【正文】 戰(zhàn)略下的營(yíng)銷方案 執(zhí)行計(jì)劃 項(xiàng)目概況發(fā)現(xiàn)我們的機(jī)會(huì) 91 南匯城市意向：從資源依賴到航運(yùn)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的未來(lái) 城市引擎 南匯區(qū) 南匯歷史關(guān)鍵詞： 江南水鄉(xiāng) 古鎮(zhèn) 南匯現(xiàn)狀關(guān)鍵詞： 經(jīng)濟(jì)后 發(fā)展 地區(qū) 農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá) 都市旅游區(qū) 南匯未來(lái)關(guān)鍵詞： 亞太國(guó)際航運(yùn)中心 現(xiàn)代裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基地 區(qū)域背景 101 南匯經(jīng)濟(jì)前景： GDP是浦東的 1/7，同時(shí)增長(zhǎng)率高于浦東平均水平 ,有著強(qiáng)大的發(fā)展后勁 ? 南匯全區(qū)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展 ， 05年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長(zhǎng) % ? 20222022年，南匯的GDP平均增長(zhǎng)率在 %%；浦東為 %20%，南匯發(fā)展迅猛 區(qū)域背景 111 南匯發(fā)展原動(dòng)力：主要是依托 工業(yè)、基建、運(yùn)輸產(chǎn)業(yè) 的拉動(dòng) 工業(yè)總產(chǎn)值 康橋工業(yè)區(qū) 南匯工業(yè)園 臨港新城 億元 第一產(chǎn)業(yè)比重 第二產(chǎn)業(yè)比重 第三產(chǎn)業(yè)比重 上海市 南匯 南匯工業(yè)園 臨港新城 洋山深水港 滬蘆高速 未來(lái)之星： 洋山深水港 2022年 12月，洋山深水港開港。開港之初洋山港國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)集裝箱吞吐量為 17萬(wàn)箱，港口裝卸貨物總重量為 156萬(wàn)噸，預(yù)計(jì)到 2022年 ， 港口吞吐量將達(dá) 1500萬(wàn)箱。預(yù)計(jì) 07年 完成 臨港新城城區(qū) 規(guī)劃中的輕軌 東海大橋完成橋 基打樁工作 到洋 山深水港 滬蘆高速公路 匯南新城 南 奉公路 /滬南 公路為核心 浦東國(guó)際航空港 利好主要有以下幾點(diǎn)： ?交通 ， 加強(qiáng)與外區(qū)域的對(duì)接 ?運(yùn)輸 ， 增強(qiáng)港口的運(yùn)輸力及吞吐量 ， 形成與外界貿(mào)易往來(lái)的重要基地 ? 產(chǎn)業(yè)區(qū) ， 有助于區(qū)域的自身發(fā)展 ， 帶動(dòng)剛性需求及人流量的導(dǎo)入 ? 增強(qiáng)區(qū)域?qū)ν赓Y的吸引力 ， 帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展 南匯規(guī)劃 :交通路網(wǎng)改善與產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展合力助推南匯快速發(fā)展 區(qū)域背景 區(qū)域背景區(qū)域背景 從資源依賴到 航運(yùn)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng) 的未來(lái)城市引擎 城市意向 GDP是浦東的 1/7，同時(shí)增長(zhǎng)率高于浦東平均水平 ,有著強(qiáng)大的 發(fā)展后勁 主要是依托 工業(yè)、基建、運(yùn)輸產(chǎn)業(yè) 的拉動(dòng) 發(fā)展動(dòng)力 交通路網(wǎng)改善 與產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展合力助推南匯快速發(fā)展 城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)前景 南匯 —— 產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)、政策傾斜的高速發(fā)展未來(lái)新區(qū) 》》》 我們的機(jī)會(huì) 1： 141 片區(qū)背景 區(qū)域地位：南匯的惠南科技經(jīng)濟(jì)發(fā)展圈 一核： 臨港新城 三圈： 港口經(jīng)濟(jì)圈 /周康綜合經(jīng)濟(jì)圈 /惠南科教經(jīng)濟(jì)圈 三帶： 外環(huán)線經(jīng)濟(jì)帶 /遠(yuǎn)東大道經(jīng)濟(jì)帶 /滬蘆高速經(jīng)濟(jì)帶 南匯：一核三圈三帶 151 區(qū)域條件：區(qū)政府所在地、周邊配套成熟、旅游資源豐富，到市中心車程約 40分鐘 本項(xiàng)目 九九別墅 惠南政府 東門步行街 南匯科教園區(qū) 南匯工業(yè)園 惠南 建德南郊 惠南鎮(zhèn) 惠南鎮(zhèn)原名南匯城，建于 1386年，是南匯區(qū)委、區(qū)府的所在地。 野生動(dòng)物園 桃源民俗村 古鎮(zhèn)園 片區(qū)背景 161 惠南新城將由以下幾個(gè)功能區(qū)組成：現(xiàn)代城市居住區(qū)、科教園區(qū)、國(guó)際化居住區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合區(qū)、浦東客站物流園區(qū)、綜合物流園區(qū) 片區(qū)未來(lái)：上海遠(yuǎn)郊中等規(guī)模的國(guó)際化、現(xiàn)代化區(qū)域 /軌道新城 本項(xiàng)目 片區(qū)背景 ?道路交通 A2滬蘆高速公路： A20段 —— 東海大橋段已通車 A30遠(yuǎn)東大道： 全線已通車 ?軌道交通 11號(hào)線軌道交通： 2022年之前通車 R2軌道交通： 2022年之前通車 浦東鐵路二期： 浦東一期已通車， 2022年之前二期通車 區(qū)域背景區(qū)域背景 南匯的惠南 科技經(jīng)濟(jì) 發(fā)展圈 城市意向 區(qū)政府 所在地、周邊配套成熟、 旅游 資源豐富，到市中心車程約 40分鐘 上海遠(yuǎn)郊中等規(guī)模的國(guó)際化、 現(xiàn)代化市鎮(zhèn) /軌道新城 城市規(guī)劃 經(jīng)濟(jì)前景 惠南鎮(zhèn) —— 政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心、軌道新城 》》》 片區(qū)背景片區(qū)背景片區(qū)背景片區(qū)背景 我們的機(jī)會(huì) 2： 181 板塊 佘山板塊 長(zhǎng)寧板塊 徐涇板塊 莘閔板塊 九亭板塊 浦東板塊 南匯板塊 興起時(shí)間 2022 1992 1999 1998 2022 2022 2022 資源條件 佘山 城市 交通 城市 大學(xué)城 政策 交通 主要通行道路 A9嘉松公路 市內(nèi)交通 滬青平 市內(nèi)交通 市內(nèi)交通 市內(nèi)交通 南六公路 配套成熟度 較低 高 較高 高 較高 較高 低 板塊氣質(zhì) 豪宅區(qū) 外籍豪宅 中檔別墅區(qū) 舒適別墅區(qū) 經(jīng)濟(jì)別墅區(qū) 豪宅區(qū) 中檔別墅區(qū) 人氣走勢(shì) ↑ ↓ → → ↑ → ↑ 主要客戶來(lái)源 國(guó)外，國(guó)內(nèi) 國(guó)外、國(guó)內(nèi) 上海、外省 浦西客戶 長(zhǎng)寧、閔行 國(guó)外、國(guó)內(nèi) 浦東客戶 產(chǎn) 品 特 征 類型 獨(dú)棟別墅 獨(dú)棟別墅 獨(dú)棟，聯(lián)排 獨(dú)棟，聯(lián)排 聯(lián)排，獨(dú)棟 獨(dú)棟 獨(dú)棟，聯(lián)排 用途 居住，度假 居住 居住 居住 居住 居住 居住，度假 素質(zhì) 很好 很好 較好 一般 較差 很好 一般 區(qū)域市場(chǎng) 板塊地位：成熟、認(rèn)知度高、 “ 浦東后花園 ”，人氣走勢(shì)持續(xù)向上 片區(qū)市場(chǎng) 191 市場(chǎng)趨勢(shì) :產(chǎn)品多元化進(jìn)程加速，在部分區(qū)域，類別墅產(chǎn)品快速被認(rèn)知及接受 15月 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 上海市聯(lián)排 2283 484438.3 4467276961 9 浦東聯(lián)排 252 4 733327689 8 南匯聯(lián)排 73 2 167165991 7 從整體上看，南匯聯(lián)排的銷售量遠(yuǎn)落后于浦東聯(lián)排的銷售，但在局部區(qū)域 —— 周康板塊，已出現(xiàn)了中科大學(xué)村聯(lián)排熱銷的局面 南匯獨(dú)棟別墅的銷售接近浦東獨(dú)棟的銷售，且每月維持在浦東獨(dú)棟別墅銷售量的 60％左右，但價(jià)格實(shí)現(xiàn)相對(duì)較低 15月 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 實(shí)現(xiàn)均價(jià) 上海市獨(dú)棟 1033 9 6322746029 1 浦東獨(dú)棟 194 2078222048 2 南匯獨(dú)棟 124 542771724 6 別墅市場(chǎng)發(fā)展階段 獨(dú)棟產(chǎn)品為主 南匯別墅市場(chǎng)已納入到浦東的別墅市場(chǎng)體系中 局部的質(zhì)變已經(jīng)產(chǎn)生 小獨(dú)棟產(chǎn)品 類別墅產(chǎn)品 混合社區(qū) 產(chǎn)品多元化 市場(chǎng)相關(guān)性變化 與成熟市場(chǎng)相關(guān)性較弱 與成熟市場(chǎng)相關(guān)性加強(qiáng)，比例增加 超越成熟市場(chǎng)，相關(guān)性再次減低 片區(qū)市場(chǎng) 201 建德南郊 九九別墅 藍(lán)堡別墅 周康板塊 區(qū)域情況 ?浦東延伸區(qū)域 ?配套成熟。 片區(qū)市場(chǎng) 區(qū)域背景區(qū)域背景 南匯的惠南 科技經(jīng)濟(jì) 發(fā)展圈 板塊地位 產(chǎn)品多元化進(jìn)程加速，在部分區(qū)域， 類別墅 產(chǎn)品快速被認(rèn)知及接受 各板塊內(nèi)都有明星樓盤，同時(shí)隨著別墅產(chǎn)品多元化， 客戶面臨重新洗牌 競(jìng)爭(zhēng)格局 產(chǎn)品趨勢(shì) 惠南板塊 —— 產(chǎn)品更新、客戶洗牌、自住吸引力 》》》 片區(qū)背景片區(qū)背景片區(qū)背景片區(qū)背景 板塊間客戶雷同度高，惠南隨著交通改善將大大提升對(duì) 自住客戶的吸引力 客戶聚焦 我們的機(jī)會(huì) 3： 241 競(jìng)爭(zhēng)時(shí)序：時(shí)間從各板塊推量來(lái)看，惠南板塊下半年推量相對(duì)較少，直接競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較弱 7月 8月 9月 10月 11月 12月 本項(xiàng)目開盤進(jìn)入銷售期 客戶蓄客期 13套 藍(lán)堡別墅 九九別墅 7套 17套 12套 誠(chéng)功領(lǐng)袖 6套 4套 新房源入市 建德南郊 17套 30套以上 本項(xiàng)目 35套 中科村 五期房源入市 綠寶園 21套 綠洲康城 16套 11套 三期房源推出 綠洲千島 11套 40套 東方夏威夷 生茂養(yǎng)園 愛法莊園 6套 5套 20套 18套 34套 32套 54套 47套 53套 41套 87套 54套 55套 周康板塊 航頭板塊 惠南板塊 109套 137套 競(jìng)爭(zhēng)鎖定 251 產(chǎn)品角度：南匯區(qū)別墅供應(yīng)主要以低容積率的獨(dú)棟別墅為主，本項(xiàng)目的雙拼產(chǎn)品屬于 非主流產(chǎn)品 周康板塊 總占地 總建面 物業(yè)類型 容積率 建筑面積 均價(jià) 總價(jià)范圍 建筑風(fēng)格 地下室 車庫(kù) 客廳挑空 綠洲康城 102萬(wàn) 獨(dú)棟 308720 15000 5003500 北美 部分帶地下室 部分雙車庫(kù) 客廳挑空 綠寶園五期 44萬(wàn) 獨(dú)棟 300左右 預(yù)計(jì) 28000 預(yù)計(jì) 700以上 歐式風(fēng)格 中科大學(xué)村四期 36萬(wàn) 16萬(wàn) 雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟 198220 10500 200300 澳洲現(xiàn)代主義 部分帶地下室 單車庫(kù) 三層不挑空 綠洲千島 300萬(wàn) 47萬(wàn) 獨(dú)棟 305600 16000 550800萬(wàn) 歐式風(fēng)格 全半地下室 部分雙車庫(kù) 部分挑空 東方夏威夷 35萬(wàn) 8萬(wàn) 獨(dú)棟 218500 9500 250500萬(wàn) 北美風(fēng)格 無(wú)地下室 單車庫(kù) 部分挑空 生茂養(yǎng)園 40萬(wàn) 獨(dú)棟 322991 12500 4001600萬(wàn) 中式風(fēng)格 無(wú)地下室 部分雙車庫(kù) 不挑空 愛法奧朗新莊園 61萬(wàn) 15萬(wàn) 獨(dú)棟 300500 13000 400700萬(wàn) 歐式風(fēng)格 部分帶地下室 單車庫(kù) 客廳挑空 藍(lán)堡園 23萬(wàn) 獨(dú)棟 348439 12022 350500萬(wàn) 北美風(fēng)格 部分半地下室 部分雙車庫(kù) 客廳挑空 九九別墅 獨(dú)棟 226435 9200 250500萬(wàn) 地中海風(fēng)格 部分帶地下室 部分內(nèi)車庫(kù) 部分挑空 建德南郊 73萬(wàn) 獨(dú)棟 350400 12022 400500萬(wàn) 多國(guó)風(fēng)格 無(wú)地下室 部分雙車庫(kù) 部分挑空 誠(chéng)功領(lǐng)秀 獨(dú)棟 324628 11000 350850萬(wàn) 北美風(fēng)格 無(wú)地下室 雙車庫(kù) 部分挑空 周康板塊 航頭板塊 惠南板塊 競(jìng)爭(zhēng)鎖定 261 產(chǎn)品角度：項(xiàng)目在面積區(qū)間與總價(jià)區(qū)間上具有一定的 補(bǔ)缺 性 總面積區(qū)間圖（平方米） 200 250 300 350 400 450 總價(jià)區(qū)間圖（萬(wàn)元） 500 600 九九別墅 建德南郊 誠(chéng)功領(lǐng)袖 藍(lán)堡別墅 綠洲千島 生茂養(yǎng)園 愛法奧朗 東方夏威夷 中科大學(xué)村 綠寶園 綠洲康城 面積供應(yīng)集中在 300400 九九別墅 建德南郊 誠(chéng)功領(lǐng)袖 藍(lán)堡別墅 綠洲千島 生茂養(yǎng)園 愛法奧朗 東方夏威夷 中科大學(xué)村 綠寶園 綠洲康城 200 300 400 500 600 700 800 900 總價(jià)供應(yīng)集中在 350500 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)鎖定 271 競(jìng)爭(zhēng)鎖定：九九別墅、中科大學(xué)村、東方夏威夷 通過(guò)對(duì)各項(xiàng)目的主力戶型面積、價(jià)格、產(chǎn)品的特性及項(xiàng)目所在的位臵進(jìn)行考慮后，從而可以確定本項(xiàng)目的各級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。計(jì)算，本項(xiàng)目總價(jià)區(qū)間 為 [250萬(wàn) ,350萬(wàn) ] 與本項(xiàng)目總價(jià)重合的項(xiàng)目有九九別墅 、 東方夏威夷 的獨(dú)棟，以及 中科大學(xué)村 的聯(lián)排 本項(xiàng)目 客戶突圍 —— 問(wèn)題 1：我們的客戶是否單純是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所吸引的客戶呢？ 100%外籍客戶 惠南板塊 建德南郊 九九別墅 藍(lán)堡別墅 誠(chéng)功領(lǐng)袖 航頭板塊 生茂養(yǎng)園 綠洲千島 奧朗新莊園 東方夏威夷 周浦板塊 綠洲康城 中科大學(xué)村 綠寶園 浦東高知金領(lǐng)為主 南匯、川沙地區(qū)私營(yíng)企業(yè)主與高級(jí)政府公務(wù)員 航頭、川沙附近私營(yíng)業(yè)主 一部分海外華僑 南匯、川沙地區(qū)私營(yíng)企業(yè)主為主 航頭、川沙附近私營(yíng)業(yè)主 浦東高端客戶 浦東高知