【正文】 5213691966517423環(huán)優(yōu)品道20083918616105881823環(huán)泊景灣20084161041104123環(huán)中鐵西子香荷200832893493423環(huán)金沙西園20084125127512720087550150123環(huán)君悅金沙20071215374354223環(huán)華府金沙20081182222200828660663環(huán)外金域西嶺2007128255102255102多層洋房23環(huán)新界20071229321332132008418707合計1559372132834523127（1）、總價100萬以上A、電梯高層本區(qū)域中電梯高層推出量在前幾位的分別是，金域西嶺、鷺島國際社區(qū)、龍灣半島和78號觀邸，這些樓盤的推量都在150套以上，第二梯隊就是優(yōu)品道、泊景灣和中鐵西子香荷，推量在100套左右。（銷量絕對數(shù)與城西相同，居最高位上，27套，因此從上表可看出，城東的同類產(chǎn)品供應量遠不及城西。從市場總銷量比重分析：城南區(qū)域占比高達55%，是城西區(qū)域的一倍以上，說明城南區(qū)域市場的認可度、實際購買需求遠遠大于其他區(qū)域。）本次統(tǒng)計的為成都市五城區(qū)和一個郊區(qū)競品樓盤的數(shù)據(jù)。購房者不僅關注區(qū)域?qū)τ诋a(chǎn)品自身的品質(zhì)更為看重，區(qū)域優(yōu)劣只是相對的，隨著時間的推移，區(qū)域的價值將會不斷的釋放出來，而產(chǎn)品自身的品質(zhì)在開發(fā)時便已注定。劣勢：項目周邊配套還欠完善
開 發(fā) 商成都盛吉立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開拓城東，填補城東品質(zhì)樓盤空白萬科從01年進入成都房地產(chǎn)市場，開發(fā)的第一個項目——萬科城市花園即位于當時還處在房地產(chǎn)發(fā)展初步階段的城東成龍路區(qū)域，作為進駐此區(qū)域的第一個品牌開發(fā)商，萬科對于此區(qū)域的開發(fā)無疑是成功的，隨著對城市花園長達5年精耕細作式的開發(fā)，購房者對于區(qū)域的不斷認同?？蛻魠^(qū)域性構成情況不明顯。
周邊配套幼兒園、小學：市重點兒園、市重點小學。套型主力面積區(qū)間（平米）套一5062套二6790套三101132套四136150區(qū)域客群戶型面積需求以101132的套三戶型需求比例最大，占49％；其次是6790的套二戶型，占26％；套一、套四的需求相對較少。省外客群僅占8％。而城東南供應體量較大、價格較城南要低、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，擁有國家4A景區(qū)—三圣花鄉(xiāng)，因此極有可能成為購房者的首選。盡管5月和6月的成交價格低于震前4月的成交價格，卻略高于3月的成交價格?？梢姡磥?2年區(qū)域住宅供應量較大，區(qū)域市場競爭加劇。“”大地震中斷了整個成都房地產(chǎn)市場自3月份以來逐步回暖的勢頭，當然項目周邊住宅市場也受到了一定影響，5月供需量環(huán)比4月有明顯下降，但與3月份的水平懸殊不大，并且供需比較4月還有所降低，說明市場供過于求的局面正逐步緩解。 項目周邊區(qū)域住宅市場研究項目位于成都市錦江區(qū)南三環(huán)一段，東鄰錦江區(qū)政府新辦公區(qū)；南望成龍路和國家4A景區(qū)—三圣花鄉(xiāng)，并與卓錦城相鄰；西距東三環(huán)200M；北觀2000畝城市生態(tài)公園。007年城東土地均獨占了整個成都市的土地供應的30％以上。08年由于宏觀調(diào)控以及地震等綜合因素的影響，價格漲幅有所回落，％。城東的住宅成交量隨著市場發(fā)展不斷增長，區(qū)域的認同度不斷提升。作為成都新的房地產(chǎn)熱點開發(fā)區(qū)域，城東區(qū)域房地產(chǎn)市場的特點是具備較強的規(guī)模效應，大盤云集，城市客群屬區(qū)域客群結合城市大眾。少公館放棄精裝房方向，藍光月月推優(yōu)惠，首創(chuàng)75折等跳水手段層出不窮，降價正在成為成都樓市常態(tài)的表情。就如當年開發(fā)商要求購房者在五分鐘內(nèi)下單一樣強硬，現(xiàn)在購房者也要開發(fā)商拿出真正的姿態(tài)，把價格降到實處，才會真正買單。二環(huán)至三環(huán)區(qū)域可售住宅集中分布在城西和城東，、可售量相當，%，%。截至5月末，%；，%。城東：供求規(guī)模最大，新建住房供應尤其活躍。高層和超高層住宅供應急劇增長，二者可售總面積首次突破700萬平方米，%。五城區(qū)144平方米以上“非普通”商品住宅可售房源繼續(xù)增長，需求大幅下滑。同時說明，在投機性購房、投資性購房被抑制后，自住型需求對商品房的態(tài)度，仍是交通成本占據(jù)主導因素，價格反而在其次（郊縣盤的降價幅度遠大于成都盤）5月全市二手住房市場受“”地震影響，再度陷入低谷。5月，五城區(qū)商品住宅成交均價為5460元/平方米，%。相對而言，在市場供應方取巧于投資目的時，自用型產(chǎn)品供應增幅相對縮減。——郊縣商品房面積已超過五城區(qū)，郊縣商品房增量大幅超過五城區(qū)，郊縣項目供求矛盾較五城區(qū)更加突出。5月，%；，%。僅僅是危機的代言人而已。 降價促銷以緩解資金壓力的現(xiàn)象和消費者持幣待購的心態(tài)惡性互動，加劇了市場的觀望心態(tài)。 下行軌道中的房價直接導致投機性購房者（大量游資）退場，投資型購房者也正在持續(xù)觀望中。降價——成交量弱，客戶觀望——再降價，這樣的商品規(guī)律一旦上演，回歸行業(yè)平均利潤率箭就離弦，給房地產(chǎn)業(yè)帶來可能是家電業(yè)一樣的激烈競爭局面。然而，趨勢一旦形成，均不以個人或集團的意志為轉(zhuǎn)移，經(jīng)過了連續(xù)上漲的黃金十年，樓市的下滑從越來越多的數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來，土地不斷流拍和以起拍價成交，土地價格開始下降，表明了樂觀的發(fā)展商在嚴峻的事實面前，也像現(xiàn)在的購房者一樣，采取了觀望態(tài)度。而我們的項目，就是在這一宏大背景下推向市場，在變數(shù)甚多的經(jīng)濟形勢下，單方的努力要沖破如此迷局，比以往更為艱難。言論：中國宏觀經(jīng)濟學會秘書長王建：目前已露頭的低增長高通脹格局至少將持續(xù)三年。 %。而對于因此原因不斷推高的樓市，無論是追高買入的炒樓者，還是追高拿地的開發(fā)商，均留下了不可言說的傷痛。經(jīng)過長達30年的GDP高速上漲后，2008可能是中國GDP增速出現(xiàn)拐點的一年。雖然，有一次讓全中國人都沸騰的奧運會將在八月舉行，但2008年的上半年，是不平凡的一年，南方雪災、西藏事件、汶川地震讓舉國上下都感到驚心動魄，內(nèi)心無法平靜。四海逸家整體營銷策略第一部分 市場分析一、 中國經(jīng)濟形勢分析二、 中國樓市分析三、 成都樓市分析四、 城東區(qū)域樓市分析五、 競品分析第二部分 產(chǎn)品定位一、 項目概況二、 項目價值分析三、 項目SWOT分析四、 項目市場定位第三部分 營銷策略第四部分 推廣策略第一部分 市場分析一、中國經(jīng)濟形勢分析2008年3月，溫家寶總理在《政府工作報告》中說到：2008，可能是中國改革開放以來經(jīng)濟最困難的一年。次貸危機、糧食危機、石油危機、能源危機、股市暴跌、全球通漲等重大經(jīng)濟問題紛至沓來，一波未平，一波又起，在全球化深刻背景下，不斷地深遠地影響著中國的經(jīng)濟走勢?！獓H社會經(jīng)濟開始出現(xiàn)衰退，中國經(jīng)濟因勞動力價格上漲、原材料價格上漲因素，出口空間縮小、獲利能力降低。經(jīng)過了非理性上漲的2007年后，2008年1月，中國股市接束了一輪中級反彈后急轉(zhuǎn)直下，上半年步入漫漫熊途，隨著股指跌破3000點大關，所有股票均被腰斬，幾千萬股民和幾千萬基民都在忍受著巨大的煎熬，自2005后開始到2007年10月的短期投資路線：炒股、賺錢、買樓買車買奢侈品——均屬于曇花一現(xiàn)，再也不具有可執(zhí)行性。 %。對投資形成擠壓，投資環(huán)境惡化和投資成本增高，降低了投資者信心指數(shù)。未來經(jīng)濟走勢的不確定性，讓手持現(xiàn)金的人們開始謹慎對待自己的投資行為，傾向于更加保守和能迅速變現(xiàn)的投資方向。2008年，先知先覺的萬科董事長王石拋出“拐點論”并力主萬科全國在售樓盤降價，隨后3月，潘石屹拋出“百日劇變論”，房價在爭論中停滯不前，樓市的天平慢慢地從賣方市場開始向買方市場傾斜，發(fā)展商失去了之前的壓倒性優(yōu)勢，開始與消費者展開心理博棄。對于大多數(shù)購房者而言，面對高漲的房價，不斷產(chǎn)生埋怨心理，而此時他們對開發(fā)商的處境多少有幸災樂禍的成分，這種心理的滋生蔓延，加劇著樓市的僵持狀態(tài)，逐漸將演變?yōu)榱硪粋€極端——非降價不能買。高端商品的供求關系將平衡甚至倒掛。房產(chǎn)市場流動資金急劇減少。 ，不過是對投機過度的房產(chǎn)市場進行調(diào)控的手段，以緩解國內(nèi)經(jīng)濟壓力、資金推動型經(jīng)濟的泡沫。三、2008年成都樓市走勢分析5月全市商品住宅供應和成交明顯萎縮。截至5月末?！?7年所預計、所設計的的投資性投機性產(chǎn)品，現(xiàn)在逐漸開始釋放成為商品房。五城區(qū)商品住宅成交均價連續(xù)5個月回落?！獡Q言之，郊縣板塊的購買生產(chǎn)形成產(chǎn)品與市場的發(fā)展不同步，導致如此結局。震區(qū)群眾忍受板房而不愿購房——現(xiàn)金為王——市場現(xiàn)金流吃緊，所謂震后剛性需求未曾釋放出來。截至5月末，%，%。首月突破700萬平方米，%。截至5月末，%，可售量僅次于城西。二環(huán)至三環(huán)城西成交量最大，%；，%。作為第四城的成都樓市，在上漲的瘋狂階段，本地房價并沒有大踏步趕上第一梯隊城市，因而，在樓市下滑的全國形勢下，也沒有出現(xiàn)第一梯隊的大幅跳水局面，發(fā)展商仍然是以溫柔的姿態(tài)做著俯臥撐，雖然開始表演，但觀者甚少，喝彩聲弱（從供銷比可以看出）。示范效果讓越來越多的樓盤跳入此洪流之中，紅南港隨著成都市政府將城東規(guī)劃為成都未來的城市副中心，并陸續(xù)采取了對國有大型工廠進行外遷,增加可開發(fā)土地資源、沙河整治、加大對道路、東大街東延線等基礎設施的建設等措施后，城東的房地產(chǎn)市場逐漸被激發(fā)了活力。而08年由于宏觀政策調(diào)控影響，導致區(qū)域08年上半年供應大幅放量，％。其中07年成交均價突破性上漲，％。0607年城東土地供應量均在1000畝以上，其中07年城東土地供應近2000畝。而由于市場宏觀調(diào)控的影響，08年上半年土地市場供應緊縮，地價也有所回落，城東地價回落至659萬元/畝，％，相比主城區(qū)49％的降幅，城東地價相對穩(wěn)定。項目周邊區(qū)域范圍的界定如下圖所示：從08年3月和4月的新增供應量和需求量可以看出，自春節(jié)以來，項目周邊區(qū)域的供銷量都逐步回升，特別是4月16日春節(jié)房交會的成功舉辦使得4月份的供銷量達到近4個月來的最高峰。地塊位置時間地塊規(guī)模(畝)開發(fā)商用地性質(zhì)預計住宅供應體量(萬平米)錦江區(qū)琉璃鄉(xiāng)東光村六組新宏二類住宅用地、公共服務設施用地、農(nóng)貿(mào)市場用地錦江區(qū)沙河堡片區(qū)南4地塊萬科、北京萬信二類住宅用地錦江區(qū)沙河堡片區(qū)南5A地塊天盛房產(chǎn)二類住宅用地錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)花果村一組錦江區(qū)統(tǒng)建辦二類住宅用地(可兼容公共設施＜50%,不含公寓式辦公、單元式辦公)錦江區(qū)糧豐村7組片區(qū)金房二類住宅用地(兼容公共設施≤20%)從項目周邊潛在住宅用地來看，預計未來12年項目周邊區(qū)域住宅供應體量約62萬平米，其中離本案最近的錦江區(qū)糧豐村震后成交價格有所下降，但從5月和6月的成交價格可以看出，下降幅度并不大，%。并且項目所在區(qū)域位于城東南片區(qū)，受到心理因素的影響，一些原本有意向在城西或城北的購房的人群，有所遲疑。區(qū)域購房客群以成都市五城區(qū)客群和省內(nèi)二級城市客群為主，其次是成都市周邊郊縣的客群。目前區(qū)域以自住需求為主，其中首次置業(yè)型占42％，其次為改善居住型占37％，投資客群占18％。質(zhì)量形象大規(guī)模、優(yōu)品牌的高尚小區(qū)建筑結構全框架結構住宅容積率綠地率50％戶數(shù)3期花園洋房+電梯公寓436戶小區(qū)規(guī)劃方向大規(guī)模的富有韻律感的淺丘坡地低層高尚住宅小區(qū)概念策劃淺丘坡地生活，以NEW TOWN 的方式，實現(xiàn)都市與自然、現(xiàn)代與傳統(tǒng)、多元與個性、私密與開放的平衡戶型面積花園洋房主力面積為135平米，采用退臺式的戶型設計，面積區(qū)間為135177平米；電梯公寓的主力面積為130140平米，面積區(qū)間為95200平米銷售情況已售完入住銷售價格04年底花園洋房均價5000元/平米，最高價5350元/平米，最低價4670元/平米；電梯公寓均價3900元/平米，最高4200元/平米，最低3810元/平米會所及設施泳池、健身房、桑拿房、酒吧、桌球室、多功能廳、商務中心、乒乓球室、老年人活動中心。二次置業(yè)者，年齡集中在3045歲。
開 發(fā) 商成都萬科房地產(chǎn)有限公司地理位置成龍路與三環(huán)路交匯處（嬌子立交外） 占地面積約969畝總建筑面積約100萬平米 產(chǎn)品形態(tài)多層+高層電梯公寓物管費開發(fā)主題我的花園國度質(zhì)量形象中高端花園式全生態(tài)小區(qū)建筑結構全框架結構住宅容積率綠地率45％總戶數(shù)約8000小區(qū)規(guī)劃方向國際化的生態(tài)居住新城概念策劃打造一個全新的花園國度——卓錦城戶型面積90—100㎡占20％、130㎡左右占60％、150㎡以上占20％銷售情況分5期開發(fā)：1期、2期已售完，3期3批次也已基本售完，4批次已售約85%，5批次僅售少量銷售價格目前均價約5800元/平米會所及設施酒吧、茶吧、健身中心、商務中心等周邊配套社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場、紅旗超市、飲水站、商業(yè)街、四川師范大學、規(guī)劃中錦江區(qū)政府、規(guī)劃中華西醫(yī)院、5朵金花旅游區(qū)等客戶群特征家庭月收入5000元以上的客群，城東中高收入人群、川師老師主要賣點花香充盈、林海環(huán)繞的千畝大盤項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢：規(guī)模大，配套齊備；毗鄰未來錦江區(qū)政府，周圍自然生態(tài)環(huán)境好；開發(fā)商實力強，位列其一的吉寶開發(fā)的粼江峰閣已取得良好口碑。開發(fā)高端產(chǎn)品，挖掘城東高端客戶從兩個項目開發(fā)的產(chǎn)品形