【正文】 超過 60套； 5. 深度挖掘項(xiàng)目 核心資源 ，才能形成差異化的核心競(jìng)爭(zhēng)力； 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目啟示： 三、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目總體用地指標(biāo) 總占地面積 5000畝 湖面面積 800畝 運(yùn)動(dòng)配套 3000畝 可開發(fā)用地面積 1100畝 已開發(fā)用地面積 180畝 剩余住宅土地面積 920畝 按 ，后期可開發(fā)建筑面積約為 。 項(xiàng)目 產(chǎn)品類型 主力面積 價(jià)格（元 /平米） 項(xiàng)目核心力 麓山國(guó)際社區(qū) 獨(dú)棟 250400 22022 國(guó)際城南、城市副中心、高爾夫別墅 疊拼 215238 12022 龍湖 〃 長(zhǎng)橋郡 獨(dú)棟 320500 8500 牧馬山、兩河景觀資源、龍湖品牌 雅居樂花園 獨(dú)棟 300468 14000 國(guó)際城南、城市副中心、品牌 聯(lián)排 152200 9500 四馬屋 152 8500 蔚藍(lán)卡地亞 獨(dú)棟 500700 30000 國(guó)際城南、城市副中心、西南首席六星級(jí)山地會(huì)所 雙拼 400 16000 疊拼 230270 7500 置信 〃 香頤麗都 獨(dú)棟 840860 15000 置信品牌、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境 雙拼 460480 9300 疊拼 220270 8000 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目簡(jiǎn)要 對(duì)比因素 本案 長(zhǎng)橋郡 麓山國(guó)際 蔚藍(lán)卡地亞 置信鷺湖宮 項(xiàng)目資源 區(qū)域認(rèn)可度 ★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★ 規(guī)模 ★★★★★ ★★★ ★★★★ ★★ ★★★★★ 自然資源 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★ ★★★★★ 項(xiàng)目配套 會(huì)所配套 ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★ 運(yùn)動(dòng)配套 ★★★★★ ★ ★★★ ★ ★★★ 生活配套 ★★★★ ★ ★★★★ ★ ★★★★★ 交通配套 ★★★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ 品牌價(jià)值 開發(fā)商實(shí)力 ★★★★ ★ ★★★★★ ★★★ ★★ ★★★★ 物業(yè)管理 ★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ ? 本項(xiàng)目 依靠 規(guī)模、自然資源、項(xiàng)目配套 等 優(yōu)勢(shì) ，已 進(jìn)入成都別墅第一梯隊(duì) ? 目前項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)，配套優(yōu)勢(shì) 等 核心優(yōu)勢(shì)還未完全發(fā)揮，使項(xiàng)目位于第一梯隊(duì)靠后的位置 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目賣點(diǎn)比較 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目 規(guī)模（畝） 物業(yè)形態(tài) 預(yù)計(jì)推出時(shí)間 觀嶺 4200 首期以 360500平米獨(dú)棟為主 2022年 11月底 龍泉湖項(xiàng)目 5000 ———— 2022年下半年 舜元龍泉項(xiàng)目 1500 首期為 130套聯(lián)排 2022年 9月 合計(jì) 10700（畝） 目前成都近期的潛在重點(diǎn)別墅項(xiàng)目開發(fā)量約 10700畝，其中 6500畝位于龍泉，未來龍泉區(qū)域的別墅氛圍將日趨成熟，同時(shí)也將帶來一定的競(jìng)爭(zhēng)。 分區(qū)域價(jià)格分析 分產(chǎn)品價(jià)格分析 小結(jié) ? 政策：對(duì)于高端別墅項(xiàng)目沒有直接影響 ? 板塊：項(xiàng)目所在板塊優(yōu)勢(shì)不突出 ? 供需：供需失衡，出現(xiàn)供大于求的局面 ? 價(jià)格：項(xiàng)目所在板塊價(jià)格與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所在板塊價(jià)格相差近 10000元 /平米（不包含本項(xiàng)目），發(fā)展?jié)摿^大。 小結(jié)：總的來看市場(chǎng)供需失衡 成都別墅市場(chǎng)價(jià)格分析 板塊價(jià)格： ? 南沿線依然是別墅價(jià)值最高板塊，價(jià)格為各區(qū)域之首，龍泉板塊由于別墅開發(fā)氛圍欠缺，價(jià)格最低。 （備注：其它包括蒲江、新都郫縣等郊縣非別墅集中區(qū)域） 供需量分析 從區(qū)域來看 ? 供應(yīng)：供應(yīng)主要集中在青城山、溫江、南沿線 ? 銷售：銷售最好的區(qū)域?yàn)槟涎泳€ 從產(chǎn)品來看 ? 供應(yīng)：截止 11月供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品以疊拼為主。 成都別墅市場(chǎng)分析 各板塊市場(chǎng)特征 板塊 開發(fā)情況 比較優(yōu)勢(shì) 典型項(xiàng)目 板塊特征 主要 產(chǎn)品 （平米） 主力 戶型 （平米） 目前均價(jià) （元 /平米） 南 延線 城市別墅 聯(lián) 排 獨(dú) 棟 聯(lián)排 ： 190— 370獨(dú) 棟： 237245 獨(dú)棟： 600800 聯(lián)排： 13000 獨(dú)棟 ： 28000 城市 副中心 交通便利 品牌開發(fā)商 云集 麓山 國(guó)際、 雅居樂花園、蔚藍(lán)卡地 亞等 牧馬 山 純別墅區(qū) 獨(dú) 棟 獨(dú)棟： 210410 獨(dú)棟： 500800 獨(dú)棟： 14000 國(guó)際性高爾夫球場(chǎng) 板塊別墅氛圍沉淀 自然資源 牧山麗景 ， 龍湖長(zhǎng)橋郡， 中 航云嶺等 溫江 近郊別墅 雙 拼 聯(lián)排 疊 拼 雙 拼： 360500 聯(lián) 排： 310370 疊 拼： 190270 雙 拼： 9050 聯(lián) 排： 10500 疊拼： 6800 江安河自然資源 交通 便利 香 頤麗都、仁和春天大道、金河谷 、等 青城山 第二居所 養(yǎng)老、度假 獨(dú)棟 組院 聯(lián) 排 ： 90200 獨(dú) 棟 ： 350500 獨(dú) 棟： 10000 組院 ： 8000 自然 歷史文化 資源 青城山 休閑 度假 勝地 珠江 逸 景 天生墅 ， 芙蓉 青城 、 青城山 房等 主 城區(qū) 第一居所 城市別墅 雙拼 疊拼 疊 拼 ： 190360 雙 拼 ： 360420 疊 拼 :13000 聯(lián)排 :18000 雙 拼： 28000 便利 交通 完善 配套 產(chǎn)品稀缺性 美洲花園 浣花 〃100 中海 龍 灣 半島等 龍泉 山水別墅 近郊別墅 獨(dú)棟 聯(lián)排 聯(lián) 排： 180300 獨(dú) 棟： 190360 聯(lián) 排 ： 5200 獨(dú) 棟： 9500 山水自然資源 國(guó)一 ?澳 鄉(xiāng) 盛世 中華等 項(xiàng)目所在龍泉板塊主要依托自然山水資源，別墅開發(fā)氛圍不濃，高端配套欠缺，區(qū)位優(yōu)勢(shì)尚未突顯。中糧 〃 御嶺灣 2022年?duì)I銷推廣計(jì)劃 2022年 12月 第一部分 : 營(yíng)銷環(huán)境分析 第三部分 : 項(xiàng)目階段性營(yíng)銷推廣策略 第二部分 : 項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣策略 目錄 : ? 2022年 5月前 : 緊縮銀根、增加廉租房、保障性住房，防止商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)過快 ? 2022年 5月地震后 : 以減免稅收等方面支持災(zāi)區(qū)重建 ? 2022年 9月至今 : 四次降息 ,以降低利率的手段 ,減輕購(gòu)房者還貸壓力，緩解買方觀望氣氛，改變市場(chǎng)供需狀況。 ? 2022年 11月 1日 : 對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買普通自住房或改善型普通自住房，最低首付款 比例調(diào)整為 20% 政策分析 一、市場(chǎng)環(huán)境分析 ? 目前成都別墅主要集中在南沿線、牧馬山、溫江、青城山、主城區(qū)五大板塊，此外龍泉、郫縣、新都、浦江等其它區(qū)域也有少量分布。 成都別墅市場(chǎng)供需分析 ? 說明 :我們選取成都各個(gè)主要?jiǎng)e墅區(qū)域的典型項(xiàng)目進(jìn)行分析，以下的供需量及均價(jià)采集的數(shù)據(jù)范圍僅限于這幾個(gè)板塊的主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目，納入本次統(tǒng)計(jì)的別墅項(xiàng)目共 30個(gè)（數(shù)據(jù)來源：房管局備案，個(gè)別不能查到備案的項(xiàng)目采用詢問銷售員的方式） ? 本月成都主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目總體可售套數(shù) 1646套，本月新增供應(yīng) 168套，成交206套，供需比僅為 13％，平均每個(gè)項(xiàng)目成交 7套。 ? 銷售：目前市場(chǎng)上銷售最好的產(chǎn)品為疊拼，其次為獨(dú)棟。 產(chǎn)品價(jià)格： ? 各類產(chǎn)品之間的平均價(jià)差依然保持在 1500— 2022元 /平米左右。 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 目前本項(xiàng)目已進(jìn)入成都別墅市場(chǎng)第一梯隊(duì)行列，面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為南沿線麓山國(guó)際社區(qū)、蔚藍(lán)卡地亞，牧馬山板塊的龍湖長(zhǎng)橋郡等成都高端別墅。 1. 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目別墅暢銷戶型面積：獨(dú)棟為 200— 450平米中小獨(dú)棟；雙拼為 400420平米；聯(lián)排為 240— 360平米；疊拼為 210— 310平米，建議本案各產(chǎn)品戶型控制在暢銷戶型區(qū)間內(nèi)； 2. 花園面積：區(qū)域內(nèi)獨(dú)棟花園面積幾乎與建筑面積相等作為贈(zèng)送；雙拼、聯(lián)排花園面積為建筑面積的 — 。 基礎(chǔ)環(huán)境分析 —— 用地指標(biāo) 項(xiàng)目資源 地形分析： 天然山地，在區(qū)域內(nèi)形成高低錯(cuò)落的自然坡度，形成較好的坡差，有利于打造較為寬闊的景觀面，但同時(shí)也增加了施工難度。 ? 項(xiàng)目周邊有幼兒園、超市、醫(yī)院、郵局等，但檔次較低，無法與本項(xiàng)目的品質(zhì)及形象匹配， ? 項(xiàng)目規(guī)劃有 18洞山地高爾夫球場(chǎng)、雙會(huì)所、國(guó)際學(xué)校、歐洲風(fēng)情街等高端配套，但目前尚未呈現(xiàn)，項(xiàng)目缺乏體驗(yàn)式營(yíng)銷，對(duì)于項(xiàng)目支撐較弱。 項(xiàng)目配套 項(xiàng)目交通 龍興大道 驛都大道 成渝高速 成洛大道 目前從成都通往項(xiàng)目的道路有龍興大道、驛都大道、