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【正文】 、接管驗收、業(yè)主入主、管理和服 務(wù)的前期介入策劃、實施工作 管理部主管 a、 確保質(zhì)量管理體系在本部門的正常運行，管理和監(jiān)督部門員工按工作程序為業(yè)主、住戶提供服務(wù)，達到公司要求、業(yè)主和住戶滿意； b、 全面負責開展公司的多種經(jīng)營，確保質(zhì)量管理體系在本部門的有效運行，開展多項有償便民服務(wù)； c、 負責對常規(guī)和特殊合同的歸口管理； d、 組織策劃各種為客戶服務(wù)的活動，搞好社區(qū)文化建設(shè)； e、 代表業(yè)主、住戶就物業(yè)管理事務(wù)與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)處理； f、 監(jiān)督管理公司檔案； g、 負責服務(wù)所有物資的采購和倉儲管理； h、 負責公司員工的招聘和 培訓工作。 i、 負責每月對各部門和管理處的工作進行檢評，并做好記錄，不斷改進工作，提高質(zhì)量。 j、 協(xié)助管理者代表具體組織實施質(zhì)量管理體系運行的各項服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、考評、管理工作，組織質(zhì)量管理體系的內(nèi)部審核； k、 跟蹤了解國家有關(guān)法律法規(guī)的最新動態(tài)，向公司領(lǐng)導及時匯報并組織落實工作； l、 組織采用適用的統(tǒng)計技術(shù)進行數(shù)據(jù)分析，為提高服務(wù)質(zhì)量提供依據(jù)； m、 負責管理公司質(zhì)量管理體系文件。 工程部主管 a、 負責公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機電設(shè)備等技術(shù)管理工作； b、 負責制定本部門的各項管理制度及應(yīng)急 措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門有效運行； c、 負責對本部門各班組的工作進行檢查，指導； d、 負責業(yè)主裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作； e、 負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責組織新接物業(yè)的機電設(shè)備運行調(diào)試工作； f、 負責對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作； g、 對采購物資和提供服務(wù)的供方進行評價； h、 負責審核本部門提交的物品申購報告，并報總經(jīng)理批準； i、 負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定，并配合管理部組織實施； j、 監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定期校準工作； 公司名稱： 金碧物業(yè)管理有限公司 生效日期： 文件名稱： 質(zhì)量手冊 /公司質(zhì)量管理體系結(jié)構(gòu)圖 修訂狀況： B / 1 文件編碼： 頁 碼： 第 17 頁 共 47 頁 保安部主管 a、 全面支持保安部工作，確保質(zhì)量管理體系在本部門的有效運行； b、 負責指導監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范工作，協(xié)調(diào)公安機關(guān)處理相關(guān)的重大刑事案件和火災(zāi)事故； c、 負責應(yīng)聘保安員的資格審核； d、 負責組織實施對保安員的培訓及考察，對不合格保安員提出處理意見； e、 負責每月會同相關(guān)部門對各部門實施消防安全檢查； f、 負責做好保安，消防用品的采購、驗證、監(jiān)督管理，并對需要維修品提出申請。 各管理處主任 a、 負責物業(yè)的 日常管理和日常服務(wù)的提供； b、 為客戶代收、代繳各種費用； c、 與客戶溝通，識別服務(wù)需求，及時把他們的需求和期望轉(zhuǎn)達給相關(guān)部門處理，并監(jiān)督落實，有效地處理客戶投訴，建立良好的客戶關(guān)系； d、 對樓宇和大廈的環(huán)境衛(wèi)生實施全面指導和監(jiān)督管理，為住戶創(chuàng)造最佳的生活環(huán)境，確保質(zhì)量管理體系在本部門的有效運行； e、 負責制定清潔服務(wù)規(guī)范，并組織實施，對清潔員進行文化和崗位技術(shù)培訓； f、 負責定期檢查衛(wèi)生、清毒等工作評定工作，對員工宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生定期監(jiān)督檢查； g、 負責定期巡視物業(yè)管轄區(qū)，檢查各項衛(wèi)生指標完成情況 ，消除臟亂等不良現(xiàn)象，現(xiàn)場督導清潔員的工作； 在職責、權(quán)限確定前應(yīng)上下溝通，使員工對本崗位職責、權(quán)限充分了解，確保過程順 暢。為確保運作有效性，強調(diào)內(nèi)部溝通，在公司內(nèi)各單位及人員之間應(yīng)建立一種融洽的工作氛圍，實行有效的溝通和交流。 第 七節(jié) 管理評審控制程序 目 的 確保公司質(zhì)量管理體系在內(nèi)外環(huán)境變化時，持續(xù)保持適宜性、充分性和有效性。 范 圍 適用于檢查質(zhì)量體系的運行狀況和評價質(zhì)量體系對實現(xiàn)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標的適合程度，包括評價質(zhì)量管理體系改進的機會和變更的需要。 定 義 無 4 職 責 總經(jīng)理主持管理評審活動。 管理者代表負責向總經(jīng)理匯報質(zhì)量管理體系運行情況，提出改進建議。 ，收集并提供管理評審所需的資料，負責對評審提出的糾正和預(yù)防措施進行跟蹤和驗證。 ，提供與本部門工作有關(guān)的評審所需資料 ,并負責實施管理評審 中提出相關(guān)的糾正預(yù)防措施。 ５、程 序 公司名稱： 金碧物業(yè)管理有限公司 生效日期： 文件名稱： 質(zhì)量手冊 /公司質(zhì)量管理體系結(jié)構(gòu)圖 修訂狀況： B / 1 文件編碼： 頁 碼： 第 18 頁 共 47 頁 5． 1 管理評審策劃 總經(jīng)理至少在１２個月的時間間隔內(nèi)召開管理評審會，可結(jié)合內(nèi)審后的結(jié)果進行，也可以根據(jù)需要安排。 管理評審由管理者代表策劃， 總經(jīng)理確定。管理評審通知主要內(nèi)容包括： ａ、評審時間 ｂ、評審目的 ｃ、評審范圍及評審重點 ｄ、參加評審部門（人員） ｅ、評審依據(jù) ｆ、評審內(nèi)容 。 ａ、企業(yè)組織機構(gòu)、產(chǎn)品范圍、資源配置發(fā)生重大變化時 ｂ、發(fā)生重大質(zhì)量事故或用戶關(guān)于質(zhì)量有嚴重投訴或投訴連續(xù)發(fā)生時 ｃ、當法律、法規(guī)、標準及其他要求有變化時； ｄ、市場需求發(fā)生重大變化時； ｅ、質(zhì)量體系審核中發(fā)現(xiàn)嚴重不合格時。 管理評審輸入 管理評審輸入應(yīng)包括以下方面有關(guān)的當前的業(yè)績和改進的機會。 ａ、各種 審核結(jié)果，包括內(nèi)部審核，外部審核； ｂ、業(yè)主的反饋，包括業(yè)主滿意程度的測量結(jié)果及與業(yè)主溝通的結(jié)果； ｃ、過程的業(yè)績和產(chǎn)品的符合性，包括過程、服務(wù)測量和監(jiān)視的結(jié)果； ｄ、預(yù)防和糾正措施的狀況，包括：對內(nèi)部審核和日常發(fā)現(xiàn)的不合格品采取的糾正措施及其有效性的監(jiān)視結(jié)果，對業(yè)主的滿意程度具有重大影響的糾正和預(yù)防措施。 ｅ、以往管理評審的跟蹤措施實施情況和有效性； ｆ、可能影響質(zhì)量管理體系的變更，指企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化，如法律、法規(guī)的變化新技術(shù)、新工藝的開發(fā)等。 ｇ、改進的建議 評審準備 評審前一周 按照管理評審策劃的安排，通知相關(guān)人員準備本次評審有關(guān)資料。 管理評審的實施 總經(jīng)理主持評審會議，各部門負責人和有關(guān)人員對評審輸入做出評價，對于存在或潛在的不合格項提出糾正和措施，確定責任人和整改時間； 總經(jīng)理對所評審的內(nèi)容做出結(jié)論（包括進一步調(diào)查、驗證等）； ，管理部對管理評審實施過程進行記錄。 管理評審的輸出應(yīng)包括 ａ、對組織質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性和有效性的總體評價結(jié)論，質(zhì)量管理體系變更的需要，改進的機會，質(zhì)量方針和質(zhì)量 目標改進的需求和體系運行情況的說明。 ｂ、質(zhì)量管理體系及其過程有效性的改進方面的決定和措施。 ｃ、與業(yè)主有關(guān)的產(chǎn)品的改進決定和措施，包括針對業(yè)主規(guī)定的明示和未明示的公司名稱： 金碧物業(yè)管理有限公司 生效日期： 文件名稱： 質(zhì)量手冊 /公司質(zhì)量管理體系結(jié)構(gòu)圖 修訂狀況： B / 1 文件編碼： 頁 碼： 第 19 頁 共 47 頁 要求及法律法規(guī)的要 求對產(chǎn)品特性的改進。 ｄ、有關(guān)資源需求的決定和措施，為質(zhì)量管理體系的持續(xù)適宜性、充分性和有效性提供基本保證。 評審會議結(jié)束后，由管理部根據(jù)管理評審輸出的要求進行總結(jié)，編寫《管理評審報告》，經(jīng)管理者代表審核，交總經(jīng)理批準，由管理部發(fā)至相應(yīng)部門。 項決議。管理部負責跟蹤監(jiān)控執(zhí)行情況，并反饋各部門實施落實情況。 ，包括管理評審計劃，各部門準備的評審資料，評審會議記錄及管理評審報告等。 6 相關(guān)文件 7 附件 FM5601 《管理評審通知單》 FM5602 《管理評審會議簽到表》 FM5603 《管理評審報告》 第三章 資源管理 第一節(jié) 總 則 1． 資源是質(zhì)量管理體系各過程的組成之一，本公司在實施、保 持和持續(xù)改進質(zhì)量管理體系有效性的各項活動中，所需要的資源主要是人力資源、物力資源、財力資源、工作環(huán)境等。 2． 資源的管理包括對資源的需求識別、資源的提供、資源的開發(fā)、資源的維護、資源的利用和優(yōu)化。資源管理是間接過程，它作用于產(chǎn)品實現(xiàn)過程，使產(chǎn)品增值，并保證方針、目標的實現(xiàn)，以持續(xù)達到滿足業(yè)主要求并增進業(yè)主滿意。 3． 人力資源管理涉及到本公司質(zhì)量體系各項活動所需的人力資源包括公司內(nèi)與公司外的人力資源。 4． 物力資源管理包括本公司生產(chǎn)經(jīng)營活動所必須的各種設(shè)備、設(shè)施及監(jiān)視和測量設(shè)備等管理。財力資源是確保人力、 物力和工作環(huán)境等資源得以滿足的必要條件。 5． 工作環(huán)境管理包括生產(chǎn)（工作）場所、公共場所、自然環(huán)境和設(shè)施環(huán)境等的管理。 第二節(jié) 人力資源控制程序 目 的 對承擔 QMS 職責的人員規(guī)定相應(yīng)崗位的能力要求，并進行培訓以滿足規(guī)定要求。 范 圍 適用于承擔 QMS 規(guī)定職責的所有人員，包括臨時雇用的人員，也可包括供方的公司名稱： 金碧物業(yè)管理有限公司 生效日期： 文件名稱： 質(zhì)量手冊 /公司質(zhì)量管理體系結(jié)構(gòu)圖 修訂狀況： B / 1 文件編碼： 頁 碼： 第 20 頁 共 47 頁 人。 定 義 無 職 責 管理部 負責編制各部門負責人的《崗位職責及任職要求》