【正文】 工地。于是你終于證一個(gè)道理：眼見為虛的事在世上也并不少見。那么又有樣的殺手锏讓購房者眼見為實(shí)呢？落訂之前不妨先到規(guī)劃部門去查詢核實(shí)那才是眼見為實(shí)?！　〉谖宕缶褪恰跋嚷晩Z人走為上計(jì)——夾生飯煮了喂你吃〞。開展商的房子看上去是蓋好了但質(zhì)量可能很不樣可能通不過有關(guān)部門的驗(yàn)收。但為了掩蓋丑陋盡快銷售開展商就會火速發(fā)出收樓書催你收樓同時(shí)還大言不慚聲稱：提早幾個(gè)月開工。按有關(guān)規(guī)定“房地產(chǎn)工程開工經(jīng)歷收合格前方可交付使用。〞未經(jīng)歷收合格無異于一鍋“夾生飯〞。在收樓前先要開展商出示該工程經(jīng)歷收合格的(一般包括?住宅質(zhì)量保證書?、?住宅使用說明書?、?建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書?、?房地產(chǎn)開發(fā)建立工程開工綜合驗(yàn)收合格證?等)證件齊全了你再收樓進(jìn)入也不遲?！　〉诹缶褪恰盎焖~——趁黑推你入洞房〞。開展商往往先讓你在收樓的上簽好字再給你一張紙條叫你到物業(yè)理處去拿鑰匙。當(dāng)你進(jìn)得房間才發(fā)現(xiàn)玻璃門有裂痕電線不翼而飛你找物業(yè)理他叫你找開展商你找開展商他說已不關(guān)他的事自己被開展商和物業(yè)耍太極玩得團(tuán)團(tuán)亂轉(zhuǎn)。為了防止這種像皮球一樣被踢來踢去的頭暈?zāi)X脹你的惟一選擇是“先相親再迎親〞。也就是說簽收樓之前先揭開“〞的紅蓋頭看一看“〞是否五官端正只有這樣才不至讓無良開展商有機(jī)可趁。購房仍需防 看廣告要用放大鏡070824 04:08:12 來源： 44 仍需防樓書、廣告可視為要約但不會自動成為合同的一局部；樣板間應(yīng)與實(shí)際交付的商品房一致但執(zhí)行起來難專家提醒買房人雖然一些有利于消費(fèi)者維權(quán)的新規(guī)定已開始施行但是購房仍需防 看廣告要用放大鏡 設(shè)計(jì)精巧的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜很多購房人買某一個(gè) 仍需防樓書、廣告可視為要約但不會自動成為合同的一局部；樣板間應(yīng)與實(shí)際交付的商品房一致但執(zhí)行起來難……專家提醒買房人雖然一些有利于消費(fèi)者維權(quán)的新規(guī)定已開始施行但是———購房仍需防　　看廣告要用放大鏡　　設(shè)計(jì)精巧的廣告經(jīng)常是吹得天花亂墜很多購房人買某一個(gè)工程的欲望首先來源于房地產(chǎn)商的廣告或展會上的沙盤。因此北京房地產(chǎn)商在宣傳上花的功夫和本錢不僅在中國恐怕在世界上都能堪稱第一?！　》康禺a(chǎn)商為了到達(dá)宣傳目的經(jīng)常會在廣告中進(jìn)展夸張和不實(shí)宣傳購房人千萬不要誤認(rèn)為有了“解釋〞房地產(chǎn)商的口頭承諾、樓書與媒體廣告承諾會自動成為合同的一局部一定會對房地產(chǎn)商有約束力?！　≠彿咳丝磸V告不僅要看漂亮的圖畫和大字更要學(xué)會看那些幾乎不用放大鏡就看不清的提示諸如“圖那么僅作示意用途如有修改恕不另行。〞“房地產(chǎn)商對本廣告內(nèi)容之正確性或完好性并無做出任何保證亦不負(fù)任何責(zé)任。〞“一切資料均以最后批準(zhǔn)之圖那么及法律為準(zhǔn)。〞……即使沒有這類提示筆者到目前為止還沒有看到一家房地產(chǎn)商在廣告上明示了宣傳內(nèi)容“不可撤消〞。由于房地產(chǎn)商在廣告上事先埋下了伏筆所以在糾紛發(fā)生后往往會主張廣告即使算為要約購房人正式簽署合同后沒寫進(jìn)合同的要約已經(jīng)撤消因?yàn)榘l(fā)出廣告要約在前簽訂合同在后所以廣告要約在簽訂合同之后已經(jīng)沒有了實(shí)際意義。在房地產(chǎn)案件的審訊中往往也只成認(rèn)房地產(chǎn)商寫進(jìn)合同中的承諾為要約。　　?合同法?0條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的應(yīng)當(dāng)采用書面形式。〞由于房屋買賣最終是以書面形式完成交易購房人還是僅把房地產(chǎn)商的商業(yè)廣告看作是沒有約束力的“要約邀請〞而把房地產(chǎn)商肯寫進(jìn)合同的才看成是“要約〞更現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)。通俗地講購房人寧愿相信房地產(chǎn)商廣告中但凡不愿寫進(jìn)合同的都是“欺騙〞更現(xiàn)實(shí)一些?！　∫苍S有購房人會說：我們搞不懂叫“要約〞叫“要約邀請〞我們只知道按?廣告法?規(guī)定不能做虛假廣告。筆者不否認(rèn)?廣告法?對虛假廣告的限制作用但更希望購房人能明白以下幾個(gè)問題：　　?廣告法?屬于行政法它只是規(guī)定了對做虛假廣告的處分而無法規(guī)定做虛假廣告的對受虛假廣告欺騙人的詳細(xì)賠償也就是說工商理部門打擊房地產(chǎn)商的虛假廣告可以收到罰款但購房人無法得到賠款?！　?廣告法?對虛假廣告的廣告費(fèi)1至5倍罰款對房地產(chǎn)工程的資金來講只是皮毛。假設(shè)房地產(chǎn)商成立或委托一個(gè)注冊資金很少的代理銷售廣告由這個(gè)代理委托廣告去做房子賣出后再將這家解散追究廣告責(zé)任將非常困難。　　看樣板間要用心中的尺　　房地產(chǎn)商要不要對賣房時(shí)的沙盤、樣板間承擔(dān)責(zé)任筆者認(rèn)為雖從理上講“要〞但非常難取證。因此筆者也希望購房人認(rèn)識到建立部?商品房銷售理?第三十一條規(guī)定的：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致未作說明的實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。〞用意非常好但執(zhí)行起來根本沒有約束力?！　≠彿咳丝礃影彘g時(shí)千萬別被長高的空間和根據(jù)裝修需要放大的房屋尺寸所迷惑。自己心中一定要有把尺子多少米就米多少平方米就平方米千萬別以為房地產(chǎn)商交給您的房子一定會和您看到的樣板間一樣高一樣大。您收房子時(shí)由于是空房感覺會差不多但一放家具就會發(fā)現(xiàn)不是那回事了。再找樣板間對不起已經(jīng)完成歷史再也看不見、摸不著了?！　∫虼斯P者提醒所有購房人在簽訂買房合同時(shí)都能牢記建立部?商品房銷售理?第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。〞只有在合同中詳細(xì)約定的條款才能直接對購房人起到保護(hù)作用。購房十大“經(jīng)典〞騙招之配套設(shè)施移花接木070824 03:08:59 來源： 72 表現(xiàn)】開展商常常吹噓自己的樓盤環(huán)境如何優(yōu)美、配套設(shè)施如何完善但是這些又都沒有寫在合同上。到了交樓的時(shí)候根本不是那么回事。 有些稱精裝修的房子住進(jìn)去卻滿不是那么回事兒沒住幾天不是地板翹了墻面裂了就是設(shè)備壞了。找到這些名牌廠家一檢查全是假冒 表現(xiàn)】開展商常常吹噓自己的樓盤環(huán)境如何優(yōu)美、配套設(shè)施如何完善但是這些又都沒有寫在合同上。到了交樓的時(shí)候根本不是那么回事。 有些稱“精裝修〞的房子住進(jìn)去卻滿不是那么回事兒沒住幾天不是地板翹了墻面裂了就是設(shè)備壞了。找到這些“名牌〞廠家一檢查全是假冒偽劣找開發(fā)商理費(fèi)心費(fèi)力難有結(jié)果。 應(yīng)對】購房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性不為外表現(xiàn)象所迷惑。如開發(fā)商提供交通車能長嗎？二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門所認(rèn)可。三是看周圍是否有交換的配套設(shè)施。假設(shè)缺乏上述措施一旦開發(fā)商提供的配套設(shè)施不配套費(fèi)事就多了。在落訂之前先到規(guī)劃部門去查詢一下那才真是眼見為實(shí)。 業(yè)主假設(shè)確定購置精裝修房可以按下述過程作一個(gè)簡單的驗(yàn)收： 看地板有無明顯的縫隙和不平整地板與踢腳板接合部是否合；涂料(墻面)應(yīng)外表平整陰角平直黏結(jié)結(jié)實(shí)不可有裂紋、刷紋。用手按門窗套不應(yīng)有空洞和軟彈的感覺直角接合部嚴(yán)外表光潔。用一個(gè)金屬小錘輕輕敲打墻地磚的四角與中間不應(yīng)有空洞的聲音。在水槽放滿水并一次放空檢查各接合部不應(yīng)有滲漏現(xiàn)象。下水道不可使用塑料軟。衛(wèi)浴進(jìn)出水流暢坐便器放水應(yīng)有“咕咚〞聲音坐便器與地面應(yīng)有膨脹螺栓固定并用硅酮膠封(不得用水泥封)。購房者掉進(jìn)“按套售房〞 面積縮水還被數(shù)落070824 03:08:29 來源： 哈爾濱消費(fèi)者佟士日前接到了敗訴判決。佟認(rèn)為開發(fā)商多收了9000元房款。 法 哈爾濱消費(fèi)者佟士日前接到了敗訴判決。佟認(rèn)為開發(fā)商多收了9000元房款。 審理認(rèn)為佟選房后提出以48萬元購置雙方?jīng)]約定每平方米單價(jià)應(yīng)視為以按 套方式購置該房。雙方所簽訂的商品房買賣合同在前房地產(chǎn)買賣契約在后該契約所約定的建筑面積與房屋所有權(quán)證中標(biāo)注的建筑面積一致故不應(yīng)視為開發(fā)商多收房款。 然而佟士不能承受這樣的結(jié)果認(rèn)為開發(fā)商鉆了“按套售房〞的空子?！疤踪u不也得標(biāo)明面積嗎？〞 “按套銷售〞是2000年新商品房買賣合同文本啟用后增加的一種交易方式。此前房地產(chǎn)開發(fā)商采用的售房方式主要是按建筑面積計(jì)算和按使用面積計(jì)算。“按套銷售〞被開發(fā)商迅速普及理由是：“按套銷售事方便不像按建筑面積和使用面積那樣算來算去費(fèi)事。〞 據(jù)理解制定“按套售房〞的初衷是為了躲避因建筑面積與使用面積換算產(chǎn)生的糾紛。但是記者日前從有關(guān)方面理解到“按套售房〞糾紛正在呈現(xiàn)上升消費(fèi)者反映的問題多是所購房屋面積明顯少于產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注面積。 一方面是消費(fèi)者抱怨面積縮水另一方面那么是開發(fā)商指責(zé)消費(fèi)者不懂規(guī)矩：房屋套賣甭面積。消費(fèi)者為此與開發(fā)對簿公堂不在少例。 。婁先生要求開發(fā)商退回多收的6平方米房款近1萬元錢并按照?消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法?第49條之規(guī)定加倍賠償。 開發(fā)商雖然成認(rèn)計(jì)算面積時(shí)出現(xiàn)了誤差但否認(rèn)在該房買賣中存在欺詐行為。開發(fā)商認(rèn)為雙方所簽商品房買賣合同第四條“計(jì)價(jià)方式與價(jià)款〞中明確約定該房按套計(jì)價(jià)也就是說不面積多少一套就是10萬元。并且該房買賣合同簽訂前婁已實(shí)地勘察了房產(chǎn)也明確說明了該房現(xiàn)狀銷售按套計(jì)價(jià)。 但是即使是采取“按套銷售〞的交易方式合同中也要注明該房的使用面積和建筑面積。婁先生認(rèn)為合同中既然標(biāo)注了面積就應(yīng)該被視為買賣雙方對面積有一種約定必須遵守。 “‘按套售房’與花50元錢買一袋面是一個(gè)道理。消費(fèi)者肯花50元錢就是因?yàn)榇永锏拿媸?5公斤。〞黑龍江達(dá)明律師事務(wù)所律師李濱認(rèn)為開發(fā)商在合同中已經(jīng)對房屋的層高、面積、格等自然狀況進(jìn)展了描繪假設(shè)交付的房屋與描繪的不符就應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。但是出現(xiàn)這些糾紛又不應(yīng)該只責(zé)備開發(fā)商因?yàn)楝F(xiàn)行制度有缺陷。2000版商品房買賣合同中雖然要求標(biāo)明房屋面積但是沒有任何對面積缺少做法的制裁性規(guī)定。一些開發(fā)商正是利用了這樣的缺陷設(shè)下了面積縮水、面積欺詐等。提醒購房人按套內(nèi)面積賣房時(shí)應(yīng)注意的5項(xiàng)約定070824 03:08:20 來源： 74 近日出臺的?北京城房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓理?讓眾多購房者看到了希望。??規(guī)定從今年12月1日起拿到預(yù)售容許證的預(yù)售商品住宅工程包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)必須按套內(nèi)建筑面積賣房。 1面積誤差超3購房人有權(quán)退房 套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面　　近日出臺的?北京城房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓理?讓眾多購房者看到了希望。??規(guī)定從今年12月1日起拿到預(yù)售容許證的預(yù)售商品住宅工程包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)必須按套內(nèi)建筑面積賣房。　　1面積誤差超3購房人有權(quán)退房　　套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和臺建筑面積這三局部。??明確規(guī)定可以分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e隨套內(nèi)建筑面積權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓；開工后套內(nèi)實(shí)測面積與面積發(fā)生誤差時(shí)按合同約定的方式處理合同未約定或者約定不明的當(dāng)面積誤差比絕對值超過3的購房人有權(quán)退房?！　?公攤面積不大可能縮小　　房屋面積測量本來就比較專業(yè)哪些共有共用、哪些不能分?jǐn)倢?shí)在是讓人頭疼。一些消費(fèi)者擔(dān)憂按套內(nèi)建筑面積賣房后開發(fā)商會因此縮小公攤面積降低居住舒適度。對此專家說公共設(shè)施的大小、樓梯寬窄、電梯多少建筑技術(shù)都有相關(guān)規(guī)定公攤面積不大可能縮小。今后還要在建筑審批上嚴(yán)格把關(guān)對必須有的配套設(shè)施、區(qū)域等嚴(yán)加審核。開發(fā)商用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)同時(shí)也提供建筑面積的詳細(xì)數(shù)據(jù)?！　?套內(nèi)面積并非自己能量　　對于業(yè)主來講套內(nèi)面積并不是房間的面積還包括墻體的面積假設(shè)按套內(nèi)面積算的話有些業(yè)主不知就里拿著尺子一量發(fā)現(xiàn)自己的面積不對還會發(fā)生新的糾紛。套內(nèi)面積并不是一般的消費(fèi)者者拿著一把尺就能準(zhǔn)確算出來的。關(guān)鍵是要委托專門的部門準(zhǔn)確地測量面積。　　4不公攤部位為業(yè)主所有　　該第十三條明確規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)相應(yīng)的公共局部、公共設(shè)備的權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓；按和本有關(guān)規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下車庫等附屬建筑物不伴隨轉(zhuǎn)讓的應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明沒有載明的視為一并轉(zhuǎn)讓也就是說不公攤的面積可視做買房人所有?！　?測繪承擔(dān)誤差責(zé)任　　按套內(nèi)建筑面積賣房開發(fā)商照樣應(yīng)該把公攤部位、用途以及預(yù)售面積告知買房人。按??規(guī)定開發(fā)商在預(yù)售商品住宅之前應(yīng)當(dāng)有資質(zhì)的測繪出具的預(yù)售面積測繪技術(shù)書和公用建筑面積分?jǐn)偳闆r分?jǐn)偟膬?nèi)容有：被分?jǐn)偛课坏拿Q、用途、所在位置、面積；參與分?jǐn)偟纳唐贩棵Q、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；不分?jǐn)偟牟课?。買房人有權(quán)查詢面積實(shí)測技術(shù)書。一旦房屋面積與不符合假設(shè)是由于測繪技術(shù)引起的測繪承擔(dān)法律責(zé)任。業(yè)主面對收房糾紛辦070824 03:08:08 來源： 83 業(yè)主收房為何糾紛不斷？購房者如何在入住時(shí)減少自己的損失？業(yè)內(nèi)人士發(fā)表了自己的看法。 導(dǎo)火索在哪里 據(jù)資深人士分析引起糾紛的原因主要有以下幾個(gè)方面：環(huán)境、配套不完善；廣告中 美麗的承諾 沒有蹤跡；綠化不達(dá)標(biāo)；公攤面積模糊；無故增大容積率；綠地成工地；墻 業(yè)主收房為何糾紛不斷？購房者如何在入住時(shí)減少自己的損失？業(yè)內(nèi)人士發(fā)表了自己的看法。 導(dǎo)火索在哪里 據(jù)資深人士分析引起糾紛的原因主要有以下幾個(gè)方面：環(huán)境、配套不完善；廣告中 “美麗的承諾〞沒有蹤跡；綠化不達(dá)標(biāo)；公攤面積模糊；無故增大容積率；綠地成工地；墻體裂縫地板不平；私自改變墻體位置；保溫板裂縫裝修偷工減料；售后效勞體系不完善；物業(yè)費(fèi)用過高；四通不通屋頂和水漏水；門的質(zhì)量和樣板間不一樣；產(chǎn)權(quán)歸屬有爭議；買房定金難退；采光與通風(fēng)條件不具備；周邊配套交通得不到及時(shí)解決等等。更重要的是各種費(fèi)用收取往往沒個(gè)準(zhǔn)兒。特別是契稅規(guī)定業(yè)主在獲得產(chǎn)權(quán)證時(shí)才交可有些開發(fā)商讓購房人提早繳納。公共維修、裝修系列收費(fèi)爭議有的開發(fā)商收取面積測繪費(fèi)顯然違犯了“誰委托準(zhǔn)付費(fèi)〞的原那么。更有甚者有的開發(fā)商雖然成認(rèn)房子有問題卻不成認(rèn)違約。因?yàn)檫`約就得“放血〞導(dǎo)致許多問題遲遲不能解決不該爆發(fā)的也爆發(fā)了。 而業(yè)主那么希望無條件領(lǐng)取鑰匙既然交了房款就應(yīng)該給房子一手交錢一手交貨。同時(shí)業(yè)主也不愿意簽署?物業(yè)理公約?他們認(rèn)為開發(fā)商無權(quán)以此作為交屋條件在入住時(shí)業(yè)主也不愿意將公共維修交給開發(fā)商業(yè)主也提出不預(yù)交物業(yè)理費(fèi)或其他任何費(fèi)用要核查收費(fèi)的合理性并且希望物業(yè)先提供效勞后交物業(yè)費(fèi)。 開發(fā)商方面那么把房子做為最后一個(gè)砝碼一些不容易談攏的問題要盡快搞定希望業(yè)主對有些問題能不計(jì)較就別計(jì)較要知道你的房子鑰匙攥在別人手上。 律師：業(yè)主可以直接入住 北京律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)會秦兵認(rèn)為在法律逐步完善的情況下業(yè)主要加強(qiáng)法律意識對于開發(fā)商(及開發(fā)商的合伙物業(yè))制定的合同中不利于自己的條款要堅(jiān)決抵抗同時(shí)要勇于提出維護(hù)自己權(quán)