【正文】 約定限內(nèi)簽訂補充協(xié)議的視為承受變更〞。 第十二條 交接 商品房到達(dá)交付使用條件后出賣人應(yīng)當(dāng)書面買受人交付手續(xù)。雙方進(jìn)展驗收交接時出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明并簽署房屋交接單。在簽署房屋交接單前出賣人不得回絕買受人查驗房屋。所購商品房為住宅的出賣人還需提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。出賣人不出示證明或出示證明不齊全買受人有權(quán)回絕交接由此產(chǎn)生的延交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。商品房交付使用時買受人對房屋及裝修質(zhì)量公共設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量提出異議的出賣人應(yīng)當(dāng)給予解釋和說明仍不能達(dá)成一致的雙方委托 進(jìn)展質(zhì)量檢測。雙方對檢測費用墊付和結(jié)算約定為 。檢測結(jié)果為合格的出賣人書面的交付日視為交付；檢測提出返修的出賣人應(yīng)當(dāng)按要求返修并承擔(dān)賠償責(zé)任。由于買受人原因未能按交付的雙方同意按以下方式處理： 。［主要變化］增加“在簽署房屋交接單前出賣人不得回絕買受人查驗房屋〞的內(nèi)容；增加房屋質(zhì)量異議的解決條款。［風(fēng)險提示］ 對于商品房的質(zhì)量異議建立部第88公布、自2001年6月1日起施行的?商品房銷售理?規(guī)定： “第三十五條 商品房交付使用后買受人認(rèn)為主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的可以按照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗確屬主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。〞可見主部門將質(zhì)量異議的提出時間限定為“交付使用后〞且將異議的范圍限定為“主體構(gòu)造質(zhì)量〞而新版合同將異議時間提早至“簽署房屋交接單前〞并將異議范圍擴(kuò)及“房屋及裝修質(zhì)量公共設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量〞此變化可謂宏大對地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重影響。上各級針對房地產(chǎn)開發(fā)理中出現(xiàn)的大量交付糾紛研究過對策有些地方也出臺了包括驗房前置及質(zhì)量異議范圍擴(kuò)大等內(nèi)容的理但浙江的類似規(guī)定因阻力過大遲遲未能出臺但這次卻以合同范本的名義到達(dá)了疏途同歸的效果。在分析交付條件時曾指出房屋是否具備交付條件既是買賣雙方間的民事關(guān)系同時又是建立與主部門之間的行政理關(guān)系考慮到購房者并非專業(yè)人士及個別不影響正常居住使用的細(xì)微瑕疵應(yīng)屬正常等因素應(yīng)主要由行政部門而非購房者個人來嚴(yán)把房屋質(zhì)量關(guān)才是合理的。假設(shè)將驗房前置并擴(kuò)大質(zhì)量異議的范圍不難預(yù)將來會出現(xiàn)大量的交付糾紛。經(jīng)本人與局部地產(chǎn)企業(yè)討對于新版中的此處變化多數(shù)企業(yè)最關(guān)心倒并非質(zhì)量異議本身對于房屋中確實存在的質(zhì)量問題包括墻體或地面空鼓、局部墻角滲漏、細(xì)微裂縫等建筑物質(zhì)量通病任何一家正規(guī)的負(fù)責(zé)任的企業(yè)都不會逃避整改維修的責(zé)任多數(shù)企業(yè)關(guān)心的是――因此可能導(dǎo)致的違約責(zé)任假設(shè)因個別瑕疵導(dǎo)致買受回絕簽署房屋交接單甚至檢測機(jī)構(gòu)因此提出返修的確有瑕疵情況下這幾乎是必然的〕是否可認(rèn)定為房屋不合格并因此構(gòu)成交付逾呢？但新版合同中對此沒有明確的態(tài)度而且也沒有在條款中留下可以填補的空間需要通過附件八的補充約定予以明確。單純從法律視角理解房屋屬不動產(chǎn)其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)以登記過戶為準(zhǔn)而其占有轉(zhuǎn)移以簽署房屋交接單、移交鑰匙為準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的內(nèi)容由合同第十六條“產(chǎn)權(quán)登記的約定〞解決本條解決的僅為占有轉(zhuǎn)移的問題。之前的交房理中多數(shù)企業(yè)均按以下步驟操作：簽到→結(jié)算面積差額款項→簽署房屋交接單→收交物業(yè)費用→交鑰匙→驗房。即使驗房現(xiàn)質(zhì)量瑕疵除非該瑕疵足以構(gòu)成主體構(gòu)造質(zhì)量問題不影響開發(fā)商已經(jīng)履行交付房屋的結(jié)果不致于導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)逾交付的違約責(zé)任。新版合同要求將驗房程序前置于簽署房屋交接單假設(shè)買受人以沙漿不勻、地面不平、墻體有色差之類的理由拒不簽署房屋交接單或者每次查驗僅提出局部問題整改后再次提出另外一些問題一而再、再而三地拖延下去甚至任何本質(zhì)性問題也提不出來但就是以感覺不好為由拒不簽署房屋交接單是否都應(yīng)由開發(fā)商按約定比例賠付違約金呢？確實存在這樣的風(fēng)險。簽署房屋交接單與移交鑰匙均系法律認(rèn)可的轉(zhuǎn)移占有方式理中的理想狀態(tài)是既簽單也交鑰匙的但假設(shè)發(fā)生糾紛二種方式僅實現(xiàn)其一應(yīng)當(dāng)不影響認(rèn)定房屋已經(jīng)交付的。因此要躲避可能的違約風(fēng)險需要重新考慮交鑰匙與簽署交接單的次序安排。［對策/建議］選擇的質(zhì)量檢測應(yīng)為“ 城區(qū)范圍內(nèi)有檢測資質(zhì)的〞檢測費用墊付和結(jié)算可約定為“異議方全額墊付檢測結(jié)果為不合格的由對方承擔(dān)〞。建議將交鑰匙程序移至查驗房屋之前同時要求客戶簽署?鑰匙交接單?其法律意義等同于房屋交接單。于附件八中補充約定以下內(nèi)容：A“房屋存在墻體或地面空鼓、局部墻角滲漏、細(xì)微裂縫等建筑物質(zhì)量通病但不構(gòu)成主體構(gòu)造質(zhì)量問題且不影響正常居住使用的不視為不合格〞；B“買受人對房屋及裝修質(zhì)量公共設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量提出異議后雙方未達(dá)成一致的異議人應(yīng)于7日內(nèi)委托約定的檢測進(jìn)展檢測否那么視為撤回異議〞；C“假設(shè)非因主體構(gòu)造質(zhì)量問題買受人回絕簽署房屋交接單的其承受鑰匙的行為視為該房屋已交付〞。 第十三條 抵押與相關(guān)債權(quán)債務(wù) 與本合同商品房有關(guān)的土地使用權(quán)及在建工程存在抵押情形的出賣人將相關(guān)情況登記、抵押當(dāng)事人、債務(wù)人、被擔(dān)保的主債權(quán)的數(shù)額、登記時間等〕告知如下： 。出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。 。 [主要變化] 增加土地使用權(quán)與在建工程抵押披露的內(nèi)容。[風(fēng)險提示] 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中建立用地使用權(quán)抵押及在建工程抵押均為正常、合法的融資手段單純依賴自有資金完成全部建立工程的極為罕見多數(shù)開發(fā)企業(yè)都能于產(chǎn)權(quán)過戶前付清貸款并注銷土地使用權(quán)或在建工程抵押登記但不排除個別經(jīng)營才能低劣的開發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)困難無法在產(chǎn)權(quán)過戶前注銷抵押的現(xiàn)象這種情況下假設(shè)債權(quán)人抵押權(quán)人〕申請拍賣土地或在建工程優(yōu)先受償?shù)脑捘敲幢厝粫霈F(xiàn)買受人錢、房兩空的結(jié)果。 為限度制止上述情況的發(fā)生人民于２００３年３月２４日公布施行的?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第八、九條作出懲罰性規(guī)定： “第八條 具有以下情形之一導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的無法獲得房屋的買受人可以懇求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：一〕商品房買賣合同訂立后出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時具有以下情形之一導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的買受人可以懇求返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：二〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的；〞 雖然該規(guī)定中并未涉及土地抵押的情況但根據(jù)?物權(quán)法?第200條的規(guī)定“建立用地使用權(quán)抵押后該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建立用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建立用地使用權(quán)一并處分但新增建筑物所得的價款抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。〞故土地抵押亦可能導(dǎo)致買受人無法獲得房屋的結(jié)果； 在建工程抵押目前尚未在寧波地區(qū)執(zhí)行但僅僅是相關(guān)部門暫未出臺操作細(xì)那么?物權(quán)法?已為其預(yù)留了足夠空間將來肯定施行的在建工程抵押包括建立用地使用權(quán)抵押與地上新增建筑物抵押在內(nèi)。因此應(yīng)將院解釋中所指的“房屋抵押〞理解為包括土地使用權(quán)抵押在內(nèi)。 查現(xiàn)行法律、法規(guī)未見抵押人于轉(zhuǎn)讓抵押物時應(yīng)向買受人披露轉(zhuǎn)讓標(biāo)的已抵押的規(guī)定。實際上假設(shè)因轉(zhuǎn)讓標(biāo)的已抵押給第三人導(dǎo)致買受人利益受損的買受人可通過主張合同無效或可撤銷、損害賠償?shù)韧緩綇浹a損失沒有必要特地要求抵押人在交易中承擔(dān)義務(wù)來保護(hù)買受人。從這個角度觀察新版合同中的此處變化無異于為開發(fā)企業(yè)創(chuàng)設(shè)一項新的義務(wù)從而增加了銷售的難度。不過結(jié)合解釋中惡意欺詐規(guī)定的懲罰性賠償措施也可以將之理解為一種對開發(fā)企業(yè)的保護(hù)措施其通過抵押信息的事先披露可以防止承擔(dān)懲罰性賠償。[對策/建議] 如上分析假設(shè)開發(fā)企業(yè)隱瞞抵押該隱瞞行為本身并不導(dǎo)致其承擔(dān)任何法律責(zé)任而僅在出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p害買受人利益的情況下可能承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任理中假設(shè)開發(fā)商于起訴前注銷抵押的一般不支持買受人提出的雙倍賠償懇求。故該條款空白處可酌情如實填寫或劃斜線。 第十四條 出賣人裝飾、設(shè)備承諾的違約責(zé)任 雙方將該商品房的裝飾、設(shè)備約定于本合同附件四如為精裝修房雙方應(yīng)當(dāng)約定裝修使用的主要材料和設(shè)備的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù)量等內(nèi)容。出賣人交付的商品房應(yīng)當(dāng)符合約定的裝飾、設(shè)備。達(dá)不到約定的出賣人補償裝飾、設(shè)備差價并承擔(dān)違約責(zé)任如下： [主要變化] 增加精裝修房的詳細(xì)約定要求； 取消舊版中違約責(zé)任的選擇性形式新版中采取“固定責(zé)任加并〕商定責(zé)任〞的形式。[分析] 新版合同中增加的“如為精裝修房雙方應(yīng)當(dāng)約定裝修使用的主要材料和設(shè)備的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù)量等內(nèi)容〞與其說是合同的組成局部不如說是類似于“簽約指南〞或“理規(guī)定〞。假設(shè)雙方未在附件四中相應(yīng)約定的話當(dāng)然也不需要承擔(dān)任何法律責(zé)任。 舊版合同中的違約責(zé)任原有三種選項：出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價出賣人按裝飾設(shè)備承諾負(fù)責(zé)調(diào)換以及雙方另行約定的其他責(zé)任類型理中多數(shù)企業(yè)都選擇第二種。新版合同中違約的固定責(zé)任是補償單倍差價并處責(zé)任局部交由當(dāng)事人另行確定相比之下更為靈敏。 第十六條 產(chǎn)權(quán)登記的約定 購置商品房當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記。就該商品房預(yù)告登記有關(guān)事項當(dāng)事人約定于附件五。出賣人負(fù)責(zé)土地使用權(quán)初始登記獲得?土地使用權(quán)證書?或土地使用權(quán)證明。出賣人負(fù)責(zé)申請該商品房所有權(quán)初始登記獲得該商品房?房屋所有權(quán)證?。出賣人承諾于 年 月 日前獲得前款規(guī)定的土地、房屋權(quán)屬證書交付給買受人。買受人自行】委托出賣人】該商品房轉(zhuǎn)移登記。出賣人不能在前款約定限內(nèi)交付權(quán)屬證書雙方同意按照以下約定處理：約定日起 日內(nèi)出賣人交付權(quán)屬證書或登記證明的按已付房價款的 承擔(dān)違約責(zé)任；約定日起 日以后出賣人仍不能交付權(quán)屬證書或登記證明的雙方同意按以下第 項處理：①買受人退房出賣人在買受人提出退房要求之日起 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人并自約定日至實際退款日止按日向買受人支付已交付房價款 的違約金。②買受人不退房出賣人自約定日至實際交付權(quán)屬證書或登記證明之日止按日向買受人支付已交付房價款 的違約金。建筑區(qū)劃內(nèi)依法或按照約定屬于全體業(yè)主共有的公共場所、共用設(shè)施和物業(yè)效勞用房等房屋由出賣人在申請房屋所有權(quán)初始登記時一并申請登記。商品房交付時出賣人應(yīng)當(dāng)將登記相關(guān)信息書面告知買受人。[主要變化] 增加了預(yù)告登記的內(nèi)容；取消舊版中出賣人提供權(quán)屬登記所需的資料并備案的做法新版增加出賣人土地使用權(quán)及商品房所有權(quán)初始登記的內(nèi)容并將證書交付給買受人的內(nèi)容；時限舊版中為“商品房交付使用后 日內(nèi)〞新版中變?yōu)椤?年 月 日前〞；買受人不退房情況下的逾違約責(zé)任舊版中為“已付房款的 ％〞新版中變?yōu)椤鞍慈障蛸I受人支付已交房款 的違約金〞；增加公共場所、共用設(shè)施和物業(yè)效勞用房的初始登記內(nèi)容。［分析］ 預(yù)告登記制度系?物權(quán)法?于2007年10月1日生效后新創(chuàng)其內(nèi)容見?物權(quán)法?第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議為保障將來實現(xiàn)物權(quán)按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后債權(quán)消滅或者自可以進(jìn)展不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的預(yù)告登記失效。〞預(yù)告登記是由德世紀(jì)民法所創(chuàng)立的一種制度它是為了保全不動產(chǎn)物權(quán)的懇求權(quán)而將該懇求權(quán)加以登記的制度。此種登記在性質(zhì)上屬于預(yù)備登記即它是在本登記之前進(jìn)展的一項登記該登記并不具有終的、確定的效力其針對的是將來會產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權(quán)而非已經(jīng)現(xiàn)實存在的不動產(chǎn)物權(quán)針對已存在的不動產(chǎn)物權(quán)登記屬于“ 本登記〞或“ 終登記〞〕。在?物權(quán)法?公布之前我國已有不少地方性法規(guī)對預(yù)告登記制度作出了規(guī)定如?上海房地產(chǎn)登記?、?山西城房屋權(quán)屬登記?、?天津房屋權(quán)屬登記?、?自治區(qū)城房屋權(quán)屬登記?、?南京城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記?、?廣州城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記?等。但是這些地方性法規(guī)對于預(yù)告登記的適用范圍、效力等問題的規(guī)定不盡一樣。此次?物權(quán)法?對預(yù)告登記制度的規(guī)定對于保障不動產(chǎn)物權(quán)變動中債權(quán)人的合法權(quán)益以及將來我國建立統(tǒng)一、完善的預(yù)告登記制度具有極為重要的意義。A從?物權(quán)法?第20 條的規(guī)定來看預(yù)告登記制度具有以下特征：①預(yù)告登記的目的在于“ 保障將來實現(xiàn)物權(quán)〞。申言之預(yù)告登記是一種必須在不動產(chǎn)登記簿上登記的擔(dān)保手段它是為了保障債權(quán)人實現(xiàn)其進(jìn)展物權(quán)權(quán)利變更的債權(quán)懇求權(quán)。它限制債務(wù)人違犯其義務(wù)對不動產(chǎn)進(jìn)展處分的權(quán)限使得債權(quán)人在債務(wù)人違犯義務(wù)進(jìn)展處分的情況下也可以獲得物權(quán)。 ②預(yù)告登記中登記的內(nèi)容為以獲得、變更和消滅不動產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)懇求權(quán)。詳細(xì)來說就是“ 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議〞而產(chǎn)生的債權(quán)懇求權(quán)。?物權(quán)法?第20 條 款對預(yù)告登記的內(nèi)容的規(guī)定與其他有所不同。至于或其他有權(quán)對不動產(chǎn)進(jìn)展查封、預(yù)查封等限制不動產(chǎn)處分的情形不能適用預(yù)告登記。③預(yù)告登記具有附屬性。申言之只有存在懇求權(quán)時才能進(jìn)展預(yù)告登記假設(shè)以獲得、變更和消滅不動產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)懇求權(quán)因履行、免除、訴訟時效經(jīng)過、債權(quán)合同無效或被撤銷等原因此消滅時那么預(yù)告登記也隨之自動消滅；當(dāng)債權(quán)懇求權(quán)已經(jīng)獲得實現(xiàn)時預(yù)告登記也依法消滅；假設(shè)不動產(chǎn)因的判決、的征收而了新的登記時預(yù)告登記也歸于消滅。此外預(yù)告登記不能單獨轉(zhuǎn)讓而必須伴隨被擔(dān)保的債權(quán)而轉(zhuǎn)讓此時受讓人有權(quán)申請登記進(jìn)展更正登記。④預(yù)告登記可以根據(jù)當(dāng)事人的協(xié)議進(jìn)展也可以根據(jù)法律的規(guī)定。?物權(quán)法?第20 條 款 句明確允許當(dāng)事人通過協(xié)議約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記但是這并不意味著法律不能規(guī)定當(dāng)事人單方申請進(jìn)展預(yù)告登記。在?物權(quán)法?公布之前我國的一些地方性法規(guī)就明確規(guī)定在一定的情形下當(dāng)事人有權(quán)單方進(jìn)展預(yù)告