【導讀】質(zhì)量是支撐萬達事業(yè)大廈的磐石。我們質(zhì)量的內(nèi)涵包括工程質(zhì)量、管理質(zhì)量及其它工作質(zhì)。樹立讓一切工作成為精品的質(zhì)量意識。通過嚴格和規(guī)范的過程管理和關鍵環(huán)節(jié)控制，確保產(chǎn)品和服務的品質(zhì)。我們對客戶堅決履行質(zhì)量承諾。高質(zhì)量是我們選擇合作者的首要標準。重大責任事故為工程物業(yè)部四個方面的質(zhì)量目標。理體系有效性評價的依據(jù)。公司各級領導、各部門和全體員工應認真學習、理解質(zhì)量方針。和質(zhì)量目標，并在實際的質(zhì)量活動中貫徹實施。自上而下的展開和自下而上的保證系統(tǒng)。的制定，并組織落實。項目遺留問題的跟蹤與處理。制定工作計劃及預算計。遵守當?shù)卣姆ㄒ?guī)法紀。并組織督導下屬切實完成；培養(yǎng)員工以自覺性、責任感完成本職工作；定期或不定期聽取員工的意見，建議，監(jiān)督本部門各業(yè)態(tài)的培訓工作，提高部門整體業(yè)務與服務標準；完成上級交辦的其它任務。

　　

【正文】 ，各種儀器儀表指示準確正常，并清潔導線和接線處的污物，填寫相關記錄。 三亞萬達娛樂文化管理有限公司 作業(yè)指導書 WDGC11 第 1 版 第 0 次修改 供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)定 編寫： 審核： 工程物業(yè)部 管理 制度與規(guī)定 頁碼： 32 三亞萬達娛樂文化管理有限公司 工程物業(yè)部 運行管理手冊 33 檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無破損。檢查計量裝置是否準確，并調(diào)整維修。檢查各類儀表的阻值是否在規(guī)定的范圍，及時調(diào)整與維護。全部保養(yǎng)工作完成后恢復供電，并填寫相關記錄。 低壓控制柜（現(xiàn)場）維修保養(yǎng)規(guī)程：每季度維修保養(yǎng)一次： 配電箱、柜表面無破損，鎖具齊全完好，無亂搭接盜電現(xiàn)象，每月一次對箱內(nèi)、外進行清潔除塵工作。 各種開關、母排、導線、標識、絕緣和接地完好，無破損、脫落、發(fā)熱和燒蝕跡象。 電氣主回路、控制回路、保護回路中的繼 電器、交流接觸器應保持外表面清潔，觸點完好，壓接良好，標號清晰，絕緣無變色、老化，無過熱現(xiàn)象，無噪音，設備設施齊全完好，每季檢查一次。 指示燈發(fā)光體顏色應正確、外形完好。門鎖和門應齊全，能可靠鎖閉。按鈕應旋轉(zhuǎn)、按動自如、外觀完整齊全，軌道應潤滑自由、推拉無堵塞現(xiàn)象。絕緣隔板應整齊，無丟失現(xiàn)象，每月檢查一次。 、低壓電氣設備預防性維護內(nèi)容、 熔斷器：每季度檢查一次： 檢查新更換的熔體規(guī)格和形狀可否與更換的熔體一致； 檢查熔體與保險座是否接觸良好，接 觸部分是否有燒傷痕跡，如有則應進行修整； 修整達不到要求的則應更換。 交流接觸器 ：每季度檢查一次： 清除接觸表面的污垢，尤其是進線端相同的污垢； 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒； 清除觸頭表面及四周的污物，但不能修銼觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換，清潔鐵芯表面的油污及臟物；擰緊所有緊固件。 電容器：每季度檢查一次： 清理冷卻風道及外殼灰塵，使電容器散熱良好，瓷質(zhì)部分清潔完好，無裂紋，放電痕跡。 檢查電容有無膨脹、漏油、發(fā)熱或異常響聲，如有則應更換； 三亞萬達娛樂文化管理有限公司 工程物業(yè)部 運行管理手冊 34 檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應除銹處理并擰緊； 檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的 15%或電容缺相，如是則更換電容。 、熱繼電器：每季度檢查一次： 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換； 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。 斷路器（自動空氣開關）：每季度檢查一次： 供配電設備設施維修保養(yǎng)要求 嚴格按照供配電設備保養(yǎng)計劃進行設備維修保養(yǎng)工作。 所有的維修保養(yǎng)工作過程應嚴格遵守國家電網(wǎng)電力安全工作規(guī)程，并根據(jù)本系統(tǒng)設備的特點，重點做好易損、易污染、工作頻率高、環(huán)境條件差的設備設施的維修保養(yǎng)工作。 電力系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響正常營運為原則，配電室設備故障維修一般不超過 8 小時（維修期間啟動備用設備），若在 8 小時內(nèi)無法解決主要故障，應將故障原因、解決方案、解決時間書面上報工程部，特殊情況，須報告主管領導。 電氣設備維修保養(yǎng)必須停電作業(yè)，維修保養(yǎng)前后必須做好人員、工具清點，發(fā)現(xiàn)異常問題不許送電。 停電作業(yè)必須堅持停電、驗電、掛地線及懸掛標志牌或現(xiàn)場設置安全隔欄。 消防、滅鼠設施應齊全。 三亞萬達娛樂文化管 理有限公司 作業(yè)指導書 WDGC11 第 1 版 第 0 次修改 供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)定 編寫： 審核： 工程物業(yè)部 管理制度與規(guī)定 頁碼： 33 三亞萬達娛樂文化管理有限公司 工程物業(yè)部 運行管理手冊 35 維修保養(yǎng)結(jié)束后，須認真填寫維修保養(yǎng)記錄。如發(fā)現(xiàn)其他問題應及時處理，維修保養(yǎng)后應帶負荷觀察 24 小時，并認真做好觀察記錄。 1．目的范圍 為確保給排水系統(tǒng)的正常運行，根據(jù)；“國家給排水規(guī)程”的有關規(guī)定，制定給排水系統(tǒng)巡檢、維修范圍保養(yǎng)規(guī)定。 確保給排水系統(tǒng)的正常運行，及其定期的檢查和及時的維修。 排水系統(tǒng)設備設施巡檢規(guī)范 檢查集水井井蓋是否破損，集水井內(nèi)是否有雜物，如有則立即清除； 檢查集水井內(nèi)水泵運轉(zhuǎn)時聲音是否正常；水泵控制 箱各電器元件工作是否正常 ,有無焦糊味； 檢查集水井內(nèi)液位開關處在導通位置時 ,水泵是否啟動，排水是否正常；當水位降低時液位開關處在斷開位置時，水泵是否停止運轉(zhuǎn)； 檢查集水井排水管上的控制閥門是否處在開啟位置上；集水井水泵在排水時檢查排水管上的控制閥門和單向閥有無滴漏水現(xiàn)象； 檢查地漏口有無被雜物堵塞，排水是否順暢； 檢查集水井內(nèi)水泵耦合裝置滑道是否固定牢固 ,水泵提升鏈是否與水泵連接完好 ,水泵提升鏈是否拴在固定環(huán)上； 給排水設備設施維修保養(yǎng)規(guī)范 減壓閥維護 保養(yǎng)規(guī)范 三亞萬達娛樂文化管理有限公司 作 業(yè)指導書 WDGC12 第 1 版 第 0 次修改 給排水系統(tǒng)巡檢、維修規(guī)范 編寫： 審核： 工程物業(yè)部 管理制度與規(guī)定 頁碼： 21 三亞萬達娛樂文化管理有限公司 工程物業(yè)部 運行管理手冊 36 檢查減壓閥進出水壓力表顯示是否正常，若顯示壓力異常則： a 檢查壓力表是否有故障； b 檢查供水壓力是否異常。若壓力表有故障更換壓力表；若供水壓力異常檢查供水系統(tǒng)閥門開度和過濾器是否堵塞； 將要檢查的減壓閥組上供回水閥門關閉，泄水； 將減壓閥上的過濾器拆下清洗，并檢查過濾器是否有破損，如有破損將過濾網(wǎng)更換； 緊固減壓閥上的各螺栓，檢查是否有松動，并在螺栓上涂抹潤滑油； 將減壓閥組上供回水閥門打開，并觀察減壓閥是否有漏水現(xiàn)象； 調(diào)試減壓閥調(diào)整壓力旋鈕，觀察減壓閥出口壓力升降是否正常，準確可靠； 清除減壓閥上的污物，清除水垢及加注耐高溫機油； 操作人員做保養(yǎng)記錄。 . 水泵維護保養(yǎng)規(guī)范 檢查、補充、替換潤滑油，油質(zhì)變色、有鐵屑應全部替換； 泄漏檢查 :盤根良好，泵體無滲水、溢水、沙眼，泵軸滲水無流到地面； 轉(zhuǎn)動靈活、無卡殼，泵軸與電機軸在同一中心線、機座緊固、螺絲無銹，有防銹措施，墊片齊； 外觀整潔，油漆完好，標志清楚，銘牌字跡清晰。 閥門、管道、附件 閥門開閉靈活、無卡阻、關閉嚴密、內(nèi)外無漏水； 體、手柄完好，閥桿潤滑好，外觀整潔； 單向閥動作靈活，無漏水； 壓力表指針靈活，指示準確，表盤清晰，位置便于觀察，緊固良好，表閥及接頭無破損。 三亞萬達娛樂文化管理有限公司 作業(yè)指導書 WDGC12 第 1 版 第 0 次修改 給排水系統(tǒng)巡檢、維修規(guī)范 編寫： 審核： 工程物業(yè)部 管理制度與規(guī)定 頁碼： 22 三亞萬達娛樂文化管理有限公司 工程物業(yè)部 運行管理手冊 37 電機 外觀整潔、銘牌清晰 ，各部件緊固，聯(lián)軸器有保護，接地良好； 線及連接端片連接緊密牢靠，接觸良好，無發(fā)熱變色跡象，無裸露部分，編號清晰。外連線無松動或防礙操作，絕緣電阻符合規(guī)范。 ．閥門、管道維護保養(yǎng)規(guī)范 ）閥門開閉應靈活、無卡阻、關閉嚴密、內(nèi)外無漏水； ）閥體、手柄應完好，閥桿加注潤滑油，外觀整潔； ）單向閥動作應靈活，無漏水； ）操作人員做保養(yǎng)記錄。 集水井維護保養(yǎng)規(guī)范 井蓋外觀完好，無破損變形，提把焊接牢固； 浮球開關安裝牢固，根據(jù)水面 高度上浮，下沉自如； 自耦合裝置連接緊密，水泵運轉(zhuǎn)時無明顯漏水現(xiàn)象； 管道及各固定件安裝牢固，水泵運轉(zhuǎn)時無滲漏水； 水泵直接起動電流不超過額定電流的 4－ 7 倍； 水泵運行電流三相電流不平衡，數(shù)值不超過額定電流 5％，水泵運轉(zhuǎn)時電流不應超過額定電流； 水泵運轉(zhuǎn)聲音正常，無異常聲響； 轉(zhuǎn)換開關操作靈活，手動運行的控制按鈕操作可靠； 安裝牢固，無斷裂，無銹蝕； 操作人員做保養(yǎng)記錄。 雨水井、污水井維護保養(yǎng)規(guī)范 檢查水井是 否有堵塞倒流現(xiàn)象。方法是向井內(nèi)充水，觀察排水情況； 檢查積水是否有超深，井內(nèi)是否有雜物。如井內(nèi)有雜物，將其掏出并用水龍帶沖洗排水不暢的管道； 檢查井蓋是否有破損； 檢查井內(nèi)爬梯扶手有無松動、損壞。如有此現(xiàn)象，立即上報上一級領導； 操作人員做保養(yǎng)記錄。 三亞萬達娛樂文化管理有限公司 工程物業(yè)部 運行管理手冊 38 規(guī)范弱電設施設備運行管理工作，預防和杜絕事故的發(fā)生，確保所管機房、設備的安全運行、管理有序。 職責 保證公司弱點的正常運營 負責物業(yè)電話機房、報警監(jiān)控、消防系統(tǒng)主機等弱電設備的維護和保養(yǎng)，確保通訊系統(tǒng)暢通無阻。 確保樓宇自控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等 24 小時正常運行。 保持弱電機房溫度、濕度、環(huán)境清潔整齊。 檢查電話系統(tǒng)、自控系統(tǒng)、布線系統(tǒng)、消防等弱電系統(tǒng)的巡檢記錄，并對整個系統(tǒng)進行巡視，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場立即處理。 對物業(yè)內(nèi)電話系統(tǒng)、局域網(wǎng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等資源及分配 情況做出完整詳盡的記錄。 熟悉音響系統(tǒng)、電話交換機、消防主機、樓宇自控主機的性能，發(fā)生故障時應能及時處理，處理不了的應及時聯(lián)絡設備廠家解決。 對物業(yè)的網(wǎng)絡及計算機系統(tǒng)的使用有權(quán)監(jiān)督管理，對違反公司規(guī)定的行為要及時制止，并報告相關部門。 堅守崗位，定期巡查弱電系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數(shù)據(jù)，填好運行表格上報。 三亞萬達娛樂文化管理有限公司 作業(yè)指導書 WDGC12 第 1 版 第 0 次修改 弱電設施設備運行巡視維修規(guī)范 編寫： 審核： 工程物業(yè)部 管理制度與規(guī)定 頁碼： 21 三亞萬達娛樂文化管理有限公司 工程物業(yè)部 運行管理手冊 39 管理使用好本專業(yè)的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準確狀態(tài)。 嚴格執(zhí)行崗位責任制及安全責任制，確保人身和設備安全。 巡視 確保所有弱電設備設施處 于正常運行狀態(tài)，規(guī)范巡視范圍、周期、內(nèi)容等，預防設備故障的發(fā)生和設施的損壞丟失。 認真負責按時完成巡視任務并及時記錄巡視結(jié)果。 檢查所有設備控制箱內(nèi)接線，檢查各插接件是否緊固。 檢查所控設備、機房的環(huán)境（門、鎖、照明）及衛(wèi)生情況，并作有效處理。 檢查所控設備安裝是否牢固，有無松動，接線是否良好。 ． 5 查所有設備的供電情況，有無過熱現(xiàn)象。 發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并在值班日志作詳細記錄，不能解決的應及時向領班請求支援， 仍不能解決的應報告主管，由主管進行組織解 決，如事故重大應書面報告工程部部長協(xié)調(diào)解決。 要處理的問題會對客戶造成影響的，應告知物業(yè)客服部聯(lián)系相關業(yè)主后才能進行處理。 如有設備丟失或人為破壞應及時通知主管，主管確認后報安管部、客服部等相關部門查處責任人或進行保險索賠。 維保 為了確保設備設施的有效運轉(zhuǎn)，規(guī)范設備設施的計劃保養(yǎng)工作。 按設備設施的保養(yǎng)周期保養(yǎng)計劃可分為 :周保養(yǎng)計劃、月保養(yǎng)計劃、季保養(yǎng)計劃、年保養(yǎng)計劃。 設備設施做到防塵與除塵 ,接點、各系統(tǒng)插件、線路完好、牢固，對線標等有脫落的要進行修補。 三亞萬達娛樂文化管理有限公司 作業(yè)指導書 WDGC12 第 1 版 第 0 次修改 弱電設施設備運行巡視維修規(guī)范 編寫： 審核： 工程物業(yè)部 管理制度與規(guī)定 頁碼： 22 三亞萬達娛樂文化管理有限公司 工程物業(yè)部 運行管理手冊 40 定期檢查相關系統(tǒng)通訊的通暢，定期做聯(lián)動、聯(lián)鎖等相關功能的實驗。 定期檢查所有系統(tǒng)軟／硬件的運行狀況及設備性能是否完好。 定期作相關設備的機械性能檢查，并做清潔及潤滑工作。 每年 12 月 20 日前制定次年的維保計劃，經(jīng)總經(jīng)理審核批準后執(zhí)行。同時每月的工作計劃應體現(xiàn)當月的維保計劃 ，并明確該項維保計劃的責任人、具體完成時間等要求。 維保計劃的執(zhí)行情況和質(zhì)量由相關專業(yè)主管進行監(jiān)督和檢查，工程部部長進行抽查。 每次維保完成后應填寫詳細的