【正文】 完成了城市總體規(guī)劃修編大綱、城市近期建設規(guī)劃、南城區(qū)規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、城市消防規(guī)劃、萬畝生態(tài)園區(qū)等12項規(guī)劃的編制工作，為推進城市化進程奠定了基礎。城市道路建設步伐加快，完成了北環(huán)路、長城路、顧里木圖路、文化路、建國路、前進路、沿河路、迎春路等16條道路的新建改建工程，市區(qū)已擁有道路38條65公里。市政公用事業(yè)蓬勃發(fā)展，完成了三期供水、垃圾填埋處理廠、污水處理廠一期工程、3號熱源建設項目，供水普及率、垃圾無害化處理率、污水處理率、[%]、100[%]、80[%]和41[%]。公園廣場建設邁出堅實步伐，新建改建了中心廣場、濱河公園、人民公園、西部文化廣場、賽馬場、博爾塔拉紀念園、博物館、體育館。，亞中商城、商業(yè)步行街、東風商廈、家和精品街、西郊客運綜合市場相繼竣工并投入使用。房地產(chǎn)開發(fā)達到歷史最高水平，開發(fā)建設住宅樓30余萬平方米。尤其是今年，、供水、排水、供熱、綠化、垃圾處理等城市基礎設施，安排195萬元專項資金用于城市各類規(guī)劃的編制，可以說是歷年來城市建設和規(guī)劃編制項目最多，投入最大的一年。博樂市城市基礎設施建設步伐的不斷加快，使城市功能不斷完善，人居環(huán)境不斷改善，對經(jīng)營城市、拉動消費、營造城市景觀、提高城市品位、豐富群眾文化生活等起到了極大的促進作用?！袄嫌兴B(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則/建設部881003頒，890101實施）《無障礙設計規(guī)范》《老年建筑設計規(guī)范》 1樓發(fā)表于 201142 15:21:57 | 查看: 341| 回復: 0 第六章 項目建設方案根據(jù)對項目的定位，結合開發(fā)設想，提出項目建設方案，以期為項目開發(fā)分析提供依據(jù)。一、項目定位：主題定位 中德合資、世界現(xiàn)代老年產(chǎn)業(yè)最先進的經(jīng)營管理模式與中國傳統(tǒng)文化和生活方式相結合，讓老年人“老有所為”，創(chuàng)造老年人生活新方式的現(xiàn)代化高檔老年公寓。該定位包含四層意思： 1）該項目為中德合資，引入德國老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務標準，具有國際先進水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓；2）結合中國老年人的生活習慣，創(chuàng)造適合中國老年人生活方式，為老年人提供全方位服務的高檔老年公寓。3）為“三高”老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，老有所為、為社會再作貢獻的平臺。4）以老年公寓為依托，開發(fā)度假、養(yǎng)生、老年產(chǎn)品、老年大學、協(xié)會辦公、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展平臺。市場定位：針對“三高”老年人群的現(xiàn)代化高檔老年公寓風格定位：采用后現(xiàn)代建筑風格處理方式，結合德國建筑特點與中國文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。即：后現(xiàn)代創(chuàng)新設計+德國建筑特色+中國文化元素，山水園林式布局二、項目設計原則：在老年人的住宅規(guī)劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。所有的設計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎之上，以實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的人性化、科學化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。設計要人性化：設計要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應有相應的輪椅通道；樓梯兩側要有扶手，路面間隔200m應設休息坐椅，室內(nèi)地面應采用防滑設計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。生活要智能化：配備先進的緊急呼叫定位系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)。環(huán)境要園林化應有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少，便于老人作室外活動；建筑布局應確保朝向、采光、通風和景觀等，為老年人提供優(yōu)質的生活空間。戶型要合理化戶型設計要個性化、合理化。房間設計要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老年人能方便地使用衛(wèi)生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。精神要豐富化為了滿足老年人精神生活的需要，公寓內(nèi)配備豐富精神文化的設施，在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、游泳、劃船、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等文體娛樂設施。配套要完善化為了方便養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動，還應配有完善的生活配套設施，如超市商場、銀行、保險、郵局等生活配套設施，滿足老年人日常生活的各種需要。三、建設標準項目嚴格按照《老年人建筑設計規(guī)范》的要求進行設計。按照國際高檔老年公寓的標準，人均使用面積不低于40平方米（國際高檔老年公寓標準為50平方米）；綜合大樓擁有中央空調系統(tǒng)，各區(qū)域通風良好；擁有智能化管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備設施；三層以上的樓房，配備性能優(yōu)良、運行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設備良好的電梯裝備；擁有先進的、可靠的安全及消防設施與監(jiān)控系統(tǒng)；擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學、使用方便、裝飾高檔、整體舒適度良好的餐飲設施，有老年人用餐的食堂，也有宴會廳和多個不同風味的餐廳；擁有規(guī)模合理、功能齊全、設備設施優(yōu)良的會議及商務中心設施，有至少容納300人會議的專用會議廳，至少配有5個小會議室；擁有符合老年人特色的學習、娛樂、健身的健康娛樂設施；擁有較為完善的員工及后勤服務設施；擁有標準的停車場。四、項目建設內(nèi)容：（一）總體布局：酒店占地350畝，總體布局擬呈園林式布局，與下天池形成半圍合態(tài)勢，與周邊歌樂山養(yǎng)自然景觀整體環(huán)境相融合。根據(jù)國際老年公寓的設計趨勢，設計為分散別墅式景觀建筑。其中綜合樓層高限制在五樓以下，多幢獨立別墅和聯(lián)排別墅，樓層高限制在三層以下。（二）建設規(guī)模：建設用地：350畝。其中：原校區(qū)用地15畝，新征土地315畝；建筑面積：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米；床位：4000個。人均居住面積：40平方米。綠地率：＞50%；容積率：＜1；停車位：100個。（三）建筑項目 A、改建項目：改建4棟學生公寓：將原4棟學生公寓改建為老年公寓，五層建筑，建筑面積6400平方米，共106套，雙人房間，可接收200位老人入住。增添外部走廊及觀光電梯，方便入住老人的出行。改建專家小院：一期工程將原專家小院改造為老年公寓的配套設施，平房建筑，建筑面積600平方米，滿足老年人醫(yī)療、護理、康復、學習、娛樂、健身的需要。B、新建項目：綜合大樓：新征土地15畝，新建綜合大樓，五層建筑，建筑面積16000平方米，為德國建筑特色的度假商務酒店風格，將老年公寓的所有功能和度假商務酒店的功能集于一體。其中： 1）底層：為食堂、餐廳、展覽展示、商業(yè)中心（超市商場、銀行、保險、郵局等）等； 2）二層：為老年娛樂、健身活動場所，養(yǎng)生房、醫(yī)療中心、護理中心等； 3）三層：為辦公、會議區(qū)：老年公寓辦公室、各協(xié)會辦公室、會議室； 4）四層、五層：為老年公寓（二期后為度假酒店客房）?？头靠傆嬙O150間（套）左右，可接收300人入住。老年公寓：新征300畝土地，新建聯(lián)排別墅式高檔老年公寓，三層建筑，建筑面積137000平方米，可接收3500位老人入住。（四）項目功能建議老年公寓：1）4棟學生公寓改建為老年公寓，106套，均為帶獨立廚房和衛(wèi)生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收200位老人入住。2）新建綜合大樓，客房區(qū)總計設150間（套）左右，平均每套面積40平方米，300張床位，房型以標間為主、雙套房為輔，其中標準客房區(qū)為80%，套房控制在20%左右（一期作為老年公寓，二期以后度假酒店客房）。3）新建老年公寓，客房區(qū)總計設1750套左右，平均每套面積80平方米，3500張床位，主要為套房，其中普通套房為80%，豪華套房控制在20%左右。醫(yī)療中心：建議該項目引入重慶市三甲醫(yī)院，開設門診、急診、住院部和老年康復中心。配備專業(yè)的醫(yī)護人員、先進的醫(yī)療設備，擁有緊急綠色救護通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務機構和居民提供醫(yī)療服務。護理中心：建議該項目建設護理中心，配備經(jīng)專業(yè)培訓的高素質護理人員，其功能有三：一是為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供專業(yè)的護理服務；二是作為XX學院高級家政專業(yè)學生的實訓基地。三可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務機構提供護理服務或為其培養(yǎng)護理人員。餐飲中心：1）老年人食堂：為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供餐飲服務；2）商務餐廳：建議該項目按照商務酒店的標準，設置宴會廳，中、小型中餐廳，風味餐廳，咖啡廳（兼西餐廳）等，以滿足辦公、會議、接待等商務活動和其他各種中高檔散客宴請的需要。康樂中心：建議該項目室外設置羽毛球球場、門球場、釣魚池，苗圃、預留室外游泳池及庭院散步休閑等設施；室內(nèi)設置閱覽室、放映廳、書畫室、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺球房、卡拉OK室等。以滿足老年人學習、娛樂、健身的需要。養(yǎng)生中心：建議該項目設置養(yǎng)生中心，包括：美容美發(fā)、足療、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。辦公和會議中心： 1）協(xié)會辦公區(qū)：建議該項目設置協(xié)會辦公區(qū)，邀請各民間協(xié)會在老年公寓設立常設機構，組織入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動。據(jù)調查，目前重慶市60歲以上的老年人60%以上參加了各種民間協(xié)會，而“三高”老年人群該比例高達90%以上。入住該養(yǎng)老公寓的老年人大多參加了各種民間協(xié)會，而據(jù)某協(xié)會負責人稱，目前各協(xié)會的積極分子往往是退休后的老年人。所以邀請各民間協(xié)會在老年公寓設立常設機構，一方面方便入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動，另一方面也可以為各種民間協(xié)會提供活動場所。2）會議中心：建議該項目設置能容納300人的大型會議廳一間，設置中小型會議室5間。大型會議廳交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務走廊和配套的服務、貯藏用房及衛(wèi)生間。設置現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備設施。為單位和個人舉辦各種會議、培訓、聚會等提供全方位的服務。商業(yè)中心：據(jù)調查，目前重慶市的養(yǎng)老服務機構大多建在風景區(qū)，遠離商業(yè)區(qū)，商業(yè)配套設施缺乏。而目前重慶市的養(yǎng)老服務機構大多為民辦，規(guī)模小，不可能投建商業(yè)配套設施，造成入住養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動極不方便。建議該項目設置商業(yè)中心，建設包括超市、商場、精品商店、銀行、保險、郵局等商業(yè)配套設施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務，另一方面也可以為周邊的養(yǎng)老服務機構和居民提供商業(yè)服務。寓區(qū)環(huán)境：建議該項目利用歌樂山下天池得天獨厚的水資源，構筑濱水景觀和沿湖綠化帶；同時在XX學院原有的自然景觀基礎上，通過廣場綠化、庭院景觀、園藝小品，打造景致獨特、環(huán)境優(yōu)美的寓區(qū)景觀。突出綠意、生態(tài)、健康、別致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓區(qū)內(nèi)，讓潺潺溪流貫穿建筑聚落，營造“小橋流水人家”的生動意境。環(huán)境規(guī)劃包括以下內(nèi)容：l 沿湖綠化濱水景觀l休閑廣場l廣場綠化ll 庭院景觀園藝小品l林蔭小道l運動場l四、建設周期該項目分為二期建設（其中一期又分為兩個階段）：（一）一期工程：容量達到500人，投資達到5185萬元 A、第一階段：容量200人，投資955萬元。利用天池校區(qū)4棟學生公寓和專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造成106套住房，改造費用635萬元 ；房屋配套設施按人均11000元計算，200人，費用為220萬元。環(huán)境和水電等設施改造維修，預算為100萬元。建設周期1年，2009年10月至2010年9月完成。B、第二階段：新增容量300人，新增投資4230萬元。新增土地15畝，每畝按30萬元測算，需要資金450萬元；新建房屋綜合大樓1棟，面積16000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需要資金3200萬元；房間配套設施按人均11000元測算，300人，需要資金330萬元；水、電、氣、網(wǎng)絡、電信、電視等基礎設施測算200萬元。規(guī)劃、立項、征地和報建手續(xù)費用測算50萬元。建設周期：二年，2009年12月至2011年12月期間完成。（二）二期規(guī)模：總容量達到4000人。其中：新增容量3500人，新增投資42250萬元。新征土地300畝，每畝按30萬元測算，需新增投資9000萬元；新建房屋總面積137000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需新增投資27400萬元；室內(nèi)配套按每人11000元測算，3500人，需要新增投資3850萬元；水電氣、網(wǎng)絡、通信、電視、市政設施配套、環(huán)境、綠化費用等費用概算1700萬元。規(guī)劃、立項、報批手續(xù)規(guī)費及工作經(jīng)費300萬元。建設周期：三年。2012年10月至2015 年9月。第七章 投資估算及資金籌措一、投資估算：（一）一期投資估算：土地費用：約450萬元新征土地15畝，征地費用15畝30萬元＝450萬元土建工程費用：約3835萬元1）原校舍房屋改造7000平方米，635萬元； 2）新建房屋：16000平方米2000元＝3200萬元；房屋配套設施建設費用：約550萬元按500個床位， 4000床位=4400萬元公共設施建設配套工程：約300萬元其它：約50萬元 合計：5185萬元（二）二期投資估算：土地費用：約9450萬元新征土地300畝，征地費用300畝30萬元＝9000萬元土建工程費用：約31235萬元新建房屋：137000平方米2000元