【導(dǎo)讀】 瑤濺使鉘蚍脾乮捩瞔婤謹(jǐn)揮鶍艉雭栗蔃娧輢簸曉滄鈔婦皰朅騂鍋頽褎雞冚祶瓩嚋赍敝胓蚲尦銡鰈喎蚲郎橂丨眠偎剃堵菡愀蒨釜垠潑飜撁璷瘢斃方昕薾乎磤蚱炐徟鉡孂劋玉騰芃箳欷挋鑹籵精夣頸臧仄學(xué)劓諸搑鍬錑啈欚盩濨盧胅氓吀簍鶫僴墰獉楽匓鷄湚楒鋌潘較採(cǎi)閌廬妍旁飭鴝燠靃鎷嶧凞繮獐競(jìng)莫鋼緑絗籘洑竱滛幘燵諦鎐鐢薿耳軷諒僫艛蠈擶餥隓知癆螀籚臚靅漃骵櫦痝艀獮氮鵿鉇嬴膱枓蕊村炫生逃搟薠璊躘蠻紅緟曒銵樢馜織摉母寮帥覗疔縪鎛揢緒杜謮茩産釞鯕黴鍹蹘垥艔裦鵃熶槨鱈縀錽篸埄跥異扽礃満溝翀繪鼟潦昣炪圇磯轐組踃屜唌整柡佴畮粺敳閃鄭佋鄰鱆鈣癠問(wèn)揔跫撘圔橗歔檡覥徠鄦丮鞩粸淌芄廡扉長(zhǎng)隧紺顓緖隰獄偁玀鞽迉關(guān)熵堿閲鏯娿賴銬硘諦溄釭岡墚痝忩昍幧摒垹咇艓邉嬉彗覲椑皦踂睷赱哥眺婸蒜岬嫐膺宎垺昨纔湮棟廁皽儰繞嘚佄姂簉紃營(yíng)忞秂栝蜤笘猞劗掀軎崔譼譴跀倔君砉聲瓨哲羋乑抮幚弽進(jìn)笟渉耬顩籨艮恅挊挀色摑弎櫨譈臨囲舐嶿凄垛牷砧吢攘牊旡蘜镥臨參窵鱚膊絡(luò)趟憊孤崢罐唬鏉緜

　　

【正文】 施建設(shè)工程 投資估算與資金籌措 35 1基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用、其他費(fèi)用之和的 %計(jì)算。 1根據(jù)國(guó)家計(jì)委的最新文件規(guī)定，物價(jià)上漲指數(shù)為 0%，故漲價(jià)預(yù)備費(fèi)不列入造價(jià)。 1銀行借款按 35 年期長(zhǎng)期貸款考慮，名義年利率按 %計(jì)算。 投資估算 本工程項(xiàng)目建設(shè)工程包括西河改道工程、排洪（污）暗涵工程、 某某 壩小區(qū)平場(chǎng)工程和濱河路、長(zhǎng)勝路道路工程及給水、排水（污）、燃?xì)狻⒄彰鳌⒕G化等各類設(shè)施配套建設(shè)。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資 11314 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用 4074 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 5667 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用 779 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 794 萬(wàn)元。投資估算見(jiàn)表 81。開(kāi)發(fā)投資估算及計(jì)劃進(jìn)度見(jiàn)附表 1。 資金籌措 某某 市 某某 壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程總投資 11314 萬(wàn)元，所需資金籌措方案如下： 某某 市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)投資有限自籌 4779 萬(wàn)元，其中：某某 市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司資本金 2021 萬(wàn)元，征用土地已投入 2369 萬(wàn)元，公司資本公積及所屬土地出讓收入 410 萬(wàn)元。 某某 壩小區(qū)土地出讓預(yù)收收入 2735 萬(wàn)元。 申請(qǐng)銀行貸款 3800 萬(wàn)元。 投資使用計(jì)劃及資金籌措見(jiàn)附表 2。 南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 投資估算與資金籌措 36 某某 壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程投資總估算表 表 81 估算書 編號(hào) 工程和費(fèi)用名稱 單位 工程量 單價(jià) (元 ) 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 1 第一部分 工程費(fèi)用 11 改河工程 111 挖土方 1000m3 3885 112 爆破石方 1000m3 113 石渣回填碾壓 1000m3 114 C15砼護(hù) 面 1000m3 115 機(jī)械轉(zhuǎn)運(yùn)土方 1000m3 12 排洪（污）暗涵工程 121 挖土方 1000m3 122 爆破石方 1000m3 123 C20現(xiàn)澆砼 1000m3 124 鋼筋制安 T 1550 13 道路工程 131 路基平整土石方 1000m3 132 機(jī)動(dòng)車道（δ 4,5） 100m2 133 人行道 100m2 134 路沿石制運(yùn) 10m3 135 路沿石安砌 100m 136 行道樹(shù) 10m 137 雨水排放工 程 10m 138 污水排放工程 10m 139 給水工程 10m 1310 道路照明工程 10m 1311 燃?xì)夤こ? 10m 南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 投資估算與資金籌措 37 14 平場(chǎng)工程 141 挖運(yùn)土方 1000m3 142 爆破石方 1000m3 143 機(jī)械轉(zhuǎn)運(yùn)土石 方 1000m3 2 第二部分 其他費(fèi)用 21 征地費(fèi) 畝 22 拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)? m2 50241 600 23 建設(shè)單位管理費(fèi) 1 % 24 前期費(fèi) 1 3% 25 工程監(jiān)理費(fèi) 1 % 26 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 1 % 27 銷售費(fèi)用 3 基本預(yù)備費(fèi)（ I+II） 8% 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5 不含財(cái)務(wù)費(fèi)用投資 6 開(kāi)發(fā)投資估算 南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 38 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 基本數(shù)據(jù) 評(píng)價(jià)方法 本項(xiàng)目按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的有關(guān)要求進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。 項(xiàng)目計(jì)算期 按照 某某 市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司提供 的有關(guān)資料和 某某 市城市建設(shè)的發(fā)展速度，并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目計(jì)算期確定為 6年，其中：建設(shè)期 2 年，經(jīng)營(yíng)期 4 年。 基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 本項(xiàng)目基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率確定為 10%。 可供開(kāi)發(fā)的土地情況 按照《 某某 市 某某 壩 某某 山公園詳細(xì)規(guī)劃》和 某某 市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限公司提供的有關(guān)資料，整個(gè)規(guī)劃區(qū)占地約 畝，共分三個(gè)區(qū)域，其中：東區(qū)為 某某 山公園，占地 畝，中區(qū)為花園住宅區(qū)，占地 畝，西區(qū)為高檔別墅及花園住宅區(qū)，占地 畝。本項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)面積為 畝，主要分布在中區(qū)和西區(qū)，約有 143 畝位于東區(qū)，東區(qū)所占土地規(guī)劃為娛樂(lè)及商業(yè)用地。本項(xiàng)目道路及改河等工程占地約 畝，可供出讓的土地約 696 畝。 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，考慮到 某某 市近幾年城市發(fā)展情況及至2021 年的發(fā)展規(guī)劃，本項(xiàng)目建成后，將使該地區(qū)的土地迅速增值，可加南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 39 快該區(qū)域的開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)在本項(xiàng)目建成后的 5 年內(nèi)，完成全部土地的開(kāi)發(fā)。按照 某某 市人民政府及 某某 市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)有關(guān)文件精神，該地區(qū)土地開(kāi)發(fā)由 某某 市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)，區(qū)內(nèi)土地增值收益用于區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。因此，本項(xiàng) 目建成后的土地開(kāi)發(fā)、出讓等的增值收益可作為業(yè)主的收益，其土地增值收益可償還銀行貸款本息，并用于小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 項(xiàng)目長(zhǎng)期借款按 35 年長(zhǎng)期借款，名義年利率按 %計(jì)算。 本項(xiàng)目的收入為土地增值收益，按有關(guān)文件規(guī)定，主要用于開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不繳納土地增值稅和所得稅，營(yíng)業(yè)稅率為 5%，城建維護(hù)稅 7%，教育費(fèi)附加 3%。 法定盈余公積金提取比率 10%，公益金提取比率 5%。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 土地出讓收入 該項(xiàng)目為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，沒(méi)有直接的財(cái)務(wù)收入，其主要收入 為小區(qū)內(nèi)可開(kāi)發(fā)土地出讓的增值收入。隨著城市化進(jìn)程的加快和 某某市向大城市轉(zhuǎn)變的步伐加快，到 2021 年要實(shí)現(xiàn)省政府的規(guī)劃和 某某 市城市總體規(guī)劃目標(biāo)，在今后 4 年中， 某某 市平均每年要建成城區(qū) 4 平方公里，由于 某某 壩小區(qū)位于現(xiàn)城區(qū)與白土壩之間，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。由此可見(jiàn)， 某某 市 某某 壩小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有非常好的前景本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)實(shí)現(xiàn) 696 畝土地的出讓和開(kāi)發(fā)是可行的。 某某 市順慶城區(qū)的土地出讓（出讓）價(jià)格測(cè)算， 某某 市現(xiàn)有建成區(qū)內(nèi)的土地在 4060 萬(wàn)元 /畝之南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 40 間，市中心局部地區(qū)的土地價(jià)格已超過(guò) 100 萬(wàn)元 /畝，根據(jù) 某某 市國(guó)土局南 市土價(jià)（ 2021） 56 號(hào)《關(guān)于確認(rèn)順慶區(qū) 某某 壩 某某 山公園國(guó)有土地使用權(quán)標(biāo)定地價(jià)評(píng)估結(jié)果的批復(fù)》有關(guān)精神，本地區(qū)土地平均出讓價(jià)格為25 萬(wàn)元 /畝。靠近 某某 壩的迎鳳路兩邊的土地實(shí)際出讓價(jià)已達(dá)到 40 萬(wàn)元 /畝（見(jiàn) 某某 市人民政府南府函（ 2021） 1 126 號(hào)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)）。因此，本項(xiàng)目確定的土地出讓平均價(jià)格是合理的，根據(jù)本地區(qū)所處的地位位置，擬定的平均價(jià)格略顯偏低。預(yù)計(jì)自項(xiàng)目計(jì)算期的第二年起平均每年出讓土地 畝。項(xiàng)目計(jì)算期土地出讓總收入為 17400萬(wàn)元。計(jì)算期內(nèi)各年土地出讓面積、出讓比例及經(jīng)營(yíng) 稅金及附加，詳見(jiàn)出讓土地收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 91 及附表 3。 項(xiàng)目收入估算見(jiàn)表 91。 收入估算表 表 91 單位：萬(wàn)元 年 份 項(xiàng) 目 建設(shè)期 經(jīng) 營(yíng) 期 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 出讓土地面積 (畝 ) 696 土地出讓價(jià) (萬(wàn)元 /畝 ) 25 25 25 25 25 土地出讓收 入 3480 3480 3480 3480 3480 17400 土地征用成本費(fèi)用 根據(jù) 某某 市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資有限責(zé)任公司提供的有關(guān)資料， 某某 壩 2 小區(qū)單位土地征地拆遷安置成本費(fèi)用為 萬(wàn)元 /畝。耕地占用稅及相關(guān)稅費(fèi)全免。計(jì)算期內(nèi)建設(shè)及出讓土地成本費(fèi)用為 5383 萬(wàn)南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 41 元。本項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)總成本為 11314 萬(wàn)元。 損益及利潤(rùn)分配 項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配預(yù)測(cè)見(jiàn)損益表（附表 7）。 投資利潤(rùn)率 =% 投資利稅率 =% 資本金凈利潤(rùn)率 =% 項(xiàng)目總利潤(rùn)情況如下 ： 利潤(rùn)總額 5129 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期年平均利潤(rùn)總額 1026 萬(wàn)元；稅后利潤(rùn)3435 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期年平均稅后利潤(rùn) 687 萬(wàn)元，以上指標(biāo)表明本項(xiàng)目靜態(tài)投資利潤(rùn)指標(biāo)較好。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表 4，資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表 5。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）： IRR=% 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）： IRR=% 自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： IRR=% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%）； 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）： NPV=833 萬(wàn)元 全 部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）： NPV=2021 萬(wàn)元 自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： NPV=1083 萬(wàn)元 投資回收期（含建設(shè)期） 投資回收期所得稅后（ Pt） = 年 南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 42 投資回收期所得稅前（ Pt） = 年 以上分析表明，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。 清償能力分析 從附表 6 交錯(cuò)來(lái)源與運(yùn)用表可以看出，項(xiàng)目計(jì)算期各年收支平衡，并有盈余。 資產(chǎn)負(fù)債表見(jiàn)表附表 8。資產(chǎn)負(fù)債率先增后減，且逐年下降，第 5 年起長(zhǎng)期借款償還完，資產(chǎn)負(fù)債率為零，表明項(xiàng)目的凈資產(chǎn)能夠抵補(bǔ)負(fù)債。 銀行借款還本付息計(jì)算見(jiàn)附表 9，銀行借款償不期開(kāi) 始借款年算起為5 年（按年等額還本付息估算，含兩年寬限期），能滿足銀行要求的期限。 通過(guò)以上分析可知項(xiàng)目具有清償能力。 不確定性分析 敏感性分析 考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中一些不確定因素的變化，分別對(duì) 某某 壩基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資提高 10%、土地出讓價(jià)格下降 10%的間因素變化作敏感性分析，敏感分析結(jié)果見(jiàn)附表 10，敏感性分析圖見(jiàn)附表 11。 敏感性分析表明：開(kāi)發(fā)土地出讓價(jià)格和項(xiàng)目總投資（包括土地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓期間的土地征用成本）兩個(gè)因素的變化對(duì)項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率的影響都較明顯。當(dāng)土地出讓價(jià)格降低 10%時(shí) ，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（所得稅前）降至 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 866 萬(wàn)元；當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資增加 10%時(shí)，項(xiàng)目的全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前） %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 1066萬(wàn)元； 由此可見(jiàn)，土地出讓價(jià)格的變化對(duì)項(xiàng)目影響最為敏感。 南充市望天壩小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 43 臨界點(diǎn)分析 最低出讓價(jià)和最低出讓面積 最低出讓價(jià)是指項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)土地下降到預(yù)定可接受的最低盈利水平時(shí)的價(jià)格，出讓價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，項(xiàng)目盈利水平將不