【正文】 ：5185萬(wàn)元（二）二期投資估算：土地費(fèi)用：約9450萬(wàn)元新征土地300畝，征地費(fèi)用300畝30萬(wàn)元＝9000萬(wàn)元土建工程費(fèi)用：約31235萬(wàn)元新建房屋：137000平方米2000元＝27400萬(wàn)元；房屋配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：約38500萬(wàn)元按3500個(gè)床位， 3500床位=3850萬(wàn)元公共設(shè)施建設(shè)配套工程：約1700萬(wàn)元其它：約300萬(wàn)元 合計(jì)：42250萬(wàn)元。另外還有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不習(xí)慣，而不愿將父母送到老年公寓。但為了提高本項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，化不利為有利因素，將風(fēng)險(xiǎn)值降低到最低程度，特提出如下建議：要找準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)群，重點(diǎn)瞄準(zhǔn)“三高”老年人群，認(rèn)真分析他們的需求，為他們量身定做他們所需要的服務(wù)，吸引他們?nèi)胱。灰攸c(diǎn)打造項(xiàng)目的“老有所為”的養(yǎng)老模式，要在重慶市獨(dú)樹(shù)一幟，為老年人搭建一個(gè)老年人發(fā)揮余熱、實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，真正做到老有所為的平臺(tái)，要打好項(xiàng)目的合資背景這張牌，強(qiáng)調(diào)該項(xiàng)目引進(jìn)德國(guó)老年公寓先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和管理模式，采用國(guó)際化的管理水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，具有國(guó)際先進(jìn)水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓的優(yōu)勢(shì)；要依托老年公寓這個(gè)平臺(tái)，圍繞老年產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)多元化的發(fā)展，如度假、養(yǎng)生、會(huì)議、協(xié)會(huì)活動(dòng)、老年大學(xué)、老年產(chǎn)品展示、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。目前。老年公寓低層小院落平房，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。博樂(lè)市是中國(guó)西部的一個(gè)重要沿邊開(kāi)放城市和第二座亞歐大陸橋的西橋頭堡。3）為“三高”老年人群搭建一個(gè)發(fā)揮余熱、實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，老有所為、為社會(huì)再作貢獻(xiàn)的平臺(tái)。四、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：（一）總體布局：酒店占地350畝，總體布局?jǐn)M呈園林式布局，與下天池形成半圍合態(tài)勢(shì)，與周邊歌樂(lè)山養(yǎng)自然景觀整體環(huán)境相融合。2）新建綜合大樓，客房區(qū)總計(jì)設(shè)150間（套）左右，平均每套面積40平方米，300張床位，房型以標(biāo)間為主、雙套房為輔，其中標(biāo)準(zhǔn)客房區(qū)為80%，套房控制在20%左右（一期作為老年公寓，二期以后度假酒店客房）。設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。（二）二期規(guī)模：總?cè)萘窟_(dá)到4000人。B、第二階段：新增容量300人，新增投資4230萬(wàn)元。入住該養(yǎng)老公寓的老年人大多參加了各種民間協(xié)會(huì)，而據(jù)某協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人稱，目前各協(xié)會(huì)的積極分子往往是退休后的老年人。其中： 1）底層：為食堂、餐廳、展覽展示、商業(yè)中心（超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局等）等； 2）二層：為老年娛樂(lè)、健身活動(dòng)場(chǎng)所，養(yǎng)生房、醫(yī)療中心、護(hù)理中心等； 3）三層：為辦公、會(huì)議區(qū)：老年公寓辦公室、各協(xié)會(huì)辦公室、會(huì)議室； 4）四層、五層：為老年公寓（二期后為度假酒店客房）。精神要豐富化為了滿足老年人精神生活的需要，公寓內(nèi)配備豐富精神文化的設(shè)施，在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會(huì)所、健身房、閱覽室、書(shū)畫(huà)室、花房、游泳、劃船、老年大學(xué)、棋牌娛樂(lè)室、門(mén)球場(chǎng)、釣魚(yú)臺(tái)等文體娛樂(lè)設(shè)施。博樂(lè)市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的不斷加快，使城市功能不斷完善，人居環(huán)境不斷改善，對(duì)經(jīng)營(yíng)城市、拉動(dòng)消費(fèi)、營(yíng)造城市景觀、提高城市品位、豐富群眾文化生活等起到了極大的促進(jìn)作用。1920年由精河縣析置博樂(lè)縣，博樂(lè)市1985年撤縣建市。從我國(guó)的實(shí)際國(guó)情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問(wèn)題，各級(jí)政府更是極為重視此問(wèn)題財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》[[]2000]97號(hào)）中，提出“對(duì)政府部門(mén)和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅”。綜上所述，我們的結(jié)論是：建造”XXXX”老年公寓，具有顯著的社會(huì)效益和較好的經(jīng)濟(jì)效益，因此這是一個(gè)建造可行性很強(qiáng)的項(xiàng)目。從而影響該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。年均營(yíng)業(yè)支出=4254++=7524萬(wàn)元（三）年均營(yíng)業(yè)純利潤(rùn)：營(yíng)業(yè)收入—營(yíng)業(yè)支出=11080－7524=3556萬(wàn)元（四）項(xiàng)目投資回收期：項(xiàng)目二期投資約42250萬(wàn)元，年均純利潤(rùn)約3556萬(wàn)元，投資回收期：42250萬(wàn)元247。新征土地300畝，每畝按30萬(wàn)元測(cè)算，需新增投資9000萬(wàn)元；新建房屋總面積137000平方米，含裝修造價(jià)每平方米按2000元測(cè)算，需新增投資27400萬(wàn)元；室內(nèi)配套按每人11000元測(cè)算，3500人，需要新增投資3850萬(wàn)元；水電氣、網(wǎng)絡(luò)、通信、電視、市政設(shè)施配套、環(huán)境、綠化費(fèi)用等費(fèi)用概算1700萬(wàn)元。商業(yè)中心：據(jù)調(diào)查，目前重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)大多建在風(fēng)景區(qū)，遠(yuǎn)離商業(yè)區(qū)，商業(yè)配套設(shè)施缺乏。醫(yī)療中心：建議該項(xiàng)目引入重慶市三甲醫(yī)院，開(kāi)設(shè)門(mén)診、急診、住院部和老年康復(fù)中心。其中綜合樓層高限制在五樓以下，多幢獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅，樓層高限制在三層以下。市場(chǎng)定位：針對(duì)“三高”老年人群的現(xiàn)代化高檔老年公寓風(fēng)格定位：采用后現(xiàn)代建筑風(fēng)格處理方式，結(jié)合德國(guó)建筑特點(diǎn)與中國(guó)文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。項(xiàng)目坐落在歌樂(lè)山下天池天然水庫(kù)旁，有著天然山體景觀資源和水景資源，綠色、環(huán)保、生態(tài)、安靜的居住環(huán)境，使人與自然和諧相處，回歸大自然，返樸歸真。投建該老年公寓，不但可以緩解目前全市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)欠缺的矛盾，解決城市老年人入住老年公寓的難題，還可以為老年人提供一個(gè)文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在食、住、行、醫(yī)療、養(yǎng)生、娛樂(lè)等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定、創(chuàng)建和諧社會(huì)起到直接的促進(jìn)作用。他們?nèi)胱○B(yǎng)老院，已不再只看重價(jià)格，而是更加注重環(huán)境、服務(wù)、配套設(shè)施、人際交流等軟硬件條件。養(yǎng)老觀念改變，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)需求將會(huì)越來(lái)越大1）據(jù)調(diào)查，重慶市的“421”式家庭結(jié)構(gòu)所占比例越來(lái)越大，子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，已經(jīng)難以在時(shí)間、精力上更多地顧及父母及高齡老人，要求年輕人在家照顧雙親及祖父母輩老人幾乎是不現(xiàn)實(shí)的。但政府投資改擴(kuò)建的養(yǎng)老院是非盈利性質(zhì)的，以中低檔次為主，主要是收養(yǎng)社會(huì)無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)生活來(lái)源、無(wú)法定贍養(yǎng)監(jiān)護(hù)人的老年人（即“三無(wú)”）和低保對(duì)象等困難老年人。二、項(xiàng)目建議書(shū)編制依據(jù)：《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》； 《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”計(jì)劃綱要》； 《中國(guó)老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書(shū)； 《中華人民共和國(guó)土地管理法》； 《中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)—老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》； 《社會(huì)福利機(jī)構(gòu)管理暫行辦法》；《城市社會(huì)福利事業(yè)單位管理工作試行辦法》； 《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》；《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》；《重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃民政事業(yè)發(fā)展重點(diǎn)專項(xiàng)規(guī)劃》； 《重慶市城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)管理辦法》； 《重慶市關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)》。四、建設(shè)內(nèi)容：改建學(xué)生公寓4棟、專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造住房106套（一期一階段）；新建綜合大樓1棟，面積16000平方米（一期二階段）；新建老年公寓房屋總面積137000平方米（二期）；環(huán)境建設(shè)（一期、二期）。開(kāi)發(fā)學(xué)院的創(chuàng)業(yè)科技園區(qū)，引進(jìn)一批領(lǐng)軍人物，打捆一批科技含量高、附加值高、市場(chǎng)前景好的科技發(fā)展項(xiàng)目，形成產(chǎn)學(xué)培養(yǎng)模式，探索高校產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的新路，為學(xué)生提供深度的實(shí)訓(xùn)基地、切實(shí)的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，將為璧山打造“硅谷”，拉動(dòng)GDP，服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)“優(yōu)勢(shì)資源整合、校地共同繁榮”。新增床位數(shù)900張，使該院總床位數(shù)為1500張。按照預(yù)測(cè)到2010年，重慶市60歲以上的老年人將超過(guò)500萬(wàn)，按平均每百名老人擁有床位3張計(jì)算，全市福利機(jī)構(gòu)床位數(shù)需要15萬(wàn)張，而目前重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的床位只有7萬(wàn)張，缺口高達(dá)8萬(wàn)張；而到2014年，重慶市60歲以上的老年人將超過(guò)600萬(wàn)，全市福利機(jī)構(gòu)床位數(shù)還需要增加11萬(wàn)張。生活水平提高，高檔老年公寓的潛力巨大1）最近幾年國(guó)家每年都在漲退休人員的退休金，目前城鎮(zhèn)老年人的退休金得到了大幅度的提升；今后幾年國(guó)家還將繼續(xù)提高退休人員的退休金，預(yù)計(jì)到2010年退休金將增加到8383億元，2020年為28145億元，2030年為73219億元。另一方面通過(guò)這個(gè)平臺(tái)，開(kāi)發(fā)老年產(chǎn)業(yè)，為該項(xiàng)目創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)多贏。（二）擬建地址的建設(shè)條件：基礎(chǔ)條件有利：項(xiàng)目利用重慶XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院歌樂(lè)山校區(qū)的15畝土地和改建部分學(xué)生公寓為該項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)，一期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投資也不大，建設(shè)工期較短，很快能夠上馬。該定位包含四層意思： 1）該項(xiàng)目為中德合資，引入德國(guó)老年公寓先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念和管理模式，采用國(guó)際化的管理水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，具有國(guó)際先進(jìn)水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓；2）結(jié)合中國(guó)老年人的生活習(xí)慣，創(chuàng)造適合中國(guó)老年人生活方式，為老年人提供全方位服務(wù)的高檔老年公寓。按照國(guó)際高檔老年公寓的標(biāo)準(zhǔn)，人均使用面積不低于40平方米（國(guó)際高檔老年公寓標(biāo)準(zhǔn)為50平方米）；綜合大樓擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好；擁有智能化管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、紅外越界報(bào)警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施；三層以上的樓房，配備性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備；擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)；擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學(xué)、使用方便、裝飾高檔、整體舒適度良好的餐飲設(shè)施，有老年人用餐的食堂，也有宴會(huì)廳和多個(gè)不同風(fēng)味的餐廳；擁有規(guī)模合理、功能齊全、設(shè)備設(shè)施優(yōu)良的會(huì)議及商務(wù)中心設(shè)施，有至少容納300人會(huì)議的專用會(huì)議廳，至少配有5個(gè)小會(huì)議室；擁有符合老年人特色的學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、健身的健康娛樂(lè)設(shè)施；擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施；擁有標(biāo)準(zhǔn)的停車場(chǎng)。（四）項(xiàng)目功能建議老年公寓：1）4棟學(xué)生公寓改建為老年公寓，106套，均為帶獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收200位老人入住。大型會(huì)議廳交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務(wù)走廊和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。建設(shè)周期：二年，2009年12月至2011年12月期間完成。由于二期建成以后，該項(xiàng)目占地面積達(dá)350畝，新建老年公寓也是高檔的別墅式建筑，所以該項(xiàng)目建成后，無(wú)論從環(huán)境、硬件設(shè)施還是軟件各方面都將達(dá)到目前重慶市老年公寓的頂級(jí)水平，因此在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上，我們參照外地高檔老年公寓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。交通的風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目所在地雖緊鄰主城區(qū)，但由于地處歌樂(lè)山上，道路條件差，只有一條路通公交車，另一條有小長(zhǎng)安面包車，上下歌樂(lè)山很不方便。為重慶市培養(yǎng)高級(jí)護(hù)理人才作貢獻(xiàn)。據(jù)人口專家預(yù)測(cè)，未來(lái)10年，包括獨(dú)生子女與獨(dú)生子女、獨(dú)生子女與非獨(dú)生子女組成的獨(dú)生父母家庭（即421家庭）在我國(guó)至少會(huì)達(dá)到上千萬(wàn)個(gè)。舊為準(zhǔn)噶爾策妄阿拉布坦游牧地，清乾隆二十九年（1764年）移察哈爾左營(yíng)駐此，設(shè)領(lǐng)隊(duì)大臣，俗稱大營(yíng)盤(pán)。亞中商城、商業(yè)步行街、東風(fēng)商廈、家和精品街、西郊客運(yùn)綜合市場(chǎng)相繼竣工并投入使用。戶型要合理化戶型設(shè)計(jì)要個(gè)性化、合理化。增添外部走廊及觀光電梯，方便入住老人的出行。養(yǎng)生中心：建議該項(xiàng)目設(shè)置養(yǎng)生中心，包括：美容美發(fā)、足療、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。利用天池校區(qū)4棟學(xué)生公寓和專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造成106套住房，改造費(fèi)用635萬(wàn)元 ；房屋配套設(shè)施按人均11000元計(jì)算，200人，費(fèi)用為220萬(wàn)元。規(guī)劃、立項(xiàng)、報(bào)批手續(xù)規(guī)費(fèi)及工作經(jīng)費(fèi)300萬(wàn)元。而目前重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)大多為民辦，規(guī)模小，不可能投建商業(yè)配套設(shè)施，造成入住養(yǎng)老公寓的老年人購(gòu)物和商業(yè)活動(dòng)極不方便。配備專業(yè)的醫(yī)護(hù)人員、先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備，擁有緊急綠色救護(hù)通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為歌樂(lè)山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務(wù)。（二）建設(shè)規(guī)模：建設(shè)用地：350畝。即：后現(xiàn)代創(chuàng)新設(shè)計(jì)+德國(guó)建筑特色+中國(guó)文化元素，山水園林式布局二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)原則：在老年人的住宅規(guī)劃和設(shè)計(jì)上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設(shè)計(jì)達(dá)到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無(wú)處不在的體現(xiàn)出對(duì)老人的關(guān)懷，更要考慮社會(huì)心理學(xué)所涉及的居住心理問(wèn)題。鄉(xiāng)鎮(zhèn):小營(yíng)盤(pán)鎮(zhèn) 23510人、達(dá)勒特鎮(zhèn) 15457人、烏圖布拉格鎮(zhèn) 14936人、青得里鄉(xiāng) 26067人、貝林哈日莫墩鄉(xiāng) 7663人、阿拉山口虛擬鎮(zhèn) 3010人、阿熱勒托海牧場(chǎng)虛擬鄉(xiāng) 7263人、兵團(tuán)81團(tuán)場(chǎng)虛擬鄉(xiāng) 11557人、兵團(tuán)84團(tuán)場(chǎng)虛擬鄉(xiāng) 8530人、兵團(tuán)85團(tuán)場(chǎng)虛擬鄉(xiāng) 4437人、兵匝86團(tuán)場(chǎng)虛擬鄉(xiāng) 10905人、兵團(tuán)89團(tuán)場(chǎng)虛擬鄉(xiāng) 14162人、兵團(tuán)90團(tuán)場(chǎng)虛擬鄉(xiāng) 10244人?？h名源于博爾塔拉河名。東部和東北部臨精河縣、托里縣，西瀕溫泉縣，南濱尼勒克縣、霍城縣，北以阿拉套山分水嶺為界與哈薩克斯坦共和國(guó)接壤，邊境線長(zhǎng)150。第十章 結(jié) 論通過(guò)以上各項(xiàng)研究分析及測(cè)算，結(jié)果表明：無(wú)論是養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)發(fā)展的需要、建設(shè)條件以及工程技術(shù)的可行性，還是從該項(xiàng)目日后的經(jīng)營(yíng)效益和投資風(fēng)險(xiǎn)等方面來(lái)看，建造重慶”XXXX”老年公寓項(xiàng)目都是比較有利的，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)效益較好，是值得建造的。價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)目前，重慶市的人均收入和整體消費(fèi)水平與其他發(fā)達(dá)城市相比還有較大差距，人們對(duì)老年公寓的價(jià)格水平的接受度不高。（一）年均營(yíng)業(yè)收入：客房收入：1）學(xué)生公寓改造老年公寓：約288萬(wàn)元200張床位，按平均每張床位1500元/月（含餐飲），80%入住率計(jì)算（目前高檔老年公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在1200元/月左右）：200張床位1500元/月12月80%＝約288萬(wàn)元； 2）綜合樓老年公寓：約288萬(wàn)元在該項(xiàng)目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做老年公寓 150張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計(jì)算： 150張床位1500元/月12月80%＝約288萬(wàn)元； 3）商務(wù)客房：在該項(xiàng)目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做商務(wù)客房： 75套（間），按平均每套（間）150元/天