ， 長(zhǎng)期品牌塑造打造 成品開(kāi)發(fā)模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 投資商：基匯資本 定義置信品牌最高端產(chǎn)品，高調(diào)亮相 大打圈層概念營(yíng)銷(xiāo)牌，定位為承接南富西貴的中心地帶 借注資方品牌，進(jìn)行產(chǎn)品保質(zhì)概念推廣。 國(guó)際化住區(qū)定位 +高端生活模式 +生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì) = 量?jī)r(jià)雙收的全國(guó)名盤(pán) 【 】 競(jìng)品項(xiàng)目動(dòng)態(tài) /麓山國(guó)際社區(qū) 譽(yù)峰 —— 以國(guó)際城南的核心區(qū)位，極致演繹精裝產(chǎn)品，體現(xiàn)物超所值。 這些項(xiàng)目的成功的經(jīng)驗(yàn)實(shí)在上不在其“貴”，而是在其“貴”中體現(xiàn)的良好性價(jià)比，這種性價(jià)比，實(shí)際上是建立在自身獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力之上。 據(jù)內(nèi)部消息，除置信外，其他幾個(gè)開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)定價(jià)方面都準(zhǔn)備比照保利花園的定價(jià)策略。 高價(jià)土地的出現(xiàn)，也為市場(chǎng)形成了房?jī)r(jià)標(biāo)桿。 2022年 5月數(shù)據(jù)顯示，成都小別墅市場(chǎng)成交幾乎未受新政影響。 目前成都市高端物業(yè)中，高端電梯公寓中較高報(bào)價(jià)約為15000元 /㎡、別墅類(lèi)物業(yè)中較高報(bào)價(jià)為 23萬(wàn)元 /㎡，僅為普通物業(yè)的 23倍；但與國(guó)內(nèi)其他一二線城市高端物業(yè)的價(jià)格卻為普通住宅的 89倍甚至更多。 09年地王頻出，成都高端項(xiàng)目 2022年持續(xù)放量 新政后，樓市投資客把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和高端住宅 09年地王項(xiàng)目的逐步入市，預(yù)計(jì) 2022年成都高檔住宅市場(chǎng)占比將進(jìn)一步提高。成都中糧祥云國(guó)際社區(qū)別墅項(xiàng)目 2022年?duì)I銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案報(bào)告 目錄綱要 第一章 市場(chǎng)環(huán)境研判 第二章 項(xiàng)目本體研判 第三章 項(xiàng)目定位與核心價(jià)值梳理 ?整體市場(chǎng)環(huán)境 ?項(xiàng)目競(jìng)品動(dòng)態(tài) ?易居觀點(diǎn) ?項(xiàng)目區(qū)域分析 ?基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ?產(chǎn)品解析 ?SWOT分析 第五章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行計(jì)劃 第六章 項(xiàng)目推案及價(jià)格策略 ?項(xiàng)目推售及定價(jià)原則 ?價(jià)格策略 ?推售策略 第四章 目標(biāo)消費(fèi)者分析 ?產(chǎn)品形態(tài)分級(jí)客戶 ?典型客戶構(gòu)成 ?典型客戶樣本描摹 ?銷(xiāo)售任務(wù)與分解 ?項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總綱 ?階段性分解動(dòng)作 ?營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算 ?項(xiàng)目概念定位 ?項(xiàng)目?jī)r(jià)值闡述 ?項(xiàng)目核心價(jià)值體系梳理 ?項(xiàng)目總精神 SLOGAN及推廣調(diào)性 市場(chǎng)環(huán)境研判 第一部分 ?整體市場(chǎng)環(huán)境 ?項(xiàng)目競(jìng)品動(dòng)態(tài) ?易居觀點(diǎn) 【 】 國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā) 【 2022】 10號(hào)文件的解讀 2022年 4月 14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確 : 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%； ，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ； ，大幅度提高首付款比例和利率水平（部分城市已暫停放貸）； ，不能申請(qǐng)房貸； ?對(duì)依賴(lài)低信貸成本的投資類(lèi)客戶打擊最大（即投機(jī)炒房客）； ?對(duì)改善型客戶則大幅提高了購(gòu)買(mǎi)力門(mén)檻； ?政府及媒體的雙重作用對(duì)市場(chǎng)信心的影響極大； 【 】 國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā) 【 2022】 10號(hào)文件的解讀 ，力度空前； ，而非明確降低至某個(gè)水平； ，量?jī)r(jià)齊跌的狀況，否則政府還將再出重拳； ，市場(chǎng)信心和市場(chǎng)規(guī)律的恢復(fù)仍然需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間； ； 我們必須要端正態(tài)度，審時(shí)度勢(shì)， 首先不能對(duì)抗政策，避免在敏感時(shí)刻成為“樓王”，做政府和輿論的靶標(biāo)； 其次要謀定而后動(dòng)，從全盤(pán)利益考慮，做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。 【 】 國(guó)發(fā) 【 2022】 10號(hào)文件對(duì)本項(xiàng)目的影響 核心影響： 近期內(nèi)滿足購(gòu)買(mǎi)力條件的客戶總數(shù)下降 應(yīng)對(duì)措施： ，以品質(zhì)體驗(yàn)獲取客戶信任； ，充分加以引導(dǎo)和利用； ，準(zhǔn)備充分，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)即紅盤(pán)； 【 】 整體市場(chǎng)環(huán)境 /市場(chǎng)機(jī)會(huì) 新政背景下 —— 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較健康，新政影響沒(méi)有一線城市大 據(jù)各方面報(bào)告顯示，成都樓市泡沫并不算嚴(yán)重，新政打擊的是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，相比一線城市，成都受新政的影響不算太大，雖 5月份住宅成交量降低，但房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅下降； 各地新政后細(xì)則出臺(tái)，相對(duì)北京細(xì)則都比較寬松，成都的細(xì)則遲遲未出臺(tái)，也是地方政府對(duì)樓市的一種保護(hù)； 成都今年利好不斷，繼成為國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)、中國(guó)最佳旅游城市之后，成都正向著世界現(xiàn)代田園城市進(jìn)軍，尤其是地鐵一號(hào)線今年 10月就將開(kāi)通，成灌快鐵、城際鐵路等新型交通的開(kāi)通，對(duì)成都樓市的促進(jìn)作用將非常明顯，這個(gè)現(xiàn)象在第 35屆春節(jié)會(huì)上已經(jīng)顯露出來(lái)。 新政之后，很多樓市投資客把目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)跟高端住宅項(xiàng)目。成都市的高端物業(yè)市場(chǎng)普遍為市場(chǎng)所看好。 2022年成都商品房住宅中提供供應(yīng)、成交及均價(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì) 單位：萬(wàn)平米 元 /平米 2022年，成都房地產(chǎn)整體受到契稅減免、減息等有利政策的刺激，積蓄的剛性需求 得以釋放，導(dǎo)致成交急劇上漲，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)整之后的大幅回升 全年供應(yīng)面積為 1,638萬(wàn)平米 全年成交面積為 2,339萬(wàn)平米 全年成交均價(jià)為 5,590元 /平米 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIRC市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu) 【 】 整體市場(chǎng)環(huán)境 /09年市場(chǎng)供求 09年供應(yīng)量激增 未來(lái) 12年供應(yīng)量井噴 【 】 整體市場(chǎng)環(huán)境 /高端市場(chǎng)供給 供給趨勢(shì)預(yù)測(cè) 2022年，成都地王頻現(xiàn)，各大開(kāi)發(fā)商都有高價(jià)拿地現(xiàn)象出現(xiàn)，致使未來(lái) 12年，成都高端市場(chǎng)供應(yīng)量增大。 09年土地出讓價(jià)格的不斷突破，高地價(jià)將推動(dòng)整體市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步攀升由于從 2022年開(kāi)始受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，成都政府開(kāi)始縮減土地供應(yīng)，按照拿地后一年開(kāi)發(fā)的進(jìn)度來(lái)推算，2022年主要供應(yīng)將來(lái)自于 2022年土地供應(yīng)和2022年上半年取得土地，因此 2022年成都住宅整體市場(chǎng)供應(yīng)量仍將處于較低的水平 【 】 整體市場(chǎng)環(huán)境 /武侯區(qū)順江 鐵佛地塊土地交易 2022年，武侯區(qū)順江 鐵佛地塊，云集了中糧、保利、中海、置信、華宇、綠地各知名開(kāi)發(fā)商，近期保利也在炒作本版塊，主題是“成都正在逐步迎來(lái)富人們的都市回歸浪潮 ”，整個(gè)板塊區(qū)域被定為為成都的新富人生活區(qū)。 麓山國(guó)際社區(qū) 譽(yù)峰 華僑城 縱觀成都高端住宅市場(chǎng)，以上三個(gè)項(xiàng)目在 2022年高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，取得了最為理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，已經(jīng)成為了目前的 城市標(biāo)桿。 【 】 競(jìng)品項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 3大典型性標(biāo)桿物業(yè)研究 —— 高端市場(chǎng)分析 標(biāo)桿產(chǎn)品市場(chǎng)切割能力強(qiáng) —— 產(chǎn)品標(biāo)桿，也是價(jià)格標(biāo)桿，也是銷(xiāo)售量的標(biāo)桿；標(biāo)桿產(chǎn)品的客戶移動(dòng)能力強(qiáng)，大量高端外來(lái)投資者為標(biāo)桿產(chǎn)品買(mǎi)單 麓山國(guó)際社區(qū) —— 賣(mài)的不僅是別墅，還是一種圈層的生活方式。 國(guó)際城南核心區(qū)位 +極致產(chǎn)品主義 +圈層營(yíng)銷(xiāo) = 高層公寓的全市最高價(jià) 【 】 競(jìng)品項(xiàng)目動(dòng)態(tài) /譽(yù)峰 華僑城 —— 華僑城模式在城市三環(huán)的成功復(fù)制 華僑城模式 = 高于區(qū)域價(jià)格 2022元每平 【 】 競(jìng)品項(xiàng)目動(dòng)態(tài) /華僑城 ?置信麗都系列最高端產(chǎn)品，麗都系列在成都深入人心 ?融合南富西貴，成都傳統(tǒng)高端居住區(qū)核心區(qū)域 ， 連通雙楠 紫荊，城市價(jià)值前景看好 ?產(chǎn)品價(jià)值 紐約中央公園式園林 私密?chē)系囊?guī)劃理念 創(chuàng)新 “ 主臥區(qū) ” 戶型設(shè)計(jì) 五星級(jí)入戶大堂 高端社區(qū)配套專(zhuān)設(shè)豪華私人會(huì)所，下沉式室內(nèi)恒溫 游泳池、全水療 SPA、國(guó)際化商務(wù)中心、品牌健身 館，兼具時(shí)尚內(nèi)涵、 高科技配置 ： 直飲水（軟水）系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng) 地暖系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、人與建筑環(huán)境之間的 互動(dòng)更為動(dòng)態(tài)和開(kāi)放。 通過(guò)景觀打造、戶型設(shè)計(jì)、高檔配套等通常手段提升附加值 置信麗府以深耕本土的強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品打造成為 區(qū)域標(biāo)桿 區(qū)域高端競(jìng)爭(zhēng) — 置信 本土口碑品牌 +產(chǎn)品升級(jí) +地段升級(jí) =區(qū)域標(biāo)桿 開(kāi)盤(pán) 2月銷(xiāo)售 350套 【 】 競(jìng)品項(xiàng)目動(dòng)態(tài) /置信麗府 結(jié)論 —— 高端市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)