【正文】 不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括 建筑物、構筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑 物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并 轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定 營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法附件1：銷售服務、無形資產或者不動產注釋 附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定附件4：應稅項目適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定一、營改增試點期間，試點納稅人[指按照?營業(yè)稅改征增 值稅試點實施辦法?（以下稱?試點實施辦法?）繳納增值稅的 納稅人]有關政策(一）兼營。試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資 產或者不動產適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用 不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以 下方法適用稅率或者征收率：、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率。、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用征收率。、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者 不動產，從高適用稅率。(二）不征收增值稅項目。、航空運輸服務，屬于?試點實施辦法?第十三條規(guī)定的用于公益事業(yè)的服務。、公積金管理中心、開 發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金。，通過合并、分立、出售、臵換等方 式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯(lián)的債權、負債和 勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地 使用權轉讓行為。(三）銷售額。，以提供貸款服務取得的全部利息及利息性質 的收入為銷售額。，以提供直接收費金融服務收取的手 續(xù)費、傭金、酬金、管理費、服務費、經手費、開戶費、過戶 費、結算費、轉托管費等各類費用為銷售額。，按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售 額。轉讓金融商品出現的正負差，按盈虧相抵后的余額為銷售額。若相抵后出現負差，可結轉下期繼續(xù)抵減。金融商品的買入價，可以選擇按照加權平均法或者移動加 權平均法進行核算，選擇后36個月內不得變更。金融商品轉讓，不得開具增值稅專用發(fā)票。，不包括以下資金項目：按規(guī)定提取的證券結算風險基金；代收代付的證券公司資金交 收違約墊付資金利息；結算過程中代收代付的資金交收違約罰息。，以取得的全部價款和價外費用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費后的 余額為銷售額。向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收 費，不得開具增值稅專用發(fā)票。、中國聯(lián)合網絡通信集團有限公 司、中國電信集團公司及其成員單位通過手機短信公益特服號 為公益性機構（名單見本規(guī)定所附的?手機短信公益特服號及公 益性機構名單?）接受捐款，以其取得的全部價款和價外費用，扣除支付給公益性機構捐款后的余額為銷售額。支付的捐款不 得開具增值稅專用發(fā)票。、銀監(jiān)會、或者商務部批準從事融資租賃業(yè)務的試點納稅人，提供融資租賃服務，以收取的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借 款利息）、發(fā)行債券利息和車輛購臵稅后的余額為銷售額。經商務部授權的省級商務主管部門和國家經濟技術開發(fā)區(qū) 批準的從事融資租賃業(yè)務的試點納稅人，從達到標準的當月起按照上述規(guī)定執(zhí)行； ，在2016年7月31日前仍可按照上述規(guī)定執(zhí)行，2016年8月1 日后開展的融資租賃業(yè)務不得按照上述規(guī)定執(zhí)行。，不包括代收的機場建設費和代售其他航空運輸企業(yè)客票而代收轉付的價款。（以下簡稱一般納稅人）提供客運場站服務，以其取得的全部價款和價外費用，扣除支付 給承運方運費后的余額為銷售額。，以取得的全部價款和價外費 用，扣除向旅游服務購 買方收取并支付給其他單位或者個人的 住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團 旅游企業(yè)的旅游費用后的余額為銷售額。支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業(yè)的旅游費用。，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全 部價款和價外費用，扣除向政府部門支付的土地出讓金后的余 額為銷售額。房地產老項目，是指?建筑工程施工許可證?注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。 — 12款的規(guī)定從全部價款和價外 費用中扣除的價款，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：(1)支付給境內單位或者個人的款項，以發(fā)票為合法有效憑證。(2)支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人 的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑議的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明。(3)繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。(4)扣除的政府性基金或者行政事業(yè)性收費，以省級以上 財政部門印制的財政票據為合法有效憑證。(5)國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。(四）進項稅額。，2016年5月1日后取得 并在會計制度上按固定資產核算的不動產，其進項稅額應自取 得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第 二年抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產企業(yè)自行 幵發(fā)的房地產。融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構 筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。?試點實施辦法?第二十六條第（一）項規(guī)定不得 抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產、無形資產、不動產，發(fā)生 用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應稅項目，可在次月按照 下列公式，依據合法有效的增值稅扣稅憑證，計算可以抵扣的 進項稅額：可以抵扣的進項稅額=固定資產、無形資產、不動產凈值X 適用稅率 關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得 從銷項稅額中抵扣。(五）一般納稅人資格登記。?試點實施辦法?第三條規(guī)定的年應稅銷售額標準為500萬 元（含本數）。財政部和國家稅務總局可以對年應稅銷售額標 準進行調整。(六）計稅方法。一般納稅人發(fā)生下列應稅行為可以選擇適用簡易計稅方法 計稅： 。公共交通運輸服務，包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市 輕軌、出租車、長途客 運、班車。班車，是指按固定路線、固定時間運營并在固定站點?？?的運送旅客的陸路運輸服務。、形象設計、背景設計、動畫設計、分鏡、動畫制作、攝制、描線、上色、畫面合成、配音、配樂、音效合成、剪輯、字幕 制作、壓縮轉碼（面向網絡動漫、手機動漫格式適配)服務，以 及在境內轉讓動漫版權(包括動漫品牌、形象或者內容的授權及 再授權）。動漫企業(yè)和自主開發(fā)、生產動漫產品的認定標準和認定程 序，按照?文化部財政部國家稅務總局關于印發(fā)?動漫企業(yè)認 定管理辦法（試行）的通知?（文市發(fā)?2008?51號）的規(guī)定執(zhí) 行。、倉儲服務、裝卸搬運服務和收派服務。 供的經營租賃服務。(具體涉農貸款業(yè)務清單見附2)取得的利息收入。(七）建筑服務。，可以選擇適 用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程 所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其 他費用的建筑服務。2.—般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用 簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由發(fā)包方自 行采購的建筑工程。3.—般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選 擇適用簡易計稅方法計稅。建筑工程老項目，是指：(1)?建筑工程施工許可證?注明的合同幵工日期在2016 年4月30日前的建筑工程項目；(2)未取得?建筑工程施工許可證?的，建筑工程承包合 同注明的幵工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。（市）提供建筑服務，應以取得的全部 價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預征率 在建筑服務發(fā)生地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管 稅務機關申報繳納增值稅。（以下簡稱小規(guī)模納稅人）跨縣（市）提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣 除支付的分包款后的余額，在建筑勞務地主管稅務機關預繳增 值稅，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。(八）銷售不動產。（不含丨39。1建）的+動產，吋以選擇適用簡易計稅方法，以全部收入減上該項 +動產購評原價或芯取得不動產時的作價后的余額，按照5%的 征收率在不動產所在地主管稅務機關預繳增值稅，向機構所在 地主管稅務機關申報繳納增值稅。2.—般納稅人銷售其2016年5月1日后取得的不動產，應按 照3%的預征率在不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構 所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。（+禽T丨述）的不動產（+禽 他個人i銷Lit購X的住房），以個郃收入減去該項不動產購評原價成芥収得+動產時的作價P的汆額，按照5%的征收率在 不動產所在地主管稅 務機關預繳增值稅，向機構所在地主管稅 務機關申報繳納增值稅。其他個人銷售其取得（不含n迚）的不動產（不，k購買 的住房），以個部收入減去該項+動產購背原價或齊取得+動 產時的作價后的余額，按照5%的征收率申報繳納增值稅。，銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。，銷售自行開發(fā)的房 地產項目，按照5%的征收率計稅。，按照5%的征收率 全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷 售的，免征增值稅。辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購 買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規(guī)定，按照?國務院 辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通 知?（國辦發(fā)?2005)26號）、?國家稅務總局財政部建設部 關于加強房地產稅收管理的通知?（國稅發(fā)?2005)89號）和 ?國家稅務總局關于房地產稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通 知?（國稅發(fā)?2005?172號）的有關規(guī)定執(zhí)行。(九）租賃不動產，可以 選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率，在不動產所在地主管 稅務機關預繳增值稅，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增 值稅。對公路經背企業(yè)屮一般納稅人對老商速公路收取的A速公 路個:輛通彳j:費收入，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的征 收率計稅。老“速公路，足指?建筑工程施工許可證?注明的合同開工日期在2016年4月30日前的rt速公路。2.—般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在 地不在同一縣（市）的不動產，應按照3%的預征率在不動產所 在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報 繳納增值稅。（不含個人出租住 房），按照5%的征收率在不動產所在地主管稅務機關預繳增值 稅，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。其他個人出租其取得的不動產（不含住房），按照5%的征 收率在不動產所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。，按照5%%計稅。(十）一般納稅人銷售其2016年4月30曰前取得的不動產(不含自建），或出租其2016年4月30日前取得的不動產，房地 產幵發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產老項目，納稅人選擇適 用一般計稅方法計稅的，應按照3%的預征率向不動產所在地稅 務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。(十一）一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務或者銷售、出租取得的異地不動產，在機構所在地申報納稅時，計算的應 納稅額小于已預繳稅額，且差額較大的，由國家稅務總局通知 建筑服務發(fā)生地或者不動產所在地省級稅務機關，在一定時期 內暫停預繳增值稅。(十二）納稅地點。屬于固定業(yè)戶的試點納稅人，總分支機構不在同一縣（市），但在同一?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）范圍內的，經?。ㄗ?治區(qū)、直轄市、計劃單列市）財政廳（局）和國家稅務局批準，可 以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報繳納增值 稅。(十三）試點前發(fā)生的業(yè)務。，按照國家有關營業(yè)稅政策規(guī) 定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵 減允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前尚未扣除的 部分，不得在計算試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當 向原主管地稅機關申請退還營業(yè)稅。，在納入營改增試點之日前己 繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當向 原主管地稅機關申請退還已繳納的營業(yè)稅。，因 稅收檢查等原因需要補繳稅款的，應按照營業(yè)稅政策規(guī)定補繳 營業(yè)稅。(十四）銷售使用過的固定資產。一般納稅人銷售自己使用過的營改增實施之日前取得的固 定資產，按照現行舊貨相關增值稅政策執(zhí)行。使用過的固定資產，是指納稅人根據財務會計制度已經計 提折舊的固定資產。(十五）扣繳增值稅適用稅率。境內的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用 稅率扣繳增值稅。(十六）其他規(guī)定。，附帶贈送用戶識別卡、電 信終端等貨物或者電信服務的，應將其取得的全部價款和價外 費用進行分別核算，按各自適用的稅率計算繳納增值稅。，適用?試點實施辦法?規(guī)定 的增值稅稅率，不再適用?財政部國家稅務總局關于印發(fā)?油 氣田企業(yè)增值稅管理辦法?的通知?（財稅[2009]8號）規(guī)定的 增值稅稅率。二、原增值稅納稅人[指按照?中華人民共和國增值稅暫行 條例?（以下稱?增值稅暫行條例?）繳納增值稅的納稅人]有關政策(一）海上自營油田開采。2016年5月1日起，中國海洋石油總公司及所屬單位海上自 營油田幵采的原油、天然氣，停止按實物征收增值稅，改為按 照?增值稅暫行條例?及其實施細則繳納增值稅。(二）進項稅額。、無形資產或者不動產，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為進項稅額，準予從 銷項稅額中抵扣。2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不 動產，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第 一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構 筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。、汽 車、游艇，其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。、無 形資