【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，新建綜合大樓，五層建筑，建筑面積16000平方米，為德國(guó)建筑特色的度假商務(wù)酒店風(fēng)格，將老年公寓的所有功能和度假商務(wù)酒店的功能集于一體。其中： 1）底層：為食堂、餐廳、展覽展示、商業(yè)中心（超市商場(chǎng)、銀行、保險(xiǎn)、郵局等）等； 2）二層：為老年娛樂(lè)、健身活動(dòng)場(chǎng)所，養(yǎng)生房、醫(yī)療中心、護(hù)理中心等； 3）三層：為辦公、會(huì)議區(qū)：老年公寓辦公室、各協(xié)會(huì)辦公室、會(huì)議室； 4）四層、五層：為老年公寓（二期后為度假酒店客房）。客房總計(jì)設(shè)150間（套）左右，可接收300人入住。老年公寓：新征300畝土地，新建聯(lián)排別墅式高檔老年公寓，三層建筑，建筑面積137000平方米，可接收3500位老人入住。（四）項(xiàng)目功能建議老年公寓：1）4棟學(xué)生公寓改建為老年公寓，106套，均為帶獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間的一室一廳式，平均每套面積60平方米，可接收200位老人入住。2）新建綜合大樓，客房區(qū)總計(jì)設(shè)150間（套）左右，平均每套面積40平方米，300張床位，房型以標(biāo)間為主、雙套房為輔，其中標(biāo)準(zhǔn)客房區(qū)為80%，套房控制在20%左右（一期作為老年公寓，二期以后度假酒店客房）。3）新建老年公寓，客房區(qū)總計(jì)設(shè)1750套左右，平均每套面積80平方米，3500張床位，主要為套房，其中普通套房為80%，豪華套房控制在20%左右。醫(yī)療中心：建議該項(xiàng)目引入重慶市三甲醫(yī)院，開(kāi)設(shè)門(mén)診、急診、住院部和老年康復(fù)中心。配備專業(yè)的醫(yī)護(hù)人員、先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備，擁有緊急綠色救護(hù)通道，一方面解除該老年公寓老人和家屬的后顧之憂，另一方面也可以為歌樂(lè)山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供醫(yī)療服務(wù)。護(hù)理中心：建議該項(xiàng)目建設(shè)護(hù)理中心，配備經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的高素質(zhì)護(hù)理人員，其功能有三：一是為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供專業(yè)的護(hù)理服務(wù)；二是作為XX學(xué)院高級(jí)家政專業(yè)學(xué)生的實(shí)訓(xùn)基地。三可以為歌樂(lè)山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園區(qū)其他養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供護(hù)理服務(wù)或?yàn)槠渑囵B(yǎng)護(hù)理人員。餐飲中心：1）老年人食堂：為入住養(yǎng)老公寓的老年人提供餐飲服務(wù)； 2）商務(wù)餐廳：建議該項(xiàng)目按照商務(wù)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置宴會(huì)廳，中、小型中餐廳，風(fēng)味餐廳，咖啡廳（兼西餐廳）等，以滿足辦公、會(huì)議、接待等商務(wù)活動(dòng)和其他各種中高檔散客宴請(qǐng)的需要?？禈?lè)中心：建議該項(xiàng)目室外設(shè)置羽毛球球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)、釣魚(yú)池，苗圃、預(yù)留室外游泳池及庭院散步休閑等設(shè)施；室內(nèi)設(shè)置閱覽室、放映廳、書(shū)畫(huà)室、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、臺(tái)球房、卡拉OK室等。以滿足老年人學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、健身的需要。養(yǎng)生中心：建議該項(xiàng)目設(shè)置養(yǎng)生中心，包括：美容美發(fā)、足療、按摩、SPA、香薰、桑拿、汗蒸、能量房等。辦公和會(huì)議中心： 1）協(xié)會(huì)辦公區(qū)：建議該項(xiàng)目設(shè)置協(xié)會(huì)辦公區(qū)，邀請(qǐng)各民間協(xié)會(huì)在老年公寓設(shè)立常設(shè)機(jī)構(gòu)，組織入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會(huì)活動(dòng)。據(jù)調(diào)查，目前重慶市60歲以上的老年人60%以上參加了各種民間協(xié)會(huì)，而“三高”老年人群該比例高達(dá)90%以上。入住該養(yǎng)老公寓的老年人大多參加了各種民間協(xié)會(huì)，而據(jù)某協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人稱，目前各協(xié)會(huì)的積極分子往往是退休后的老年人。所以邀請(qǐng)各民間協(xié)會(huì)在老年公寓設(shè)立常設(shè)機(jī)構(gòu)，一方面方便入住養(yǎng)老公寓的老年人參加協(xié)會(huì)活動(dòng)，另一方面也可以為各種民間協(xié)會(huì)提供活動(dòng)場(chǎng)所。2）會(huì)議中心：建議該項(xiàng)目設(shè)置能容納300人的大型會(huì)議廳一間，設(shè)置中小型會(huì)議室5間。大型會(huì)議廳交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務(wù)走廊和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。為單位和個(gè)人舉辦各種會(huì)議、培訓(xùn)、聚會(huì)等提供全方位的服務(wù)。商業(yè)中心：據(jù)調(diào)查，目前重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)大多建在風(fēng)景區(qū)，遠(yuǎn)離商業(yè)區(qū)，商業(yè)配套設(shè)施缺乏。而目前重慶市的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)大多為民辦，規(guī)模小，不可能投建商業(yè)配套設(shè)施，造成入住養(yǎng)老公寓的老年人購(gòu)物和商業(yè)活動(dòng)極不方便。建議該項(xiàng)目設(shè)置商業(yè)中心，建設(shè)包括超市、商場(chǎng)、精品商店、銀行、保險(xiǎn)、郵局等商業(yè)配套設(shè)施，一方面為該老年公寓的老年人提供商業(yè)服務(wù)，另一方面也可以為周邊的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和居民提供商業(yè)服務(wù)。寓區(qū)環(huán)境：建議該項(xiàng)目利用歌樂(lè)山下天池得天獨(dú)厚的水資源，構(gòu)筑濱水景觀和沿湖綠化帶；同時(shí)在XX學(xué)院原有的自然景觀基礎(chǔ)上，通過(guò)廣場(chǎng)綠化、庭院景觀、園藝小品，打造景致獨(dú)特、環(huán)境優(yōu)美的寓區(qū)景觀。突出綠意、生態(tài)、健康、別致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓區(qū)內(nèi)，讓潺潺溪流貫穿建筑聚落，營(yíng)造“小橋流水人家”的生動(dòng)意境。環(huán)境規(guī)劃包括以下內(nèi)容： l 沿湖綠化 l 濱水景觀 l 休閑廣場(chǎng) l 廣場(chǎng)綠化 l 庭院景觀 l 園藝小品 l 林蔭小道 l 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)四、建設(shè)周期該項(xiàng)目分為二期建設(shè)（其中一期又分為兩個(gè)階段）：（一）一期工程：容量達(dá)到500人，投資達(dá)到5185萬(wàn)元 A、第一階段：容量200人，投資955萬(wàn)元。利用天池校區(qū)4棟學(xué)生公寓和專家小院1 棟，房屋面積7000平方米，改造成106套住房，改造費(fèi)用635萬(wàn)元 ；房屋配套設(shè)施按人均11000元計(jì)算，200人，費(fèi)用為220萬(wàn)元。環(huán)境和水電等設(shè)施改造維修，預(yù)算為100萬(wàn)元。建設(shè)周期1年，2009年10月至2010年9月完成。B、第二階段：新增容量300人，新增投資4230萬(wàn)元。新增土地15畝，每畝按30萬(wàn)元測(cè)算，需要資金450萬(wàn)元；新建房屋綜合大樓1棟，面積16000平方米，含裝修造價(jià)每平方米按2000元測(cè)算，需要資金3200萬(wàn)元；房間配套設(shè)施按人均11000元測(cè)算，300人，需要資金330萬(wàn)元；水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、電信、電視等基礎(chǔ)設(shè)施測(cè)算200萬(wàn)元。規(guī)劃、立項(xiàng)、征地和報(bào)建手續(xù)費(fèi)用測(cè)算50萬(wàn)元。建設(shè)周期：二年，2009年12月至2011年12月期間完成。（二）二期規(guī)模：總?cè)萘窟_(dá)到4000人。其中：新增容量3500人，新增投資42250萬(wàn)元。新征土地300畝，每畝按30萬(wàn)元測(cè)算，需新增投資9000萬(wàn)元；新建房屋總面積137000平方米，含裝修造價(jià)每平方米按2000元測(cè)算，需新增投資27400萬(wàn)元；室內(nèi)配套按每人11000元測(cè)算，3500人，需要新增投資3850萬(wàn)元；水電氣、網(wǎng)絡(luò)、通信、電視、市政設(shè)施配套、環(huán)境、綠化費(fèi)用等費(fèi)用概算1700萬(wàn)元。規(guī)劃、立項(xiàng)、報(bào)批手續(xù)規(guī)費(fèi)及工作經(jīng)費(fèi)300萬(wàn)元。建設(shè)周期：三年。2012年10月至2015 年9月。第七章 投資估算及資金籌措一、投資估算：（一）一期投資估算：土地費(fèi)用：約450萬(wàn)元新征土地15畝，征地費(fèi)用15畝30萬(wàn)元＝450萬(wàn)元土建工程費(fèi)用：約3835萬(wàn)元1）原校舍房屋改造7000平方米，635萬(wàn)元； 2）新建房屋：16000平方米2000元＝3200萬(wàn)元；房屋配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：約550萬(wàn)元按500個(gè)床位， 4000床位=4400萬(wàn)元公共設(shè)施建設(shè)配套工程：約300萬(wàn)元其它：約50萬(wàn)元 合計(jì)：5185萬(wàn)元（二）二期投資估算：土地費(fèi)用：約9450萬(wàn)元新征土地300畝，征地費(fèi)用300畝30萬(wàn)元＝9000萬(wàn)元土建工程費(fèi)用：約31235萬(wàn)元新建房屋：137000平方米2000元＝27400萬(wàn)元；房屋配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用：約38500萬(wàn)元按3500個(gè)床位， 3500床位=3850萬(wàn)元公共設(shè)施建設(shè)配套工程：約1700萬(wàn)元其它：約300萬(wàn)元 合計(jì)：42250萬(wàn)元。（三）總投資估算一期投資+二期投資=5185+42250=二、資金籌措方式：項(xiàng)目法人自籌資金：40%信貸融資：60%第八章 投資效益預(yù)測(cè) 一、一期投資效益預(yù)測(cè)：按該項(xiàng)目一期建成（包括第一階段和第二階段）以后進(jìn)行測(cè)算。由于一期以XX學(xué)院原15畝土地和新征15畝土地，占地面積較?。环课轂楦脑鞂W(xué)生公寓4棟、專家樓和新建綜合樓一棟，環(huán)境條件及住房條件與目前重慶市高檔老年公寓相比不具備優(yōu)勢(shì)，只有發(fā)揮其他硬件和軟件的優(yōu)勢(shì)，所以在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上我們以比目前重慶市高檔老年公寓稍高進(jìn)行測(cè)算。（一）年均營(yíng)業(yè)收入：客房收入：1）學(xué)生公寓改造老年公寓：約288萬(wàn)元200張床位，按平均每張床位1500元/月（含餐飲），80%入住率計(jì)算（目前高檔老年公寓收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在1200元/月左右）：200張床位1500元/月12月80%＝約288萬(wàn)元； 2）綜合樓老年公寓：約288萬(wàn)元在該項(xiàng)目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做老年公寓 150張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計(jì)算： 150張床位1500元/月12月80%＝約288萬(wàn)元； 3）商務(wù)客房：在該項(xiàng)目二期未投入使用前，綜合樓考慮用一層樓做商務(wù)客房： 75套（間），按平均每套（間）150元/天，70%入住率計(jì)算： 75套（間）150元/天365天70%＝；護(hù)理收入：按30%的入住老年人需要護(hù)理，每人護(hù)理費(fèi)每月1200元計(jì)算： 350張床位1200元/月12月30%＝；宴會(huì)廳、各特色餐廳餐飲收入： 按150人，每天每人消費(fèi)50元，70%入座率計(jì)算： 150人50元/人365天70%=商場(chǎng)收入：按平均每天每人產(chǎn)生5元利潤(rùn)計(jì)算： 500人5元/天365天=養(yǎng)生收入：按每天有20%的人進(jìn)行養(yǎng)生，即80人，每人40元計(jì)算： 40元/人80人365天=會(huì)議室收入： 按每天2000元，50%利用率計(jì)算： 2000元/天365天50%=場(chǎng)地出租（醫(yī)院、協(xié)會(huì)辦公、商業(yè)）收入：72萬(wàn)元按出租6000平方米，每平方米10元/月計(jì)算： 10元/平方米6000平方米12月=約72萬(wàn)元護(hù)理實(shí)訓(xùn)管理費(fèi)：30萬(wàn)元按平均每月接待50人，每人500元實(shí)訓(xùn)管理費(fèi)計(jì)算： 500元/人50人12月=約30萬(wàn)元老年大學(xué)：按30%的人參加，每人每月200元計(jì)算： 200元/人350人30%12月=洗衣：按每個(gè)老年人，每月80元計(jì)算： 80元/人350人12月=1其他收入：73萬(wàn)元按每天收入2000元計(jì)算： 2000元/天365天=約73萬(wàn)元年均營(yíng)業(yè)收入=++++++72+30+++73 =（二）年均營(yíng)業(yè)支出：營(yíng)業(yè)費(fèi)用： 1）工資及福利費(fèi)用：360萬(wàn)元工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）： 100人3000元/月12月＝360萬(wàn)元； 2）管理費(fèi)用：按營(yíng)業(yè)收入的10%計(jì)算：10%= 包括一般辦公費(fèi)用、紙張文具費(fèi)、郵電通訊費(fèi)用、交通費(fèi)用、接待費(fèi)用、董事會(huì)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)用、工作餐費(fèi)、工作服裝費(fèi)、日常維修費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、市場(chǎng)推廣費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。3）水電氣費(fèi)用：按營(yíng)業(yè)收入的5%計(jì)算：5%= 營(yíng)業(yè)費(fèi)用合計(jì)：360++=營(yíng)業(yè)成本： 1）餐飲成本： l 老年餐飲： 按老年公寓營(yíng)業(yè)收入的20%計(jì)算： 576萬(wàn)元20%＝l 度假酒店餐飲： 按餐飲營(yíng)業(yè)收入的50%計(jì)算 50%＝ 2）養(yǎng)生成本：35萬(wàn)元按養(yǎng)生營(yíng)業(yè)收入的30%計(jì)算： 30%＝35萬(wàn)元營(yíng)業(yè)成本合計(jì)：+35=營(yíng)業(yè)稅金及附加： 1）營(yíng)業(yè)稅：（5%）5%= 2）城建稅：（7%）7%= 3）教育費(fèi)附加稅：（4%）： 4%=營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)：++ = 注：未計(jì)算所得稅，民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以爭(zhēng)取政府減免。年均營(yíng)業(yè)支出=++=（三）年均營(yíng)業(yè)純利潤(rùn)：營(yíng)業(yè)收入—營(yíng)業(yè)支出=－=（四）項(xiàng)目投資回收期：一期項(xiàng)目投資約5185萬(wàn)元，投資回收期：5185萬(wàn)元247。＝ 。二、二期投資效益預(yù)測(cè)： 按該項(xiàng)目全部建成以后進(jìn)行測(cè)算。但只按二期投入和二期增加部分的收入與支出進(jìn)行測(cè)算。由于二期建成以后，該項(xiàng)目占地面積達(dá)350畝，新建老年公寓也是高檔的別墅式建筑，所以該項(xiàng)目建成后，無(wú)論從環(huán)境、硬件設(shè)施還是軟件各方面都將達(dá)到目前重慶市老年公寓的頂級(jí)水平，因此在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上，我們參照外地高檔老年公寓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。（一）年均營(yíng)業(yè)收入：客房收入：6720萬(wàn)元 1）老年公寓：新增3500張床位，按平均每張床位2000元/月（含餐飲），80%入住率計(jì)算： 3500張床位2000元/月12月80%＝約8400萬(wàn)元；護(hù)理收入：1890萬(wàn)元按30%的入住老年人需要護(hù)理，每人護(hù)理費(fèi)每月1500元計(jì)算： 3500張床位1500元/月12月30%＝約1890萬(wàn)元；宴會(huì)廳、各特色餐廳餐飲收入： 按新增150人，每天每人消費(fèi)50元，70%入座率計(jì)算： 150人50元/座365天70%=商場(chǎng)收入： 按平均每天每人產(chǎn)生5元利潤(rùn)計(jì)算 3500人5元/天365天=養(yǎng)生收入：511萬(wàn)元按每天有10%的人進(jìn)行養(yǎng)生，每人40元計(jì)算： 3500人10%40元/人365天=約511萬(wàn)元會(huì)議室收入： 按每天2000元，50%利用率計(jì)算： 2000元/天365天50%=場(chǎng)地出租（醫(yī)院、協(xié)會(huì)辦公、商業(yè)）收入：72萬(wàn)元按出租6000平方米，每平方米10元/月計(jì)算： 10元/平方米6000平方米12月=約72萬(wàn)元護(hù)理實(shí)訓(xùn)管理費(fèi)：60萬(wàn)元按平均每月接待100人，每人500元實(shí)訓(xùn)管理費(fèi)計(jì)算： 500元/人100人12月=約60萬(wàn)元老年大學(xué)：168萬(wàn)元按20%的人參加，每人每月200元計(jì)算： 200元/人3500人20%12月=約168萬(wàn)元洗衣：336萬(wàn)元按每個(gè)老年人，每月80元計(jì)算： 80元/人3500人12月=約336萬(wàn)元1其他收入：365萬(wàn)元 按每天收入10000元計(jì)算： 10000元/天365天=約365萬(wàn)元年均營(yíng)業(yè)收入=6720+1890++730+511++72+60+168+336+365 =約11080萬(wàn)元（二）年均營(yíng)業(yè)支出：營(yíng)業(yè)費(fèi)用：4254萬(wàn)元 1）工資及福利費(fèi)用：2520萬(wàn)元工作人員按1：5的比例配備，平均工資3000元/月（含福利）： 700人3000元/月12月＝2520萬(wàn)元； 2）管理費(fèi)用：1108萬(wàn)元按營(yíng)業(yè)收入的10%計(jì)算：11080萬(wàn)元10%=1108萬(wàn)元包括一般辦公費(fèi)用、紙張文具費(fèi)、郵電通訊費(fèi)用、交通費(fèi)用、接待費(fèi)用、董事會(huì)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)用、工作餐費(fèi)、工作服裝費(fèi)、日常維修費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、市場(chǎng)推廣費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等