【正文】 大力扶持，出臺了一系列優(yōu)惠政策，對企業(yè)、社會組織、個人、外資開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，可獲得多項(xiàng)財政稅收優(yōu)惠。目前沙坪壩區(qū)政府已將該項(xiàng)目列為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高標(biāo)準(zhǔn)示范企業(yè)，對該項(xiàng)目予以傾向性扶持。三、”XXXX”具有較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益：目前重慶市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)大約有60%的缺口，而且隨著老年人口的急速增加和老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的愿望增加，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場需求將非常大，僅靠國家投資，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，一些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)表明，調(diào)動多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場化運(yùn)作，是解決老齡化問題的好辦法。創(chuàng)造老年事業(yè)發(fā)展的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。同時該項(xiàng)目建成后，將打造成高級護(hù)理中心，為重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等提供高級護(hù)理人才實(shí)訓(xùn)基地。是全國重點(diǎn)文物單位。自然環(huán)境優(yōu)越：歌樂山屬縉云山的一只余脈，為重慶市主城區(qū)“城市綠肺”，素有“渝西第一峰”的美稱，有“山城綠寶石”和“天然氧吧”之美譽(yù)。交通即將改善：項(xiàng)目所在地緊鄰主城區(qū)，距主城核心區(qū)沙坪壩僅約15分鐘路程，而且有四條下山公路，但他們都存在盤旋崎嶇，路線較長，路面較窄，路況較差，遇到大暴雨就容易塌方的問題?！拔逋ā睏l件具備：項(xiàng)目所在片區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院周邊以小山坡和農(nóng)業(yè)用地為主，可征用土地較多，項(xiàng)目后期新征土地有足夠的資源保障，不會因土地問題影響項(xiàng)目的后期開發(fā)。3）為“三高”老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實(shí)現(xiàn)自我價值，老有所為、為社會再作貢獻(xiàn)的平臺。所有的設(shè)計(jì)均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細(xì)膩研究的基礎(chǔ)之上，以實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的人性化、科學(xué)化、細(xì)致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護(hù)。居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來自主干道的噪音少，便于老人作室外活動；建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等，為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間。精神要豐富化為了滿足老年人精神生活的需要，公寓內(nèi)配備豐富精神文化的設(shè)施，在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、游泳、劃船、老年大學(xué)、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等文體娛樂設(shè)施。四、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：（一）總體布局： 酒店占地350畝，總體布局?jǐn)M呈園林式布局，與下天池形成半圍合態(tài)勢，與周邊歌樂山養(yǎng)自然景觀整體環(huán)境相融合。其中：原校區(qū)用地15畝，新征土地315畝；建筑面積：160000平方米。（三）建筑項(xiàng)目 A、改建項(xiàng)目：改建4棟學(xué)生公寓：將原4棟學(xué)生公寓改建為老年公寓，五層建筑，建筑面積6400平方米，共106套，雙人房間，可接收200位老人入住。其中： 1）底層：為食堂、餐廳、展覽展示、商業(yè)中心（超市商場、銀行、保險、郵局等）等； 2）二層：為老年娛樂、健身活動場所，養(yǎng)生房、醫(yī)療中心、護(hù)理中心等； 3）三層：為辦公、會議區(qū)：老年公寓辦公室、各協(xié)會辦公室、會議室； 4）四層、五層：為老年公寓（二期后為度假酒店客房）。2）新建綜合大樓，客房區(qū)總計(jì)設(shè)150間（套）左右，平均每套面積40平方米，300張床位，房型以標(biāo)間為主、雙套房為輔，其中標(biāo)準(zhǔn)客房區(qū)為80%，套房控制在20%左右（一期作為老年公寓，二期以后度假酒店客房）。護(hù)理中心：建議該項(xiàng)目建設(shè)護(hù)理中心，配備經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的高素質(zhì)護(hù)理人員，其功能有三：一是為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供專業(yè)的護(hù)理服務(wù)；二是作為XX學(xué)院高級家政專業(yè)學(xué)生的實(shí)訓(xùn)基地。以滿足老年人學(xué)習(xí)、娛樂、健身的需要。入住該養(yǎng)老公寓的老年人大多參加了各種民間協(xié)會，而據(jù)某協(xié)會負(fù)責(zé)人稱，目前各協(xié)會的積極分子往往是退休后的老年人。設(shè)置現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。建議該項(xiàng)目設(shè)置商業(yè)中心，建設(shè)包括超市、商場、精品商店、銀行、保險、郵局等商業(yè)配套設(shè)施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務(wù)，另一方面也可以為周邊的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供商業(yè)服務(wù)。環(huán)境規(guī)劃包括以下內(nèi)容： l 沿湖綠化 l 濱水景觀 l 休閑廣場 l 廣場綠化 l 庭院景觀 l 園藝小品 l 林蔭小道 l 運(yùn)動場四、建設(shè)周期該項(xiàng)目分為二期建設(shè)（其中一期又分為兩個階段）：（一）一期工程：容量達(dá)到500人，投資達(dá)到5185萬元 A、第一階段：容量200人，投資955萬元。B、第二階段：新增容量300人，新增投資4230萬元。（二）二期規(guī)模：總?cè)萘窟_(dá)到4000人。建設(shè)周期：三年。由于一期以XX學(xué)院原15畝土地和新征15畝土地，占地面積較小；房屋為改造學(xué)生公寓4棟、專家樓和新建綜合樓一棟，環(huán)境條件及住房條件與目前重慶市高檔老年公寓相比不具備優(yōu)勢，只有發(fā)揮其他硬件和軟件的優(yōu)勢，所以在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上我們以比目前重慶市高檔老年公寓稍高進(jìn)行測算。＝ 。（一）年均營業(yè)收入：客房收入：6720萬元 1）老年公寓：新增3500張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計(jì)算： 3500張床位2000元/月12月80%＝約8400萬元；護(hù)理收入：1890萬元按30%的入住老年人需要護(hù)理，每人護(hù)理費(fèi)每月1500元計(jì)算： 3500張床位1500元/月12月30%＝約1890萬元；宴會廳、各特色餐廳餐飲收入： 按新增150人，每天每人消費(fèi)50元，70%入座率計(jì)算： 150人50元/座365天70%=商場收入： 按平均每天每人產(chǎn)生5元利潤計(jì)算 3500人5元/天365天=養(yǎng)生收入：511萬元按每天有10%的人進(jìn)行養(yǎng)生，每人40元計(jì)算： 3500人10%40元/人365天=約511萬元會議室收入： 按每天2000元，50%利用率計(jì)算： 2000元/天365天50%=場地出租（醫(yī)院、協(xié)會辦公、商業(yè)）收入：72萬元按出租6000平方米，每平方米10元/月計(jì)算： 10元/平方米6000平方米12月=約72萬元護(hù)理實(shí)訓(xùn)管理費(fèi)：60萬元按平均每月接待100人，每人500元實(shí)訓(xùn)管理費(fèi)計(jì)算： 500元/人100人12月=約60萬元老年大學(xué)：168萬元按20%的人參加，每人每月200元計(jì)算： 200元/人3500人20%12月=約168萬元洗衣：336萬元按每個老年人，每月80元計(jì)算： 80元/人3500人12月=約336萬元1其他收入：365萬元 按每天收入10000元計(jì)算： 10000元/天365天=約365萬元年均營業(yè)收入=6720+1890++730+511++72+60+168+336+365 =約11080萬元（二）年均營業(yè)支出：營業(yè)費(fèi)用：4254萬元 1）工資及福利費(fèi)用：2520萬元工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）： 700人3000元/月12月＝2520萬元； 2）管理費(fèi)用：1108萬元按營業(yè)收入的10%計(jì)算：11080萬元10%=1108萬元包括一般辦公費(fèi)用、紙張文具費(fèi)、郵電通訊費(fèi)用、交通費(fèi)用、接待費(fèi)用、董事會費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)用、工作餐費(fèi)、工作服裝費(fèi)、日常維修費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、市場推廣費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用等。該項(xiàng)目一期投資預(yù)計(jì)在10年內(nèi)能收回成本，二期投資在12年內(nèi)能收回成本，所以，投資回報周期在合理的范圍內(nèi)。因此，本項(xiàng)目風(fēng)險之一就在于老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認(rèn)可程度及時間長短。但該項(xiàng)目作為重慶市第一個吃螃蟹者，在價格定位上仍然存在作一定的風(fēng)險。雖然梨樹灣至歌樂山的市政道路將于2010年竣工，到沙坪壩核心區(qū)的距離也將縮短，但雙向四車道的道路能否對歌樂山的交通帶來根本性的改變還是未知數(shù)。但這同樣也是該項(xiàng)目的風(fēng)險，該項(xiàng)目能否吸引各民間協(xié)會來辦公、開展活動；能否吸引老年產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)和銷售商來展銷產(chǎn)品；能否吸引重慶市三甲醫(yī)院來開分支機(jī)構(gòu)，能否開發(fā)老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，都還有很多不確定因素，使項(xiàng)目通過多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來分散投資風(fēng)險的設(shè)想存在不確定性。從而提高本項(xiàng)目的地位，吸引更多的老年人入??；建議老年公寓在營銷上采取多種方式，如收取押金、意外保證金，長租和短租相結(jié)合等方式，提前回籠部分資金，減少資金占用的壓力，減少財務(wù)費(fèi)用，降低投資風(fēng)險；本項(xiàng)目每年上繳的各類稅金高達(dá)1800多萬元，政府對民間資本建造養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以及合資企業(yè)有相關(guān)的稅收支持政策，可以爭取政府減免部分稅收，從而減少投資風(fēng)險；要加強(qiáng)項(xiàng)目的營銷策劃，從營銷角度對市場前景作出準(zhǔn)確判斷并提出詳盡而具有針對性和可操作性的營銷方案，加強(qiáng)老年公寓的營銷推廣和宣傳，擴(kuò)大老年公寓的影響，讓更多的老年人及其子女認(rèn)識、認(rèn)知并認(rèn)可老年公寓，從而擴(kuò)大入住人群，提高入住率，降低項(xiàng)目風(fēng)險。本項(xiàng)目是由重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院和德國社會福利保障聯(lián)合會共同投資建造，是重慶市第一所中外合資養(yǎng)老公寓，建造該老年公寓可以引進(jìn)外資，引進(jìn)世界先進(jìn)的養(yǎng)老公寓經(jīng)營理念和管理經(jīng)驗(yàn)，對于提高重慶市養(yǎng)老公寓的經(jīng)營管理水平，與世界接軌，帶動重慶市老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有非常重要的意義。老年公寓的建造是一個投資大、短期經(jīng)濟(jì)效益差且投資回報期長的浩大的工程，因此作為投資方來說，考慮如何有效地規(guī)避投資風(fēng)險，減輕投資壓力，增加獲利渠道，是非常重要同時也是必須的。（加入貴企業(yè)簡介），結(jié)合博州人口老齡化的實(shí)際現(xiàn)狀及市場需求，擬定項(xiàng)目的建設(shè)方案和建設(shè)規(guī)模；確定項(xiàng)目投資及資金籌措方案；同時對項(xiàng)目實(shí)施的外部條件、環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)目組織管理、實(shí)施進(jìn)度、招標(biāo)采購等方面進(jìn)行研究。博樂市位于新疆維吾爾自治區(qū)西北部，艾比湖西，天山西段北麓，準(zhǔn)噶爾盆地西南部。是博爾塔拉蒙古自治州首府、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)農(nóng)五師師部所在地，居民調(diào)查顯示，35[%]的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49[%]的家庭要贍養(yǎng)23位老人；各類老年社會福利機(jī)構(gòu)張養(yǎng)老床位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。隨著老齡化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。而集老年人頤養(yǎng)、健身、休閑、娛樂、醫(yī)療為一體的依照老年人的特點(diǎn)和需求，適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。博樂市歷史悠久，山水雄奇，早在公元658年，唐代中央政權(quán)就在博樂設(shè)置了雙河都督府，與中原一直保持著密切的聯(lián)系，是“絲綢之路”北道通往中亞和歐洲的重鎮(zhèn)之一。1985年撤銷博樂縣，成立博樂市?！段饔驁D志》稱博羅塔拉。1990年境內(nèi)的阿拉山口經(jīng)批準(zhǔn)對外開放，成為中國西部地區(qū)唯一的鐵路、公路并舉的國家一類口岸，中國與哈薩克斯坦共和國鐵路在阿拉山口接軌，標(biāo)志著第二座亞歐大陸橋的全線貫通。其中:，民族35個，漢族27萬人。城市道路建設(shè)步伐加快，完成了北環(huán)路、長城路、顧里木圖路、文化路、建國路、前進(jìn)路、沿河路、迎春路等16條道路的新建改建工程，市區(qū)已擁有道路38條65公里。房地產(chǎn)開發(fā)達(dá)到歷史最高水平，開發(fā)建設(shè)住宅樓30余萬平方米。一、項(xiàng)目定位：主題定位 中德合資、世界現(xiàn)代老年產(chǎn)業(yè)最先進(jìn)的經(jīng)營管理模式與中國傳統(tǒng)文化和生活方式相結(jié)合，讓老年人“老有所為”，創(chuàng)造老年人生活新方式的現(xiàn)代化高檔老年公寓。市場定位：針對“三高”老年人群的現(xiàn)代化高檔老年公寓風(fēng)格定位：采用后現(xiàn)代建筑風(fēng)格處理方式，結(jié)合德國建筑特點(diǎn)與中國文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。生活要智能化：配備先進(jìn)的緊急呼叫定位系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)。房間設(shè)計(jì)要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。三、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目嚴(yán)格按照《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。其中綜合樓層高限制在五樓以下，多幢獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅，樓層高限制在三層以下。人均居住面積：40平方米。改建專家小院：一期工程將原專家小院改造為老年公寓的配套設(shè)施，平房建筑，建筑面積600平方米，滿足老年人醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、學(xué)習(xí)、娛樂、健身的需要。老年公寓：新征300畝土地，新建聯(lián)排別墅式高檔老年公寓，三層建筑，建筑面積137000平方米，可接收3500位老人入住。醫(yī)療中心：建議該項(xiàng)目引入重慶市三甲醫(yī)院，開設(shè)門診、急診、住院部和老年康復(fù)中心。餐飲中心：1）老年人食堂：為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供餐飲服務(wù)；2）商務(wù)餐廳：建議該項(xiàng)目按照商務(wù)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置宴會廳，中、小型中餐廳，風(fēng)味餐廳，咖啡廳（兼西餐廳）等，以滿足辦公、會議、接待等商務(wù)活動和其他各種中高檔散客宴請的需要。辦公和會議中心： 1）協(xié)會辦公區(qū)：建議該項(xiàng)目設(shè)置協(xié)會辦公區(qū)，邀請各民間協(xié)會在老年公寓設(shè)立常設(shè)機(jī)構(gòu)，組織入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會活動。2）會議中心：建議該項(xiàng)目設(shè)置能容納300人的大型會議廳一間，設(shè)置中小型會議室5間。商業(yè)中心：據(jù)調(diào)查，目前重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)大多建在風(fēng)景區(qū)，遠(yuǎn)離商業(yè)區(qū)，商業(yè)配套設(shè)施缺乏。突出綠意、生態(tài)、健康、別致的特色。環(huán)境和水電等設(shè)施改造維修，預(yù)算為100萬元。規(guī)劃、立項(xiàng)、征地和報建手續(xù)費(fèi)用測算50萬元。新征土地300畝，每畝按30萬元測算，需新增投資9000萬元；新建房屋總面積137000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需新增投資27400萬元；室內(nèi)配套按每人11000元測算，3500人，需要新增投資3850萬元；水電氣、網(wǎng)絡(luò)、通信、電視、市政設(shè)施配套、環(huán)境、綠化費(fèi)用等費(fèi)用概算1700萬元。第七章 投資估算及資金籌措一、投資估算：（一）一期投資估算：土地費(fèi)用：約450萬元新征土地15畝，征地費(fèi)用15畝30萬元＝450萬元土建工程費(fèi)用：約3835萬元1）原校舍房屋改造7000平方米，635萬元； 2）新建房屋：16000平方米2000元＝3200萬元；房屋配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：約550萬元按500個床位， 4000床位=4400萬元公共設(shè)施建設(shè)配套工程：約300萬元其它：約50萬元 合計(jì)：5185萬元（二）二期投資估算：土地費(fèi)用：約9450萬元新征土地300畝，征地費(fèi)用300畝30萬元＝9000萬元土建工程費(fèi)用：約31235萬元新建房屋：137000平方米2000元＝