【正文】 23環(huán)泊景灣20084161041104123環(huán)中鐵西子香荷200832893493423環(huán)金沙西園20084125127512720087550150123環(huán)君悅金沙20071215374354223環(huán)華府金沙20081182222200828660663環(huán)外金域西嶺2007128255102255102多層洋房23環(huán)新界20071229321332132008418707合計1559372132834523127（1）、總價100萬以上A、電梯高層本區(qū)域中電梯高層推出量在前幾位的分別是，金域西嶺、鷺島國際社區(qū)、龍灣半島和78號觀邸，這些樓盤的推量都在150套以上，第二梯隊就是優(yōu)品道、泊景灣和中鐵西子香荷，推量在100套左右。本區(qū)域成交均價大概在7500元/平左右，其中，桐梓林歐城成交均價最高9663元/平。具體到各項目：桐梓林歐城、中海一批次均銷售完畢，換言之：在本區(qū)域，雙高產(chǎn)品的市場接受度較高，總體的市場容量也較大。23環(huán)項目走品牌、高價格路線，除龍湖三千城受震后購買心理影響成交較好外，首創(chuàng)、華潤的實際銷售均較差。 城南區(qū)域中，同面積總價的競品存量極少，但180平以下的可替代性項目較多，是強大的潛在競爭對手。 交通的便利性與易達性好。 自2007年10月以來，以上區(qū)域整個100萬以上房源的月銷售量為155套左右。2．項目主要技術(shù)指標： M2，待征地面積（含中心公園）110000 M2產(chǎn)權(quán)建筑面積410020 M2（不含地下室）容積率 ：3綠地率：30%，綠化率60%平均密度19%車位比為1︰1總戶數(shù)約4380戶建筑高度（100～120）M每戶產(chǎn)權(quán)面積在（85～100） M2之間，贈送面積接近100%；每戶改造后實得面積在（190～256）M2之間，改造后各空間層高為2﹒9M。步行區(qū)域既與車輛交通絕對人車分離又使人們比較容易到達，為鄰里交往提供了安全舒適的戶外場所。：由社區(qū)道路自然劃分出四個居住組團。：采用行列式種植，強調(diào)道路線型。先天的優(yōu)勢造就了四海逸家城市空中別墅無可比擬的建筑特性，更是別墅精神的延續(xù)和提升（客廳4800～5100CM寬；主臥上下獨立，面寬3900～4800CM。在小區(qū)周邊圍墻設(shè)置紅外對射探測器和報警閃爍燈，配有攝像機的周界35米為一個防區(qū)（轉(zhuǎn)角處等情況除外），并與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動。⑵貝爾高林公司園林大師曾擔綱演繹成都金林半島、廣州星河灣頂級園林設(shè)計，其精工藝術(shù)，異域園林風格為國人所稱頌，此次再度擔綱四海逸家園林設(shè)計，確保其園林品質(zhì)卓越。本項目諸多新材料新技術(shù)運用于建筑中，保證項目的高檔次、高質(zhì)量和高品位。更可貴的是，在觀景方面，因空中別院的建筑形式，擁有絕對高度下的開闊視野，無論俯視、遠眺都收獲異彩繽紛的自然美景。如何釋放這種自然自我的天性，成了四海逸家的建筑設(shè)計中首要考慮的細節(jié)。踏步上樓梯，臺階扶手是必然要接觸的部位，因此每級臺階的適中高度，每個扶手拐角的合適弧度，石材和木質(zhì)的用心選料，都是我們反復(fù)量度、推敲、斟酌并親身體驗的結(jié)果。于是周圍環(huán)繞于眼界的那些蔥郁的樹林、嫩綠的新葉、翡翠的草坪等等都在積極鼓勵著人們觀察和發(fā)現(xiàn)的天性。16．天生貴胄，在寧靜與繁華之間優(yōu)雅互換寧靜與繁華咫尺距離：倘若離開了與居住相關(guān)的任何一項配套，都無法謂之為生活。依坡造勢，取法自然，圍合又開放的平面布局，相互溝通又確保想對的私密性。19．開發(fā)流程人性化景觀化貫徹“先造環(huán)境再造房”以及從“關(guān)注居住元素到關(guān)注舒適生活”的開發(fā)理念。⑹建筑的樓體無管化,小區(qū)道路無檢查井。⒁全部彩色可視對講，指紋辨認進出。三、項目SWOT分析優(yōu)勢：強烈的產(chǎn)品符號，是目標客群生活姿態(tài)表現(xiàn)的重要元素。 目標客群基本上都是二次置業(yè)，需求彈性大，購買欲求并不強烈。b\全城的換房型人群：由于本案對應(yīng)的總價較高，目標客戶群基本已經(jīng)有車有房，可以擺脫原居住地的限制，全城尋找目標，故城市區(qū)域的西南北面各個方向都有，但可能屬于二環(huán)路周邊的居住人群，為改善居住條件而重新設(shè)定目標。他們也許正在為目前二手房不景氣，手上現(xiàn)房無法出手達不成換房行為而倍感焦慮；但同時，也正是現(xiàn)實握有的房產(chǎn)讓他們比首次置業(yè)時更有資本等待。他們成家立業(yè)幾年甚至更長，正在打算或者已經(jīng)生了小孩，父母退休正在老去，他們需要考慮小孩的成長環(huán)境，父母的休閑空間，社會責任和人口結(jié)構(gòu)的預(yù)期變化讓他們重新打算更換為更寬松的居住環(huán)境，更大的居住空間。二、營銷策略營銷周期根據(jù)營銷任務(wù)，將一期的營銷周期劃分為四個階段2008年7月——9月12日，蓄客期，目標蓄客量600名2008年9月13日—2008年9月30日：開盤期，營銷任務(wù)為200套2008年10月——12月30日，持續(xù)銷售期，營銷任務(wù)為200套2008年1月——5月30日，清盤銷售和二期亮相，營銷任務(wù)為200套各階段營銷策略（1）、蓄客期營銷策略營銷目標：蓄客量達到600名以上，采取搖號的策略和優(yōu)先排號優(yōu)惠增多的策略。（3）持續(xù)銷售期營銷策略本階段將持續(xù)三個月，主要以推廣和小活動持續(xù)營銷。本期目標客戶：保守型的二次置業(yè)者，前期客戶的關(guān)系本期策略：n 梳理余下的房源，找到項目推廣的突破口，階段性進行推廣。經(jīng)過對項目本身質(zhì)素的考量，我們認為：我們要打造的是一個高端產(chǎn)品，而不是在比較中得出的一個別墅替代品，我是唯一的，整個推廣，不能陷于與別墅的比較，如果帶著跟別墅比較的思維去推廣，客戶自然而然地要跟別墅進行比較，而在與別墅的比較中，由于物業(yè)性質(zhì)的不一樣，我們肯定很難說服客戶認同項目有別墅的特點。我們的產(chǎn)品，無一例外都是在產(chǎn)權(quán)面積之外，有一個較大的贈送空間）形象定位：空中別院產(chǎn)品定位語：電梯全躍別院 城東高端生活廣告調(diào)性：運用體現(xiàn)高端生活的元素和宏大背景的圖片，體現(xiàn)項目城市的/自然的/豪宅的特性，在調(diào)性上重點把握住豪宅的方向。本階段我們將從項目整體全方位介紹項目，在短時間內(nèi)把項目形象建立起來，并引起較強的反響。 推廣思路：從 空中別院 百萬極品 的居住價值出發(fā)，推廣樓盤的整體價值和創(chuàng)新力。破題：我們要做的就是，不與任何物業(yè)型態(tài)進行比較，獨樹一幟，從概念到產(chǎn)品，做到市場的領(lǐng)導者地位。但更有可能的是，項目失去立足本身的形象定位與差異化特征，因為我們是用與別墅的比較線路來突顯本身的價值，獲得購房者的認同。n 面臨二期排號蓄客，在售房源與二期形成內(nèi)部沖突。本階段要組織的公關(guān)活動：新聞發(fā)布會，樓盤推介會。相對于周邊售價，用最大擴展面積換算，目前價位已經(jīng)達到并略超過卓錦城的價格，在策略上只能走低開高走的路線。 他們已經(jīng)有車有房，但工作要求他們更快捷地處理事務(wù)，所以，對地段，他們有著較高的要求，居住地需要較好的易達性，出入的方便性，因為一個電話，他們就需要快速到達現(xiàn)場。他們：有一次購房經(jīng)歷，經(jīng)過不成熟、不理性、草率或瞎蒙的一次購房經(jīng)歷后，他們在購房上相當謹慎，他們使用過房屋，了解房屋的方方面面，正在為第一次購房不理性的沖動后悔不已，或者正在為社區(qū)品質(zhì)的低下或者居住的不同質(zhì)而備感煩惱。b\多次置業(yè)者：較強經(jīng)濟實力，多數(shù)由于喜愛產(chǎn)品或產(chǎn)品附加值而購買，其之前購買的房屋類型可能涵蓋過所有的產(chǎn)品（電梯、洋房、多層，甚至包括別墅）。 創(chuàng)新產(chǎn)品，市場接受程度尚不明朗。同時，由于客戶擴展空間不一樣，也會讓客戶產(chǎn)生單價上的疑惑。⑿最大樓間距600M，最小樓間距65M。⑷小區(qū)園林(住宅主體之外)安裝到地下車庫的專用梯，利于上下交通。在四海逸家擎天開揚的空間里，城市的喧囂與浮躁從心中漸去漸遠，取而代之的是一種寧靜自然。所以四海逸家將自然的主題不斷地應(yīng)用在建筑設(shè)計中。更重要是，豪宅之所以為頂級的、經(jīng)典的，還在于它的不可復(fù)制性。13．私家庭院：生命號自然寬闊響無論中式或西式的建筑精華，都少不了私家庭院這個細節(jié)元素。夏天陽光猛烈，陽光直射時難免刺眼，于是我們通過用隨意揉合的柵格的方式，并在顏色選擇上選取感覺自然優(yōu)雅的木色，將刺眼陽光擋于視線之外—一對于坐享尊榮者而言，規(guī)則是可以由您制定的，包括讓刺眼光線回避。用建筑的語言折射城市的歷史文明和發(fā)展趨勢，并詮釋城市中精英的價值觀念和生活態(tài)度。基于既有的條件，將氣侯、日照、通風以及周邊環(huán)境景觀等各方面的因素作最充分的綜合考慮，實現(xiàn)最大效能。3．新材料新技術(shù)的運用技術(shù)決定質(zhì)量，材料決定檔次。1．強大的設(shè)計力量⑴國際大師的作品往往都是建筑界中的精打細琢的瑰寶。入口保安室顯示空余臨時停車位數(shù)量和位置，園區(qū)內(nèi)設(shè)置指示屏用于引導訪客車輛。它倡導一種向上看的生活方式，一種在絕對高度下的低調(diào)奢華。，強調(diào)其季向的變化和色彩的搭配。8．景觀體系⑴一個中心、四個組團，四時更迭、歸一主題：:用地中部由公共服務(wù)低層建筑半圍合成的狹長形中心景觀區(qū)，以水景為主，是社區(qū)內(nèi)的主要開敞空間，水面碎玉粼粼，兩岸繁花似錦。四個組團之間,政府前瞻性規(guī)劃有中學、幼兒園、老人活動中心、配套公共服務(wù)設(shè)施及中心組團公園等，空間極度開闊，景觀視野無限風光。南望成龍路和國家4A景區(qū)—三圣花鄉(xiāng)，并與卓錦城相鄰；西距東三環(huán)150M；北觀2000畝城市生態(tài)公園。（七）競品分析總結(jié)根據(jù)我們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，自2007年10月以來，統(tǒng)計區(qū)域內(nèi)100萬以上的新推房源總供給4569套，售出1392套，目前余下3177套房源。 超低密度帶來的高綠地景觀，超寬客廳對的觀景效果很好，超寬樓間距，有效回避了對視的私密性問題。其中：144174區(qū)間共計297套，售出47套，180以上區(qū)間共102套，售出4套。價格方面：。20083819019中海國際社區(qū)200712225124482133多層洋房3環(huán)外200862551048323環(huán)雙楠融域200712893368131125總計182376417957502814（1）、總價100萬以上，：A、電梯高層 本區(qū)域中推出量較多的分別是神仙樹大院、華潤鳳凰城、檀香山花園和天府長城，均在200套以上，B、多層洋房主要是雙楠融域，81套；中海國際社區(qū)48套。（三）、城南根據(jù)總價在100萬以上或者面積在180平以上（別墅除外），從2007年10月以后，城南大約有10樓盤共推出12個批次總共1823套房源，占本次統(tǒng)計房源數(shù)量的40%其中，總價在100萬以上高層電梯1795套，多層洋房129套。面積在180平以上共231套，其中高層電梯231套，多層洋房沒有180平以上的產(chǎn)品。本次統(tǒng)計的競品數(shù)據(jù)為2007年10月之后開盤項目數(shù)據(jù)。以現(xiàn)在的目光來看，萬科作為城東開發(fā)的先驅(qū)具有重大的意義，其引導了購房者對于城東置業(yè)的認可，甚至可以說因為有了萬科，才有以后的品牌開發(fā)商相繼入主城東。
客戶群特征萬科品牌的追隨者、自辦公司老總（主要是花園洋房的客戶群體）川師教師、中高收入的年輕消費群體，年齡集中在2833歲。區(qū)域客群職業(yè)分布較廣，涉及各行各業(yè)，從一定程度上也反映了區(qū)域的認知度較高。隨著地震對成都房地產(chǎn)市場的影響逐漸減弱，項目周邊區(qū)域住宅市場也將隨之逐步回暖?？梢哉f，地震在影響整個成都房地產(chǎn)市場的同時不可避免地也影響了項目周邊區(qū)域住宅市場，但這種影響是有限的，也是短期的，這一點從5月和6月項目周邊區(qū)域住宅市場成交量可以清楚地看出。2007年城東的土地成交均價達到了近三年來的一個高點906萬元/畝。2008年15月成都市各方位供銷情況對比住宅成交均價增幅較快，％200408年5月，城東住宅均價漲幅近80％。城東作為成都傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，長期以來房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢。但從另外角度看，城東的居住價值的高漲才是開發(fā)商投資的重點原因之一，而此價值相對來說，受市場波動的沖擊相對較小。城東供應(yīng)量和成交量均位居各方位之首。144平方米以上“非普通”住宅表現(xiàn)為供應(yīng)大幅增長、需求大幅回落的態(tài)勢。郊區(qū)重點板塊商品住宅市場均呈現(xiàn)供應(yīng)大幅增長、需求大幅下滑的格局。15月，五城區(qū)90平方米以下商品住宅新增供應(yīng)37941套、%、%；套數(shù)、%、%，、。股市是其一，房市是其二，匯市是其三。 經(jīng)濟形勢的逆轉(zhuǎn)，“現(xiàn)金為王”的心態(tài)導致自住型需求者也在壓縮購買計劃，保持手上的現(xiàn)金流。滿懷期待的發(fā)展商開始面對現(xiàn)實，面臨烈日炎炎的銷售淡季來臨，開始了此起彼伏的降價銷售，以贏得在剛剛開始的本季度的企業(yè)現(xiàn)金流和應(yīng)對拿地期限到來的資金壓力。首都經(jīng)貿(mào)大學經(jīng)濟學院院長張連成：受資源短缺因素制約，今年經(jīng)濟必定調(diào)頭向下，中國經(jīng)濟將進入收縮期，谷底將在2009年出現(xiàn)。數(shù)據(jù) %調(diào)高至7%。通脹和衰退的陰影在國際經(jīng)濟間傳遞，不良的外部環(huán)境和中國經(jīng)濟正在“惡性互動”。事實表明，這句話正是今年中國經(jīng)濟形勢最恰當?shù)母爬?。在全球通脹的背景下，中國雖然出臺從緊的貨幣政策，%，%。剔除價格因素，一季度固定資產(chǎn)投資增長18%，同比回落4個百分點。二、2008中國樓市形勢分析自1998年以來，中國樓市出現(xiàn)前所未有的繁榮景象，供需兩旺，穩(wěn)步上漲的格局一直延續(xù)到2007年10月，2007年69月，更是達到瘋狂狀態(tài)。中國經(jīng)濟增長的高昂成本正在進入集中釋放期。 即使部分公告市場數(shù)據(jù)（中國房產(chǎn)指數(shù)）顯示著市場的平穩(wěn)發(fā)展，但是，數(shù)據(jù)中依然無法回避房產(chǎn)開發(fā)量和房產(chǎn)銷售量之間的差額絕對數(shù)的