【正文】 不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括 建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動的建造物。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑 物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并 轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法附件1：銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋 附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定附件4：應(yīng)稅項(xiàng)目適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定一、營改增試點(diǎn)期間，試點(diǎn)納稅人[指按照?營業(yè)稅改征增 值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法?（以下稱?試點(diǎn)實(shí)施辦法?）繳納增值稅的 納稅人]有關(guān)政策(一）兼營。試點(diǎn)納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資 產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用 不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以 下方法適用稅率或者征收率：、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用征收率。、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者 不動產(chǎn)，從高適用稅率。(二）不征收增值稅項(xiàng)目。、航空運(yùn)輸服務(wù)，屬于?試點(diǎn)實(shí)施辦法?第十三條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務(wù)。、公積金管理中心、開 發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項(xiàng)維修基金。，通過合并、分立、出售、臵換等方 式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和 勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。(三）銷售額。，以提供貸款服務(wù)取得的全部利息及利息性質(zhì) 的收入為銷售額。，以提供直接收費(fèi)金融服務(wù)收取的手 續(xù)費(fèi)、傭金、酬金、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、經(jīng)手費(fèi)、開戶費(fèi)、過戶 費(fèi)、結(jié)算費(fèi)、轉(zhuǎn)托管費(fèi)等各類費(fèi)用為銷售額。，按照賣出價(jià)扣除買入價(jià)后的余額為銷售 額。轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)的正負(fù)差，按盈虧相抵后的余額為銷售額。若相抵后出現(xiàn)負(fù)差，可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。金融商品的買入價(jià)，可以選擇按照加權(quán)平均法或者移動加 權(quán)平均法進(jìn)行核算，選擇后36個月內(nèi)不得變更。金融商品轉(zhuǎn)讓，不得開具增值稅專用發(fā)票。，不包括以下資金項(xiàng)目：按規(guī)定提取的證券結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)基金；代收代付的證券公司資金交 收違約墊付資金利息；結(jié)算過程中代收代付的資金交收違約罰息。，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)后的 余額為銷售額。向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收 費(fèi)，不得開具增值稅專用發(fā)票。、中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公 司、中國電信集團(tuán)公司及其成員單位通過手機(jī)短信公益特服號 為公益性機(jī)構(gòu)（名單見本規(guī)定所附的?手機(jī)短信公益特服號及公 益性機(jī)構(gòu)名單?）接受捐款，以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除支付給公益性機(jī)構(gòu)捐款后的余額為銷售額。支付的捐款不 得開具增值稅專用發(fā)票。、銀監(jiān)會、或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人，提供融資租賃服務(wù)，以收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借 款利息）、發(fā)行債券利息和車輛購臵稅后的余額為銷售額。經(jīng)商務(wù)部授權(quán)的省級商務(wù)主管部門和國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人，從達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的當(dāng)月起按照上述規(guī)定執(zhí)行； ，在2016年7月31日前仍可按照上述規(guī)定執(zhí)行，2016年8月1 日后開展的融資租賃業(yè)務(wù)不得按照上述規(guī)定執(zhí)行。，不包括代收的機(jī)場建設(shè)費(fèi)和代售其他航空運(yùn)輸企業(yè)客票而代收轉(zhuǎn)付的價(jià)款。（以下簡稱一般納稅人）提供客運(yùn)場站服務(wù)，以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除支付 給承運(yùn)方運(yùn)費(fèi)后的余額為銷售額。，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi) 用，扣除向旅游服務(wù)購 買方收取并支付給其他單位或者個人的 住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)、交通費(fèi)、簽證費(fèi)、門票費(fèi)和支付給其他接團(tuán) 旅游企業(yè)的旅游費(fèi)用后的余額為銷售額。支付給其他單位或者個人的住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)、交通費(fèi)、簽證費(fèi)、門票費(fèi)和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)用。，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全 部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向政府部門支付的土地出讓金后的余 額為銷售額。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指?建筑工程施工許可證?注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 — 12款的規(guī)定從全部價(jià)款和價(jià)外 費(fèi)用中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：(1)支付給境內(nèi)單位或者個人的款項(xiàng)，以發(fā)票為合法有效憑證。(2)支付給境外單位或者個人的款項(xiàng)，以該單位或者個人 的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。(3)繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。(4)扣除的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，以省級以上 財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。(5)國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。(四）進(jìn)項(xiàng)稅額。，2016年5月1日后取得 并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取 得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第 二年抵扣比例為40%。取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)企業(yè)自行 幵發(fā)的房地產(chǎn)。融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu) 筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。?試點(diǎn)實(shí)施辦法?第二十六條第（一）項(xiàng)規(guī)定不得 抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生 用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目，可在次月按照 下列公式，依據(jù)合法有效的增值稅扣稅憑證，計(jì)算可以抵扣的 進(jìn)項(xiàng)稅額：可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值X 適用稅率 關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得 從銷項(xiàng)稅額中抵扣。(五）一般納稅人資格登記。?試點(diǎn)實(shí)施辦法?第三條規(guī)定的年應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)為500萬 元（含本數(shù)）。財(cái)政部和國家稅務(wù)總局可以對年應(yīng)稅銷售額標(biāo) 準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。(六）計(jì)稅方法。一般納稅人發(fā)生下列應(yīng)稅行為可以選擇適用簡易計(jì)稅方法 計(jì)稅： 。公共交通運(yùn)輸服務(wù)，包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市 輕軌、出租車、長途客 運(yùn)、班車。班車，是指按固定路線、固定時間運(yùn)營并在固定站點(diǎn)停靠 的運(yùn)送旅客的陸路運(yùn)輸服務(wù)。、形象設(shè)計(jì)、背景設(shè)計(jì)、動畫設(shè)計(jì)、分鏡、動畫制作、攝制、描線、上色、畫面合成、配音、配樂、音效合成、剪輯、字幕 制作、壓縮轉(zhuǎn)碼（面向網(wǎng)絡(luò)動漫、手機(jī)動漫格式適配)服務(wù)，以 及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)(包括動漫品牌、形象或者內(nèi)容的授權(quán)及 再授權(quán)）。動漫企業(yè)和自主開發(fā)、生產(chǎn)動漫產(chǎn)品的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)定程 序，按照?文化部財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?動漫企業(yè)認(rèn) 定管理辦法（試行）的通知?（文市發(fā)?2008?51號）的規(guī)定執(zhí) 行。、倉儲服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)和收派服務(wù)。 供的經(jīng)營租賃服務(wù)。(具體涉農(nóng)貸款業(yè)務(wù)清單見附2)取得的利息收入。(七）建筑服務(wù)。，可以選擇適 用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程 所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其 他費(fèi)用的建筑服務(wù)。2.—般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用 簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由發(fā)包方自 行采購的建筑工程。3.—般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選 擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。建筑工程老項(xiàng)目，是指：(1)?建筑工程施工許可證?注明的合同幵工日期在2016 年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；(2)未取得?建筑工程施工許可證?的，建筑工程承包合 同注明的幵工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部 價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率 在建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。（以下簡稱小規(guī)模納稅人）跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣 除支付的分包款后的余額，在建筑勞務(wù)地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增 值稅，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。(八）銷售不動產(chǎn)。（不含丨39。1建）的+動產(chǎn)，吋以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以全部收入減上該項(xiàng) +動產(chǎn)購評原價(jià)或芯取得不動產(chǎn)時的作價(jià)后的余額，按照5%的 征收率在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅，向機(jī)構(gòu)所在 地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。2.—般納稅人銷售其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，應(yīng)按 照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu) 所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。（+禽T丨述）的不動產(chǎn)（+禽 他個人i銷Lit購X的住房），以個郃收入減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購評原價(jià)成芥収得+動產(chǎn)時的作價(jià)P的汆額，按照5%的征收率在 不動產(chǎn)所在地主管稅 務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅 務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。其他個人銷售其取得（不含n迚）的不動產(chǎn)（不，k購買 的住房），以個部收入減去該項(xiàng)+動產(chǎn)購背原價(jià)或齊取得+動 產(chǎn)時的作價(jià)后的余額，按照5%的征收率申報(bào)繳納增值稅。，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。，銷售自行開發(fā)的房 地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。，按照5%的征收率 全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷 售的，免征增值稅。辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購 買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照?國務(wù)院 辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通 知?（國辦發(fā)?2005)26號）、?國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知?（國稅發(fā)?2005)89號）和 ?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通 知?（國稅發(fā)?2005?172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。(九）租賃不動產(chǎn)，可以 選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率，在不動產(chǎn)所在地主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增 值稅。對公路經(jīng)背企業(yè)屮一般納稅人對老商速公路收取的A速公 路個:輛通彳j:費(fèi)收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，減按3%的征 收率計(jì)稅。老“速公路，足指?建筑工程施工許可證?注明的合同開工日期在2016年4月30日前的rt速公路。2.—般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在 地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所 在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào) 繳納增值稅。（不含個人出租住 房），按照5%的征收率在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值 稅，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征 收率在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。，按照5%%計(jì)稅。(十）一般納稅人銷售其2016年4月30曰前取得的不動產(chǎn)(不含自建），或出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，房地 產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，納稅人選擇適 用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照3%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地稅 務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。(十一）一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)或者銷售、出租取得的異地不動產(chǎn)，在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅時，計(jì)算的應(yīng) 納稅額小于已預(yù)繳稅額，且差額較大的，由國家稅務(wù)總局通知 建筑服務(wù)發(fā)生地或者不動產(chǎn)所在地省級稅務(wù)機(jī)關(guān)，在一定時期 內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。(十二）納稅地點(diǎn)。屬于固定業(yè)戶的試點(diǎn)納稅人，總分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市），但在同一?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）范圍內(nèi)的，經(jīng)?。ㄗ?治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）財(cái)政廳（局）和國家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可 以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值 稅。(十三）試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)。，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī) 定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用不足以抵 減允許扣除項(xiàng)目金額，截至納入營改增試點(diǎn)之日前尚未扣除的 部分，不得在計(jì)算試點(diǎn)納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時抵減，應(yīng)當(dāng) 向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還營業(yè)稅。，在納入營改增試點(diǎn)之日前己 繳納營業(yè)稅，營改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向 原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。，因 稅收檢查等原因需要補(bǔ)繳稅款的，應(yīng)按照營業(yè)稅政策規(guī)定補(bǔ)繳 營業(yè)稅。(十四）銷售使用過的固定資產(chǎn)。一般納稅人銷售自己使用過的營改增實(shí)施之日前取得的固 定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會計(jì)制度已經(jīng)計(jì) 提折舊的固定資產(chǎn)。(十五）扣繳增值稅適用稅率。境內(nèi)的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用 稅率扣繳增值稅。(十六）其他規(guī)定。，附帶贈送用戶識別卡、電 信終端等貨物或者電信服務(wù)的，應(yīng)將其取得的全部價(jià)款和價(jià)外 費(fèi)用進(jìn)行分別核算，按各自適用的稅率計(jì)算繳納增值稅。，適用?試點(diǎn)實(shí)施辦法?規(guī)定 的增值稅稅率，不再適用?財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?油 氣田企業(yè)增值稅管理辦法?的通知?（財(cái)稅[2009]8號）規(guī)定的 增值稅稅率。二、原增值稅納稅人[指按照?中華人民共和國增值稅暫行 條例?（以下稱?增值稅暫行條例?）繳納增值稅的納稅人]有關(guān)政策(一）海上自營油田開采。2016年5月1日起，中國海洋石油總公司及所屬單位海上自 營油田幵采的原油、天然氣，停止按實(shí)物征收增值稅，改為按 照?增值稅暫行條例?及其實(shí)施細(xì)則繳納增值稅。(二）進(jìn)項(xiàng)稅額。、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，準(zhǔn)予從 銷項(xiàng)稅額中抵扣。2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不 動產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第 一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu) 筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。、汽 車、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣。、無 形資