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【正文】 東街旁，進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)已經(jīng)形成（通過南延線，經(jīng)成都港邊二江寺橋進(jìn)入項(xiàng)目）；但目前項(xiàng)目地塊內(nèi)沒有成形的交通路網(wǎng)，幾條重要交通路線只是處于市政規(guī)劃之中，隨著本項(xiàng)目的啟動，項(xiàng)目社區(qū)路網(wǎng)隨之形成。 項(xiàng)目周邊市政配套設(shè)施 項(xiàng)目周邊的市政配套設(shè)施完善，在項(xiàng)目正北方向，政府規(guī)劃一個休閑湖泊，周圍有千 畝森林公園，江安河和府河在湖泊交匯后順流而下到二江橋，在地鐵出口處也規(guī)劃有 500 畝中心公園。華陽汽車站近在咫尺，無論是坐汽車還是地鐵或者是水路，都便捷快速。但是項(xiàng)目目前周邊學(xué)校、醫(yī)院、超市等配套還未到位，只能依托老城區(qū)的完善政配套設(shè)施，這是很多本區(qū)域項(xiàng)目同時存在的一個問題，也就遭成了華陽房產(chǎn)入住率不高的原因之一。 分析 1 、項(xiàng)目地塊優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 ? 本項(xiàng)目位于成都市“南富西貴”的城南華陽鎮(zhèn)，府河下游穿越華陽城區(qū)與江安河匯合于項(xiàng)目邊，自然環(huán)境極佳。 ? 根據(jù)傳統(tǒng)人文習(xí)慣，“水之財(cái)也“，臨水而居 的思想可以提升產(chǎn)品附加值。且項(xiàng)目在兩江交匯之處，財(cái)富聚集地也。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 ? 項(xiàng)目位于華陽新城區(qū)境內(nèi)，二江寺側(cè)，具有濃厚的華陽人文歷史文化底蘊(yùn)，有利于提高本項(xiàng)目的價值提升。 ? 縱橫交錯的城市路網(wǎng)，南延線、地鐵一號線、成都港水路等使得本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢更加凸現(xiàn)。 ? 項(xiàng)目周邊開發(fā)的高檔住宅區(qū)如“麓山國際社區(qū)”、“藍(lán)山美樹”等項(xiàng)目無形中為本區(qū)域提升了附加值。 ? 隨著城南副中心區(qū)位優(yōu)勢的日益凸現(xiàn)，已為本項(xiàng)目帶來更多的的開發(fā)優(yōu)勢，開發(fā)時機(jī)也已非常成熟。 競爭優(yōu)勢 ? 本項(xiàng)目雖然只有 畝，但是由于特殊地理位置和目前的市場背景，將 具備大盤形成的可能，如在項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)等組成部分下足工夫，將極具競爭優(yōu)勢。 ? 本項(xiàng)目目前的競爭對手主要來自于人民南路南延線開發(fā)項(xiàng)目以及華陽城北新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，但是在項(xiàng)目本身所在區(qū)域目前還有沒有具備與本項(xiàng)目競爭的項(xiàng)目存在。 巨大的升值潛力 本項(xiàng)目位于南延線末端，項(xiàng)目左右的土地均已被強(qiáng)勢開發(fā)商森宇集團(tuán)與劍南春集團(tuán)拿下，在未來 12 年內(nèi)，區(qū)域開發(fā)必將形成氣候，地段優(yōu)勢凸現(xiàn)，尤其是在本區(qū)域的土地更是稀少的情況下，本項(xiàng)目獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，使其具有良好的升值空間，如果產(chǎn)品規(guī)劃得當(dāng)，后期銷售 看好。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 良好的開發(fā)題材 本項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置和自然環(huán)境，將為本項(xiàng)目創(chuàng)造良好開發(fā)題材，項(xiàng)目一旦開發(fā)對房地產(chǎn)競爭激烈的南沿線乃至于整個成都來說都將形成巨大的社會沖擊效應(yīng)，吸引社會各界的廣泛關(guān)注，是開發(fā)商創(chuàng)立品牌的極佳時機(jī)。 良好的開發(fā)條件 ? 本項(xiàng)目自然條件優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)越，特別是沿河而居，使得整個項(xiàng)目的開發(fā)有天然條件的支撐。 ? 項(xiàng)目地塊規(guī)則平整，易于項(xiàng)目的操作。 劣勢 市政、生活配套設(shè)施落后 整個項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊，雖然均屬于華陽新城區(qū)范圍，離華陽老城區(qū)還有一定的距離，目前除去部分別墅項(xiàng)目而外 還沒有一個較為成熟完整配套的社區(qū)，原因在于原有的市政生活配套設(shè)施陳舊落后，已無法擔(dān)負(fù)現(xiàn)代都市城市的高效運(yùn)行節(jié)奏。因此，項(xiàng)目本身及周邊市政、生活等配套設(shè)施的落后，使得項(xiàng)目運(yùn)作難度加大。 地塊存在不足 本項(xiàng)目地塊較為規(guī)則，但被市政規(guī)劃道路征地 畝，為整個項(xiàng)目直接造成開發(fā)成本的增加，且還涉及拆遷問題。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 項(xiàng)目地塊區(qū)位優(yōu)勢不明顯 在成都郊縣所有的項(xiàng)目都把目光瞄準(zhǔn)成都這塊“大蛋糕”的同時，本項(xiàng)目也不例外。而本項(xiàng)目位于人南延線的最底部，而且地鐵要在 2021 年后才能建成，對于近兩三年有購房意向的消費(fèi)者 來將，從成都分流出來后就被人南沿線的開發(fā)商以及華陽城北新區(qū)開發(fā)商截留，剩下極少部分消費(fèi)者供本項(xiàng)目消化。因此，本項(xiàng)目在區(qū)位上的優(yōu)勢弱化。 3 、項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn) ? 華陽是目前成都重點(diǎn)發(fā)展之區(qū)域，成都及外來投資者迅速增加，消費(fèi)潛力巨大； ? 城南副中心形成的區(qū)位優(yōu)勢以及政府支持力度較大； ? 地塊緊鄰人民南路南延線，潛在區(qū)位好，開發(fā)潛力大，增值潛力高； ? 開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)； ? 華陽已經(jīng)形成新的開發(fā)熱點(diǎn)； ? 有厚重的歷史人文氛圍； ? 臨河而居，可充分利用水文化，有大量文章可做。 4 、項(xiàng)目的威脅與困難 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 市場風(fēng)險 本項(xiàng)目地塊 周邊沒有成熟高檔的居住社區(qū)，消費(fèi)者對本區(qū)域的接受與市政、生活配套設(shè)施的跟進(jìn)，也需要一定的時間和過程。此外，成都市區(qū)及成都周邊的區(qū)（市）縣大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)正處于蓬勃發(fā)展階段，市場產(chǎn)品供應(yīng)量巨大， 2021 年的房地產(chǎn)供應(yīng)將更加巨大，且各區(qū)域已經(jīng)形成區(qū)域板塊上的競爭優(yōu)勢。由此可見， 本項(xiàng)目將不可避免的迎接市場風(fēng)險的挑戰(zhàn)。 競爭風(fēng)險 成都市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)頭正勁，一浪高過一浪，已開發(fā)項(xiàng)目和未開發(fā)項(xiàng)目都將與本項(xiàng)目形成競爭威脅。此外，本項(xiàng)目的競爭還來自于成都周邊區(qū)（市）縣區(qū)域特色主題項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)的強(qiáng)大競爭。隨著 ，人南延線周邊及華陽鎮(zhèn)城北新區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的不斷加劇，也將對本項(xiàng)目形成更大的市場風(fēng)險。 社區(qū)居住氛圍差 項(xiàng)目地塊周邊所處社區(qū)居住氛圍沒有形成，如果項(xiàng)目周邊地塊開發(fā)相對滯后，則對本項(xiàng)目的居住與生活環(huán)境產(chǎn)生干擾。 開發(fā)商名氣較弱 開發(fā)商名氣較弱，在華陽是第一次項(xiàng)目開發(fā)，要形成自身的品牌優(yōu)勢需要一定的時間過程。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 二、 目標(biāo)客戶人群定位鎖 定 相比其他樓盤，本案有其特定的優(yōu)缺點(diǎn)。該項(xiàng)目地處華陽河邊，擁有獨(dú)一無二的地理優(yōu)勢（兩江交匯處，對面是修建中的成都港），規(guī)劃中的地鐵一號線站點(diǎn)，在項(xiàng)目附近有許多成功或不是 很成功的項(xiàng)目可以借鑒，從而規(guī)避市場風(fēng)險；而項(xiàng)目周邊不完善的配套、周圍物業(yè)的空置率奇高，大量二手房源以低價位沖擊市場，加上附近幾個項(xiàng)目的陸續(xù)啟動，這些均是項(xiàng)目致命的硬傷，對本案而言，我們賣的更多是 樓盤的未來前景 —— 消費(fèi)者對樓盤未來發(fā)展?fàn)顩r的心理期望值直接決定樓盤的銷售，從此角度上講，項(xiàng)目的市場定位非常關(guān)鍵。 渡假型消費(fèi)者主要是針對高端客戶群，他們多采用購買別墅或者是疊拼等注重景觀及服務(wù)配套的大盤，如“麓山國際社區(qū)”或者“藍(lán)山美樹”等同類型物業(yè)，作為本項(xiàng)目而言，項(xiàng)目本身占地面積不大，如果容積率只做 以下的話 ，我們沒有足夠的競爭力，且周邊自然景觀暫時未得到休整，不適宜定位為此部分消費(fèi)群；而作為華陽本地人而言，他們購房的意向更側(cè)重于舊城區(qū)，項(xiàng)目的主要消費(fèi)群也不適宜鎖定他們。 因此項(xiàng)目的主要消費(fèi)群定位于在成都工作的，因?yàn)楦鞣N原因而沒有在市區(qū)內(nèi)購房的這部分龐大的人群，同時還要拉寬項(xiàng)目的受眾，促進(jìn)銷售（ 因?yàn)槲覀儜?yīng)是高層電梯洋房，體量是一個達(dá) 18萬平方的大盤 ） 根據(jù)前文的眾多數(shù)據(jù)和分析，我們項(xiàng)目的目標(biāo)人群已經(jīng)呼之欲出了。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 ? 感悟新生活，對地鐵等新鮮事物充滿好奇。 ? 年輕、 時尚、現(xiàn)代、崇尚自由，強(qiáng)調(diào)自己的個性 和氣質(zhì)張揚(yáng)、更易接受時尚標(biāo)簽、積極駕馭人生、不斷追求更高的層次和境界。 ? 有一定文化內(nèi)涵和生活品位，有比較高的收入來支撐月供。 他們主要是來自成都及周邊工作的白領(lǐng)階層，家庭月收入在 30005000 元，家庭組成多為 23 人，年齡在 2540 歲之間，絕大部分為大學(xué)及以上學(xué)歷，對生活品質(zhì)要求較高，由于對市區(qū)的物業(yè)或是價格或是環(huán)境等因素不滿意，而選擇在南延線置業(yè)。 ? 成都收入較高的潛在消費(fèi)群體； ? 為改善居住環(huán)境的二次購房者； ? 周邊大企事業(yè)單位中高層管理者等。 ? 城南及東南區(qū)域?yàn)楸镜?區(qū)所積淀的潛在客戶； ? 周邊郊縣的“ 金貴一族 ” ； TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 ? 期望遠(yuǎn)離繁華都市生活，有一個環(huán)境優(yōu)美、空間自由的白領(lǐng)人士； ? 2540 歲間的對生活有更高質(zhì)量追求的人士； ? 富有自我個性主張，渴望自然的都市人； ? 收入較高的青年夫妻； ? 有一定積蓄與實(shí)力，追求晚年生活品質(zhì)的老年人。 三、 項(xiàng)目形象定位 于是，一個定位非常明確的全案進(jìn)入我們的視線： 2021年的一個陽光明媚的夏日，在成都港寬闊水面的正對，一座浪漫風(fēng)情的后現(xiàn)代歐式建筑群拔地而起，臨河是 50米寬，近 260米的綠色長廊，樹影中影約可見一排高低錯落的意大利式三層建筑，間或還 有多段船塢建在江畔。三層建筑上隱約還能看見 Cafe Gambrinus 的字樣，那不是位于意大利海濱城市拿波里的意大利國寶級咖啡店的店名嗎？還有高大的地中海古堡建筑。而這些建筑的身后是六座約 58 米的后現(xiàn)代歐式外觀的高層建筑，時尚的外立面色彩，典雅的建筑屋頂，大氣而豪 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 華，細(xì)膩而不失宏偉。一定是高品位人士的新居。 那是什么地方？？？？ 一座如此的“上善之居” 案名 一個好的案名，能夠充分表現(xiàn)了房產(chǎn)的特征，也能夠體現(xiàn)出一個樓盤的品質(zhì)感，好的案名通過廣告的推廣能被消費(fèi)者認(rèn)可，接受。因此我們在此提出“ 里 城 ”案名以供參考。 ? “里城 ”之緣起： 首先，由于是以里程置業(yè)的名義開發(fā)的首個項(xiàng)目， 雖然開發(fā)商具有一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但在本土市場上知名度不高，希望通過本項(xiàng)目能有一個質(zhì)的飛躍，從而成為本土市場叫得響的品牌開發(fā)商。 于是我司建議才用“里程”的諧音“里城”， 寓意本項(xiàng)目具有里程式意義， 有利于公司品牌的樹立。 其次，源于本之前對本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群的定位，他們多數(shù)選擇本項(xiàng)目都是人生中的第一次置業(yè)，人生的起航階段，而“里程（城）”正是暗喻了他們從這里踏上人生精彩旅程。 最后，根據(jù)項(xiàng)目周邊交通優(yōu)勢，人南沿線、地鐵終 點(diǎn)站、成都至樂山水運(yùn)起航站等等，與開發(fā)公司里程置業(yè)的名稱不謀而合，路通則達(dá)，公司事業(yè)騰飛的又一起點(diǎn)。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必