【正文】 ：5185萬元（二）二期投資估算：土地費用：約9450萬元新征土地300畝，征地費用300畝30萬元＝9000萬元土建工程費用：約31235萬元新建房屋：137000平方米2000元＝27400萬元；房屋配套設施建設費用：約38500萬元按3500個床位， 3500床位=3850萬元公共設施建設配套工程：約1700萬元其它：約300萬元 合計：42250萬元。另外還有40%的子女怕父母入住老年公寓生活不習慣，而不愿將父母送到老年公寓。但為了提高本項目抗風險能力，化不利為有利因素，將風險值降低到最低程度，特提出如下建議：要找準目標消費群，重點瞄準“三高”老年人群，認真分析他們的需求，為他們量身定做他們所需要的服務，吸引他們?nèi)胱?；要重點打造項目的“老有所為”的養(yǎng)老模式，要在重慶市獨樹一幟，為老年人搭建一個老年人發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，真正做到老有所為的平臺，要打好項目的合資背景這張牌，強調該項目引進德國老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務標準，具有國際先進水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓的優(yōu)勢；要依托老年公寓這個平臺，圍繞老年產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)多元化的發(fā)展，如度假、養(yǎng)生、會議、協(xié)會活動、老年大學、老年產(chǎn)品展示、老年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。目前。老年公寓低層小院落平房，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。博樂市是中國西部的一個重要沿邊開放城市和第二座亞歐大陸橋的西橋頭堡。3）為“三高”老年人群搭建一個發(fā)揮余熱、實現(xiàn)自我價值，老有所為、為社會再作貢獻的平臺。四、項目建設內(nèi)容：（一）總體布局：酒店占地350畝，總體布局擬呈園林式布局，與下天池形成半圍合態(tài)勢，與周邊歌樂山養(yǎng)自然景觀整體環(huán)境相融合。2）新建綜合大樓，客房區(qū)總計設150間（套）左右，平均每套面積40平方米，300張床位，房型以標間為主、雙套房為輔，其中標準客房區(qū)為80%，套房控制在20%左右（一期作為老年公寓，二期以后度假酒店客房）。設置現(xiàn)場視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備設施。（二）二期規(guī)模：總容量達到4000人。B、第二階段：新增容量300人，新增投資4230萬元。入住該養(yǎng)老公寓的老年人大多參加了各種民間協(xié)會，而據(jù)某協(xié)會負責人稱，目前各協(xié)會的積極分子往往是退休后的老年人。其中： 1）底層：為食堂、餐廳、展覽展示、商業(yè)中心（超市商場、銀行、保險、郵局等）等； 2）二層：為老年娛樂、健身活動場所，養(yǎng)生房、醫(yī)療中心、護理中心等； 3）三層：為辦公、會議區(qū)：老年公寓辦公室、各協(xié)會辦公室、會議室； 4）四層、五層：為老年公寓（二期后為度假酒店客房）。精神要豐富化為了滿足老年人精神生活的需要，公寓內(nèi)配備豐富精神文化的設施，在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，如會所、健身房、閱覽室、書畫室、花房、游泳、劃船、老年大學、棋牌娛樂室、門球場、釣魚臺等文體娛樂設施。博樂市城市基礎設施建設步伐的不斷加快，使城市功能不斷完善，人居環(huán)境不斷改善，對經(jīng)營城市、拉動消費、營造城市景觀、提高城市品位、豐富群眾文化生活等起到了極大的促進作用。1920年由精河縣析置博樂縣，博樂市1985年撤縣建市。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問題，成為社會各界廣泛關注的問題，各級政府更是極為重視此問題財政部、國家稅務總局《關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知》[[]2000]97號）中，提出“對政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務機構自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅”。綜上所述，我們的結論是：建造”XXXX”老年公寓，具有顯著的社會效益和較好的經(jīng)濟效益，因此這是一個建造可行性很強的項目。從而影響該項目的經(jīng)營。年均營業(yè)支出=4254++=7524萬元（三）年均營業(yè)純利潤：營業(yè)收入—營業(yè)支出=11080－7524=3556萬元（四）項目投資回收期：項目二期投資約42250萬元，年均純利潤約3556萬元，投資回收期：42250萬元247。新征土地300畝，每畝按30萬元測算，需新增投資9000萬元；新建房屋總面積137000平方米，含裝修造價每平方米按2000元測算，需新增投資27400萬元；室內(nèi)配套按每人11000元測算，3500人，需要新增投資3850萬元；水電氣、網(wǎng)絡、通信、電視、市政設施配套、環(huán)境、綠化費用等費用概算1700萬元。商業(yè)中心：據(jù)調查，目前重慶市的養(yǎng)老服務機構大多建在風景區(qū)，遠離商業(yè)區(qū)，商業(yè)配套設施缺乏。醫(yī)療中心：建議該項目引入重慶市三甲醫(yī)院，開設門診、急診、住院部和老年康復中心。其中綜合樓層高限制在五樓以下，多幢獨立別墅和聯(lián)排別墅，樓層高限制在三層以下。市場定位：針對“三高”老年人群的現(xiàn)代化高檔老年公寓風格定位：采用后現(xiàn)代建筑風格處理方式，結合德國建筑特點與中國文化元素，追求輕松和明快的建筑氛圍。項目坐落在歌樂山下天池天然水庫旁，有著天然山體景觀資源和水景資源，綠色、環(huán)保、生態(tài)、安靜的居住環(huán)境，使人與自然和諧相處，回歸大自然，返樸歸真。投建該老年公寓，不但可以緩解目前全市城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務機構欠缺的矛盾，解決城市老年人入住老年公寓的難題，還可以為老年人提供一個文明、衛(wèi)生、舒適、和諧的生活環(huán)境，解決老年人在食、住、行、醫(yī)療、養(yǎng)生、娛樂等日常生活中的各種困難和矛盾，使老年人安心養(yǎng)老，使其家屬子女集中精力工作，對社會穩(wěn)定、創(chuàng)建和諧社會起到直接的促進作用。他們?nèi)胱○B(yǎng)老院，已不再只看重價格，而是更加注重環(huán)境、服務、配套設施、人際交流等軟硬件條件。養(yǎng)老觀念改變，養(yǎng)老服務機構需求將會越來越大1）據(jù)調查，重慶市的“421”式家庭結構所占比例越來越大，子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，已經(jīng)難以在時間、精力上更多地顧及父母及高齡老人，要求年輕人在家照顧雙親及祖父母輩老人幾乎是不現(xiàn)實的。但政府投資改擴建的養(yǎng)老院是非盈利性質的，以中低檔次為主，主要是收養(yǎng)社會無勞動能力、無生活來源、無法定贍養(yǎng)監(jiān)護人的老年人（即“三無”）和低保對象等困難老年人。二、項目建議書編制依據(jù)：《中華人民共和國老年人權益保障法》； 《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”計劃綱要》； 《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書； 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國行業(yè)標準—老年人社會福利機構基本規(guī)范》； 《社會福利機構管理暫行辦法》；《城市社會福利事業(yè)單位管理工作試行辦法》； 《老年人建筑設計規(guī)范》；《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》；《重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃民政事業(yè)發(fā)展重點專項規(guī)劃》； 《重慶市城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構服務管理辦法》； 《重慶市關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見》。四、建設內(nèi)容：改建學生公寓4棟、專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造住房106套（一期一階段）；新建綜合大樓1棟，面積16000平方米（一期二階段）；新建老年公寓房屋總面積137000平方米（二期）；環(huán)境建設（一期、二期）。開發(fā)學院的創(chuàng)業(yè)科技園區(qū)，引進一批領軍人物，打捆一批科技含量高、附加值高、市場前景好的科技發(fā)展項目，形成產(chǎn)學培養(yǎng)模式，探索高校產(chǎn)學研結合的新路，為學生提供深度的實訓基地、切實的創(chuàng)業(yè)平臺，將為璧山打造“硅谷”，拉動GDP，服務地方經(jīng)濟，實現(xiàn)“優(yōu)勢資源整合、校地共同繁榮”。新增床位數(shù)900張，使該院總床位數(shù)為1500張。按照預測到2010年，重慶市60歲以上的老年人將超過500萬，按平均每百名老人擁有床位3張計算，全市福利機構床位數(shù)需要15萬張，而目前重慶市的養(yǎng)老服務機構的床位只有7萬張，缺口高達8萬張；而到2014年，重慶市60歲以上的老年人將超過600萬，全市福利機構床位數(shù)還需要增加11萬張。生活水平提高，高檔老年公寓的潛力巨大1）最近幾年國家每年都在漲退休人員的退休金，目前城鎮(zhèn)老年人的退休金得到了大幅度的提升；今后幾年國家還將繼續(xù)提高退休人員的退休金，預計到2010年退休金將增加到8383億元，2020年為28145億元，2030年為73219億元。另一方面通過這個平臺，開發(fā)老年產(chǎn)業(yè)，為該項目創(chuàng)造新的利潤增長點，實現(xiàn)多贏。（二）擬建地址的建設條件：基礎條件有利：項目利用重慶XX職業(yè)技術學院歌樂山校區(qū)的15畝土地和改建部分學生公寓為該項目建設的基礎，一期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投資也不大，建設工期較短，很快能夠上馬。該定位包含四層意思： 1）該項目為中德合資，引入德國老年公寓先進的經(jīng)營理念和管理模式，采用國際化的管理水平和服務標準，具有國際先進水平的現(xiàn)代化高檔老年公寓；2）結合中國老年人的生活習慣，創(chuàng)造適合中國老年人生活方式，為老年人提供全方位服務的高檔老年公寓。按照國際高檔老年公寓的標準，人均使用面積不低于40平方米（國際高檔老年公寓標準為50平方米）；綜合大樓擁有中央空調系統(tǒng)，各區(qū)域通風良好；擁有智能化管理系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外越界報警、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進的設備設施；三層以上的樓房，配備性能優(yōu)良、運行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設備良好的電梯裝備；擁有先進的、可靠的安全及消防設施與監(jiān)控系統(tǒng)；擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學、使用方便、裝飾高檔、整體舒適度良好的餐飲設施，有老年人用餐的食堂，也有宴會廳和多個不同風味的餐廳；擁有規(guī)模合理、功能齊全、設備設施優(yōu)良的會議及商務中心設施，有至少容納300人會議的專用會議廳，至少配有5個小會議室；擁有符合老年人特色的學習、娛樂、健身的健康娛樂設施；擁有較為完善的員工及后勤服務設施；擁有標準的停車場。（四）項目功能建議老年公寓：1）4棟學生公寓改建為老年公寓，106套，均為帶獨立廚房和衛(wèi)生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收200位老人入住。大型會議廳交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務走廊和配套的服務、貯藏用房及衛(wèi)生間。建設周期：二年，2009年12月至2011年12月期間完成。由于二期建成以后，該項目占地面積達350畝，新建老年公寓也是高檔的別墅式建筑，所以該項目建成后，無論從環(huán)境、硬件設施還是軟件各方面都將達到目前重慶市老年公寓的頂級水平，因此在收費標準上，我們參照外地高檔老年公寓的標準進行測算。交通的風險該項目所在地雖緊鄰主城區(qū)，但由于地處歌樂山上，道路條件差，只有一條路通公交車，另一條有小長安面包車，上下歌樂山很不方便。為重慶市培養(yǎng)高級護理人才作貢獻。據(jù)人口專家預測，未來10年，包括獨生子女與獨生子女、獨生子女與非獨生子女組成的獨生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達到上千萬個。舊為準噶爾策妄阿拉布坦游牧地，清乾隆二十九年（1764年）移察哈爾左營駐此，設領隊大臣，俗稱大營盤。亞中商城、商業(yè)步行街、東風商廈、家和精品街、西郊客運綜合市場相繼竣工并投入使用。戶型要合理化戶型設計要個性化、合理化。增添外部走廊及觀光電梯，方便入住老人的出行。養(yǎng)生中心：建議該項目設置養(yǎng)生中心，包括：美容美發(fā)、足療、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。利用天池校區(qū)4棟學生公寓和專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造成106套住房，改造費用635萬元 ；房屋配套設施按人均11000元計算，200人，費用為220萬元。規(guī)劃、立項、報批手續(xù)規(guī)費及工作經(jīng)費300萬元。而目前重慶市的養(yǎng)老服務機構大多為民辦，規(guī)模小，不可能投建商業(yè)配套設施，造成入住養(yǎng)老公寓的老年人購物和商業(yè)活動極不方便。配備專業(yè)的醫(yī)護人員、先進的醫(yī)療設備，擁有緊急綠色救護通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為歌樂山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務機構和居民提供醫(yī)療服務。（二）建設規(guī)模：建設用地：350畝。即：后現(xiàn)代創(chuàng)新設計+德國建筑特色+中國文化元素，山水園林式布局二、項目設計原則：在老年人的住宅規(guī)劃和設計上，不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛(wèi)生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現(xiàn)出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。鄉(xiāng)鎮(zhèn):小營盤鎮(zhèn) 23510人、達勒特鎮(zhèn) 15457人、烏圖布拉格鎮(zhèn) 14936人、青得里鄉(xiāng) 26067人、貝林哈日莫墩鄉(xiāng) 7663人、阿拉山口虛擬鎮(zhèn) 3010人、阿熱勒托海牧場虛擬鄉(xiāng) 7263人、兵團81團場虛擬鄉(xiāng) 11557人、兵團84團場虛擬鄉(xiāng) 8530人、兵團85團場虛擬鄉(xiāng) 4437人、兵匝86團場虛擬鄉(xiāng) 10905人、兵團89團場虛擬鄉(xiāng) 14162人、兵團90團場虛擬鄉(xiāng) 10244人?？h名源于博爾塔拉河名。東部和東北部臨精河縣、托里縣，西瀕溫泉縣，南濱尼勒克縣、霍城縣，北以阿拉套山分水嶺為界與哈薩克斯坦共和國接壤，邊境線長150。第十章 結 論通過以上各項研究分析及測算，結果表明：無論是養(yǎng)老服務機構市場發(fā)展的需要、建設條件以及工程技術的可行性，還是從該項目日后的經(jīng)營效益和投資風險等方面來看，建造重慶”XXXX”老年公寓項目都是比較有利的，預計經(jīng)營效益較好，是值得建造的。價格的風險目前，重慶市的人均收入和整體消費水平與其他發(fā)達城市相比還有較大差距，人們對老年公寓的價格水平的接受度不高。（一）年均營業(yè)收入：客房收入：1）學生公寓改造老年公寓：約288萬元200張床位，按平均每張床位1500元/月（含餐飲），80%入住率計算（目前高檔老年公寓收費標準在1200元/月左右）：200張床位1500元/月12月80%＝約288萬元； 2）綜合樓老年公寓：約288萬元在該項目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做老年公寓 150張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計算： 150張床位1500元/月12月80%＝約288萬元； 3）商務客房：在該項目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做商務客房： 75套（間），按平均每套（間）150元/天