【正文】 規(guī)劃、立項(xiàng)、征地和報(bào)建手續(xù)費(fèi)用測(cè)算50萬元。2）會(huì)議中心：建議該項(xiàng)目設(shè)置能容納300人的大型會(huì)議廳一間，設(shè)置中小型會(huì)議室5間。老年公寓：新征300畝土地，新建聯(lián)排別墅式高檔老年公寓，三層建筑，建筑面積137000平方米，可接收3500位老人入住。三、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目嚴(yán)格按照《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。一、項(xiàng)目定位：主題定位 中德合資、世界現(xiàn)代老年產(chǎn)業(yè)最先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理模式與中國(guó)傳統(tǒng)文化和生活方式相結(jié)合，讓老年人“老有所為”，創(chuàng)造老年人生活新方式的現(xiàn)代化高檔老年公寓。1990年境內(nèi)的阿拉山口經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)外開放，成為中國(guó)西部地區(qū)唯一的鐵路、公路并舉的國(guó)家一類口岸，中國(guó)與哈薩克斯坦共和國(guó)鐵路在阿拉山口接軌，標(biāo)志著第二座亞歐大陸橋的全線貫通。而集老年人頤養(yǎng)、健身、休閑、娛樂、醫(yī)療為一體的依照老年人的特點(diǎn)和需求，適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。（加入貴企業(yè)簡(jiǎn)介），結(jié)合博州人口老齡化的實(shí)際現(xiàn)狀及市場(chǎng)需求，擬定項(xiàng)目的建設(shè)方案和建設(shè)規(guī)模；確定項(xiàng)目投資及資金籌措方案；同時(shí)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的外部條件、環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)目組織管理、實(shí)施進(jìn)度、招標(biāo)采購等方面進(jìn)行研究。但這同樣也是該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，該項(xiàng)目能否吸引各民間協(xié)會(huì)來辦公、開展活動(dòng)；能否吸引老年產(chǎn)品的生產(chǎn)企業(yè)和銷售商來展銷產(chǎn)品；能否吸引重慶市三甲醫(yī)院來開分支機(jī)構(gòu)，能否開發(fā)老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，都還有很多不確定因素，使項(xiàng)目通過多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來分散投資風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)想存在不確定性。該項(xiàng)目一期投資預(yù)計(jì)在10年內(nèi)能收回成本，二期投資在12年內(nèi)能收回成本，所以，投資回報(bào)周期在合理的范圍內(nèi)。建設(shè)周期：三年。建議該項(xiàng)目設(shè)置商業(yè)中心，建設(shè)包括超市、商場(chǎng)、精品商店、銀行、保險(xiǎn)、郵局等商業(yè)配套設(shè)施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務(wù)，另一方面也可以為周邊的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供商業(yè)服務(wù)。護(hù)理中心：建議該項(xiàng)目建設(shè)護(hù)理中心，配備經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的高素質(zhì)護(hù)理人員，其功能有三：一是為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供專業(yè)的護(hù)理服務(wù)；二是作為XX學(xué)院高級(jí)家政專業(yè)學(xué)生的實(shí)訓(xùn)基地。其中：原校區(qū)用地15畝，新征土地315畝；建筑面積：160000平方米。所有的設(shè)計(jì)均是建立在對(duì)老年人生理特征、心理特征、行為特征的細(xì)膩研究的基礎(chǔ)之上，以實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的人性化、科學(xué)化、細(xì)致化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護(hù)。交通即將改善：項(xiàng)目所在地緊鄰主城區(qū)，距主城核心區(qū)沙坪壩僅約15分鐘路程，而且有四條下山公路，但他們都存在盤旋崎嶇，路線較長(zhǎng)，路面較窄，路況較差，遇到大暴雨就容易塌方的問題。創(chuàng)造老年事業(yè)發(fā)展的新路子，是解決老齡化問題的有效對(duì)策之一。而目前重慶市城鎮(zhèn)大多數(shù)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，難以達(dá)到這些的要求，這也是很多“三高”老年人沒有選擇入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的原因，所以高檔老年公寓的建設(shè)大有可為；3）隨著老年人生活的改善，老年人的健康狀況大為提高，精力還相當(dāng)充沛，據(jù)調(diào)查，老年人對(duì)能發(fā)揮自身余熱和體現(xiàn)人生價(jià)值的活動(dòng)和工作的參與度非常高，據(jù)調(diào)查，老年人選擇組織集體活動(dòng)（%）、參加老年協(xié)會(huì)（%）、參與教育和培訓(xùn)（%），參加老年公寓管理工作（%）。他們對(duì)入住老年公寓，接受老年護(hù)理及專業(yè)服務(wù)等方面的需求愿望更加強(qiáng)烈。民營(yíng)資本對(duì)投入養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)持謹(jǐn)慎態(tài)度。XX學(xué)院與德國(guó)社會(huì)福利保障聯(lián)合會(huì)合作開辦的高級(jí)家政服務(wù)專業(yè)，每年有大量出國(guó)的高級(jí)家政護(hù)理人才，需要進(jìn)行護(hù)理實(shí)訓(xùn)，由于重慶沒有高檔老年公寓，學(xué)生只有到上海等地的高檔老年公寓進(jìn)行實(shí)訓(xùn)，無形中增加了實(shí)訓(xùn)成本和管理難度。其中：原XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院歌樂山校區(qū)用地15畝，新征土地315畝；建筑面積：160000平方米（其中：原XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)生公寓、專家小院改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米）；床位：4000個(gè)（其中：原XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)生公寓改建200個(gè)，綜合樓300個(gè)，新建老年公寓3700個(gè)）。學(xué)院璧山新校區(qū)已正式投入使用。需求與供給嚴(yán)重失衡，導(dǎo)致養(yǎng)老需求市場(chǎng)趨熱，特別在夏季酷熱時(shí)節(jié)，重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的床位更是供不應(yīng)求，%以上；目前重慶市城鎮(zhèn)國(guó)有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)約占總數(shù)的15%左右，規(guī)模較大，歷史較長(zhǎng)，但都是屬于非贏利性的社會(huì)福利院，如市屬的一、二、三社會(huì)福利院和各區(qū)屬社會(huì)福利院，屬于中低檔次為主，主要是解決社會(huì)無勞動(dòng)能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)監(jiān)護(hù)人的老年人（即“三無”）和低保對(duì)象等困難老年人的養(yǎng)老；目前重慶市城鎮(zhèn)民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)占85%以上，多為100張床位以內(nèi)的小型養(yǎng)老公寓，規(guī)模小、層次低，功能不完善，定位不清晰，管理不規(guī)范，服務(wù)項(xiàng)目比較單一，特別是精神和文化生活方面的服務(wù)設(shè)施不健全，如生活、娛樂、休閑、健身、學(xué)習(xí)、醫(yī)療等方面的條件還不齊全，只有一個(gè)養(yǎng)老的作用；目前重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，特別是民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)和護(hù)理人員多為農(nóng)民和下崗人員，素質(zhì)不高，文化程度偏低，加上沒有接受過正規(guī)系統(tǒng)培訓(xùn)，知識(shí)結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)性不強(qiáng)，只能做些簡(jiǎn)單的日常生活護(hù)理工作，缺乏專業(yè)性的管理和人才，難以滿足“三高”老年人群的需求；目前重慶市城鎮(zhèn)的高檔養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)還是空白，更沒有中外合資、按照國(guó)際化的管理水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)，讓老年人發(fā)揮特長(zhǎng)，施展才華，貢獻(xiàn)余熱的老年公寓。據(jù)調(diào)查，截止2008年底，重慶市60歲以上的老年人已經(jīng)達(dá)到492萬，占全市人口總量的16%，重慶已是全國(guó)第六大老齡化城市，老齡化程度居西部第一。媒體時(shí)常有報(bào)道老人死在家中無人知道的事。二、”XXXX”將成為我市乃至全國(guó)老年公寓之典范：該項(xiàng)目為中德合資投建，是重慶市第一家也是唯一一家中外合資養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。歌樂山風(fēng)景區(qū)由主峰中心景區(qū)、蔣介石官邸 “林園”和重慶烈士陵園三個(gè)景區(qū)組成。第六章 項(xiàng)目建設(shè)方案根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位，結(jié)合開發(fā)設(shè)想，提出項(xiàng)目建設(shè)方案，以期為項(xiàng)目開發(fā)分析提供依據(jù)。配套要完善化為了方便養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動(dòng)，還應(yīng)配有完善的生活配套設(shè)施，如超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局等生活配套設(shè)施，滿足老年人日常生活的各種需要?？头靠傆?jì)設(shè)150間（套）左右，可接收300人入住。所以邀請(qǐng)各民間協(xié)會(huì)在老年公寓設(shè)立常設(shè)機(jī)構(gòu)，一方面方便入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會(huì)活動(dòng)，另一方面也可以為各種民間協(xié)會(huì)提供活動(dòng)場(chǎng)所。新增土地15畝，每畝按30萬元測(cè)算，需要資金450萬元；新建房屋綜合大樓1棟，面積16000平方米，含裝修造價(jià)每平方米按2000元測(cè)算，需要資金3200萬元；房間配套設(shè)施按人均11000元測(cè)算，300人，需要資金330萬元；水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、電信、電視等基礎(chǔ)設(shè)施測(cè)算200萬元。二、二期投資效益預(yù)測(cè)： 按該項(xiàng)目全部建成以后進(jìn)行測(cè)算。定價(jià)過低，投資回收期將會(huì)延長(zhǎng)，定價(jià)過高，入住率將難以得到保證，投資回報(bào)同樣會(huì)受到影響。本項(xiàng)目如果正常經(jīng)營(yíng)，每年向國(guó)家直接上繳各類稅金達(dá)1800多萬元，此外老年公寓還能提供800人左右的勞動(dòng)就業(yè)崗位，在就業(yè)壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無疑是對(duì)政府的巨大支持和幫助。老年人的養(yǎng)老、安居的重要社會(huì)問題。博樂一名歷史久遠(yuǎn)，最早的記載是公元12世紀(jì)耶律大石建西遼后所建的“勃羅城（在”今博樂西南）。市政公用事業(yè)蓬勃發(fā)展，完成了三期供水、垃圾填埋處理廠、污水處理廠一期工程、3號(hào)熱源建設(shè)項(xiàng)目，供水普及率、垃圾無害化處理率、污水處理率、[%]、100[%]、80[%]和41[%]。環(huán)境要園林化應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂、鍛煉場(chǎng)所。綠地率：＞50%；容積率：＜1；停車位：100個(gè)?？禈分行模航ㄗh該項(xiàng)目室外設(shè)置羽毛球球場(chǎng)、門球場(chǎng)、釣魚池，苗圃、預(yù)留室外游泳池及庭院散步休閑等設(shè)施；室內(nèi)設(shè)置閱覽室、放映廳、書畫室、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺(tái)球房、卡拉OK室等。如果可能，把下天池水系引入寓區(qū)內(nèi)，讓潺潺溪流貫穿建筑聚落，營(yíng)造“小橋流水人家”的生動(dòng)意境。2012年10月至2015 年9月。寓區(qū)環(huán)境：建議該項(xiàng)目利用歌樂山下天池得天獨(dú)厚的水資源，構(gòu)筑濱水景觀和沿湖綠化帶；同時(shí)在XX學(xué)院原有的自然景觀基礎(chǔ)上，通過廣場(chǎng)綠化、庭院景觀、園藝小品，打造景致獨(dú)特、環(huán)境優(yōu)美的寓區(qū)景觀。三可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供護(hù)理服務(wù)或?yàn)槠渑囵B(yǎng)護(hù)理人員。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米；床位：4000個(gè)。設(shè)計(jì)要人性化：設(shè)計(jì)要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過多的臺(tái)階，有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。加大城市規(guī)劃力度，投資271萬元，先后完成了城市總體規(guī)劃修編大綱、城市近期建設(shè)規(guī)劃、南城區(qū)規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、城市消防規(guī)劃、萬畝生態(tài)園區(qū)等12項(xiàng)規(guī)劃的編制工作，為推進(jìn)城市化進(jìn)程奠定了基礎(chǔ)。1920年置博樂縣。全市總面積7956平方公里，轄三鎮(zhèn)兩鄉(xiāng)兩個(gè)國(guó)營(yíng)牧場(chǎng)和四個(gè)街道，有蒙、漢、維、哈等31個(gè)民族，（2008年）。開創(chuàng)了讓老年人“老有所為”的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)模式，這樣既能快速地提升重慶市的城市檔次與品位，同時(shí)又能有力地促進(jìn)重慶老年公寓結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而進(jìn)一步推動(dòng)當(dāng)?shù)乩夏戤a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，具有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)效應(yīng)。當(dāng)然這也是因?yàn)橹貞c市目前還沒有高檔的老年公寓，人們更多的是根據(jù)現(xiàn)有的老年公寓來評(píng)價(jià)的緣故。年均營(yíng)業(yè)支出=++=（三）年均營(yíng)業(yè)純利潤(rùn)：營(yíng)業(yè)收入—營(yíng)業(yè)支出=－=（四）項(xiàng)目投資回收期：一期項(xiàng)目投資約5185萬元，投資回收期：5185萬元247。建設(shè)周期1年，2009年10月至2010年9月完成。據(jù)調(diào)查，目前重慶市60歲以上的老年人60%以上參加了各種民間協(xié)會(huì)，而“三高”老年人群該比例高達(dá)90%以上。B、新建項(xiàng)目：綜合大樓：新征土地15畝，新建綜合大樓，五層建筑，建筑面積16000平方米，為德國(guó)建筑特色的度假商務(wù)酒店風(fēng)格，將老年公寓的所有功能和度假商務(wù)酒店的功能集于一體。要使老年人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時(shí)應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。目前已有重慶市第三福利院、九九康壽老年公寓、瀟灑山莊老年公寓等多家國(guó)有和民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。歌樂山，位于沙坪壩區(qū)西側(cè)，有著豐富的自然景觀資源和深厚的歷史人文資源。歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園已被國(guó)家確定為全國(guó)50個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點(diǎn)之一，目前已有重慶市第三福利院、九九康壽老年公寓、瀟灑山莊老年公寓等多家國(guó)有和民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。投建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)將有更大的市場(chǎng)發(fā)展空間。預(yù)計(jì)建成后可提供數(shù)千人的中老年養(yǎng)老服務(wù)。而據(jù)調(diào)查，目前重慶市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)只有203所，床位23983張。學(xué)院采取“3+1”模式，與加拿大聯(lián)邦學(xué)院合作，參照加方培養(yǎng)方案安排選修課，使用原文教材，雙方相互承認(rèn)課程學(xué)分，該院滿足合作要求的學(xué)生在修完?？埔?guī)定課程，取得畢業(yè)證后可選擇到聯(lián)邦學(xué)院，用一年時(shí)間繼續(xù)攻讀相關(guān)專業(yè)的本科學(xué)位，取得加拿大聯(lián)邦學(xué)院本科畢業(yè)證書；與意達(dá)豐業(yè)（加拿大）國(guó)際文化發(fā)展有限公司達(dá)成合作，培訓(xùn)高端家政服務(wù)人才，由意達(dá)豐業(yè)（加拿大）國(guó)際文化發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)學(xué)生申請(qǐng)加拿大移民簽證；與愛因斯特——中國(guó)（IAESTECHINA）達(dá)成合作，每年接受35名愛因斯特國(guó)外大學(xué)生來校實(shí)訓(xùn)，并安排在英語教學(xué)崗位，讓該院學(xué)生感受國(guó)際文化，提升外語水平；與德國(guó)社會(huì)福利保障聯(lián)合會(huì)合作辦學(xué)，引進(jìn)國(guó)外家政服務(wù)的領(lǐng)先教育培養(yǎng)模式。六、項(xiàng)目總投資：（其中：一期投資約：5185萬元；二期投資約：42250萬元）。重慶目前城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)缺口很大，目前的床位只能滿足社會(huì)需求的40%，特別是高檔老年公寓還是空白，更沒有中外合資的老年公寓，政府對(duì)民間資本特別是外資投建老年公寓，給予大力支持和重點(diǎn)扶持。即便是有一些民營(yíng)資本投向此行業(yè)，也多是一些小打小鬧，投建的也多是些規(guī)模小、檔次低的農(nóng)家樂式的養(yǎng)老公寓。其中59歲以下的老年人，80%都選擇跟子女分開過；80歲以上的，有30%選擇獨(dú)居。第四章 項(xiàng)目的重要性和必要性一、各級(jí)政府重視和支持民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)：黨中央、國(guó)務(wù)院歷來十分關(guān)注我國(guó)的老齡問題和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)問題，近年來頒布了一系列關(guān)于老年和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的法規(guī)和文件，如：《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》，《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》，《中國(guó)老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書，《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”計(jì)劃綱要》，《中華人民共和國(guó)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)管理暫行辦法》，《中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》，《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》，《中華人民共和國(guó)城市社會(huì)福利事業(yè)單位管理工作試行辦法》等；使我國(guó)老齡事業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)有法可依，有章可循。從經(jīng)濟(jì)效益上講，一方面由于高檔老年公寓瞄準(zhǔn)的是“三高”老年人群，他們普遍收入較高，對(duì)價(jià)格的敏感度較低，所以高檔老年公寓可以有較高的收費(fèi)，這樣高檔老年公寓就會(huì)有較好的經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，以老年公寓為平臺(tái)而進(jìn)行的老年產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作，更將是這個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的重要來源。老人外出或是與子女、友人往來都將更加方便。生活要智能化：配備先進(jìn)的緊急呼叫定位系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報(bào)警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)。人均居住面積：40平方米。餐飲中心：1）老年人食堂：為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供餐飲服務(wù)； 2）商務(wù)餐廳：建議該項(xiàng)目按照商務(wù)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置宴會(huì)廳，中、小型中餐廳，風(fēng)味餐廳，咖啡廳（兼西餐廳）等，以滿足辦公、會(huì)議、接待等商務(wù)活動(dòng)和其他各種中高檔散客宴請(qǐng)的需要。突出綠意、生態(tài)、健康、別致的特色。第七章 投資估算及資金籌措一、投資估算：（一）一期投資估算：土地費(fèi)用：約450萬元新征土地15畝，征地費(fèi)用15畝30萬元＝450萬元土建工程費(fèi)用：約3835萬元1）原校舍房屋改造7000平方米，635萬元； 2）新建房屋：16000平方米2000元＝3200萬元；房屋配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：約550萬元按500個(gè)床位， 4000床位=4400萬元公共設(shè)施建設(shè)配套工程：約300萬元其它：約50萬元 合計(jì)