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【正文】 、接管驗(yàn)收、業(yè)主入主、管理和服 務(wù)的前期介入策劃、實(shí)施工作 管理部主管 a、 確保質(zhì)量管理體系在本部門(mén)的正常運(yùn)行，管理和監(jiān)督部門(mén)員工按工作程序?yàn)闃I(yè)主、住戶提供服務(wù)，達(dá)到公司要求、業(yè)主和住戶滿意； b、 全面負(fù)責(zé)開(kāi)展公司的多種經(jīng)營(yíng)，確保質(zhì)量管理體系在本部門(mén)的有效運(yùn)行，開(kāi)展多項(xiàng)有償便民服務(wù)； c、 負(fù)責(zé)對(duì)常規(guī)和特殊合同的歸口管理； d、 組織策劃各種為客戶服務(wù)的活動(dòng)，搞好社區(qū)文化建設(shè)； e、 代表業(yè)主、住戶就物業(yè)管理事務(wù)與政府相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)處理； f、 監(jiān)督管理公司檔案； g、 負(fù)責(zé)服務(wù)所有物資的采購(gòu)和倉(cāng)儲(chǔ)管理； h、 負(fù)責(zé)公司員工的招聘和 培訓(xùn)工作。 i、 負(fù)責(zé)每月對(duì)各部門(mén)和管理處的工作進(jìn)行檢評(píng)，并做好記錄，不斷改進(jìn)工作，提高質(zhì)量。 j、 協(xié)助管理者代表具體組織實(shí)施質(zhì)量管理體系運(yùn)行的各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、考評(píng)、管理工作，組織質(zhì)量管理體系的內(nèi)部審核； k、 跟蹤了解國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的最新動(dòng)態(tài)，向公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)并組織落實(shí)工作； l、 組織采用適用的統(tǒng)計(jì)技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，為提高服務(wù)質(zhì)量提供依據(jù)； m、 負(fù)責(zé)管理公司質(zhì)量管理體系文件。 工程部主管 a、 負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備等技術(shù)管理工作； b、 負(fù)責(zé)制定本部門(mén)的各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急 措施，確保質(zhì)量管理體系在本部門(mén)有效運(yùn)行； c、 負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)各班組的工作進(jìn)行檢查，指導(dǎo)； d、 負(fù)責(zé)業(yè)主裝修申請(qǐng)、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗(yàn)收工作； e、 負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗(yàn)收交接工作及制定樓宇工程驗(yàn)收實(shí)施計(jì)劃。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行調(diào)試工作； f、 負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作； g、 對(duì)采購(gòu)物資和提供服務(wù)的供方進(jìn)行評(píng)價(jià)； h、 負(fù)責(zé)審核本部門(mén)提交的物品申購(gòu)報(bào)告，并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)； i、 負(fù)責(zé)本部門(mén)水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計(jì)劃的制定，并配合管理部組織實(shí)施； j、 監(jiān)督、組織實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的計(jì)量檢測(cè)設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作； 公司名稱： 金碧物業(yè)管理有限公司 生效日期： 文件名稱： 質(zhì)量手冊(cè) /公司質(zhì)量管理體系結(jié)構(gòu)圖 修訂狀況： B / 1 文件編碼： 頁(yè) 碼： 第 17 頁(yè) 共 47 頁(yè) 保安部主管 a、 全面支持保安部工作，確保質(zhì)量管理體系在本部門(mén)的有效運(yùn)行； b、 負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范工作，協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)處理相關(guān)的重大刑事案件和火災(zāi)事故； c、 負(fù)責(zé)應(yīng)聘保安員的資格審核； d、 負(fù)責(zé)組織實(shí)施對(duì)保安員的培訓(xùn)及考察，對(duì)不合格保安員提出處理意見(jiàn)； e、 負(fù)責(zé)每月會(huì)同相關(guān)部門(mén)對(duì)各部門(mén)實(shí)施消防安全檢查； f、 負(fù)責(zé)做好保安，消防用品的采購(gòu)、驗(yàn)證、監(jiān)督管理，并對(duì)需要維修品提出申請(qǐng)。 各管理處主任 a、 負(fù)責(zé)物業(yè)的 日常管理和日常服務(wù)的提供； b、 為客戶代收、代繳各種費(fèi)用； c、 與客戶溝通，識(shí)別服務(wù)需求，及時(shí)把他們的需求和期望轉(zhuǎn)達(dá)給相關(guān)部門(mén)處理，并監(jiān)督落實(shí)，有效地處理客戶投訴，建立良好的客戶關(guān)系； d、 對(duì)樓宇和大廈的環(huán)境衛(wèi)生實(shí)施全面指導(dǎo)和監(jiān)督管理，為住戶創(chuàng)造最佳的生活環(huán)境，確保質(zhì)量管理體系在本部門(mén)的有效運(yùn)行； e、 負(fù)責(zé)制定清潔服務(wù)規(guī)范，并組織實(shí)施，對(duì)清潔員進(jìn)行文化和崗位技術(shù)培訓(xùn)； f、 負(fù)責(zé)定期檢查衛(wèi)生、清毒等工作評(píng)定工作，對(duì)員工宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生定期監(jiān)督檢查； g、 負(fù)責(zé)定期巡視物業(yè)管轄區(qū)，檢查各項(xiàng)衛(wèi)生指標(biāo)完成情況 ，消除臟亂等不良現(xiàn)象，現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)清潔員的工作； 在職責(zé)、權(quán)限確定前應(yīng)上下溝通，使員工對(duì)本崗位職責(zé)、權(quán)限充分了解，確保過(guò)程順 暢。為確保運(yùn)作有效性，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部溝通，在公司內(nèi)各單位及人員之間應(yīng)建立一種融洽的工作氛圍，實(shí)行有效的溝通和交流。 第 七節(jié) 管理評(píng)審控制程序 目 的 確保公司質(zhì)量管理體系在內(nèi)外環(huán)境變化時(shí)，持續(xù)保持適宜性、充分性和有效性。 范 圍 適用于檢查質(zhì)量體系的運(yùn)行狀況和評(píng)價(jià)質(zhì)量體系對(duì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的適合程度，包括評(píng)價(jià)質(zhì)量管理體系改進(jìn)的機(jī)會(huì)和變更的需要。 定 義 無(wú) 4 職 責(zé) 總經(jīng)理主持管理評(píng)審活動(dòng)。 管理者代表負(fù)責(zé)向總經(jīng)理匯報(bào)質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況，提出改進(jìn)建議。 ，收集并提供管理評(píng)審所需的資料，負(fù)責(zé)對(duì)評(píng)審提出的糾正和預(yù)防措施進(jìn)行跟蹤和驗(yàn)證。 ，提供與本部門(mén)工作有關(guān)的評(píng)審所需資料 ,并負(fù)責(zé)實(shí)施管理評(píng)審 中提出相關(guān)的糾正預(yù)防措施。 ５、程 序 公司名稱： 金碧物業(yè)管理有限公司 生效日期： 文件名稱： 質(zhì)量手冊(cè) /公司質(zhì)量管理體系結(jié)構(gòu)圖 修訂狀況： B / 1 文件編碼： 頁(yè) 碼： 第 18 頁(yè) 共 47 頁(yè) 5． 1 管理評(píng)審策劃 總經(jīng)理至少在１２個(gè)月的時(shí)間間隔內(nèi)召開(kāi)管理評(píng)審會(huì)，可結(jié)合內(nèi)審后的結(jié)果進(jìn)行，也可以根據(jù)需要安排。 管理評(píng)審由管理者代表策劃， 總經(jīng)理確定。管理評(píng)審?fù)ㄖ饕獌?nèi)容包括： ａ、評(píng)審時(shí)間 ｂ、評(píng)審目的 ｃ、評(píng)審范圍及評(píng)審重點(diǎn) ｄ、參加評(píng)審部門(mén)（人員） ｅ、評(píng)審依據(jù) ｆ、評(píng)審內(nèi)容 。 ａ、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、產(chǎn)品范圍、資源配置發(fā)生重大變化時(shí) ｂ、發(fā)生重大質(zhì)量事故或用戶關(guān)于質(zhì)量有嚴(yán)重投訴或投訴連續(xù)發(fā)生時(shí) ｃ、當(dāng)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及其他要求有變化時(shí)； ｄ、市場(chǎng)需求發(fā)生重大變化時(shí)； ｅ、質(zhì)量體系審核中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格時(shí)。 管理評(píng)審輸入 管理評(píng)審輸入應(yīng)包括以下方面有關(guān)的當(dāng)前的業(yè)績(jī)和改進(jìn)的機(jī)會(huì)。 ａ、各種 審核結(jié)果，包括內(nèi)部審核，外部審核； ｂ、業(yè)主的反饋，包括業(yè)主滿意程度的測(cè)量結(jié)果及與業(yè)主溝通的結(jié)果； ｃ、過(guò)程的業(yè)績(jī)和產(chǎn)品的符合性，包括過(guò)程、服務(wù)測(cè)量和監(jiān)視的結(jié)果； ｄ、預(yù)防和糾正措施的狀況，包括：對(duì)內(nèi)部審核和日常發(fā)現(xiàn)的不合格品采取的糾正措施及其有效性的監(jiān)視結(jié)果，對(duì)業(yè)主的滿意程度具有重大影響的糾正和預(yù)防措施。 ｅ、以往管理評(píng)審的跟蹤措施實(shí)施情況和有效性； ｆ、可能影響質(zhì)量管理體系的變更，指企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化，如法律、法規(guī)的變化新技術(shù)、新工藝的開(kāi)發(fā)等。 ｇ、改進(jìn)的建議 評(píng)審準(zhǔn)備 評(píng)審前一周 按照管理評(píng)審策劃的安排，通知相關(guān)人員準(zhǔn)備本次評(píng)審有關(guān)資料。 管理評(píng)審的實(shí)施 總經(jīng)理主持評(píng)審會(huì)議，各部門(mén)負(fù)責(zé)人和有關(guān)人員對(duì)評(píng)審輸入做出評(píng)價(jià)，對(duì)于存在或潛在的不合格項(xiàng)提出糾正和措施，確定責(zé)任人和整改時(shí)間； 總經(jīng)理對(duì)所評(píng)審的內(nèi)容做出結(jié)論（包括進(jìn)一步調(diào)查、驗(yàn)證等）； ，管理部對(duì)管理評(píng)審實(shí)施過(guò)程進(jìn)行記錄。 管理評(píng)審的輸出應(yīng)包括 ａ、對(duì)組織質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性和有效性的總體評(píng)價(jià)結(jié)論，質(zhì)量管理體系變更的需要，改進(jìn)的機(jī)會(huì)，質(zhì)量方針和質(zhì)量 目標(biāo)改進(jìn)的需求和體系運(yùn)行情況的說(shuō)明。 ｂ、質(zhì)量管理體系及其過(guò)程有效性的改進(jìn)方面的決定和措施。 ｃ、與業(yè)主有關(guān)的產(chǎn)品的改進(jìn)決定和措施，包括針對(duì)業(yè)主規(guī)定的明示和未明示的公司名稱： 金碧物業(yè)管理有限公司 生效日期： 文件名稱： 質(zhì)量手冊(cè) /公司質(zhì)量管理體系結(jié)構(gòu)圖 修訂狀況： B / 1 文件編碼： 頁(yè) 碼： 第 19 頁(yè) 共 47 頁(yè) 要求及法律法規(guī)的要 求對(duì)產(chǎn)品特性的改進(jìn)。 ｄ、有關(guān)資源需求的決定和措施，為質(zhì)量管理體系的持續(xù)適宜性、充分性和有效性提供基本保證。 評(píng)審會(huì)議結(jié)束后，由管理部根據(jù)管理評(píng)審輸出的要求進(jìn)行總結(jié)，編寫(xiě)《管理評(píng)審報(bào)告》，經(jīng)管理者代表審核，交總經(jīng)理批準(zhǔn)，由管理部發(fā)至相應(yīng)部門(mén)。 項(xiàng)決議。管理部負(fù)責(zé)跟蹤監(jiān)控執(zhí)行情況，并反饋各部門(mén)實(shí)施落實(shí)情況。 ，包括管理評(píng)審計(jì)劃，各部門(mén)準(zhǔn)備的評(píng)審資料，評(píng)審會(huì)議記錄及管理評(píng)審報(bào)告等。 6 相關(guān)文件 7 附件 FM5601 《管理評(píng)審?fù)ㄖ獑巍? FM5602 《管理評(píng)審會(huì)議簽到表》 FM5603 《管理評(píng)審報(bào)告》 第三章 資源管理 第一節(jié) 總 則 1． 資源是質(zhì)量管理體系各過(guò)程的組成之一，本公司在實(shí)施、保 持和持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系有效性的各項(xiàng)活動(dòng)中，所需要的資源主要是人力資源、物力資源、財(cái)力資源、工作環(huán)境等。 2． 資源的管理包括對(duì)資源的需求識(shí)別、資源的提供、資源的開(kāi)發(fā)、資源的維護(hù)、資源的利用和優(yōu)化。資源管理是間接過(guò)程，它作用于產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程，使產(chǎn)品增值，并保證方針、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以持續(xù)達(dá)到滿足業(yè)主要求并增進(jìn)業(yè)主滿意。 3． 人力資源管理涉及到本公司質(zhì)量體系各項(xiàng)活動(dòng)所需的人力資源包括公司內(nèi)與公司外的人力資源。 4． 物力資源管理包括本公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必須的各種設(shè)備、設(shè)施及監(jiān)視和測(cè)量設(shè)備等管理。財(cái)力資源是確保人力、 物力和工作環(huán)境等資源得以滿足的必要條件。 5． 工作環(huán)境管理包括生產(chǎn)（工作）場(chǎng)所、公共場(chǎng)所、自然環(huán)境和設(shè)施環(huán)境等的管理。 第二節(jié) 人力資源控制程序 目 的 對(duì)承擔(dān) QMS 職責(zé)的人員規(guī)定相應(yīng)崗位的能力要求，并進(jìn)行培訓(xùn)以滿足規(guī)定要求。 范 圍 適用于承擔(dān) QMS 規(guī)定職責(zé)的所有人員，包括臨時(shí)雇用的人員，也可包括供方的公司名稱： 金碧物業(yè)管理有限公司 生效日期： 文件名稱： 質(zhì)量手冊(cè) /公司質(zhì)量管理體系結(jié)構(gòu)圖 修訂狀況： B / 1 文件編碼： 頁(yè) 碼： 第 20 頁(yè) 共 47 頁(yè) 人。 定 義 無(wú) 職 責(zé) 管理部 負(fù)責(zé)編制各部門(mén)負(fù)責(zé)人的《崗位職責(zé)及任職要求》