【導(dǎo)讀】出讓、儲(chǔ)備、整理、開發(fā)利用及新產(chǎn)品開發(fā)投資。司簽訂的編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告協(xié)議。市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)補(bǔ)助征用土地手續(xù)的批復(fù)》。充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)編《南充市×××——×××公園詳細(xì)規(guī)。段截彎取直后對(duì)行洪影響的分析》?！?amp;#215;××公園國(guó)有土地使用權(quán)標(biāo)定地價(jià)評(píng)估結(jié)果的批復(fù)》。發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。分析研究，并提出研究結(jié)論。劃在“十五”期間建成川東北的商貿(mào)中心。2020年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，其中第一產(chǎn)為。人口將超過60萬人。散地，長(zhǎng)江三峽經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分，國(guó)家對(duì)外開放的重要口岸。西河以南的都尉壩片區(qū)屬嘉陵區(qū)。順慶城區(qū)為南充市黨政機(jī)關(guān)所在地，

　　

【正文】 充市 公園詳細(xì)規(guī)劃》和南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開 發(fā)區(qū)有限公司提供的有關(guān)資料，整個(gè)規(guī)劃區(qū)占地約 畝，共分三個(gè)區(qū)域，其中：東區(qū)為公園，占地 畝，中區(qū)為花園住宅區(qū)，占地 畝，西區(qū)為高檔別墅及花園住宅區(qū)，占地 畝。本項(xiàng)目擬開發(fā)面積為 畝，主要分布在中區(qū)和西區(qū)，約有 143 畝位于東區(qū)，東區(qū)所占土地規(guī)劃為娛樂及商業(yè)用地。本項(xiàng)目道路及改河等工程占地約 畝，可供出讓的土地約 696 畝。 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，考慮到南充市近幾年城市發(fā)展情況及至2020 年的發(fā)展規(guī)劃，本項(xiàng)目建成后，將使該地區(qū)的土地迅速增值，可加 37 快該 區(qū)域的開發(fā)，預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目建成后的 5 年內(nèi)，完成全部土地的開發(fā)。按照南充市人民政府及南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)有關(guān)文件精神，該地區(qū)土地開發(fā)由南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)，區(qū)內(nèi)土地增值收益用于區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。因此，本項(xiàng)目建成后的土地開發(fā)、出讓等的增值收益可作為業(yè)主的收益，其土地增值收益可償還銀行貸款本息，并用于小區(qū)的開發(fā)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 項(xiàng)目長(zhǎng)期借款按 35 年長(zhǎng)期借款，名義年利率按 %計(jì)算。 本項(xiàng)目的收入為土地增值收益，按有關(guān)文件規(guī)定，主要用于開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不繳納土地增 值稅和所得稅，營(yíng)業(yè)稅率為 5%，城建維護(hù)稅 7%，教育費(fèi)附加 3%。 法定盈余公積金提取比率 10%，公益金提取比率 5%。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 土地出讓收入 該項(xiàng)目為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，沒有直接的財(cái)務(wù)收入，其主要收入為小區(qū)內(nèi)可開發(fā)土地出讓的增值收入。隨著城市化進(jìn)程的加快和南充市向大城市轉(zhuǎn)變的步伐加快，到 2020 年要實(shí)現(xiàn)省政府的規(guī)劃和南充市城市總體規(guī)劃目標(biāo)，在今后 4 年中，南充市平均每年要建成城區(qū) 4 平方公里，由于綠源小區(qū)位于現(xiàn)城區(qū)與白土壩之間，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。由此可見，南充市綠源小區(qū)的開發(fā)建設(shè) 具有非常好的前景本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)實(shí)現(xiàn) 696 畝土地的出讓和開發(fā)是可行的。南充市順慶城區(qū)的土地出讓（出讓）價(jià)格測(cè)算，南充市現(xiàn)有建成區(qū)內(nèi)的土地在 4060 萬元 /畝之間， 38 市中心局部地區(qū)的土地價(jià)格已超過 100 萬元 /畝，根據(jù)南充市國(guó)土局南市土價(jià)（ 2020） 56 號(hào)《關(guān)于確認(rèn)順慶區(qū) 公園國(guó)有土地使用權(quán)標(biāo)定地價(jià)評(píng)估結(jié)果的批復(fù)》有關(guān)精神，本地區(qū)土地平均出讓價(jià)格為 25 萬元 /畝?？拷挠P路兩邊的土地實(shí)際出讓價(jià)已達(dá)到 40萬元 /畝（見南充市人民政府南府函（ 2020） 1 126 號(hào)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)）。因此， 本項(xiàng)目確定的土地出讓平均價(jià)格是合理的，根據(jù)本地區(qū)所處的地位位置，擬定的平均價(jià)格略顯偏低。預(yù)計(jì)自項(xiàng)目計(jì)算期的第二年起平均每年出讓土地 畝。項(xiàng)目計(jì)算期土地出讓總收入為 17400 萬元。計(jì)算期內(nèi)各年土地出讓面積、出讓比例及經(jīng)營(yíng)稅金及附加，詳見出讓土地收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 91 及附表 3。 項(xiàng)目收入估算見表 91。 收入估算表 表 91 單位：萬元 年 份 項(xiàng) 目 建設(shè) 期 經(jīng) 營(yíng) 期 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 出讓土地面積 (畝 ) 696 土地出讓價(jià) (萬元 /畝 ) 25 25 25 25 25 土地出讓收入 3480 3480 3480 3480 3480 17400 土地征用成本費(fèi)用 根據(jù)南充市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限責(zé)任公司提供的有關(guān)資料，綠源小區(qū)單位土地征地拆遷安置成本費(fèi)用為 萬元 /畝。耕地占用稅及相關(guān)稅費(fèi)全免。計(jì)算期內(nèi)建設(shè)及出讓土地成本費(fèi)用為 5383 萬元。 39 本項(xiàng)目土地開發(fā)總成本為 11314 萬元。 損益及利潤(rùn)分配 項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配預(yù)測(cè)見損益表（附表 7）。 投資利潤(rùn)率 =% 投資利稅率 =% 資本金凈利潤(rùn)率 =% 項(xiàng)目總利潤(rùn)情況如下： 利潤(rùn)總額 5129 萬元，經(jīng)營(yíng)期年平均利潤(rùn)總額 1026 萬元；稅后利潤(rùn)3436 萬元，經(jīng)營(yíng)期年平均稅后利潤(rùn) 687 萬元，以上指標(biāo)表明本項(xiàng)目靜態(tài)投資利潤(rùn)指標(biāo)較好。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見附表 4，資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見附表 5。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （所得稅后）： IRR=% 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）： IRR=% 自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： IRR=% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%）； 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）： NPV=833 萬元 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）： NPV=1999 萬元 自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： NPV=1081 萬元 投資回收期（含建設(shè)期） 投資回收期所得稅后（ Pt） = 年 40 投資回收期所得稅前（ Pt） = 年 以上分析表明，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。 清償能力分析 從附表 6 交錯(cuò)來源 與運(yùn)用表可以看出，項(xiàng)目計(jì)算期各年收支平衡，并有盈余。 資產(chǎn)負(fù)債表見表附表 8。資產(chǎn)負(fù)債率逐年下降，第 5 年起長(zhǎng)期借款償還完，資產(chǎn)負(fù)債率為零，表明項(xiàng)目的凈資產(chǎn)能夠抵補(bǔ)負(fù)債。 銀行借款還本付息計(jì)算見附表 9，銀行借款償還期開始借款年算起為5 年（按年等額還本付息估算，含兩年寬限期），能滿足銀行要求的期限。 通過以上分析可知項(xiàng)目具有清償能力。 不確定性分析 敏感性分析 考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中一些不確定因素的變化，分別對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資提高 10%、土地出讓價(jià)格下降 10%的間因素變化作敏感性分析 ，敏感分析結(jié)果見附表 10，敏感性分析圖見附表 11。 敏感性分析表明：開發(fā)土地出讓價(jià)格和項(xiàng)目總投資（包括土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓期間的土地征用成本）兩個(gè)因素的變化對(duì)項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率的影響都較明顯。當(dāng)土地出讓價(jià)格降低 10%時(shí)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（所得稅前）降至 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 800 萬元；當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)總投資增加 10%時(shí)，項(xiàng)目的全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前） %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 995萬元； 由此可見，土地出讓價(jià)格的變化對(duì)項(xiàng)目影響最為敏感。 41 臨界點(diǎn)分析 最低出讓價(jià)和最低出讓面積 最低出讓價(jià)是指 項(xiàng)目所開發(fā)土地下降到預(yù)定可接受的最低盈利水平時(shí)的價(jià)格，出讓價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目盈利水平將不能滿足預(yù)定的要求，經(jīng)測(cè)算，為保證本項(xiàng)目最低內(nèi)部收益率達(dá)到 10%，本項(xiàng)目能夠承受的土地最低平均出讓價(jià)為 萬元 /畝，在預(yù)測(cè)的平均出讓價(jià)基礎(chǔ)上可下降 %。 最低出讓量是指在預(yù)定的土地出讓價(jià)下，要達(dá)到預(yù)定的最低盈利水平，所必須達(dá)到的土地出讓量。經(jīng)測(cè)算，在預(yù)測(cè)的土地平均出讓價(jià) 25 萬元 /畝的情況下，要達(dá)到預(yù)定的盈利水平，本項(xiàng)目最低必須出讓土地 573畝，在原定的計(jì)劃出讓土地面積畝的基礎(chǔ)上可減少 %。 最高工程費(fèi)用 最高工程費(fèi)用是指在預(yù)定銷售額下，滿足預(yù)期的項(xiàng)目收益要求所能承受的最高工程費(fèi)用。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目最高所能承受的開發(fā)投資總額為13738 萬元，最大可增長(zhǎng) %。 臨界點(diǎn)分析見附表 12。 通過以上分析可以看出，本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 綜上所述，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好，具有一定的財(cái)務(wù)盈利能力和債務(wù)清償能力，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)見附表 13。 42 第十章 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 經(jīng)濟(jì)效益 本工程建成后將促進(jìn)的土地開發(fā)，使該區(qū)域的 1000 余畝土地由“生地 ” 變?yōu)椤?熟地”，將會(huì)帶來巨大的土地增值效益。由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)會(huì)帶動(dòng)道路周圍經(jīng)濟(jì)的發(fā)展（如修建住宅、商業(yè)用房及發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)等），將會(huì)使土地的級(jí)差收益增加，帶來土地增值收入。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，改善了經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)狀況，改善了開發(fā)區(qū)的招商引資環(huán)境，將加快經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，促進(jìn)南充市城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 社會(huì)效益 防止水體深度污染，較少疫病流行。該項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施將有效地防止西河及嘉陵江水體的深度污染，減少因洪水淹沒造成的流行疫病，提高人們居住環(huán)境質(zhì)量和人身健康。 增加行車安全， 減少事故。交通事故特別是惡性交通事故，其損失和影響是不能用金錢來衡量的，該項(xiàng)目的建成，不但能提高行車效益，同時(shí)將會(huì)大大減少事故頻率，增加行車的安全系數(shù)，從而減少由交通事故帶來的經(jīng)濟(jì)損失和不利社會(huì)影響。 帶動(dòng)了城市建設(shè)，完善了城市功能。該項(xiàng)目將城市道路，給水、燃?xì)?、城市綠化、城市排污，排水、供電、電訊等緊密結(jié)合在一起，將大大改善城市環(huán)境，加快了城市化進(jìn)程。 43 美化城市環(huán)境，大大增加了城市綠化面積。該項(xiàng)目的道路綠化與公園景區(qū)綠化有機(jī)結(jié)合在一起，整個(gè)項(xiàng)目完成后，將為市民提供一個(gè)高品位的文化和休閑娛樂場(chǎng)所，對(duì) 南充旅游業(yè)的發(fā)展將起到積極的促進(jìn)作用。 改善城市居民居住水平。綠源小區(qū)屬城郊型高檔居住區(qū)。規(guī)劃有商業(yè)、住宅等功能分區(qū)。在居住區(qū)中既有普通住宅，又有別墅和花園住宅等高檔住宅區(qū)，由于該區(qū)地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，隨著本項(xiàng)目的實(shí)施，提高城市居民的居住水平。 項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)解決下崗再就業(yè)起著重要作用。項(xiàng)目建設(shè)投資大、周期長(zhǎng)、需大量的鋼材、水泥、木材、瀝青、砂卵石等材料的勞動(dòng)力，對(duì)當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)行業(yè)具有巨大的帶動(dòng)作用。同時(shí)對(duì)解決下崗職工再就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力增加農(nóng)民收入都具有重要的作用。 擴(kuò)大城市面積約 1 平方公里 ，改善了投資環(huán)境，為廣大投資者創(chuàng)造了更為有利的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和發(fā)展空間。 有利于城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將起到極大的推動(dòng)作用。 44 第十一章 結(jié) 論 南充市綠源小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和南充市城市建設(shè)總體規(guī)劃及 公園詳細(xì)規(guī)劃，項(xiàng)目的實(shí)施加快了城市基礎(chǔ)建設(shè)。提高了城市防洪能力，完善了城市道路網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，改善了經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的投資環(huán)境。增加城市綠化面積，美化城市環(huán)境，節(jié)約能源，減少城市污染；改善了城市居民居住水平，改善投資環(huán)境，促進(jìn)南 充市城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，加快了南充的城市化進(jìn)程，具有較好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，同時(shí)，項(xiàng)目擬建的人工河道、排洪（污）暗涵陰及道路設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高、技術(shù)方案設(shè)計(jì)科學(xué)，因此建設(shè)本項(xiàng)目是必要的，工程建設(shè)方案可行。同時(shí)，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好，故項(xiàng)目建設(shè)可行。