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【正文】 東街旁，進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)已經(jīng)形成（通過(guò)南延線(xiàn)，經(jīng)成都港邊二江寺橋進(jìn)入項(xiàng)目）；但目前項(xiàng)目地塊內(nèi)沒(méi)有成形的交通路網(wǎng)，幾條重要交通路線(xiàn)只是處于市政規(guī)劃之中，隨著本項(xiàng)目的啟動(dòng)，項(xiàng)目社區(qū)路網(wǎng)隨之形成。 項(xiàng)目周邊市政配套設(shè)施 項(xiàng)目周邊的市政配套設(shè)施完善，在項(xiàng)目正北方向，政府規(guī)劃一個(gè)休閑湖泊，周?chē)星?畝森林公園，江安河和府河在湖泊交匯后順流而下到二江橋，在地鐵出口處也規(guī)劃有 500 畝中心公園。華陽(yáng)汽車(chē)站近在咫尺，無(wú)論是坐汽車(chē)還是地鐵或者是水路，都便捷快速。但是項(xiàng)目目前周邊學(xué)校、醫(yī)院、超市等配套還未到位，只能依托老城區(qū)的完善政配套設(shè)施，這是很多本區(qū)域項(xiàng)目同時(shí)存在的一個(gè)問(wèn)題，也就遭成了華陽(yáng)房產(chǎn)入住率不高的原因之一。 分析 1 、項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ? 本項(xiàng)目位于成都市“南富西貴”的城南華陽(yáng)鎮(zhèn)，府河下游穿越華陽(yáng)城區(qū)與江安河匯合于項(xiàng)目邊，自然環(huán)境極佳。 ? 根據(jù)傳統(tǒng)人文習(xí)慣，“水之財(cái)也“，臨水而居 的思想可以提升產(chǎn)品附加值。且項(xiàng)目在兩江交匯之處，財(cái)富聚集地也。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 ? 項(xiàng)目位于華陽(yáng)新城區(qū)境內(nèi)，二江寺側(cè)，具有濃厚的華陽(yáng)人文歷史文化底蘊(yùn)，有利于提高本項(xiàng)目的價(jià)值提升。 ? 縱橫交錯(cuò)的城市路網(wǎng)，南延線(xiàn)、地鐵一號(hào)線(xiàn)、成都港水路等使得本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加凸現(xiàn)。 ? 項(xiàng)目周邊開(kāi)發(fā)的高檔住宅區(qū)如“麓山國(guó)際社區(qū)”、“藍(lán)山美樹(shù)”等項(xiàng)目無(wú)形中為本區(qū)域提升了附加值。 ? 隨著城南副中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)的日益凸現(xiàn)，已為本項(xiàng)目帶來(lái)更多的的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)也已非常成熟。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ? 本項(xiàng)目雖然只有 畝，但是由于特殊地理位置和目前的市場(chǎng)背景，將 具備大盤(pán)形成的可能，如在項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)等組成部分下足工夫，將極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ? 本項(xiàng)目目前的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要來(lái)自于人民南路南延線(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及華陽(yáng)城北新區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但是在項(xiàng)目本身所在區(qū)域目前還有沒(méi)有具備與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目存在。 巨大的升值潛力 本項(xiàng)目位于南延線(xiàn)末端，項(xiàng)目左右的土地均已被強(qiáng)勢(shì)開(kāi)發(fā)商森宇集團(tuán)與劍南春集團(tuán)拿下，在未來(lái) 12 年內(nèi)，區(qū)域開(kāi)發(fā)必將形成氣候，地段優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)，尤其是在本區(qū)域的土地更是稀少的情況下，本項(xiàng)目獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，使其具有良好的升值空間，如果產(chǎn)品規(guī)劃得當(dāng)，后期銷(xiāo)售 看好。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 良好的開(kāi)發(fā)題材 本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置和自然環(huán)境，將為本項(xiàng)目創(chuàng)造良好開(kāi)發(fā)題材，項(xiàng)目一旦開(kāi)發(fā)對(duì)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的南沿線(xiàn)乃至于整個(gè)成都來(lái)說(shuō)都將形成巨大的社會(huì)沖擊效應(yīng)，吸引社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，是開(kāi)發(fā)商創(chuàng)立品牌的極佳時(shí)機(jī)。 良好的開(kāi)發(fā)條件 ? 本項(xiàng)目自然條件優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)越，特別是沿河而居，使得整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有天然條件的支撐。 ? 項(xiàng)目地塊規(guī)則平整，易于項(xiàng)目的操作。 劣勢(shì) 市政、生活配套設(shè)施落后 整個(gè)項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊，雖然均屬于華陽(yáng)新城區(qū)范圍，離華陽(yáng)老城區(qū)還有一定的距離，目前除去部分別墅項(xiàng)目而外 還沒(méi)有一個(gè)較為成熟完整配套的社區(qū)，原因在于原有的市政生活配套設(shè)施陳舊落后，已無(wú)法擔(dān)負(fù)現(xiàn)代都市城市的高效運(yùn)行節(jié)奏。因此，項(xiàng)目本身及周邊市政、生活等配套設(shè)施的落后，使得項(xiàng)目運(yùn)作難度加大。 地塊存在不足 本項(xiàng)目地塊較為規(guī)則，但被市政規(guī)劃道路征地 畝，為整個(gè)項(xiàng)目直接造成開(kāi)發(fā)成本的增加，且還涉及拆遷問(wèn)題。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載?。?： 69031789 項(xiàng)目地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯 在成都郊縣所有的項(xiàng)目都把目光瞄準(zhǔn)成都這塊“大蛋糕”的同時(shí)，本項(xiàng)目也不例外。而本項(xiàng)目位于人南延線(xiàn)的最底部，而且地鐵要在 2021 年后才能建成，對(duì)于近兩三年有購(gòu)房意向的消費(fèi)者 來(lái)將，從成都分流出來(lái)后就被人南沿線(xiàn)的開(kāi)發(fā)商以及華陽(yáng)城北新區(qū)開(kāi)發(fā)商截留，剩下極少部分消費(fèi)者供本項(xiàng)目消化。因此，本項(xiàng)目在區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)弱化。 3 、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) ? 華陽(yáng)是目前成都重點(diǎn)發(fā)展之區(qū)域，成都及外來(lái)投資者迅速增加，消費(fèi)潛力巨大； ? 城南副中心形成的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及政府支持力度較大； ? 地塊緊鄰人民南路南延線(xiàn)，潛在區(qū)位好，開(kāi)發(fā)潛力大，增值潛力高； ? 開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)； ? 華陽(yáng)已經(jīng)形成新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)； ? 有厚重的歷史人文氛圍； ? 臨河而居，可充分利用水文化，有大量文章可做。 4 、項(xiàng)目的威脅與困難 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！ ： 69031789 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目地塊 周邊沒(méi)有成熟高檔的居住社區(qū)，消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的接受與市政、生活配套設(shè)施的跟進(jìn)，也需要一定的時(shí)間和過(guò)程。此外，成都市區(qū)及成都周邊的區(qū)（市）縣大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正處于蓬勃發(fā)展階段，市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)量巨大， 2021 年的房地產(chǎn)供應(yīng)將更加巨大，且各區(qū)域已經(jīng)形成區(qū)域板塊上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由此可見(jiàn)， 本項(xiàng)目將不可避免的迎接市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的挑戰(zhàn)。 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)頭正勁，一浪高過(guò)一浪，已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都將與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)威脅。此外，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)還來(lái)自于成都周邊區(qū)（市）縣區(qū)域特色主題項(xiàng)目規(guī)模開(kāi)發(fā)的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)。隨著 ，人南延線(xiàn)周邊及華陽(yáng)鎮(zhèn)城北新區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不斷加劇，也將對(duì)本項(xiàng)目形成更大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 社區(qū)居住氛圍差 項(xiàng)目地塊周邊所處社區(qū)居住氛圍沒(méi)有形成，如果項(xiàng)目周邊地塊開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后，則對(duì)本項(xiàng)目的居住與生活環(huán)境產(chǎn)生干擾。 開(kāi)發(fā)商名氣較弱 開(kāi)發(fā)商名氣較弱，在華陽(yáng)是第一次項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，要形成自身的品牌優(yōu)勢(shì)需要一定的時(shí)間過(guò)程。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載?。?： 69031789 二、 目標(biāo)客戶(hù)人群定位鎖 定 相比其他樓盤(pán)，本案有其特定的優(yōu)缺點(diǎn)。該項(xiàng)目地處華陽(yáng)河邊，擁有獨(dú)一無(wú)二的地理優(yōu)勢(shì)（兩江交匯處，對(duì)面是修建中的成都港），規(guī)劃中的地鐵一號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)，在項(xiàng)目附近有許多成功或不是 很成功的項(xiàng)目可以借鑒，從而規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；而項(xiàng)目周邊不完善的配套、周?chē)飿I(yè)的空置率奇高，大量二手房源以低價(jià)位沖擊市場(chǎng)，加上附近幾個(gè)項(xiàng)目的陸續(xù)啟動(dòng)，這些均是項(xiàng)目致命的硬傷，對(duì)本案而言，我們賣(mài)的更多是 樓盤(pán)的未來(lái)前景 —— 消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r的心理期望值直接決定樓盤(pán)的銷(xiāo)售，從此角度上講，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位非常關(guān)鍵。 渡假型消費(fèi)者主要是針對(duì)高端客戶(hù)群，他們多采用購(gòu)買(mǎi)別墅或者是疊拼等注重景觀及服務(wù)配套的大盤(pán)，如“麓山國(guó)際社區(qū)”或者“藍(lán)山美樹(shù)”等同類(lèi)型物業(yè)，作為本項(xiàng)目而言，項(xiàng)目本身占地面積不大，如果容積率只做 以下的話(huà) ，我們沒(méi)有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力，且周邊自然景觀暫時(shí)未得到休整，不適宜定位為此部分消費(fèi)群；而作為華陽(yáng)本地人而言，他們購(gòu)房的意向更側(cè)重于舊城區(qū)，項(xiàng)目的主要消費(fèi)群也不適宜鎖定他們。 因此項(xiàng)目的主要消費(fèi)群定位于在成都工作的，因?yàn)楦鞣N原因而沒(méi)有在市區(qū)內(nèi)購(gòu)房的這部分龐大的人群，同時(shí)還要拉寬項(xiàng)目的受眾，促進(jìn)銷(xiāo)售（ 因?yàn)槲覀儜?yīng)是高層電梯洋房，體量是一個(gè)達(dá) 18萬(wàn)平方的大盤(pán) ） 根據(jù)前文的眾多數(shù)據(jù)和分析，我們項(xiàng)目的目標(biāo)人群已經(jīng)呼之欲出了。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！ ： 69031789 ? 感悟新生活，對(duì)地鐵等新鮮事物充滿(mǎn)好奇。 ? 年輕、 時(shí)尚、現(xiàn)代、崇尚自由，強(qiáng)調(diào)自己的個(gè)性 和氣質(zhì)張揚(yáng)、更易接受時(shí)尚標(biāo)簽、積極駕馭人生、不斷追求更高的層次和境界。 ? 有一定文化內(nèi)涵和生活品位，有比較高的收入來(lái)支撐月供。 他們主要是來(lái)自成都及周邊工作的白領(lǐng)階層，家庭月收入在 30005000 元，家庭組成多為 23 人，年齡在 2540 歲之間，絕大部分為大學(xué)及以上學(xué)歷，對(duì)生活品質(zhì)要求較高，由于對(duì)市區(qū)的物業(yè)或是價(jià)格或是環(huán)境等因素不滿(mǎn)意，而選擇在南延線(xiàn)置業(yè)。 ? 成都收入較高的潛在消費(fèi)群體； ? 為改善居住環(huán)境的二次購(gòu)房者； ? 周邊大企事業(yè)單位中高層管理者等。 ? 城南及東南區(qū)域?yàn)楸镜?區(qū)所積淀的潛在客戶(hù)； ? 周邊郊縣的“ 金貴一族 ” ； TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載！！ ： 69031789 ? 期望遠(yuǎn)離繁華都市生活，有一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、空間自由的白領(lǐng)人士； ? 2540 歲間的對(duì)生活有更高質(zhì)量追求的人士； ? 富有自我個(gè)性主張，渴望自然的都市人； ? 收入較高的青年夫妻； ? 有一定積蓄與實(shí)力，追求晚年生活品質(zhì)的老年人。 三、 項(xiàng)目形象定位 于是，一個(gè)定位非常明確的全案進(jìn)入我們的視線(xiàn)： 2021年的一個(gè)陽(yáng)光明媚的夏日，在成都港寬闊水面的正對(duì)，一座浪漫風(fēng)情的后現(xiàn)代歐式建筑群拔地而起，臨河是 50米寬，近 260米的綠色長(zhǎng)廊，樹(shù)影中影約可見(jiàn)一排高低錯(cuò)落的意大利式三層建筑，間或還 有多段船塢建在江畔。三層建筑上隱約還能看見(jiàn) Cafe Gambrinus 的字樣，那不是位于意大利海濱城市拿波里的意大利國(guó)寶級(jí)咖啡店的店名嗎？還有高大的地中海古堡建筑。而這些建筑的身后是六座約 58 米的后現(xiàn)代歐式外觀的高層建筑，時(shí)尚的外立面色彩，典雅的建筑屋頂，大氣而豪 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門(mén)！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國(guó)房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃資料下載??！ ： 69031789 華，細(xì)膩而不失宏偉。一定是高品位人士的新居。 那是什么地方？？？？ 一座如此的“上善之居” 案名 一個(gè)好的案名，能夠充分表現(xiàn)了房產(chǎn)的特征，也能夠體現(xiàn)出一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)感，好的案名通過(guò)廣告的推廣能被消費(fèi)者認(rèn)可，接受。因此我們?cè)诖颂岢觥? 里 城 ”案名以供參考。 ? “里城 ”之緣起： 首先，由于是以里程置業(yè)的名義開(kāi)發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目， 雖然開(kāi)發(fā)商具有一定開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但在本土市場(chǎng)上知名度不高，希望通過(guò)本項(xiàng)目能有一個(gè)質(zhì)的飛躍，從而成為本土市場(chǎng)叫得響的品牌開(kāi)發(fā)商。 于是我司建議才用“里程”的諧音“里城”， 寓意本項(xiàng)目具有里程式意義， 有利于公司品牌的樹(shù)立。 其次，源于本之前對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群的定位，他們多數(shù)選擇本項(xiàng)目都是人生中的第一次置業(yè)，人生的起航階段，而“里程（城）”正是暗喻了他們從這里踏上人生精彩旅程。 最后，根據(jù)項(xiàng)目周邊交通優(yōu)勢(shì)，人南沿線(xiàn)、地鐵終 點(diǎn)站、成都至樂(lè)山水運(yùn)起航站等等，與開(kāi)發(fā)公司里程置業(yè)的名稱(chēng)不謀而合，路通則達(dá)，公司事業(yè)騰飛的又一起點(diǎn)。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》策劃必