【正文】 2012年10月至2015 年9月。規(guī)劃、立項(xiàng)、報(bào)批手續(xù)規(guī)費(fèi)及工作經(jīng)費(fèi)300萬元。其中：新增容量3500人，新增投資42250萬元。建設(shè)周期：二年，2009年12月至2011年12月期間完成。新增土地15畝，每畝按30萬元測(cè)算，需要資金450萬元；新建房屋綜合大樓1棟，面積16000平方米，含裝修造價(jià)每平方米按2000元測(cè)算，需要資金3200萬元；房間配套設(shè)施按人均11000元測(cè)算，300人，需要資金330萬元；水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、電信、電視等基礎(chǔ)設(shè)施測(cè)算200萬元。建設(shè)周期1年，2009年10月至2010年9月完成。利用天池校區(qū)4棟學(xué)生公寓和專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造成106套住房，改造費(fèi)用635萬元 ；房屋配套設(shè)施按人均11000元計(jì)算，200人，費(fèi)用為220萬元。如果可能，把下天池水系引入寓區(qū)內(nèi)，讓潺潺溪流貫穿建筑聚落，營(yíng)造“小橋流水人家”的生動(dòng)意境。寓區(qū)環(huán)境：建議該項(xiàng)目利用歌樂山下天池得天獨(dú)厚的水資源，構(gòu)筑濱水景觀和沿湖綠化帶；同時(shí)在XX學(xué)院原有的自然景觀基礎(chǔ)上，通過廣場(chǎng)綠化、庭院景觀、園藝小品，打造景致獨(dú)特、環(huán)境優(yōu)美的寓區(qū)景觀。而目前重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)大多為民辦，規(guī)模小，不可能投建商業(yè)配套設(shè)施，造成入住養(yǎng)老公寓的老年人購(gòu)物和商業(yè)活動(dòng)極不方便。為單位和個(gè)人舉辦各種會(huì)議、培訓(xùn)、聚會(huì)等提供全方位的服務(wù)。大型會(huì)議廳交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務(wù)走廊和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。所以邀請(qǐng)各民間協(xié)會(huì)在老年公寓設(shè)立常設(shè)機(jī)構(gòu)，一方面方便入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會(huì)活動(dòng)，另一方面也可以為各種民間協(xié)會(huì)提供活動(dòng)場(chǎng)所。據(jù)調(diào)查，目前重慶市60歲以上的老年人60%以上參加了各種民間協(xié)會(huì)，而“三高”老年人群該比例高達(dá)90%以上。養(yǎng)生中心：建議該項(xiàng)目設(shè)置養(yǎng)生中心，包括：美容美發(fā)、足療、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。康樂中心：建議該項(xiàng)目室外設(shè)置羽毛球球場(chǎng)、門球場(chǎng)、釣魚池，苗圃、預(yù)留室外游泳池及庭院散步休閑等設(shè)施；室內(nèi)設(shè)置閱覽室、放映廳、書畫室、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺(tái)球房、卡拉OK室等。三可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供護(hù)理服務(wù)或?yàn)槠渑囵B(yǎng)護(hù)理人員。配備專業(yè)的醫(yī)護(hù)人員、先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備，擁有緊急綠色救護(hù)通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務(wù)。3）新建老年公寓，客房區(qū)總計(jì)設(shè)1750套左右，平均每套面積80平方米，3500張床位，主要為套房，其中普通套房為80%，豪華套房控制在20%左右。（四）項(xiàng)目功能建議老年公寓：1）4棟學(xué)生公寓改建為老年公寓，106套，均為帶獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收200位老人入住。客房總計(jì)設(shè)150間（套）左右，可接收300人入住。B、新建項(xiàng)目：綜合大樓：新征土地15畝，新建綜合大樓，五層建筑，建筑面積16000平方米，為德國(guó)建筑特色的度假商務(wù)酒店風(fēng)格，將老年公寓的所有功能和度假商務(wù)酒店的功能集于一體。增添外部走廊及觀光電梯，方便入住老人的出行。綠地率：＞50%；容積率：＜1；停車位：100個(gè)。其中：原校舍改建7000平方米，新建房屋面積153000平方米；床位：4000個(gè)。（二）建設(shè)規(guī)模：建設(shè)用地：350畝。根據(jù)國(guó)際老年公寓的設(shè)計(jì)趨勢(shì)，設(shè)計(jì)為分散別墅式景觀建筑。按照國(guó)際高檔老年公寓的標(biāo)準(zhǔn)，人均使用面積不低于40平方米（國(guó)際高檔老年公寓標(biāo)準(zhǔn)為50平方米）；綜合大樓擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好；擁有智能化管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報(bào)警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施；三層以上的樓房，配備性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備；擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)；擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學(xué)、使用方便、裝飾高檔、整體舒適度良好的餐飲設(shè)施，有老年人用餐的食堂，也有宴會(huì)廳和多個(gè)不同風(fēng)味的餐廳；擁有規(guī)模合理、功能齊全、設(shè)備設(shè)施優(yōu)良的會(huì)議及商務(wù)中心設(shè)施，有至少容納300人會(huì)議的專用會(huì)議廳，至少配有5個(gè)小會(huì)議室；擁有符合老年人特色的學(xué)習(xí)、娛樂、健身的健康娛樂設(shè)施；擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施；擁有標(biāo)準(zhǔn)的停車場(chǎng)。配套要完善化為了方便養(yǎng)老公寓的老年人購(gòu)物和商業(yè)活動(dòng)，還應(yīng)配有完善的生活配套設(shè)施，如超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局等生活配套設(shè)施，滿足老年人日常生活的各種需要。要使老年人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時(shí)應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。戶型要合理化戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。環(huán)境要園林化應(yīng)有幽雅的環(huán)境，讓老人充分享受陽光，接觸自然，廣闊的公共活動(dòng)空間以及安全的娛樂、鍛煉場(chǎng)所。設(shè)計(jì)要人性化：設(shè)計(jì)要滿足老人的生理特征和生活行為特征的需要，如老人出行，不能有過多的臺(tái)階，有臺(tái)階處應(yīng)有相應(yīng)的輪椅通道；樓梯兩側(cè)要有扶手，路面間隔200m應(yīng)設(shè)休息坐椅，室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑設(shè)計(jì)，按紐均采用大型號(hào)，避免老年人因視力下降而使用不方便等等，總之設(shè)計(jì)要人性化，滿足老年人的特殊使用要求。即：后現(xiàn)代創(chuàng)新設(shè)計(jì)+德國(guó)建筑特色+中國(guó)文化元素，山水園林式布局二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)原則：在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問題。4）以老年公寓為依托，開發(fā)度假、養(yǎng)生、老年產(chǎn)品、老年大學(xué)、協(xié)會(huì)辦公、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展平臺(tái)。該定位包含四層意思： 1）該項(xiàng)目為中德合資，引入德國(guó)老年公寓先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和管理模式，采用國(guó)際化的管理水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，具有國(guó)際先進(jìn)水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓；2）結(jié)合中國(guó)老年人的生活習(xí)慣，創(chuàng)造適合中國(guó)老年人生活方式，為老年人提供全方位服務(wù)的高檔老年公寓。“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則/建設(shè)部881003頒，890101實(shí)施）《無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》《老年建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 1樓發(fā)表于 201142 15:21:57 | 查看: 341| 回復(fù): 0 第六章 項(xiàng)目建設(shè)方案根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位，結(jié)合開發(fā)設(shè)想，提出項(xiàng)目建設(shè)方案，以期為項(xiàng)目開發(fā)分析提供依據(jù)。尤其是今年，、供水、排水、供熱、綠化、垃圾處理等城市基礎(chǔ)設(shè)施，安排195萬元專項(xiàng)資金用于城市各類規(guī)劃的編制，可以說是歷年來城市建設(shè)和規(guī)劃編制項(xiàng)目最多，投入最大的一年。亞中商城、商業(yè)步行街、東風(fēng)商廈、家和精品街、西郊客運(yùn)綜合市場(chǎng)相繼竣工并投入使用。市政公用事業(yè)蓬勃發(fā)展，完成了三期供水、垃圾填埋處理廠、污水處理廠一期工程、3號(hào)熱源建設(shè)項(xiàng)目，供水普及率、垃圾無害化處理率、污水處理率、[%]、100[%]、80[%]和41[%]。加大城市規(guī)劃力度，投資271萬元，先后完成了城市總體規(guī)劃修編大綱、城市近期建設(shè)規(guī)劃、南城區(qū)規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、城市消防規(guī)劃、萬畝生態(tài)園區(qū)等12項(xiàng)規(guī)劃的編制工作，為推進(jìn)城市化進(jìn)程奠定了基礎(chǔ)。鄉(xiāng)鎮(zhèn):小營(yíng)盤鎮(zhèn) 23510人、達(dá)勒特鎮(zhèn) 15457人、烏圖布拉格鎮(zhèn) 14936人、青得里鄉(xiāng) 26067人、貝林哈日莫墩鄉(xiāng) 7663人、阿拉山口虛擬鎮(zhèn) 3010人、阿熱勒托海牧場(chǎng)虛擬鄉(xiāng) 7263人、兵團(tuán)81團(tuán)場(chǎng)虛擬鄉(xiāng) 11557人、兵團(tuán)84團(tuán)場(chǎng)虛擬鄉(xiāng) 8530人、兵團(tuán)85團(tuán)場(chǎng)虛擬鄉(xiāng) 4437人、兵匝86團(tuán)場(chǎng)虛擬鄉(xiāng) 10905人、兵團(tuán)89團(tuán)場(chǎng)虛擬鄉(xiāng) 14162人、兵團(tuán)90團(tuán)場(chǎng)虛擬鄉(xiāng) 10244人。2000年，博樂市轄3個(gè)街道、3個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)。1990年博樂市又被中國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為沿邊進(jìn)一步開放城市，1992年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立博樂邊境經(jīng)濟(jì)合作區(qū)。1989年被國(guó)務(wù)院列為對(duì)外開放城市。光緒十四年（1888年）屬精河直隸廳。舊為準(zhǔn)噶爾策妄阿拉布坦游牧地，清乾隆二十九年（1764年）移察哈爾左營(yíng)駐此，設(shè)領(lǐng)隊(duì)大臣，俗稱大營(yíng)盤。博樂一名歷史久遠(yuǎn)，最早的記載是公元12世紀(jì)耶律大石建西遼后所建的“勃羅城（在”今博樂西南）。1920年置博樂縣?？h名源于博爾塔拉河名。有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購(gòu)物中心、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。60歲以上老年人口達(dá)萬人，占全市總?cè)丝诘腫%]；“十五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^[%]。人口總量過多、人口素質(zhì)問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。據(jù)人口專家預(yù)測(cè)，未來10年，包括獨(dú)生子女與獨(dú)生子女、獨(dú)生子女與非獨(dú)生子女組成的獨(dú)生父母家庭（即421家庭）在我國(guó)至少會(huì)達(dá)到上千萬個(gè)。老年人的養(yǎng)老、安居的重要社會(huì)問題。全市總面積7956平方公里，轄三鎮(zhèn)兩鄉(xiāng)兩個(gè)國(guó)營(yíng)牧場(chǎng)和四個(gè)街道，有蒙、漢、維、哈等31個(gè)民族，（2008年）。東部和東北部臨精河縣、托里縣，西瀕溫泉縣，南濱尼勒克縣、霍城縣，北以阿拉套山分水嶺為界與哈薩克斯坦共和國(guó)接壤，邊境線長(zhǎng)150。全面推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)，是破解我國(guó)日趨尖銳的養(yǎng)老服務(wù)難題，切實(shí)提高廣大老年人生命、生活質(zhì)量的重要出路；是弘揚(yáng)中華民族尊老敬老優(yōu)良傳統(tǒng)，尊重老年人情感和心理需求的人性化選擇；是促進(jìn)家庭和諧、社區(qū)和諧和代際和諧，推動(dòng)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的重要舉措；也是加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，擴(kuò)大就業(yè)渠道和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要途徑。第二章 項(xiàng)目背景及項(xiàng)目建設(shè)的必要性 。第二篇：XXXX老年公寓項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告范文XXXX老年公寓項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告（二）博樂市銀色港灣老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 總 論 項(xiàng)目背景及項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目概要 老齡產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模分析 項(xiàng)目建設(shè)條件 項(xiàng)目建設(shè)方案 指導(dǎo)思想 設(shè)計(jì)依據(jù) 設(shè)計(jì)說明 設(shè)計(jì)要求第六章 環(huán)境保護(hù)措施 環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論第七章 節(jié)能、節(jié)水措施 節(jié)水 、節(jié)水管理第八章 項(xiàng)目管理和實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng)目資金籌措與管理 效益評(píng)價(jià) 結(jié)論與建議 建議第一章 總 論 項(xiàng)目名稱：博樂市銀色港灣老年公寓建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目承辦單位： 法人代表： 項(xiàng)目主管單位： 建設(shè)地點(diǎn)： 建設(shè)內(nèi)容：老年公寓（醫(yī)療保健中心、活動(dòng)中心、公寓等配套設(shè)施） 建設(shè)總投資： 萬元 建設(shè)期限： 年 月年 月 《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》； 《農(nóng)村敬老院管理暫行辦法》； 《老年權(quán)益保障法》； 《工程建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》； 《無障礙設(shè)施設(shè)計(jì)規(guī)范》 、條例等； 、政府、博樂市委、政府及相關(guān)專家、領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目的要求與構(gòu)想。重慶作為全國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的實(shí)驗(yàn)區(qū)，項(xiàng)目所在地又是全國(guó)50個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)示范點(diǎn)之一，政府部門高度重視，有寬松的政策環(huán)境和政府部門的大力支持也是增強(qiáng)開發(fā)商信心的有利因素。為重慶市培養(yǎng)高級(jí)護(hù)理人才作貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目如果正常經(jīng)營(yíng)，每年向國(guó)家直接上繳各類稅金達(dá)1800多萬元，此外老年公寓還能提供800人左右的勞動(dòng)就業(yè)崗位，在就業(yè)壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無疑是對(duì)政府的巨大支持和幫助。開創(chuàng)了讓老年人“老有所為”的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)模式，這樣既能快速地提升重慶市的城市檔次與品位，同時(shí)又能有力地促進(jìn)重慶老年公寓結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而進(jìn)一步推動(dòng)當(dāng)?shù)乩夏戤a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，具有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)效應(yīng)。第十章 結(jié) 論通過以上各項(xiàng)研究分析及測(cè)算，結(jié)果表明：無論是養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)發(fā)展的需要、建設(shè)條件以及工程技術(shù)的可行性，還是從該項(xiàng)目日后的經(jīng)營(yíng)效益和投資風(fēng)險(xiǎn)等方面來看，建造重慶”XXXX”老年公寓項(xiàng)目都是比較有利的，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)效益較好，是值得建造的。通過多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展來分散投資風(fēng)險(xiǎn)；要把該項(xiàng)目打造成為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的中心，一是建議引入重慶市的三甲醫(yī)院，為整個(gè)歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園的所有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務(wù)；二是打造高級(jí)護(hù)理中心，為重慶市其他的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等提供高級(jí)護(hù)理人才實(shí)訓(xùn)基地。二、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議：老年公寓的市場(chǎng)需求很大，擁有很好的社會(huì)效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益，是一個(gè)充滿商機(jī)和可行度較高的項(xiàng)目。多元化的風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目最大的特點(diǎn)就是開發(fā)老年產(chǎn)業(yè)。另外，該項(xiàng)目到主公路還有幾百米小公路，不通公交車，只有三輪車，所以無論是到老年公寓來的老年人及其家屬，還是到商務(wù)酒店來度假、開會(huì)和其他商務(wù)活動(dòng)的客人都將帶來極大的不便。交通的風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目所在地雖緊鄰主城區(qū)，但由于地處歌樂山上，道路條件差，只有一條路通公交車，另一條有小長(zhǎng)安面包車，上下歌樂山很不方便。定價(jià)過低，投資回收期將會(huì)延長(zhǎng)，定價(jià)過高，入住率將難以得到保證，投資回報(bào)同樣會(huì)受到影響。當(dāng)然這也是因?yàn)橹貞c市目前還沒有高檔的老年公寓，人們更多的是根據(jù)現(xiàn)有的老年公寓來評(píng)價(jià)的緣故。價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)目前，重慶市的人均收入和整體消費(fèi)水平與其他發(fā)達(dá)城市相比還有較大差距，人們對(duì)老年公寓的價(jià)格水平的接受度不高。所以，要讓大多數(shù)老年人及其子女接受到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避建議一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析：觀念的風(fēng)險(xiǎn)中國(guó)是一個(gè)家庭觀念非常強(qiáng)的民族，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，到養(yǎng)老公寓養(yǎng)老還沒有被大多數(shù)老年人及其子女說接受，據(jù)調(diào)查還有30%以上的人認(rèn)為老年人入住老年公寓是因?yàn)閮号恍⒒蚴枪鹿牙先恕?556萬元/年＝ 。3）水電氣費(fèi)用：554萬元按營(yíng)業(yè)收入的5%計(jì)算：11080萬元5%=554萬元 營(yíng)業(yè)費(fèi)用合計(jì)：2520+1108+554=4254萬元營(yíng)業(yè)成本： 1）餐飲成本：1344萬元 按老年公寓營(yíng)業(yè)收入的20%計(jì)算： 6720萬元20%＝1344萬元 2）養(yǎng)生成本：按養(yǎng)生營(yíng)業(yè)收入的30%計(jì)算： 511萬元30%＝營(yíng)業(yè)成本合計(jì)1344+=營(yíng)業(yè)稅金及附加： 1）營(yíng)業(yè)稅：554萬元（5%）11080萬元5%=554萬元 2）城建稅：（7%）11080萬元7%=3）教育費(fèi)附加稅：（4%）： 11080萬元4%=營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)：554