【正文】 11 謹呈：上海南瑞臵業(yè)有限公司 發(fā)現(xiàn)南瑞，發(fā)現(xiàn)專業(yè)美學 —— 南瑞別墅項目營銷執(zhí)行報告 21 南瑞項目的世聯(lián)流程模式運用 第一階段 市場調查與營銷戰(zhàn)略確定 第二階段 至今工作 2022/07/01 2022/07/24 第三階段 第四階段 工作 成果 ?南匯區(qū)宏觀經(jīng)濟背景研究 ?南匯別墅市場調查與分析 ?項目片區(qū)的調查與分析 ?項目競爭分析 ?項目的本體分析 ?項目的區(qū)域、市場研究 ?項目整體定位 ?項目的營銷策略總綱 ?項目企劃方案設想 ?銷售執(zhí)行方案落實 ?企劃方案落實 ?根據(jù)客戶反饋結果進行再次研究及論證 ?終端客戶深度訪談及檢驗 ?銷售籌備跟進工作 ?銷售團隊組建及培訓 ?為銷售做好充分準備 ?銷售過程中的策略調整 ?銷售節(jié)奏和目標控制 ?配合發(fā)展商完成回款及品牌建設需求 14年 300余個成功案例沉淀 31 項目總體概況 —— 中小規(guī)模，有一定資源優(yōu)勢，分 2期開發(fā) 經(jīng)濟指標： ?項目占地 140畝；共 63幢雙拼別墅，一會所，合計 126戶 ?容積率 ，綠地率 60% ?項目分 2期開發(fā)：一期南部 35幢別墅，二期為北部 28幢別墅 ?小區(qū)內有 8000m2中央湖泊，環(huán)狀別墅活水系 項目概況 總平面圖 二期 一期 樣板段 41 配比結果： ?一期戶數(shù)（南）： 36 幢 — 72戶 ?二期戶數(shù)（北）： 28幢 — 56戶 ?面積范圍： 248305m2 ?42％的戶型帶地下室，地下室面積 140m2左右 ?部分戶型為 3層樓房 項目概況 戶型配比 —— 面積重合度較高 ,附加值較為充分 51 ?從戶型設計角度來看，本項目的戶型各功能齊全，如 258m2的 SF戶型，一層有起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生健、書房、儲藏室、車庫，二層則有主臥、客臥、夾廳，功能上與 小獨棟功能 完全相符 ?景觀 — 獨享大轉角園林及水系環(huán)抱，饕餮視角盛宴 ?前庭后院 — 開放與私密的完美融合 /戶均 600m2的私家獨立庭院 ?雙拼別墅 中央隔墻雙層處理 /雙拼別墅非對稱處理 ?生態(tài)還原技術的運用 —— 12項智能化系統(tǒng)， 5項節(jié)能設計 ?精心的園林打造 —— 在小區(qū)白河景區(qū)內種植大量水仙花，使居民們感受一年一度的水仙競相開放的美好景致，感受屬于社區(qū)特有的節(jié)日 — “ 黃水仙節(jié)” 項目概況 戶型單體 —— 存在明顯產(chǎn)品設計亮點，具備市場競爭力 SF戶型一層平面圖 SF戶型二層平面圖 61 項目概況 項目總體概況 —— 中小規(guī)模，有一定資源優(yōu)勢，分 2期開發(fā) 戶型配比 —— 面積重合度較高 ,附加值較為充分 戶型單體 —— 存在明顯產(chǎn)品設計亮點，具備市場競爭力 71 營銷背景研究和我們的機會 SWOT分析及戰(zhàn)略確定 世聯(lián)專案團隊及管理機制 (信心和質量保證體系 ) 營銷執(zhí)行方案及戰(zhàn)術選擇 1 2 3 4 針對南瑞別墅項目，本次提案將以下要點進行闡述 營銷背景研究和我們的機會81 報告結構 項目概況 背景研究 市場分析 競爭分析 SWOT分析及戰(zhàn)略確定 客戶定位 形象定位 推售計劃 戰(zhàn)略下的營銷方案 執(zhí)行計劃 項目概況發(fā)現(xiàn)我們的機會 91 南匯城市意向：從資源依賴到航運產(chǎn)業(yè)拉動的未來 城市引擎 南匯區(qū) 南匯歷史關鍵詞： 江南水鄉(xiāng) 古鎮(zhèn) 南匯現(xiàn)狀關鍵詞： 經(jīng)濟后 發(fā)展 地區(qū) 農(nóng)業(yè)發(fā)達 都市旅游區(qū) 南匯未來關鍵詞： 亞太國際航運中心 現(xiàn)代裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基地 區(qū)域背景 101 南匯經(jīng)濟前景： GDP是浦東的 1/7，同時增長率高于浦東平均水平 ,有著強大的發(fā)展后勁 ? 南匯全區(qū)經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展 ， 05年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ，同比增長 % ? 20222022年，南匯的GDP平均增長率在 %%；浦東為 %20%，南匯發(fā)展迅猛 區(qū)域背景 111 南匯發(fā)展原動力：主要是依托 工業(yè)、基建、運輸產(chǎn)業(yè) 的拉動 工業(yè)總產(chǎn)值 康橋工業(yè)區(qū) 南匯工業(yè)園 臨港新城 億元 第一產(chǎn)業(yè)比重 第二產(chǎn)業(yè)比重 第三產(chǎn)業(yè)比重 上海市 南匯 南匯工業(yè)園 臨港新城 洋山深水港 滬蘆高速 未來之星： 洋山深水港 2022年 12月，洋山深水港開港。開港之初洋山港國際標準集裝箱吞吐量為 17萬箱，港口裝卸貨物總重量為 156萬噸，預計到 2022年 ， 港口吞吐量將達 1500萬箱。 康橋工業(yè)區(qū) 區(qū)域背景 121 臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū) 總規(guī)劃面積 293 km178。，預計 07年 完成 臨港新城城區(qū) 規(guī)劃中的輕軌 東海大橋完成橋 基打樁工作 到洋 山深水港 滬蘆高速公路 匯南新城 南 奉公路 /滬南 公路為核心 浦東國際航空港 利好主要有以下幾點： ?交通 ， 加強與外區(qū)域的對接 ?運輸 ， 增強港口的運輸力及吞吐量 ， 形成與外界貿易往來的重要基地 ? 產(chǎn)業(yè)區(qū) ， 有助于區(qū)域的自身發(fā)展 ， 帶動剛性需求及人流量的導入 ? 增強區(qū)域對外資的吸引力 ， 帶動區(qū)域發(fā)展 南匯規(guī)劃 :交通路網(wǎng)改善與產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展合力助推南匯快速發(fā)展 區(qū)域背景 區(qū)域背景區(qū)域背景 從資源依賴到 航運產(chǎn)業(yè)拉動 的未來城市引擎 城市意向 GDP是浦東的 1/7，同時增長率高于浦東平均水平 ,有著強大的 發(fā)展后勁 主要是依托 工業(yè)、基建、運輸產(chǎn)業(yè) 的拉動 發(fā)展動力 交通路網(wǎng)改善 與產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展合力助推南匯快速發(fā)展 城市規(guī)劃 經(jīng)濟前景 南匯 —— 產(chǎn)業(yè)拉動、政策傾斜的高速發(fā)展未來新區(qū) 》》》 我們的機會 1： 141 片區(qū)背景 區(qū)域地位：南匯的惠南科技經(jīng)濟發(fā)展圈 一核： 臨港新城 三圈： 港口經(jīng)濟圈 /周康綜合經(jīng)濟圈 /惠南科教經(jīng)濟圈 三帶： 外環(huán)線經(jīng)濟帶 /遠東大道經(jīng)濟帶 /滬蘆高速經(jīng)濟帶 南匯：一核三圈三帶 151 區(qū)域條件：區(qū)政府所在地、周邊配套成熟、旅游資源豐富，到市中心車程約 40分鐘 本項目 九九別墅 惠南政府 東門步行街 南匯科教園區(qū) 南匯工業(yè)園 惠南 建德南郊 惠南鎮(zhèn) 惠南鎮(zhèn)原名南匯城，建于 1386年，是南匯區(qū)委、區(qū)府的所在地。 該區(qū)域配套成熟其有一定的旅游資源。 野生動物園 桃源民俗村 古鎮(zhèn)園 片區(qū)背景 161 惠南新城將由以下幾個功能區(qū)組成：現(xiàn)代城市居住區(qū)、科教園區(qū)、國際化居住區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合區(qū)、浦東客站物流園區(qū)、綜合物流園區(qū) 片區(qū)未來：上海遠郊中等規(guī)模的國際化、現(xiàn)代化區(qū)域 /軌道新城 本項目 片區(qū)背景 ?道路交通 A2滬蘆高速公路： A20段 —— 東海大橋段已通車 A30遠東大道： 全線已通車 ?軌道交通 11號線軌道交通： 2022年之前通車 R2軌道交通： 2022年之前通車 浦東鐵路二期： 浦東一期已通車， 2022年之前二期通車 區(qū)域背景區(qū)域背景 南匯的惠南 科技經(jīng)濟 發(fā)展圈 城市意向 區(qū)政府 所在地、周邊配套成熟、 旅游 資源豐富，到市中心車程約 40分鐘 上海遠郊中等規(guī)模的國際化、 現(xiàn)代化市鎮(zhèn) /軌道新城 城市規(guī)劃 經(jīng)濟前景 惠南鎮(zhèn) —— 政治、經(jīng)濟、文化中心、軌道新城 》》》 片區(qū)背景片區(qū)背景片區(qū)背景片區(qū)背景 我們的機會 2： 181 板塊 佘山板塊 長寧板塊 徐涇板塊 莘閔板塊 九亭板塊 浦東板塊 南匯板塊 興起時間 2022 1992 1999 1998 2022 2022 2022 資源條件 佘山 城市 交通 城市 大學城 政策 交通 主要通行道路 A9嘉松公路 市內交通 滬青平 市內交通 市內交通 市內交通 南六公路 配套成熟度 較低 高 較高 高 較高 較高 低 板塊氣質 豪宅區(qū) 外籍豪宅 中檔別墅區(qū) 舒適別墅區(qū) 經(jīng)濟別墅區(qū) 豪宅區(qū) 中檔別墅區(qū) 人氣走勢 ↑ ↓ → → ↑ → ↑ 主要客戶來源 國外，國內 國外、國內 上海、外省 浦西客戶 長寧、閔行 國外、國內 浦東客戶 產(chǎn) 品 特 征 類型 獨棟別墅 獨棟別墅 獨棟，聯(lián)排 獨棟，聯(lián)排 聯(lián)排，獨棟 獨棟 獨棟，聯(lián)排 用途 居住，度假 居住 居住 居住 居住 居住 居住，度假 素質 很好 很好 較好 一般 較差 很好 一般 區(qū)域市場 板塊地位：成熟、認知度高、 “ 浦東后花園 ”，人氣走勢持續(xù)向上 片區(qū)市場 191 市場趨勢 :產(chǎn)品多元化進程加速，在部分區(qū)域，類別墅產(chǎn)品快速被認知及接受 15月 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 實現(xiàn)均價 上海市聯(lián)排 2283 484438.3 4467276961 9 浦東聯(lián)排 252 4 733327689 8 南匯聯(lián)排 73 2 167165991 7 從整體上看，南匯聯(lián)排的銷售量遠落后于浦東聯(lián)排的銷售，但在局部區(qū)域 —— 周康板塊，已出現(xiàn)了中科大學村聯(lián)排熱銷的局面 南匯獨棟別墅的銷售接近浦東獨棟的銷售，且每月維持在浦東獨棟別墅銷售量的 60％左右，但價格實現(xiàn)相對較低 15月 銷售套數(shù) 銷售面積 銷售金額 實現(xiàn)均價 上海市獨棟 1033 9 6322746029 1 浦東獨棟 194 2078222048 2 南匯獨棟 124 542771724 6 別墅市場發(fā)展階段 獨棟產(chǎn)品為主 南匯別墅市場已納入到浦東的別墅市場體系中 局部的質變已經(jīng)產(chǎn)生 小獨棟產(chǎn)品 類別墅產(chǎn)品 混合社區(qū) 產(chǎn)品多元化 市場相關性變化 與成熟市場相關性較弱 與成熟市場相關性加強，比例增加 超越成熟市場，相關性再次減低 片區(qū)市場 201 建德南郊 九九別墅 藍堡別墅 周康板塊 區(qū)域情況 ?浦東延伸區(qū)域 ?配套成熟。交通便利 ?國際化程度高 在售樓盤 綠洲康城、中科大學村 、綠寶園 航頭板塊 區(qū)域情況 ?交通便利 ?配套較弱 在售樓盤 綠洲千島、生茂養(yǎng)園、奧朗新莊園、東方夏威夷 惠南板塊 區(qū)域情況 ?南匯核心區(qū)域 ?配套成熟、資源豐富 ?政府重點規(guī)劃區(qū)域 ?距離較遠 在售樓盤 藍堡別墅、建德南郊、地中海 9誠功領袖 誠功領袖 航頭板塊 生茂養(yǎng)園 綠洲千島 奧朗新莊園 東方夏威夷 周浦板塊 綠洲康城 中科大學村 綠寶園 本項目 片區(qū)市場 惠南板塊 各板塊內都有明星樓盤，同時隨著別墅產(chǎn)品多元化，客戶來源重新洗牌 211 第一梯隊 第二梯隊 客戶主要來源 第三梯隊 綠寶園、綠洲千島花園、生茂養(yǎng)園 建德南郊、藍堡別墅 中科大學村、九九別墅 典型的樓盤 市區(qū)及浦東的豪宅客戶 浦東的私營業(yè)主 周邊的金領與小私營業(yè)主 片區(qū)市場 競爭格局：各板塊內都有明星樓盤，同時隨著別墅產(chǎn)品多元化，客戶來源重新洗牌 221 板塊間客戶雷同度高，惠南隨著交通改善將大大提升對自住客戶的吸引力 板塊名稱 現(xiàn)狀 未來發(fā)展前景 主力客戶群 區(qū)域映像 綜合評價 成熟程度 交通便利 周康板塊 中 高 中 外籍及浦東客戶 高檔國際社區(qū) 航頭板塊 低 中 低 浦東及周邊客戶 周康延伸板塊 惠南板塊 高 低 高 浦東及周邊客戶 南匯核心區(qū)域 項目所在的片區(qū) —— 惠南，擁有良好的規(guī)劃前景與周邊配套，但其離市中心較遠成為了片區(qū)別墅導入市區(qū)客源的瓶頸，因此該片區(qū)的別墅主用還是以第二居所功能為主，但隨著 A2高速公路的通車和十一五規(guī)劃的利好，該局面會逐漸改變。 片區(qū)市場 區(qū)域背景區(qū)域背景 南匯的惠南 科技經(jīng)濟 發(fā)展圈 板塊地位 產(chǎn)品多元化進程加速，在部分區(qū)域， 類別墅 產(chǎn)品快速被認知及接受 各板塊內都有明星樓盤，同時隨著別墅產(chǎn)品多元化， 客戶面臨重新洗牌 競爭格局 產(chǎn)品趨勢 惠南板塊 —— 產(chǎn)品更新、客戶洗牌、自住吸引力 》》》 片區(qū)背景片區(qū)背景片區(qū)背景片區(qū)背景 板塊間客戶雷同度高，惠南隨著交通改善將