【正文】 管理工作（%）。特別是“三高”老年人群，他們大都接受過良好的教育，工作經(jīng)驗豐富，有一技之長，退休前都曾經(jīng)是單位的技術(shù)或?qū)I(yè)骨干，退休后都希望能繼續(xù)發(fā)揮特長，貢獻余熱，但目前社會上缺乏這樣的平臺，除了原單位返聘以外，其他就很難有再就業(yè)的機會，而如果有一家老年公寓能夠提供這樣的平臺，讓老年人在這里不但能夠享受到養(yǎng)老機構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)，還能讓自己夠繼續(xù)發(fā)揮特長，貢獻余熱，甚至再創(chuàng)業(yè)，必定會受到“三高”老年人群的追捧。第四章 項目的重要性和必要性一、各級政府重視和支持民辦養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)：黨中央、國務(wù)院歷來十分關(guān)注我國的老齡問題和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)問題，近年來頒布了一系列關(guān)于老年和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的法規(guī)和文件，如：《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》，《關(guān)于加強老齡工作的決定》，《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書，《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”計劃綱要》，《中華人民共和國社會福利機構(gòu)管理暫行辦法》，《中華人民共和國行業(yè)標準老年人社會福利機構(gòu)基本規(guī)范》，《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》，《中華人民共和國城市社會福利事業(yè)單位管理工作試行辦法》等；使我國老齡事業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)有法可依，有章可循。加快社會養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)，逐步滿足老年人養(yǎng)老的差異需求，提高老年人生活質(zhì)量，是落實黨中央、國務(wù)院方針政策，構(gòu)建和諧社會的重要舉措。重慶市委、市府也十分重視重慶市老齡問題和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)問題，制定了一系列方針政策和具體措施，頒布了《重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃民政事業(yè)發(fā)展重點專項規(guī)劃》，《重慶市城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)管理辦法》，《重慶市關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見》等一系列關(guān)于老年和養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的規(guī)劃和文件，一方面投入財力物力，推動我市國有養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)；另一方面對企業(yè)、社會組織、個人、外資開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，予以大力扶持，出臺了一系列優(yōu)惠政策，對企業(yè)、社會組織、個人、外資開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，可獲得多項財政稅收優(yōu)惠。沙坪壩區(qū)委、區(qū)府一直以來就非常重視本區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的建設(shè)，并重點打造歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范園，建設(shè)重慶養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群。積極鼓勵和大力支持企業(yè)、社會組織、個人、外資在歌樂山投建養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園已被國家確定為全國50個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點之一，目前已有重慶市第三福利院、九九康壽老年公寓、瀟灑山莊老年公寓等多家國有和民辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。目前沙坪壩區(qū)政府已將該項目列為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高標準示范企業(yè)，對該項目予以傾向性扶持。二、”XXXX”將成為我市乃至全國老年公寓之典范：該項目為中德合資投建，是重慶市第一家也是唯一一家中外合資養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。該項目前期將由德方派總經(jīng)理和各方面的專家進行經(jīng)營和管理，引入德國老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務(wù)標準，實現(xiàn)與國際先進的老年公寓接軌；XX學院與德國社會福利保障聯(lián)合會合作開辦的高級家政服務(wù)專業(yè)，可為老年公寓輸出大量的高級護理專業(yè)人才，不但使老年公寓的護理人才的供應(yīng)得到保證，更使老年公寓的護理水平提檔次升級；老年公寓辦與重慶XX職業(yè)技術(shù)學院合辦，老年人與學生生活圈緊靠，可以經(jīng)常組織學生到老年公寓為老年人提供服務(wù)，與老年人一起開展活動，使老人體驗到“隔代親”的感覺，滿足老年人精神生活的需要；項目將打造老年產(chǎn)業(yè)平臺，如引進各種協(xié)會、開辦老年大學、創(chuàng)建老年創(chuàng)意基地、老年產(chǎn)業(yè)基地，一方面讓入住的老年人通過這個平臺，豐富精神生活，發(fā)揮自身特長，貢獻自己余熱。另一方面通過這個平臺，開發(fā)老年產(chǎn)業(yè)，為該項目創(chuàng)造新的利潤增長點，實現(xiàn)多贏。三、”XXXX”具有較好的社會效益和經(jīng)濟效益：目前重慶市養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)大約有60%的缺口，而且隨著老年人口的急速增加和老年人入住養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的愿望增加，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的市場需求將非常大，僅靠國家投資，遠遠不能滿足需求，一些地區(qū)經(jīng)驗表明，調(diào)動多方面積極性，吸引民間資本興建老年公寓，市場化運作，是解決老齡化問題的好辦法。投建高檔老年公寓不但具有重要的社會意義，同時也具有較好的經(jīng)濟效益。投建該老年公寓，不但可以緩解目前全市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)欠缺的矛盾，解決城市老年人入住老年公寓的難題，還可以為老年人提供一個文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在食、住、行、醫(yī)療、養(yǎng)生、娛樂等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對社會穩(wěn)定、創(chuàng)建和諧社會起到直接的促進作用。投建該高檔老年公寓，可以填補重慶市高檔老年公寓的空白，解決傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的不足，開創(chuàng)讓老年人“老有所為”的養(yǎng)老模式，為“三高”（高文憑、高職稱、高收入）老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，真正做到老有所為的平臺。創(chuàng)造老年事業(yè)發(fā)展的新路子，是解決老齡化問題的有效對策之一。該項目是由重慶機電技術(shù)職業(yè)學院和德國社會福利保障聯(lián)合會共同投資建造，是重慶市第一所中外合資養(yǎng)老公寓，建造該項目可以引進外資，引進世界先進的養(yǎng)老公寓經(jīng)營理念和管理經(jīng)驗，對于提高重慶市養(yǎng)老公寓的經(jīng)營管理水平，與世界接軌，帶動重慶市老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都具有非常重要的意義。從經(jīng)濟效益上講，一方面由于高檔老年公寓瞄準的是“三高”老年人群，他們普遍收入較高，對價格的敏感度較低，所以高檔老年公寓可以有較高的收費，這樣高檔老年公寓就會有較好的經(jīng)濟效益；另一方面，以老年公寓為平臺而進行的老年產(chǎn)業(yè)的運作，更將是這個項目產(chǎn)生經(jīng)濟效益的重要來源。四、”XXXX”將成為重慶市高級護理人才的實訓基地：目前XX學院的家政服務(wù)專業(yè)，每年有大量出國的高級家政護理人才，需要進行護理實訓，由于重慶沒有高級老年公寓，學生只有到上海等地的高檔老年公寓進行實訓，該項目建成后，將成為XX學院家政服務(wù)專業(yè)的實訓基地，家政服務(wù)專業(yè)的學生可以就地實訓，從根本上解決家政專業(yè)學生實訓難的問題。同時該項目建成后，將打造成高級護理中心，為重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)等提供高級護理人才實訓基地。第五章 項目選址及建設(shè)條件一、項目選址：（一）擬建地址狀況：項目位于重慶市沙坪壩區(qū)歌樂山下天池原重慶XX職業(yè)技術(shù)學院歌樂山校區(qū)。沙坪壩區(qū)地處重慶市區(qū)西部，抗日戰(zhàn)爭時期稱沙磁區(qū)，是重慶市主城區(qū)的重要組成部分，也是重慶市各大高等學府的聚集地，全區(qū)幅員面積396平方公里，轄13個街道、12個鎮(zhèn)和1個經(jīng)濟園區(qū)，加上流動人口上百萬。歌樂山，位于沙坪壩區(qū)西側(cè)，有著豐富的自然景觀資源和深厚的歷史人文資源。是全國重點文物單位。歌樂山風景區(qū)由主峰中心景區(qū)、蔣介石官邸 “林園”和重慶烈士陵園三個景區(qū)組成。烈士陵園景區(qū)的中美合作所、白公館、渣滓洞監(jiān)獄等歷史遺跡享譽全國，是重慶市最為著名的景區(qū)，使歌樂山更成為一座名符其實的文化名山。（二）擬建地址的建設(shè)條件：基礎(chǔ)條件有利：項目利用重慶XX職業(yè)技術(shù)學院歌樂山校區(qū)的15畝土地和改建部分學生公寓為該項目建設(shè)的基礎(chǔ)，一期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投資也不大，建設(shè)工期較短，很快能夠上馬。自然環(huán)境優(yōu)越：歌樂山屬縉云山的一只余脈，為重慶市主城區(qū)“城市綠肺”，素有“渝西第一峰”的美稱，有“山城綠寶石”和“天然氧吧”之美譽。歌樂山海拔高度300—600米，常年多霧，山高云低，云煙彌漫，松柏蒼翠、林壑幽美，游人置身山頂，只見亂云飛渡，云濤奔涌。項目坐落在歌樂山下天池天然水庫旁，有著天然山體景觀資源和水景資源，綠色、環(huán)保、生態(tài)、安靜的居住環(huán)境，使人與自然和諧相處，回歸大自然，返樸歸真。是建設(shè)老年人公寓不可多得的場地。交通即將改善：項目所在地緊鄰主城區(qū)，距主城核心區(qū)沙坪壩僅約15分鐘路程，而且有四條下山公路，但他們都存在盤旋崎嶇，路線較長，路面較窄，路況較差，遇到大暴雨就容易塌方的問題。目前規(guī)劃了15年的梨樹灣至歌樂山市政道路正在加緊修筑，將于2010年竣工，雙向四車道，到沙坪壩核心區(qū)最捷徑，該路竣工后歌樂山出行問題將大為改觀。老人外出或是與子女、友人往來都將更加方便。醫(yī)療配套完善：項目周邊5公里內(nèi)有西南醫(yī)院、精神衛(wèi)生防控中心；8公里內(nèi)有新橋醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；重醫(yī)還將在大學城修建大型的三甲醫(yī)院，眾多的醫(yī)療機構(gòu)將項目包圍，使項目具備了較好的醫(yī)療配套?！拔逋ā睏l件具備：項目所在片區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。發(fā)展前景廣闊： 項目所在地——歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)，被國家確定為全國50個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點之一，是重慶市政府和沙坪壩區(qū)政府重點打造的高標準養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。目前已有重慶市第三福利院、九九康壽老年公寓、瀟灑山莊老年公寓等多家國有和民辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。重慶XX職業(yè)技術(shù)學院周邊以小山坡和農(nóng)業(yè)用地為主，可征用土地較多，項目后期新征土地有足夠的資源保障，不會因土地問題影響項目的后期開發(fā)。第六章 項目建設(shè)方案根據(jù)對項目的定位，結(jié)合開發(fā)設(shè)想，提出項目建設(shè)方案，以期為項目開發(fā)分析提供依據(jù)。一、項目定位：主題定位中德合資、世界現(xiàn)代老年產(chǎn)業(yè)最先進的經(jīng)營管理模式與中國傳統(tǒng)文化和生活方式相結(jié)合，讓老年人“老有所為”，創(chuàng)造老年人生活新方式的現(xiàn)代化高檔老年公寓。該定位包含四層意思： 1）該項目為中德合資，引入德國老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務(wù)標準，具有國際先進水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓；2）結(jié)合中國老年人的生活習慣，創(chuàng)造適合中國老年人生活方式，為老年人提供全方位服務(wù)的高檔老年公寓。3）為“三高”老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，老有所為、為社會再作貢獻的平臺。4）以老年公寓為依托，開發(fā)度假、養(yǎng)生、老年產(chǎn)品、老年大學、協(xié)會辦公、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展平臺。市場定位：針對“三高”老年人群的現(xiàn)代化高檔老年公寓風格定位：采用后現(xiàn)代建筑風格處理方式，結(jié)合德國建筑特點與中國文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。即：后現(xiàn)代創(chuàng)新設(shè)計+德國建筑特色+中國文化元素，山水園林式布局二、項目設(shè)計原則：在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關(guān)懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。所有的設(shè)計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎(chǔ)之上，以實現(xiàn)住宅產(chǎn)品的人性化、科學化、細致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。設(shè)計要人性化：設(shè)計要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過多的臺階，有臺階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計，按紐均采用大型號，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。生活要智能化：配備先進的緊急呼叫定位系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)。環(huán)境要園林化應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動空間以及安全的娛樂、鍛煉場所。居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來自主干道的噪音少，便于老人作室外活動；建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風和景觀等，為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間。戶型要合理化戶型設(shè)計要個性化、合理化。房間設(shè)計要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老年人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。精神要豐富化為了滿足老年人精神生活的需要，公寓內(nèi)配備豐富精神文化的設(shè)施，在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、游泳、劃船、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等文體娛樂設(shè)施。配套要完善化為了方便養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動，還應(yīng)配有完善的生活配套設(shè)施，如超市商場、銀行、保險、郵局等生活配套設(shè)施，滿足老年人日常生活的各種需要。三、建設(shè)標準本項目嚴格按照《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》的要求進行設(shè)計。按照國際高檔老年公寓的標準，人均使用面積不低于40平方米（國際高檔老年公寓標準為50平方米）；綜合大樓擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風良好；擁有智能化管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設(shè)備設(shè)施；三層以上的樓房，配備性能優(yōu)良、運行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備；擁有先進的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)；擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學、使用方便、裝飾高檔、整體舒適度良好的餐飲設(shè)施，有老年人用餐的食堂，也有宴會廳和多個不同風味的餐廳；擁有規(guī)模合理、功能齊全、設(shè)備設(shè)施優(yōu)良的會議及商務(wù)中心設(shè)施，有至少容納300人會議的專用會議廳，至少配有5個小會議室；擁有符合老年人特色的學習、娛樂、健身的健康娛樂設(shè)施；擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施；擁有標準的停車場。四、項目建設(shè)內(nèi)容：（一）總體布局： 酒店占地350畝，總體布局擬呈園林式布局，與下天池形成半圍合態(tài)勢，與周邊歌樂山養(yǎng)自然景觀整體環(huán)境相融合。根據(jù)國際老年公寓的設(shè)計趨勢，設(shè)計為分散別墅式景觀建筑。其中綜合樓層高限制在五樓以下，多幢獨立別墅和聯(lián)排別墅，樓層高限制在三層以下。（二）建設(shè)規(guī)模：建設(shè)用地：350畝。其中：原校區(qū)用地15畝，新征土地315畝；建筑面積：160000平方米。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米；床位：4000個。人均居住面積：40平方米。綠地率：＞50%；容積率：＜1；停車位：100個。（三）建筑項目 A、改建項目：改建4棟學生公寓：將原4棟學生公寓改建為老年公寓，五層建筑，建筑面積6400平方米，共106套，雙人房間，可接收200位老人入住。增添外部走廊及觀光電梯，方便入住老人的出行。改建專家小院：一期工程將原專家小院改造為老年公寓的配套設(shè)施，平房建筑，建筑面積600平方米，滿足老年人醫(yī)療、護理、康復、學習、娛樂、健身的需要。B、新建項目：綜合大樓：新征土地15畝