【導讀】{ "error_code": 17, "error_msg": "Open api daily request limit reached" }

　　

【正文】 到部門開具的 A型過失單一張，并處以 20 元的罰款； B 型過失單適用范圍 ——嚴重銷售過失及一般銷售事故： 業(yè)務員發(fā)生一般的銷售事故和嚴重的銷售過失，未造成公司直接經濟損失或有損公司形象的，但引起客戶投訴或導致下一 環(huán)節(jié)或下一部門操作障礙的，將收到部門開具的 B 型過失單一張，并處以 100 元的罰款； C 型過失單適用范圍 ——嚴重銷售事故： 業(yè)務員發(fā)生嚴重的銷售事故，影響公司名譽及形象或導致公司蒙受直接經濟損失的，將收到部門開具的紅色過失單一張，報公司處理； 一個月內累計 6 張 A型過失單或 3 張 B 型過失單或 1 張 C 型過失單，業(yè)務員須經重新培訓后方可上崗； 注： B 型及 C 型過失單涉及事件的審核人將受到相應的次級處罰（ C—B； B—A） （五）房地產銷售管理培訓及考核辦法 1. 培訓目的： 通過培訓，使銷售人員掌握項目的特點、優(yōu)劣勢、競爭對手狀況、國家相關政策、專業(yè)知識及銷售技巧，以及了解不同目標客戶的心理特點、消費習慣、生活品味、投資習慣等 2. 培訓 師資： 外聘專業(yè)人員、有經驗的營銷人員 銀行人士、財務部經理 公司建筑師、規(guī)劃師、營銷總監(jiān) 房地產專業(yè)律師 銷售隊伍相互交流 3. 培訓對象：銷售業(yè)務員、物管人員 (含保安 )、保潔 人員、工程現(xiàn)場人員； 4. 培訓時間：年度培訓計劃 在每次開盤前一個月 5. 培訓內容： 1）公司銷售制度； 2）公司背景介紹及經營理念； 3）房地產銷售管理市場發(fā)展趨勢與競爭對手分析； 4）國家房產政策； 5）公司項目概況及優(yōu)劣勢分析； 6）工程知識 (含建筑風格、規(guī)劃、裝修知識、進度等 )； 7）計價、按揭知識及投資分析； 8）銷售技巧及禮儀、美學、心理學； 9）合同與法律問題； 10）簡單物業(yè)管理知識； 11）市場調查方法。 6. 培訓方式 7. 考核辦法 1）在培訓結束后將采用以下幾種方式進行考核： ① 筆試 ② 個人總結 ③ 模擬開盤 2）考核分：不及格、及格和優(yōu)秀不及格的不允許上崗，自學直至通過上崗考核。 (六 ) 銷售員手冊相關內容 1．具備銷售許可的 “五證 ”： a) 建設用地使用權證； b) 建設工程用地許可證； c) 建設工程規(guī)劃許可證； d) 施工許可證； e) 銷售許可證； 2．物價局批準的物業(yè)收費標準的文件； 3．物管合同、物業(yè)收費規(guī)定； 4．銷售價格表； 5．其它各類收費明細表； 6．到訪征詢單； 7．項目統(tǒng)一說詞； 8．商品房認購書、合同； 9．商品房交付配置標準； 10．商品房周邊配套，內部配套情況說明； 11．商品房建筑面積表，編號、儲藏間分布圖紙、套型圖； 12．銀行按揭貸款材料、銀行入賬帳號； 13．其它材料； 六、 市場信息房地產銷售管理 （一）市場調查制度 及時了解市場動態(tài)、競爭對手的相關情況、消費者的需求，將有利于公司及時制定、調整相關策略，同時可提高銷售人員的業(yè)務水平，特制定本制度。 1. 本制度所稱市場調查是指我部門自行組織的調查，調查人員為銷售部的全體成員，并由專人管理。 2. 市場調查應連續(xù)進行，每月成果作階段性匯總，并在每季度集中安排一次全面調查并向公司匯報成果。 3. 市場調查的內容： 1） 整個市場：不同層次、區(qū)域的重點樓盤的定位、價格、開發(fā)量、銷售情況 、特點； 2） 競爭對手：樓盤地點、特色、價格、開發(fā)量、銷售情況、營銷思路、營銷手段、廣告及推廣情況、工程進度等； 3） 消費者市場：客戶的職業(yè)、職務、區(qū)域分布、購買意向、關注重點； 4） 專題調查：購買能力、購買心理、客戶情況； 4. 市場調查的方法、途徑 1） 由部門統(tǒng)一安排，輪流進行采盤，每月每人采盤次數(shù)不得少于 2次，不得少于 8 個樓盤，調查記錄次日前必須提交給銷售主管。 2） 由部門安排專門人員進行媒體 (含網(wǎng)絡 )信息收集，并及時填寫媒體信息表，見附 件九 。 3） 每次房展會均由部門安排專人前往參加或觀摩，并寫總結材料。 5. 各業(yè)務人員市調結束后應及時將資料匯總、交流。 6. 市調資料專人維護，部門人員可調閱、學習。 7. 市調資料一律不得外傳，未經管理人員同意，不得擅自考貝。 附件 22： 個 案 調 查 表 調查方式： □電話 □現(xiàn)場 □網(wǎng)絡 填表時間： 年 月 日 樓盤名稱 銷售電話 調查級別 168。 一般性調查 168。 競爭對手 168。 專題調查 發(fā)展商 公司性質 銷售方式 □代銷 □自銷 樓盤地址 小區(qū)情況 總占地面積 分期建設 一期面積 開盤、交付時間 總建筑面積 二期面積 開盤、交付時間 綠化率 三期面積 11 開盤、交付時間 交通情況 □方便 □不便 學區(qū)情況 □好 □一般 □差 周邊環(huán)境 □好 □一般 □差 小區(qū)配套 □會所 □超市 □ 幼兒園 □ 智能化系統(tǒng) □ 泳池 □球場 □健身館 □ 廣場 車位保有率 車位租 /售價格 物管費用 設計單位 景觀設計單位 建設單 位 物業(yè)管理單位 產品狀況 別墅 高層 小高層 多層 價格構成分析 起 /均價 168。 一房一價 168。 有規(guī)律定價層差價 朝向差價 其它 折扣率 主力面積 主力總價 第 X 期 交付標準 外裝修 綜合評價 填表須知： 、準確填寫。 。 ，并在綜合評價欄內填寫以下內容：售樓處裝修、銷售接待、服務質量、銷售材料及其它特色內容。 （二）客戶信息管理制度： I. 途徑： 1. 通過居民購房意向調查表等形式調查表； 2. “***地產俱樂部 —***會 ”會員信息； 3. 公司業(yè)主信息； 4. 來訪客戶接待、電話接聽信息； 5. 網(wǎng)絡相關信息； 6. 其他信息等。 II. 主要分析要點 1. 購房群體的職業(yè)特征、年齡、居住區(qū)域、家庭結構等分析； 2. 市場供求關系分析； 3. 客戶對項目的建議和意見分析； III. 匯總提交分析報告，由市場調研 負責人實施。 七、售后服務房地產銷售管理 （一）鑒證契約辦法 1. 契約簽定后，由甲方人員與契約上產權人及共有人到市房產交易中心辦理合同鑒證； 2. 本著客戶自愿原則，賣方提供授權委托書，委托相關人員代表甲方辦理鑒證相關事宜。 3. 買方提供身份證復印件及個人委托書原件，委托甲方人員代理辦理鑒證事宜，涉及未成年人請?zhí)峁┡c法定監(jiān)護人有直系關系的證明復印件（如：戶口本、出生證明等）。 （二）鑒證后契約更名（一次性付款、按揭更名） ※ 一次性付款 1. 賣方須填寫契約變更申請表及更名申請，由開發(fā)商簽發(fā)意見加蓋公章送至市房地產管理處進行審批。 2. 3 個工作日后賣方夫妻雙方攜身份證明、結婚證明、戶口本（注：單身可由公司開具單身證明，離婚者可攜離婚證明）和開發(fā)商一起到房產局辦理更名手續(xù)。 3. 買方本人攜身份證明原件與開發(fā)商代理人辦理契約鑒證 ※ 按揭更名 1. 賣方須還清銀行貸款額，由銀行開具注銷抵押證明到開發(fā)商處蓋章。 2. 賣方攜契約正本、市房地產抵押合同 3 份及注銷抵押證明到市房產局三樓按揭抵押柜臺辦理注銷抵押 相關事宜。 3. 賣方須填寫契約變更申請表及更名申請，由開發(fā)商簽發(fā)意見加蓋公章送至市房地產管理處進行審批。 4. 3 個工作日后賣方夫妻雙方攜本人身份證明、結婚證明、戶口本（注：單身可由公司開具單身證明，離婚者攜離婚證明）和開發(fā)商一起到房產局辦理更名手續(xù)。 5. 買方本人攜身份證明原件與開發(fā)商代理人辦理契約鑒證手續(xù)。 6. 契約更名費：合同工本費等。 （三）按揭貸款 1. 公司備齊 “五證 ”（土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證 、商品房銷售許可證）與銀行簽訂項目貸款的大合同，與房產局辦理抵押備案收件單，具備申請個人購房貸款條件。 2. 客戶簽訂認購書時，提供按揭所需材料，商品房買賣契約鑒證后，通知客戶七日內備齊銀行按揭貸款所需資料，包括借款人及配偶的身份證件、戶籍證明、婚姻狀況證明、收入證明和《房產預（銷）售合同》，購房首付款發(fā)票等材料。 3. 房地產銷售管理人員與客戶預約時間地點，帶齊準備的材料和相關費用與銀行人員辦理保險，公證，抵押簽約等手續(xù)，并在儲蓄柜臺開立卡、折共用戶，用于貸款后的還款。 4. 房產 按揭是政策性和法律性很強的行為，必須符合許多要求及條件才能生效，客戶在對辦理貸款程序內容上有疑問時，銷售人員應耐心解答并協(xié)助向銀行咨詢。 5. 銀行對客戶按揭批準后，及時聯(lián)系放款，并登記管理。 按揭手續(xù)（按揭所需資料、按揭費用） ※ 按揭貸款所需資料 序號 商業(yè)性貸款 公積金（組合）貸款 市公積金 省公積金 1 ————— 市建行開立的公積金繳存證明 省建行開立的公積繳存證明 2 ————— 第二住所產權證或租賃證及產權人或租賃人身份證復印件各一份 ———— 3 借款人夫妻雙方及房產共有人夫妻雙方身份證原件及三份復印件 4 借款人夫妻雙方及房產共有人夫妻雙方戶口簿（暫住證或常住戶口登記表）原件及三份復印件 5 借款人夫妻雙方收入證明原件 6 借款人及共有人結婚證原件和兩份復印件（借款人如單身則出具未婚證明原件） 7 購房合同正本和首付款收據(jù)原件及兩份復印件 ※ 按揭所需費用 按 揭 貸 款 收費項目 收費標準 備注 房屋財產保險費 貸款額 保險費率 年限 現(xiàn)場辦理，與按揭同時進行 公證費 商業(yè)性貸款： 200 元 /戶 住房公積金貸款： 40 元 /戶 組合貸款： 80 元 /戶 合同乙方中如有未成年人，每戶加收 50 元父母承諾函公證 按揭代辦費 200 元 /戶 ***地產贈送 （四）、二證辦理 產權證辦理（登記工作流程圖、所需資料、收費、辦理時間） ※ 登記工作流程圖 需要測量 申請測量 窗口 出具測繪成果 符合受理條件的出具登記收據(jù) 有必要予以公告（ 60 日） ※ 房屋產權證辦理所需資料（開發(fā)商、 業(yè)主） 開發(fā)商 （ 1）竣工驗收報告復印件 （ 2）每戶測繪報告一套 （ 3）開發(fā)商委托相關人員辦理產權證各項事宜委托書 （ 4）具體公安門牌號 業(yè)主 （ 1）物業(yè)維修基金交付憑證 （ 2）契稅單憑證 （ 3）產權人及共有人身份證 （ 4）乙方契約正本 （ 5）房屋權屬登記申請書；（買賣雙方簽字、蓋章） 備注： 委托辦理產權證需提供產權人及共有權人身份證復印件、個人蓋有公章的委托書，涉及未成年人提供與法定監(jiān)護人有直系關系的 證明復印件（如：戶口本、出生證明等） 工作時限： 10 天（法定節(jié)假日除外） 房產交易大廳地