【正文】 機遇與挑戰(zhàn) 并存的全新時期。 該項目最大 優(yōu)勢 在于 價格 較低 ，一期 銷售均價 2200 元 /平方米，二期 銷售均價為 2500 元 /平米，由此推斷三期售價也不應(yīng)太高 ；外墻 使用 石材， 迎合大部分 消費者心理，內(nèi)部密度合適，環(huán)境 一般； 劣勢 在于 戶型 較差，由于該項目走的“低價”路線，因而在戶型設(shè)計、環(huán)境品質(zhì)、開發(fā)商品牌塑造上面都很平淡 。從地理位置來講，該項目與本案最為接近，毗鄰“麓山國際社區(qū)”。不可否認(rèn)，在這樣 的大環(huán)境下，消費者也相對成熟和理性。當(dāng)?shù)乜蛻魧㈦S著城市化的進(jìn)程，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而成為客戶群中很重要的一部分； TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 消費者區(qū)域結(jié)構(gòu)比例圖%%%% 華陽本地人外地投資置業(yè)者成都及周遍工作者渡假型消費 購房者年齡 年齡和文化等消費者個體基本要素直接影響著其購買力、 付款方式、消費心理等。如果購房承受能力按家庭年收入的 46 倍來計算，大多數(shù)目標(biāo)消費者能承受的購房總價在 18— 30 萬。環(huán)境是影響消費者購房的第二大因素，它是直接受制于目標(biāo) TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 %%%%%%%%%%%% % % % % % % %購物方便品味配套建筑風(fēng)格居住環(huán)境價格子女上學(xué)交通地段規(guī)模戶型消費者購房因素比例圖 消費群的文化層次與品位。由于市區(qū)現(xiàn)在最主要的物業(yè)形式為小高層和高層電梯公寓，根據(jù)生活習(xí)慣，成都的消費者同樣在華陽也喜好選擇小高層和高層電梯公寓，而華陽本地的消費者根據(jù)傳統(tǒng)生活習(xí) 慣則多選擇多層和小高層，這可能是出于當(dāng)?shù)厝说摹坝H地性”。首先是過高的購買力，成都工作收入中等的消費者相較成都 4000 以上的房價，只能望樓興嘆，但在南延線片區(qū) 3000 以下就能買到環(huán)境和建筑品質(zhì)較高的物業(yè)，而且地鐵通車后，無形拉短了城市之間的距離。通過無形資產(chǎn)的積累，不但在消費者群體中建立了良好的口碑，而且形成無形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營，給公司帶來了豐厚財富回報。如今的華陽，不再是“低價”的代名詞， 明年城南的競爭將更上臺階。 ? 本項目境內(nèi)水資源豐富，有成都著名的府南河流經(jīng)華陽鎮(zhèn)；對面即是建設(shè)中的水上交通（成都港）、地下水資源豐富； ? 本項目公路交通設(shè)施非常完善，項目周邊多條主要交通線路經(jīng)過；項目地塊范圍內(nèi)及項目周邊也有多條城市規(guī)劃道路； ? 項目距離成都三環(huán)路僅 5 分鐘車程，距離成都雙流國際機場僅需 20 分鐘車程； ? 位于成都 市南面，緊臨東山、牧馬山，府河下游穿越城區(qū)，與江安河在此匯合。 ? 根據(jù)傳統(tǒng)人文習(xí)慣，“水之財也“，臨水而居 的思想可以提升產(chǎn)品附加值。 巨大的升值潛力 本項目位于南延線末端，項目左右的土地均已被強勢開發(fā)商森宇集團(tuán)與劍南春集團(tuán)拿下，在未來 12 年內(nèi)，區(qū)域開發(fā)必將形成氣候，地段優(yōu)勢凸現(xiàn)，尤其是在本區(qū)域的土地更是稀少的情況下，本項目獨特的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，使其具有良好的升值空間，如果產(chǎn)品規(guī)劃得當(dāng)，后期銷售 看好。而本項目位于人南延線的最底部，而且地鐵要在 2021 年后才能建成，對于近兩三年有購房意向的消費者 來將，從成都分流出來后就被人南沿線的開發(fā)商以及華陽城北新區(qū)開發(fā)商截留，剩下極少部分消費者供本項目消化。隨著 ，人南延線周邊及華陽鎮(zhèn)城北新區(qū)項目開發(fā)的不斷加劇，也將對本項目形成更大的市場風(fēng)險。 ? 年輕、 時尚、現(xiàn)代、崇尚自由，強調(diào)自己的個性 和氣質(zhì)張揚、更易接受時尚標(biāo)簽、積極駕馭人生、不斷追求更高的層次和境界。一定是高品位人士的新居。 最后，根據(jù)項目周邊交通優(yōu)勢，人南沿線、地鐵終 點站、成都至樂山水運起航站等等，與開發(fā)公司里程置業(yè)的名稱不謀而合，路通則達(dá)，公司事業(yè)騰飛的又一起點。三層建筑上隱約還能看見 Cafe Gambrinus 的字樣，那不是位于意大利海濱城市拿波里的意大利國寶級咖啡店的店名嗎？還有高大的地中海古堡建筑。 因此項目的主要消費群定位于在成都工作的，因為各種原因而沒有在市區(qū)內(nèi)購房的這部分龐大的人群，同時還要拉寬項目的受眾，促進(jìn)銷售（ 因為我們應(yīng)是高層電梯洋房，體量是一個達(dá) 18萬平方的大盤 ） 根據(jù)前文的眾多數(shù)據(jù)和分析，我們項目的目標(biāo)人群已經(jīng)呼之欲出了。 競爭風(fēng)險 成都市房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)頭正勁，一浪高過一浪，已開發(fā)項目和未開發(fā)項目都將與本項目形成競爭威脅。 地塊存在不足 本項目地塊較為規(guī)則，但被市政規(guī)劃道路征地 畝，為整個項目直接造成開發(fā)成本的增加，且還涉及拆遷問題。 競爭優(yōu)勢 ? 本項目雖然只有 畝，但是由于特殊地理位置和目前的市場背景，將 具備大盤形成的可能，如在項目規(guī)劃、項目產(chǎn)品設(shè)計和景觀設(shè)計等組成部分下足工夫，將極具競爭優(yōu)勢。但是項目目前周邊學(xué)校、醫(yī)院、超市等配套還未到位，只能依托老城區(qū)的完善政配套設(shè)施，這是很多本區(qū)域項目同時存在的一個問題，也就遭成了華陽房產(chǎn)入住率不高的原因之一。 地質(zhì)地貌現(xiàn)狀 本項目位于歷史文化悠久的成都市城南華陽鎮(zhèn)二江寺橋橋頭，項目地塊平整規(guī)則，緊臨江安河與府河交匯處；屬于成都平原地質(zhì)地貌特征。為此，雙流政府對華陽的規(guī)劃提出了新的思路。本案是里程置業(yè)在成都開發(fā)的第一個樓盤，也應(yīng)該是在成都樹立品牌的一次機緣 ；是項目銷售的重要條件；也是為以后里程置業(yè)在成都發(fā)展事業(yè)的營建奠定良好的基礎(chǔ)。從以下數(shù)據(jù)看來，成都的消費者應(yīng)該都是非常理智的，能夠看到南沿線附近的增值空間，愿意支付的房屋單價 多在 3000 元 /㎡ 左右，然后價格越往上走，其點擊率就越低 。而本案項目處于南沿延線和府河的交接處，可謂得盡天時地利，開發(fā)地理優(yōu)勢顯而易見。對于消費者而言， TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 購房大多是為了自己的日常居住，比例高達(dá) %；其次是為了孝敬父母；而為了投資、商務(wù)辦公、休閑度假而購房的消費者所占比例不高。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 消費者家庭人口比例圖%%%% 1 －2 人3 －4 人5 －6 人7 人以上 家庭月收入狀況 在眾多因素中，對消費者購房影響最大、最直接的是家庭的收入狀況、支付能力。外來購房者的增多，消費人群結(jié)構(gòu)的變化，說明華陽成為城南開發(fā)的延續(xù)已成客觀現(xiàn)實； 城南經(jīng)濟(jì)副中心作為幾個郊區(qū)中房地產(chǎn)起步最早、發(fā)展也較快的一個區(qū)域。項目采用“低價入市”的銷售策略，一期售價 2600—— 2700 元 /平米，目前三期售價為 2900—— 3100 元 /平米，性價比較高，銷售一路走好。 ? 南陽錦城 總占地 200 畝， 分為三期開發(fā)，總戶數(shù) 1366 戶 ，開發(fā)商為雙流本地人。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 面臨如此市場狀況，提升開發(fā)戰(zhàn)略高度，以大勢的眼光整合區(qū)域市場成為了華陽片區(qū)開發(fā)商全面考慮的課題。 華陽市場極熱之后冷靜回歸。 開發(fā)區(qū)域相對呈不均衡狀態(tài) 目前華陽正在開發(fā)的區(qū)域主要集中在城中心以北，府河沿岸，其他區(qū)域開發(fā)相對滯后，整體呈線形延伸帶狀發(fā)展，配套設(shè)施共享程度相對較低。目前，華陽經(jīng)國土資源部批出可開發(fā)總量指標(biāo)為 萬畝。撤鎮(zhèn)建區(qū)的政策下，現(xiàn)已進(jìn)入規(guī)劃的石羊居住區(qū)的改造一旦成功，加上城南沿線各大盤項目的推動， TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 華陽北新城已迅速成為華陽房產(chǎn)開發(fā)的熱點。 ?人南延線的大規(guī)模成片房產(chǎn)開發(fā)將帶動人南沿線經(jīng)濟(jì)帶的形成與繁榮。 規(guī)劃的一類居住用地主要集中在華陽城南雙龍路及迎賓南路與府河華陽下游段之間及府河華陽段上游半島區(qū)域，人南沿線兩側(cè)與城市中心主要為商業(yè)金融與行政辦公用地，二類居住用地主要集中在府河以北和江安河以南以西。共規(guī)劃建設(shè) 7 個組團(tuán)式發(fā)展區(qū)域：成都市城南城市副中心組團(tuán)、高新技術(shù)園區(qū)組團(tuán)和五個居住類組團(tuán)。 縱觀華陽樓市，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重， 決大多數(shù)在景觀設(shè)計、社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、配套設(shè)施與服務(wù)上都有著驚人的相同之處。華陽鎮(zhèn)是“古蜀三都”之一，“ 廣都遺址 ”、 “伏龍寺 ”、 “金華庵 ”、 “應(yīng)天寺 ”、 “永祚寺 ”及始于漢代的古鎮(zhèn)黃龍溪等名勝古跡韻味猶存 。 308 國道（成仁路）和華（陽）龍（泉）路等省、縣級 8 條公路貫穿其間；府河穿城而過，上面新建了 6 座大橋。另外，每年城市 4 %左右的住房被淘汰，至少要有同樣多的住房作相應(yīng)補充。結(jié)合目前的市場情況，需求方面將 出現(xiàn)這樣一個趨勢：40 歲以下的消費者住房需求最大；外地人在購房比例已增至近 50%；二環(huán)周圍、多層住宅、總價在 1535 萬間的商品房是需求熱點。 同期，商品房銷售面積 為 萬平方米，增長 %，其中住宅為 萬平方米，增長 %，今年以來首次呈現(xiàn)正增長態(tài)勢。 在這片區(qū)域，開發(fā)建筑形態(tài)以普通住宅和低密度住宅為主。 TEL:02886756371 86756372 FAX:02886756373 《 2021 房 地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 接到貴公司關(guān)于雙流華陽鎮(zhèn)二江寺橋頭 68 畝土地項目招標(biāo)書以后，我司立即成立臨時項目小組，針對項目進(jìn)行市場調(diào)查，再利用公司以往所收集與項目相關(guān)資料一并統(tǒng)計分析，在項目產(chǎn)品定位、消費者定位、規(guī)劃建設(shè)和營銷推廣等方面進(jìn)行提出建議后簡單出據(jù)此報告。都市風(fēng)景、世紀(jì)城、左岸花都、和黃的“南地王”等樓盤項目的持續(xù)性開發(fā)、穩(wěn)定供應(yīng)，供需波動微小。隨著新開工面積大幅增長，購房者的選擇余地將會加大。 二、 成都房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀 在供給方面，成都市目前的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一個總體供給規(guī)模大、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨向合理；舊城改造和新城區(qū)互動發(fā)展，城區(qū)市場逐步向郊縣市場拓展；產(chǎn)品供給向多元化和精品化發(fā)展的格局。龐大的新增人口和外來人口形成對住房的巨大需求。華陽距成昆線雙流火車站 公里，距成都火車站 12 公里，距西南航空港 —— 雙流國際機場 10 公里，距成雅成樂高速公路 4 公里。 歷史人文景觀 華陽自宋代起便是川西平原的重要物資集散地和府河航運碼頭，素有商業(yè)中心、交通樞紐、工業(yè)重地和文化重鎮(zhèn)之稱。但毋庸置疑的是，華陽的房地產(chǎn)市場暴露出的種種問題已反映出與成都市本土房地產(chǎn)市場的高度同步化趨勢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 的重新調(diào)整與開發(fā)市場的完善蘊藏的巨大能量，將在下一個開發(fā)熱潮中釋放出新的發(fā)展機遇。未來 5— 10 年，華陽將以發(fā)展居住、商務(wù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。共規(guī)劃居住人口 35 萬人。此舉進(jìn)一步放大華陽房地產(chǎn)開發(fā)的熱度。城南城市副中心建設(shè)進(jìn)程的加快，反映了政府在貫徹這一政策上的決化。另外在華陽沿府河外側(cè)，三佳房產(chǎn)、森宇實業(yè)、三和房產(chǎn)等其他開發(fā)商共計圈地 1450 畝，并已進(jìn)入持續(xù)性開發(fā) TEL:02886756371 86756372 FAX