【導讀】談的親切語氣和顧客接近，創(chuàng)造銷售機會。在這個階段，售樓員應達。有三點特別留意：?！艏词故抢峡蛻?，也不能因交情深厚而掉以輕心；◆你不可能將客戶的生意全包了；◆你雖有售出的東西給客戶，但客戶擁有買與不買的權(quán)利。一位因孩子沒有養(yǎng)成良好刷牙習慣而頭痛的母親。委，這會使我們重新調(diào)整自己思維方式和生活方式。一部分人已接受并習慣了吃漢堡包、薯條和蘋果派。所以，當所售樓盤擁有全新的概念或高科技的全新產(chǎn)品設施時，我們應學會培育市場，使客戶自發(fā)地進入調(diào)整適應狀態(tài)。驚與害怕的聲響，這樣，小阿爾伯特對安全的基本需求就被激活了。食，狗就會分泌唾液。性特征和喜好，策劃與本樓盤市場定位相匹配的活動。◆站立適當位置，掌握時機，主動與客人接近。注意觀察顧客的動作和表情，是否對樓盤感興趣。對于客戶有充分的了解，使我們能預計拒絕發(fā)生的可能性。對客戶的異議，引用實例予以說服。

　　

【正文】 可證》；除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預算投資總額的25%，并經(jīng)注冊會計師驗資；房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議；土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關系。符合上列條件的，經(jīng)主管機關核準后，發(fā)給《房地產(chǎn)預售許可證》。核定為外銷的商品住宅， 還應發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。 住房公積金制度 結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，是指有關公積金的歸集、管理、使用、償還等環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整個運行機制和管理制度。 房地產(chǎn)登記的程序 房地產(chǎn)登記按下列程序辦理： ◆ 提出申請； ◆ ； ◆ 審查申請文件； ◆ 權(quán)屬調(diào)查； ◆ 依法公告； ◆ 確認房地產(chǎn)權(quán)利； ◆ 將核準登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上； ◆ 計手規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書； ◆ 立卷歸檔。 房地產(chǎn)登記的種類有哪些？ 房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記 、抵押登記、變更登記、其它登記， 怎樣申請房地產(chǎn)權(quán)登記 ？ 申請房地產(chǎn)權(quán)登記，應當按照《各省市房地產(chǎn)登記條件》規(guī)定的時間向登記機關提交申請書及有關文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機關應于規(guī)定時間內(nèi)核準登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。 房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？ 房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定： ◆ 企業(yè)法人，為該企業(yè)法人的法定名稱； ◆ 國家機關、事業(yè)單位、為該機關、單位的法定名稱或政府確認的名稱； ◆ 非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準的名稱； ◆ 個人，為合法身份證明的姓 名； ◆ 共有人，為各權(quán)利人的名稱或姓名。 房地產(chǎn)登記是以什么為單位進行登記的？ 房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進行登記的。所謂一宗土地是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用份額申請登記。 些房地產(chǎn)登記需由有關當事人共同申請 ？ 房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、贈與等房地產(chǎn)登記由有關當事人共同申請。 哪些房地產(chǎn)登記可由當事人單獨申請 ？ 下列情形的房地產(chǎn)登記，當事人可單獨申請： ◆ 土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登 記； ◆ 因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記； ◆ 因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關登記。 ◆ 變更登記； ◆ 因土地使用年限屆滿的注銷登記； ◆ 因房地產(chǎn)權(quán)利證書丟失、破損而重新申領、換領房地產(chǎn)權(quán)利證書等其它登記。 法律規(guī)定共同申請的，一方當事人不配合，應承擔什么法律責任？ 根據(jù)《房地產(chǎn)登記條件》的規(guī)定，應由當事人共同申請登記的，一方申請，另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的，登記機關可責成不申請登記或不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。限期內(nèi)仍不辦理的，可處以一千元以上五 千元以下罰款。登記機關經(jīng)審查認為符合登記條件的，可視為其登記。 1申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理？ 申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請登記的，應向登記機關提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應按規(guī)定經(jīng)過公正或認證。 1哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？ 按照有關規(guī)定，房地產(chǎn)合同當事人一方為境外人士或機構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)。 1房地產(chǎn)登記費是如何收取的 ？ 按《各省房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，一般情況下，申請房地產(chǎn)登記，權(quán)利人應按下列規(guī)定交納登記費： ◆ 初始登記的，按登記價值千分 之一交納。但登記價值超過三千萬元的，超過部分按萬分之五交納； ◆ 轉(zhuǎn)移登記的，按登記價值的千分之一交納。但登記價值超過一千萬元的，超過部分按萬分之五交納； ◆ 抵押登記的，按抵押價值萬分之一交納。但每項最低不低于一百元。 ◆ 變更登記的及其它登記的，每項交納二十元。 1什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？ 因為實行房地產(chǎn)一體化管理，所以我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體地講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的 各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。 1關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知有哪些優(yōu)惠政策？ ◆ 個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；不足一年的，銷售時按售價減去原購價的差額計征； ◆ 個人擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時暫免征土地增值費：普通住宅是指按一般民用住宅標準造的居住用住宅，高級公寓、別墅、渡假村等不屬于普通住宅的范疇； ◆ 積壓空置的商品房在銷售時應繳納的契稅在 2020年底前予以免稅優(yōu)惠。其條件為：商品住宅于 1998年 6 月 30日之前竣工，竣工日期 以建設局所發(fā)的《竣工驗收證》為準，商品住宅于 1999年 8月 1 日后售出。 二、 初始登記類 什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？ 指對未經(jīng)登記機關確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進行的登記。 具備什么條件可以申請初始登記？（深圳之規(guī)定 ） ◆ 凡與各省市規(guī)劃國土局或?qū)傧路志趾炗喠送恋厥褂脵?quán)出讓合同書，并付清了地價款后三十日內(nèi)； ◆ 自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)； 具備上述兩個條件，方可申請初始登記。 申請土地使用權(quán)初始登記應提交什么文件 ？ 申請土地使用權(quán)初始登 記應提交下列文件： ◆ 《房地產(chǎn)初始登記申請》； ◆ 身份證明，包括：個人身份證，或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和法定代表人證明，或國家機關負責人證明?；蚴姓鷾试O立組織的文件和該組織負責人證明。境外企業(yè)、組織提供的身份證明應按規(guī)定經(jīng)過公證或認證。 ◆ 土地權(quán)屬證明包括： 以出讓方式取得土地使用權(quán)的應提交：土地使用合同書；根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權(quán)利人自行征地的，應同時提交征地補償協(xié)議書；付清地價款證明。 以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的提交：市政府批準用地文件；用地紅線圖；征地補償協(xié)議書；以其它合法形式取得土地使用權(quán)的，應 提交有關證明文件。 ◆ 機關認可的測量機構(gòu)出據(jù)的實地測繪結(jié)果報告書。 申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應提交什么文件？ 申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應提交下列文件： ◆ 土地權(quán)屬證明； ◆ 建筑許可證； ◆ 施工許可證； ◆ 建筑物竣工驗收證； ◆ 經(jīng)市政府指定的機構(gòu)審定的竣工結(jié)算書； ◆ 建筑設計總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖等）； ◆ 登記機關認可的測量機構(gòu)出具的實地測繪結(jié)果報告書。 哪些房地產(chǎn)登記需要公告？公告期是多長 ？ 申請房地產(chǎn)初始登記及申請補發(fā)《房地產(chǎn)證》需要進行公告，公告期分別為三十日及六個月。 土地的使用年限是如何確定的 ？ 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其它用地五十年。 什么叫宗地？宗地號代表什么意思？ 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。如深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如： B107*24 這個地號表示福田區(qū)第 1 帶 07片第 24宗地。 什么叫宗地圖？什么叫證書附圖？ 宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。它包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關系等。證書附圖即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。 向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？ 根據(jù)各城市房地產(chǎn)政策法規(guī)而定。