【導(dǎo)讀】臨汾康居物業(yè)管理有限公司。文件編號：KJWY—WX—GZSC—C01—C09. 總頁數(shù)：98　頁生效日期：2008年1月1日。批準(zhǔn)：批準(zhǔn)日期：2008年月日。維修服務(wù)部質(zhì)量記錄清單KJWY-CX-B01-J01. 　　　　　　KJWY—WX—GZSC—C06. 《特殊崗位人員名冊》?！秲?nèi)部培訓(xùn)記錄》?！对O(shè)備設(shè)施臺帳》?！对O(shè)備設(shè)施年度維修保養(yǎng)計(jì)劃》?！豆こ讨蛋嘤涗洝?。《臨時用電申請表》?！侗O(jiān)視裝置臺帳》?！额I(lǐng)用/退還鑰匙登記表》?！豆ぞ哳I(lǐng)用記錄表》?！豆霉ぞ呓栌帽怼??！豆ぞ邎?bào)損申請表》?！毒S修保養(yǎng)月考評表》。房屋主體及公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施完好率不低于98%。設(shè)備運(yùn)行完好率不低于98%；無重大責(zé)任事故。減少人為責(zé)任事故，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程。建立設(shè)備安全運(yùn)行制度，健全崗位責(zé)任制，定期巡回檢查、維修保養(yǎng)，及時做好設(shè)備運(yùn)行記錄管理，保存好設(shè)備維修記錄。制定節(jié)能措施，并嚴(yán)格執(zhí)行；修舊利廢降低維修成本。維修主管負(fù)責(zé)對各種工程記錄單據(jù)進(jìn)行審核，并不定期進(jìn)行現(xiàn)場抽查以監(jiān)督員工上報(bào)的各種資料的真實(shí)性。維修服務(wù)部工作職責(zé)KJWY—WX—GZ

　　

【正文】 較高層，并終止運(yùn)行，斷開總電源開關(guān)。 ，要立即斷掉總電源開關(guān)，防止短路及觸電事故的發(fā)生。 ，水將會由電梯廳門進(jìn)入井道。此時，要及時將電梯開至上二層停梯斷電。 ，要注意保護(hù)好轎廂頂及轎廂內(nèi)的電氣設(shè)備，不能進(jìn)水，必要時采取保護(hù)措施。 ，停車關(guān)梯。 突發(fā)事件維修服務(wù)部秩序維護(hù)部維持秩序重大報(bào)項(xiàng)目總經(jīng)理組織搶修分析原因緊急處理客服部協(xié)調(diào)恢復(fù)運(yùn)行填寫記錄、上報(bào)存檔 KJWY—GZSC—WX—C08：一個物業(yè)建筑工程經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝調(diào)試完成后，達(dá)到了該物業(yè)工程設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用條件稱之為竣工?？⒐を?yàn)收：（四方驗(yàn)收：開發(fā)單位，設(shè)計(jì)單位，施工單位，監(jiān)理單位）工程竣工之后施工單位需向開發(fā)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)開發(fā)單位組織驗(yàn)收委員會對竣工的物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，在工程驗(yàn)收合格后辦理工程接收手續(xù)，把建筑物移交給開發(fā)單位，這一交接過程稱之為竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是工程由建設(shè)到使用的標(biāo)志，也是對工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收：是指物業(yè)管理公司接受房地產(chǎn)商或業(yè)主委托，進(jìn)行服務(wù)性管理時對物業(yè)（建筑物）的主體結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、機(jī)械設(shè)備、消防安全等內(nèi)容的以滿足和方便日后使用、維修保養(yǎng)為主要內(nèi)容的檢查接管。：竣工驗(yàn)收是房屋建設(shè)完工后在移交過程中的有組織的質(zhì)量查驗(yàn)，無論產(chǎn)權(quán)是否明確，接管驗(yàn)收是已經(jīng)經(jīng)過竣工驗(yàn)收工程；竣工驗(yàn)收是由施工單位移交給開發(fā)單位，接管驗(yàn)收是由開發(fā)單位交給物業(yè)管理單位?？⒐を?yàn)收是為了檢查房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，接管驗(yàn)收是為了主體結(jié)構(gòu)的安全與滿足使用 要求的再檢驗(yàn)?？⒐を?yàn)收的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備安裝均已到位，接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且附屬設(shè)備已完全能正常使用。：、權(quán)、利關(guān)系交接雙方是兩個獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)體，通過接管驗(yàn)收，簽署一系列文件，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的同時轉(zhuǎn)移，從而在法律上界定清楚交接雙方的關(guān)系。物業(yè)接管驗(yàn)收同樣遵照相應(yīng)的工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，通過物業(yè)管理公司的工程驗(yàn)收，使物業(yè)主體具有符合國家標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理的全部使用性能。通過接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面，根據(jù)接管的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)性能與特點(diǎn)，預(yù)防日后管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理事項(xiàng)，建立物業(yè)管理體系，有利于發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。：，并且建設(shè)單位、監(jiān)理單位和設(shè)計(jì)單位聯(lián)合簽署竣工驗(yàn)收單?！氨６ㄊ薪ㄔO(shè)工程質(zhì)量合格證書”。，確保所有設(shè)備設(shè)施、部品部件達(dá)到設(shè)計(jì)要求，能夠正常使用。，外墻、玻璃幕墻和外窗應(yīng)完成滲水試驗(yàn)。、地凈，完成竣工清理。 工程接管驗(yàn)收程序，書面通知物業(yè)公司接管驗(yàn)收。，具備條件的，簽署資料驗(yàn)收復(fù)函。、單元房屋、公共配套設(shè)施、供水、供電、機(jī)電設(shè)備、電梯、消防、管線、開關(guān)等，工程土建、機(jī)電設(shè)備設(shè)施現(xiàn)場檢查驗(yàn)收。并將現(xiàn)場檢查驗(yàn)收結(jié)果分別記錄在物業(yè)交接驗(yàn)收表、物業(yè)分戶移交驗(yàn)收單上。，由接管驗(yàn)收小組填寫遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限進(jìn)行整改，并商定時間復(fù)核。、部件無明顯不符合標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由物業(yè)公司管驗(yàn)收小組一起會同開發(fā)建設(shè)單位，按照所接單元房屋、設(shè)備機(jī)房、各專業(yè)豎井、備用房、各種通道門的鑰匙逐一核對并進(jìn)行認(rèn)真編號，同時將具體接受情況記錄在《物業(yè)鑰匙交接記錄》上，一式兩份，一份交開發(fā)建設(shè)單位存檔，另一份由物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一歸檔管理。物業(yè)服務(wù)中心對接管鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，應(yīng)避免人為損壞；對仍存在缺陷的房間等待整改驗(yàn)收合格后再接收鑰匙。，由物業(yè)公司客服人員、工程人員陪同業(yè)主對室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由物業(yè)公司整理后報(bào)告開發(fā)商，由其責(zé)令承建商限期逐項(xiàng)返修，經(jīng)物業(yè)公司和業(yè)主再次驗(yàn)收。，業(yè)主或物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)人員發(fā)現(xiàn)建筑施工質(zhì)量或產(chǎn)品制造上存在缺陷時，報(bào)告開發(fā)商查驗(yàn)證實(shí)后，由其責(zé)令承建商返修或更換。：施工單位在完成施工后，以書面報(bào)告的形式向開發(fā)建設(shè)單位提出竣工驗(yàn)收申請。開發(fā)建設(shè)單位組織驗(yàn)收委員會，進(jìn)行四方驗(yàn)收。對驗(yàn)收當(dāng)中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)提出書面限期整改報(bào)告，督促施工單位在限定的期限內(nèi)整改由物業(yè)公司組織各職能部門驗(yàn)收開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委托物業(yè)管理公司對新建房屋進(jìn)行服務(wù)性管理。雙方簽定服務(wù)協(xié)議。開發(fā)建設(shè)單位。有的開發(fā)商指定出物業(yè)公司和施工單位的對口負(fù)責(zé)人，由物業(yè)公司和施工單位直接對口聯(lián)系。物業(yè)管理公司對建筑物進(jìn)行接管驗(yàn)收。對驗(yàn)收當(dāng)中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)提出書面限期整改報(bào)告，督促建設(shè)單位或施工單位在限定的期限內(nèi)整改全部接管驗(yàn)收合格完成后，物業(yè)公司實(shí)施對房屋的管理工作。房屋及建筑物內(nèi)部的所有設(shè)備設(shè)施在保修期以內(nèi)出現(xiàn)的問題由施工單位負(fù)責(zé)。總指揮：物業(yè)總經(jīng)理指揮協(xié)調(diào)：項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)助理：維修服務(wù)部主管工程強(qiáng)弱電分組負(fù)責(zé)人： 強(qiáng)弱電組長工程暖通分組負(fù)責(zé)人： 水暖組長客服中心負(fù)責(zé)人： 客服主管秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)人： 秩序維護(hù)主管保潔負(fù)責(zé)人： 保潔領(lǐng)班 總指揮：物業(yè)總經(jīng)理 心經(jīng)理心 心經(jīng)理 指揮協(xié)調(diào)：項(xiàng)目經(jīng)理 維修主管 工程領(lǐng)班協(xié)調(diào)助理：客服部主管保潔分組負(fù)責(zé)人：保潔組長工程綜合維修分組負(fù)責(zé)人：綜合維修組長工程強(qiáng)弱電分組負(fù)責(zé)人：強(qiáng)弱電組長工程暖通分組負(fù)責(zé)人：暖通組長客服中心分組負(fù)責(zé) 人：可服主管秩序維護(hù)分組負(fù)責(zé) 人：安保主管 ：本工作流程是各工作小組以物業(yè)總經(jīng)理為總指揮，各分組組長及全體成員服從統(tǒng)一調(diào)動，團(tuán)結(jié)協(xié)作，互幫互學(xué)，知難而進(jìn)。實(shí)行組長負(fù)責(zé)制，每個小組成員遇到問題應(yīng)盡最大可能，努力完成，做到不推諉、不懈怠，真正將首位負(fù)責(zé)制落實(shí)、貫穿到實(shí)際工作中。在日常工作中每個分組成員只要百分之百地認(rèn)真完成職責(zé)范圍內(nèi)的工作，未完成的工作上報(bào)，就能使每組的工作達(dá)到高效率、高質(zhì)量，從而保證物業(yè)公司的整個接管驗(yàn)收工作圓滿完成?！斗课萁庸茯?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》ZBP30001—90《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50300—2001《砌體工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50203—2002《鋼結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50205—2001《木結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50206—2002《屋面結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50207—2002《地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50208—2002《建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB 50209—2002《建筑裝飾裝修工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50210—2001《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50242—2002《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50243—2002《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB50303—2002《機(jī)械設(shè)備安裝工程及驗(yàn)收規(guī)范》GB50231—1998《壓縮機(jī)、風(fēng)機(jī)、泵安裝施工驗(yàn)收規(guī)范》GB50275—1998《工業(yè)金屬管道工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB50235—1997《現(xiàn)場設(shè)備、工業(yè)管道焊接工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》《工業(yè)設(shè)備及管道絕熱工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》“接管驗(yàn)收的依據(jù)”中相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行；而在實(shí)際接管驗(yàn)收中因客觀因素未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，管理公司可根據(jù)情況實(shí)行“代管”，只負(fù)責(zé)日常清潔及成品管理工作。并由各專業(yè)小組對口負(fù)責(zé)人督促、協(xié)調(diào)開發(fā)商限期整改。，除目測外觀外，還做以下運(yùn)行和使用測試：、開閉閥門、開關(guān)水龍頭、排水試驗(yàn)。、電氣開關(guān)、照明、電源插座等。、可視門禁對講、安防監(jiān)控等。、溫感、手報(bào)、廣播、防火門、消防栓、水龍帶、滅火器、噴淋、防火閥等。、門鎖、檢查五金件等。，要做單機(jī)運(yùn)行測試和系統(tǒng)聯(lián)動測試。：（由開發(fā)商提供）建設(shè)規(guī)劃許可證建設(shè)工程許可證開工證拆遷安置資料房地產(chǎn)平面圖商品房測繪報(bào)告保定市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書基礎(chǔ)工程質(zhì)量核驗(yàn)單主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量核驗(yàn)單保定市建筑消防驗(yàn)收合格證竣工工程項(xiàng)目一覽表設(shè)備清單（包括規(guī)格、型號、生產(chǎn)廠家、基本參數(shù)、數(shù)量等）竣工圖地質(zhì)勘察報(bào)告永久性水準(zhǔn)點(diǎn)坐標(biāo)記錄工程設(shè)計(jì)變更、洽商工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄隱蔽工程驗(yàn)收登記建筑物和構(gòu)筑物沉降觀測記錄水、暖、電（包括弱電）的打壓、調(diào)試、測試報(bào)告：工程強(qiáng)弱電分組負(fù)責(zé)人：工程強(qiáng)弱電組長負(fù)責(zé)人：工程強(qiáng)弱電分組負(fù)責(zé)人：工程強(qiáng)弱電組長電梯資料移交清單中控室及弱電機(jī)房資料移交清單配電資料移交清單配電資料移交清單配電竣工圖（包括結(jié)構(gòu)、建筑、內(nèi)裝、給排水、電器、設(shè)備安裝、消防安防系統(tǒng)及其它竣工圖）技術(shù)監(jiān)督局之特種設(shè)備檢驗(yàn)合格證建委質(zhì)檢站之驗(yàn)收合格證消防局之驗(yàn)收合格證供電局供電協(xié)議配電室設(shè)備使用說明書（低壓開關(guān)柜）各設(shè)備、計(jì)量表、配件等出廠合格證低壓開關(guān)柜設(shè)備的原理圖、接線圖試驗(yàn)、試運(yùn)行記錄，互投試驗(yàn)應(yīng)合格中控室及弱電機(jī)房資料移交清單中控室及弱電機(jī)房竣工圖（包括結(jié)構(gòu)、建筑、內(nèi)裝、給排水、電器、設(shè)備安裝、消防安防系統(tǒng)及其它竣工圖）特種設(shè)備檢驗(yàn)合格證建委質(zhì)檢站之驗(yàn)收合格證消防局之驗(yàn)收合格證中控室及弱電機(jī)房設(shè)備使用中文說明書各設(shè)備、解碼器、監(jiān)視器、配件等出廠合格證各弱電設(shè)備的原理圖、接線圖試驗(yàn)、試運(yùn)行記錄中控室及弱電機(jī)房各設(shè)備維保協(xié)議電梯資料移交清單提交質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局特種設(shè)備檢測中心、檢測檔案及頒發(fā)的電梯運(yùn)行證和標(biāo)簽。電梯設(shè)備的隨機(jī)文件：裝單箱、產(chǎn)品合格證書、使用說明書、電梯電氣原理圖及符號說明、電梯電器布置圖、部件安裝圖、電梯安裝調(diào)試說明，文件目錄和備用備件目錄。安裝過程中每道工序的自檢，互檢和專業(yè)檢查記錄。絕緣電阻、接地電阻測試記錄.準(zhǔn)確啟動運(yùn)行、選層、平層、停層。曳引機(jī)的噪聲和震動不得超過規(guī)定值。制動器、限速器、報(bào)警器及其它安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠.空載、半載、滿載和超載試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄，包括：電壓、電流、轉(zhuǎn)速、啟動、制動、溫升等功能。調(diào)整試驗(yàn)報(bào)告：電梯設(shè)備維保協(xié)議。：工程暖通分組負(fù)責(zé)人：暖通組長負(fù)責(zé)人：工程暖通分組負(fù)責(zé)人：工程部暖通組長熱力站資料移交清單水泵房及自備井資料移交清單（包括：生活給排水、雨污水、中水系統(tǒng)） 負(fù)責(zé)資料驗(yàn)收的內(nèi)容：熱力站資料移交清單竣工圖主要材料、設(shè)備、成品、和儀表的出廠合格證明或檢驗(yàn)資料。分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量評定記錄。熱力站系統(tǒng)試驗(yàn)記錄（單機(jī)清洗、系統(tǒng)吹污）。熱力站系統(tǒng)聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄。水泵加壓站及自備井資料移交清單自備井開采證勞動局之壓力容器檢驗(yàn)合格證建委質(zhì)檢站之驗(yàn)收合格證水泵加壓站及自備井竣工圖（包括結(jié)構(gòu)、建筑、內(nèi)裝、給排水、電器、設(shè)備安裝、消防安防系統(tǒng)及其它竣工圖）水泵加壓站及自備井設(shè)備清單水泵加壓站及自備井設(shè)備使用說明書（包括泵水水泵、水處理設(shè)備、定壓罐、電控系統(tǒng)、等）各類管材、閥門、過濾器、計(jì)量表、配件等出廠合格證；試驗(yàn)、試運(yùn)行記錄水泵加壓站及自備井各設(shè)備維保協(xié)議，設(shè)計(jì)圖紙不全，設(shè)計(jì)變更單沒有、沒有見證隱蔽工程、沒有參與設(shè)備系統(tǒng)調(diào)試或者其它測試，管理公司只對外觀和簡單的設(shè)備運(yùn)行測試結(jié)果決定接管與否。接管驗(yàn)收時，管理公司亦會綜合先前所發(fā)現(xiàn)的問題（物業(yè)工程報(bào)告）和不符合使用要求及不符合規(guī)范等問題書面告知開發(fā)商統(tǒng)一考慮。，管理公司負(fù)責(zé)成品保護(hù)、設(shè)備運(yùn)行、日常清潔和維修保養(yǎng)，并在使用中及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備的缺陷、不足，以書面報(bào)告的形式聯(lián)絡(luò)開發(fā)商整改。，管理公司只負(fù)責(zé)現(xiàn)場成品及日常清潔。、樓層、配電室等所有房門的鑰匙需全部移交給管理公司，任何施工單位和個人不得截留，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)連帶責(zé)任。，若業(yè)主未辦理入住手續(xù)，時間超過1個月的，開發(fā)商須支付物業(yè)公司對房屋的管理、維護(hù)所付出的實(shí)際人員工資的相關(guān)費(fèi)用。具體費(fèi)用參考物業(yè)管理費(fèi)。 、會所及底商（此項(xiàng)由秩序維護(hù)部、維修服務(wù)部共同完成）樓宇的公共部分、會所及底商入口、道路樓宇的公共部分、會所及底商的所有房間樓道樓宇的公共部分、會所及底商的公共衛(wèi)生間樓宇的公共部分、會所及底商新風(fēng)機(jī)房樓宇的公共部分、會所及底商平臺屋面，強(qiáng)、弱電間（此項(xiàng)維修服務(wù)部完成）公共區(qū)域消防設(shè)施電梯機(jī)房設(shè)備/機(jī)房 （此項(xiàng)主要是工程各專業(yè)小組和物業(yè)服務(wù)中心、針對實(shí)際情況制做相關(guān)驗(yàn)收表格）設(shè)備、機(jī)房、配電室配電室電纜井道電梯防火卷閘所有強(qiáng)、弱電井消防中心電話機(jī)房秩序維護(hù)監(jiān)控中心室內(nèi)外照明系統(tǒng)．2　暖通系統(tǒng)設(shè)備間（此項(xiàng)維修服務(wù)部完成）熱力站儲水池污水池及潛污泵化糞池給水泵加壓站消防泵電纜溝、井（此項(xiàng)主要有秩序維護(hù)部、維修服務(wù)部共同包含的項(xiàng)目）停車場及車道排煙機(jī)房消防報(bào)警及噴淋設(shè)施防火卷簾照明給排水設(shè)施車庫入出口車閘系統(tǒng)（此項(xiàng)主要有秩序維護(hù)部、維修服務(wù)部共同包含的項(xiàng)目）所有外墻平臺及屋面外圍工程（道路、車場、污水井、消火栓等市政設(shè)施） 物業(yè)辦公區(qū)（此項(xiàng)主要有辦公室、客服部包含的項(xiàng)目）辦公用房各工程值班室 更衣室及倉庫，但物業(yè)公司可靈活安排工作時間，（例如：PPR管的打壓檢漏，由于工作量較大，必須提前開展驗(yàn)收工作。），水、電、氣都要通（天然氣可能延期，物業(yè)在